Sokan inkább befejezetlen házakban vásárolnak lakásokat. Ez lehetőséget ad számukra, hogy megfizethető áron, optimális területen és a megfelelő elrendezéssel szálljanak meg. Ehhez a vevő és a fejlesztő között DDU (tőkeszerződés) készül. Meghatározza az objektum árát, annak befejezési dátumát és más fontos paramétereket. Ha a szerződés feltételeit vagy egyéb feltételeit megsértik, akkor a fejlesztőt büntetik. Ezért minden olyan személynek, aki az építésben résztvevővé válik, meg kell értenie az összeg beszámításának szabályait.
Jogi szabályozás
2005-ben egy speciális törvényt fogadtak el a 214. sz. Szövetségi törvényben, amely szabályozza az állampolgárok részvételének szabályait sokemeletes épületek közös építésében. Ebben a jogalkotási aktusban nagy figyelmet szentelnek kifejezetten a DDU előkészítésének, valamint az információknak, amelyeket e megállapodásnak tartalmaznia kell.
A törvény főbb rendelkezései:
- Az építés alatt álló épületben ingatlanvásárlás előfeltétele a DDU megalakulása, ezért a részvényesnek nem szabad egyéb megállapodásokat aláírnia, még akkor sem, ha a fejlesztő ragaszkodik ehhez.
- Egyéb szerződésekre nem vonatkoznak a 214. sz. Szövetségi törvényben meghatározott szabályok.
- Ha megsértik a polgárok jogait, akkor büntetést lehet behajtani a fejlesztőtől.
- A kifizetés kiszámításához felhasználható a maga a szerződés, vagy a fejlesztő általi jogsértés bekövetkezésekor megállapított refinanszírozási ráta adatai.
Kötelező pont, hogy a DDU-t kizárólag írásban kell elkészíteni. Regisztrációja Rosreestrben szükséges.
Mit kell előírni a szerződésben?
Minden lakóépület építésében részt venni szándékozónak gondosan meg kell tanulmányoznia a fejlesztővel megkötött megállapodást, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az tartalmazza-e a vásárolt házra vonatkozó összes szükséges rendelkezést. Sok vállalat különféle trükköket alkalmazhat, amelyekkel lehetetlen a büntetést behajtani a fejlesztőtől, függetlenül attól, milyen jogsértéseket követett el.
Feltétlenül adjon információkat a megállapodásból:
- Pontos információk a jövő házáról és minden apartmanról (terület, cím, emeletek száma és egyéb paraméterek).
- Az épület üzembe helyezésének dátuma.
- A lakás ára.
- Az az eljárás, amelynek alapján a kamattulajdonosnak pénzt kell hozzájárulnia jövőbeli házához.
- A lakás jótállási ideje.
- Módszerek, amelyek alapján a fejlesztő teljesíti e megállapodás szerinti kötelezettségeit.
Ha a fenti feltételek közül legalább egy hiányzik, akkor ez képezi az ilyen megállapodás érvénytelenítésének alapját, és már létezik hasonló bírói gyakorlat. A büntetést a fejlesztő fizeti meg, a normál feltételek megsértésével. Ez leggyakrabban annak a ténynek köszönhető, hogy a tárgy nem ad fel időben.
A szerződés meghatározhatja e kifizetés összegét, és ha ez valamilyen okból hiányzik, akkor a refinanszírozási kamatláb mutatóját egy adott időpontban kell felhasználnia a számításhoz.
Fejlesztői felelősségek
A létesítményt építő és a DDU-val kötött társaságnak teljesítenie kell a szerződésben előírt összes feltételt.
A fejlesztő felelőssége:
- A megállapodásban megállapított határidőn belül a létesítményt üzembe kell helyezni.
- Az ingatlan üzembe helyezése után a lakások átkerülnek a tulajdonosokhoz.
- Az építési folyamat külön-külön is megvalósítható, vagy különféle vállalkozások bevonásával, amelyek különféle tárgyak építésére szakosodtak. Ez az információ tükröződik a dokumentumban.
- A fejlesztő vállalja a különböző kockázatokat, ha valamilyen okból az épület megsérül vagy teljesen megsemmisül.
Minden érdekelt birtokosa ellenőrizheti az építőipari vállalkozás feladatainak végrehajtását különféle dokumentumok ellenőrzésével. Az érdektulajdonosoknak joguk van az építkezésen végzett munka előrehaladásának ellenőrzésére is. Ha különféle szabálysértések vannak, akkor a polgárokat kiszabhatják a fejlesztőtől.
