Sok orosz vállalkozás arra törekszik, hogy ingatlan-bérleti megállapodást írjon alá egy vagy másik kormányzati szervvel - állami vagy önkormányzati. Ennek érdekében az üzleti képviselők szívesen vesznek részt különféle versenyeken és aukciókon. Mi a vállalkozók célja a hatóságokkal folytatott kommunikációban?
Béreljen a megtakarítás egyik módjaként
Az önkormányzati vagyon bérbeadása olyan eljárás, amelyet az orosz üzleti környezetben kiváló alternatívának tekintnek a kereskedelmi szervezettel kötött vonatkozó megállapodásnak.
Ennek oka az, hogy az önkormányzat egy vagy másik raktár, iroda vagy egyéb helyiség általában sokkal olcsóbb, mint a jogi személyek által kínált létesítmény. És sok vállalkozó nagyon örül, hogy megkapja a városi ingatlan bérleti jogát.
Az önkormányzati vagyon sajátosságai
Mi a sajátossága a helyi hatóságok tulajdonában lévő ingatlannak? Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 215. cikkének rendelkezéseivel összhangban az ingatlanok, amelyek városok, vidéki települések és egyéb közigazgatási-területi egységek tulajdonában vannak, és amelyek szintjén a helyi önkormányzat megvalósul, önkormányzati típusnak minősülnek. Gyakran a megfelelő típusú vagyont rendelik az egyes intézmények. Ha ez nem így van, akkor eszközként szerepel a városi kincstárban.
Ha egy vállalkozó meg akarja tudni, hogy lehetséges-e bizonyos típusú önkormányzati ingatlanokat bérelni, akkor ezeket az információkat általában a helyi hatóságok webhelyein teszik közzé. De még akkor is, ha bármilyen okból nincs releváns adat az önkormányzatok webes erőforrásain, az üzletembernek joga van kérést tenni az önkormányzathoz. A vállalkozók számára releváns információk szolgáltatását az önkormányzatnak ingyenesen kell nyújtania.
Bérleti kapcsolatok alanyai
Érdemes megjegyezni, hogy a vállalkozók számára nem csak önkormányzati, hanem állami típusú ingatlanokat is lehet megvásárolni. Kevés alapvető különbség van az önkormányzati vagyon bérbeadása és az állami hatóságok részvételével végrehajtott hasonló fellépések között, mivel ezeket a folyamatokat ugyanazok a törvények szabályozzák.
A szerződések típusai
Azt is meg kell jegyezni, hogy a lízing nem az egyetlen lehetőség a szintű hatóság és a vállalkozás közötti interakciónak. A vonatkozó szerződések sajátosságai az, hogy az ingatlant a bérbeadó átadja az ideiglenes használatért fizetendő díj ellenében.
Ez az opció díjmentes felhasználásra irányuló szerződés megkötésével is lehetséges. Egy ilyen szerződés értelmében az ingatlantulajdonos köteles az ingatlant átadni egy másik félnek, amelyet viszont ugyanolyan állapotban kell visszaadnia a tulajdonosnak, figyelembe véve a megengedett értékcsökkenést, vagy a szerződésben előírt formában.
Az olyan típusú ügyletek mellett, mint az állami és önkormányzati vagyon bérbeadása és az ingyenes felhasználásra irányuló szerződés, lehetőség van ingatlankezelési szerződések megkötésére is. Az ilyen megállapodások értelmében az önkormányzat vagy az állami szerv határozatlan időre ruházza át az ingatlant a társaság személyében a másik félre.A másik félnek viszont a kapott vagyont a tulajdonos vagy más kedvezményezett érdekében kell kezelnie.
A szerződés, amelynek tárgya az önkormányzati vagyon bérbeadása, helyettesíthető az ingatlan megóvását és annak egyidejű használatát biztosító szerződéssel is. Változat lehetséges egy kölcsönszerződés végrehajtásával is, amelynek tárgya a megfelelő tárgyi eszköz.
A szövetségi és önkormányzati vagyon bérbeadása azonban a gyakorlatban elsősorban rendes lízing keretében történik. Noha természetesen egy adott régió önkormányzatainak szintjén lehetséges a vállalkozásokkal való interakció kérdésének eltérő megközelítése. A lényeg az, hogy a hatóságok vonatkozó intézkedései nem ellentétesek az állami és önkormányzati intézmények magánvállalkozásokkal való kapcsolatát szabályozó jogszabályokkal.
Az önkormányzatokkal kötött lízing jellemzői
Az önkormányzati vagyon bérbeadásának eljárását meghatározó fő jogi aktus a 135. sz. Szövetségi törvény. Rendelkezéseivel összhangban az olyan ingatlanokat, amelyek önkormányzati szinten nem kerülnek rögzítésre a gazdálkodó egység gazdasági tulajdonjogának formájában, csak versenyen (vagy aukción) lehet bérelni a vállalkozóknak. Hasonló eljárást kell végrehajtani, ha az ingatlan önkormányzati tulajdonban van egységes vállalkozás. És nem számít, gazdasági gazdálkodásban vagy operatív jellegű-e. Ugyanezek a szabályok vonatkoznak arra az esetre, ha az ingatlan autonóm állami intézmény vagy önkormányzati testület tulajdonában van, de működési irányítás alatt áll.
Versenyjellemzők
Tehát bizonyos esetekben az önkormányzati ingatlanok bérbeadása csak a pályázati eljárás után lehetséges. Az ezen eljárások szervezésének szabályait az Orosz Föderáció Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának egyik végzése rögzíti - az ügynökség, amely sok szempontból felel a kormány és az üzleti vállalkozások közötti kölcsönhatás helyességéért. A monopóliumellenes szolgálat által kiadott vonatkozó szabályozási aktus felsorolja azon ingatlanfajták listáját, amelyek bérlésére konkurss szükséges. Az FAS