A részvényesek felelőssége
Az építésben részt vevőknek emlékezniük kell az építőipari vállalkozással szemben fennálló felelősségükre is. Ide tartozik az objektum pénzének időben történő átutalása is. Az összes feltételt maga a szerződés határozza meg.
A létesítmény üzembe helyezése után el kell fogadnia azt. Ha a jogsértéseket a részvényesek is rögzítik, a fejlesztők különböző befolyásolási módszereket használhatnak.
A 214. sz. Szövetségi törvény szerint az érdekelt felek hatékony védelme biztosított, így nemcsak büntetést szabhatnak ki, hanem más módszereket is alkalmazhatnak. Bizonyos körülmények között a részvénytulajdonosok a fejlesztő hozzájárulása nélkül felmondhatják a megállapodást.
Mikor kell tárgyakat szállítani
A DDU feltünteti azokat a feltételeket, amelyek alapján az apartmanokat át kell adni a részvényeseknek. Ez a megállapodás megegyezik a sokemeletes épületekben részt vevő valamennyi polgárral.
Objektív okok miatt a vállalatok gyakran nem tudják betartani a határidőt. Ha a fejlesztő bizonyítani tudja, hogy valójában nem bűnös az ilyen eredményekben, akkor két hónapon belül figyelmezteti az érdekelteket, hogy késik az objektum üzembe helyezése. Az értesítés kiegészítést javasol a megállapodáshoz, amelynek alapján az előző időtartamot meghosszabbítják.
Ha ez a feltétel nem teljesül, akkor a fejlesztő büntetést számít fel.
Miért vannak problémái?
A tárgy szállítási feltételeinek megsértése különböző okokból származhat, ideértve a következőket:
- A társaság készpénz hiánya.
- Az anyagokat vagy berendezéseket nem szállítják be időben.
- Az időjárási viszonyok nem felelnek meg a tervezett munkának.
- A fejlesztő csődöt hirdet.
- A társaságot egy másik szervezet vásárolja meg.
Az okok a vállalat hibája miatt vagy annak hiányában jelentkezhetnek. Ha a társaság a bíróságon keresztül bizonyítja, hogy nem befolyásolhatja az építkezés késését, akkor büntetést nem számítanak fel.
Gyűjtési algoritmus
Ha az érdektulajdonosok abban a helyzetben vannak, hogy a tárgy kézbesítésének határideje késik, de erről nem volt értesítés, akkor elvárásra számíthatnak. Maga a folyamat szakaszokra oszlik:
- Számításokat végeznek, amelyek alapján meghatározzák az optimális fizetési méretet.
- Kezdetben igényt állítanak elő a fejlesztővel szemben a büntetés megfizetésére.
- Várásra kerül a büntetés jogosultságáról szóló döntés.
- Pert indítanak, ha a fejlesztő figyelmen kívül hagyja a szerződő felek jogait.
A kamattulajdonosok a 214. sz. Szövetségi törvény (Art. 21) alapján kérhetik a pénzeszközök behajtását. 310 polgári törvénykönyv és Art. 3 GIC.
A fizetés kiszámítása
Az építőtől származó büntetési követelménynek tartalmaznia kell annak méretére vonatkozó információkat, tehát előbb maguknak az érdekelteknek kell elvégezniük a számításokat.
A bírság összegét a szerződésben szükséges információk hiányában a Központi Bank refinanszírozási kamatlába 1/300-ában határozzák meg. Ennek az árfolyamnak a használatát azon a napon kell felhasználni, amikor a bírósághoz keresetet nyújtanak be, vagy a fejlesztőhöz igényt nyújtanak be.
Ha a részvényes magánszemély, akkor az Art. 6. A 214. sz. Szövetségi törvény kétszer büntetést szab ki.
Számítási példa
Nézzünk meg egy példát a büntetés összegének kiszabására. Az egyén kamattulajdonos, ezért 2/300 refinanszírozási kamatot számítanak fel.Az ügy mérlegelésének napján 7,75% -ot állapítottak meg. A lakás költségei 2,3 millió rubel. Maga a késedelem egy évvel egyenlő, tehát a határidő lejárt 365 nappal.
Ilyen körülmények között a büntetés a következő: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 rubel. A hosszú késés miatt jelentős összeg keletkezik. És ha sok részvénytulajdonosnak van ilyen problémája, akkor a fejlesztő köteles pénzt fizetni mindegyiküknek. Ezért gyakran a késedelem esetén a társaság lehetőséget kínál az érdekelt feleknek arra, hogy bíróság nélkül kisebb összeget fizessenek be. Az állampolgároknak joguk van dönteni arról, hogy bírósághoz fordulnak-e, vagy hozzájárulnak a fejlesztő javaslatához.
Az előzetes helyreállítás szabályai
Mielőtt a bírósághoz fordulnának, a bírság megfizetésekor igényt állítanak a fejlesztőhöz. Ezt a lépést nem szabad kihagyni, mivel a bíróság szükségszerűen bizonyítékot igényel a kérdés békés megoldására tett kísérlethez.
Az ilyen probléma tárgyalás előtti megoldásának folyamata szakaszokra oszlik:
- Kár előkészítése. Az alábbiakban bemutatunk egy mintát. A büntetést a fejlesztő fizeti ki a dokumentumból származó információk alapján. Ebben az esetben a probléma önkéntes alapon merül fel.
- A követelésnek tartalmaznia kell hivatkozásokat a törvényekre, valamint magának a szerződésnek a kivonatait.
- A dokumentum két példányban készül el. Az egyik dokumentumot átadják a társaságnak, a másikon az átvételi jelölést helyezik el, amelyet azután az állampolgár marad.
- Az ilyen igény érvényesítésének garantálása érdekében ajánlott egy tapasztalt ügyvéd segítségét igénybe venni.
- A dokumentumnak el kell végeznie a büntetés helyes kiszámítását. Gyakran a DDU-ban további kifizetéseket nyújtanak, amelyeket a fejlesztőtől is be lehet szerezni.
- A lényeg arra utal, hogy a polgárok veszteségeket szenvedtek a határidő késedelme miatt, mivel őket voltak kénytelenek bérbe adni.
- A követeléssel együtt egy dokumentumcsomagot továbbítanak a fejlesztőnek. Ez magában foglalja a részvényes útlevélének másolatát, a DDU másolatát és a lakásba történő pénzeszközök letétbe helyezését igazoló dokumentumokat.
- A dokumentumokat el kell küldeni a mellékletek listájával és a nyugtával. Meglátogathatja a cég irodáját is, hogy átadja az iratokat a titkárnak.
A fejlesztőhöz való közvetlen kapcsolatfelvételkor megkövetelnie kell, hogy a fejlesztőhöz fűződő igény második példányában külön jelölést helyezzenek el. A behajtásokat a dokumentumból származó információk alapján kell kifizetni.
Hogyan lehet igényt benyújtani?
Az alábbiakban bemutatjuk a bírság behajtásának mintáját a fejlesztőtől a követelésen keresztül.
A dokumentum összeállításakor a következő követelményeket veszik figyelembe:
- A cég nevét pontosan meghatározták. Az információk a DDU-tól származhatnak.
- A megállapodás regisztrációs adatait feltüntetjük.
- A pályázó összes követelményét megadta, amelynek alapján a megbízót a megosztott megállapodás alapján bírság beszedésével számolják el.
- Az összeg kiszámításához különféle magyarázatokat kell tenni.
- A keresethez csatolt összes dokumentumot külön ismertetjük.
- A kérelem benyújtásának dátumát és az állampolgár aláírását rögzítik.
A bírság megtagadása annak oka lehet, hogy a dokumentumban nincs információ a kérelmezőről.
A fejlesztővel szembeni, a büntetéssel kapcsolatos követelést a lehető legtisztább és kényelmesebbé teszik. Csak a meglévő formában kell adatokat megadni a polgárokról. Nem szükséges egységes dokumentum használata, ezért megengedett, hogy jelentkezést készítsen szabad formában.
Bírósági végrehajtási eljárás
A fejlesztők gyakran nem válaszolnak az igényekre, vagy negatív döntést hoznak. Reméljük, hogy az érdekeltek nem lépnek bíróság elé.
Ilyen feltételek mellett a bírósághoz keresetet kell benyújtani, hogy a határozat alapján a szükséges összeg behajtásra kerüljön a szerződés megszegőjétől.
Igénylés és egyéb dokumentumok elkészítése
A fejlesztőtől büntetés iránti igényt nyújtson be önállóan vagy meghívott ügyvéd. A dokumentumnak a következőket kell tartalmaznia:
- A büntetés behajtásának és az erkölcsi károk megtérítésének követelménye.
- A pert indító bíróság neve és címe.
- A felperes neve és a lajstromozás címe.
- Információk az alperestől.
- A részvénytulajdonosok jogainak megsértésének jellege, és felsorolja az összes követelményüket.
- A követelmények indokolása jogalkotási aktusokkal.
- Hivatalos dokumentumok, amelyek igazolják az érdekeltek követelményeinek való megfelelést
- Információ a követelés áráról, és nem lehet spontán. Ezért a kényszerítő bírságot és az egyéb kifizetéseket előre előre kiszámítják, ha szükséges a behajtásukhoz.
A követeléshez a DDU által benyújtott egyéb dokumentumok, fizetési bizonylatok, állami illetékek befizetésének igazolásai és a fejlesztővel folytatott levelezés kíséri. Ha nincs bizonyíték arra, hogy a részvényes próbálta megoldani a problémát tárgyalásos módon, a bíróság megtagadja a követelés elfogadását.
Melyik bírósághoz kell fordulni?
Elkészítik a pert és különféle bíróságok elé terjesztik:
- Az építőipari cég regisztrációjának helyén.
- A felperes lakóhelyén.
- A két fél közötti szerződéskötés helyén.
- Az építés alatt álló létesítmény helyén.
- Ha a büntetés összege nem haladja meg az 50 ezer rubelt, akkor az esetet egy bírói bíróság tárgyalja.
A fejlesztőtől származó bírság csökkenthető, ha annak mérete nem arányos az okozott kárral. Ezért fontos, hogy helyesen közelítsük meg a kifizetés kiszámítását.
A termelés izgalma
Az építőtől a büntetés behajtására irányuló igényt a bíróság elé terjesztik, amely után meghatározzák az ülés időpontját. A bírósági határozat alapján végrehajtási okiratot kapnak a felperesnek.
Ezt a dokumentumot a végrehajtóknak kell címezni, hogy azok megkezdhessék a forrás kényszerítését a fejlesztőtől. Azt is el lehet küldeni egy bankhoz, ahol van egy építőipari cég folyószámlája.
Milyen trükköket használnak a fejlesztők gyakran
Sok vállalat tisztában van azzal, hogy különféle okok miatt késleltetheti a létesítmény befejezését, így még a DDU kidolgozásakor is gyakran különféle trükköket alkalmaznak, amelyek alapján elkerülhetik a hamisítók továbbadását a jövőben. Ide tartoznak a következők:
- A DDU helyett befektetési vagy más szerződést kell kidolgozni.
- Javasoljuk, hogy a részvénytulajdonosok készítsenek egy előzetes szerződést egy lakásvásárlásra vonatkozóan, amelyet követően az ügylet az ingatlan átadását követő három hónapon belül lezárul. Ilyen feltételek mellett a polgárokat nem védik a feltételek meghosszabbítása ellen.
- Gyakran van egy DDU egyidejűleg a biztosítás megvásárlásával. Nagy a valószínűsége annak, hogy a feltételek meghosszabbítása nem lesz biztosítási esemény, ezért a kamattulajdonosok nem részesülnek kártérítésben veszteségeikért.
- A fizetés kölcsönszerződésen keresztül történhet. Ezért, ha a feltételek megsérülnek, a fejlesztő visszaadja a pénzt váltóval, amelynek alapján megvásárolhat másik tárgyat ettől a társaságtól.
Ha a fejlesztő csaló, akkor használhatja a lakások kettős eladásának rendszerét, amellyel további pénzeszközöket kaphat a projekt befejezéséhez.
Azoknak az embereknek, akik építés alatt álló házakban akarnak házat vásárolni, jól meg kell érteniük, hogy a fejlesztővel kötött szerződést hogyan kell helyesen megfogalmazni, és hogy milyen információkat kell tartalmaznia abban. Ha az építőipari vállalkozás szabálysértéseket tapasztal, akkor a polgárok számíthatnak a veszteségekre. Tudnia kell, hogy a kiszámítása és a terhelése hogyan lett helyes. Kezdetben meg kell próbálnia megszerezni a pénzt egy tárgyalás előtti módon, de ha ez nem hozza meg a kívánt eredményt, akkor az érdekelteknek bírósághoz kell fordulniuk. Ehhez meg kell értenie a jelentkezés és más dokumentumok elkészítésének szabályait.
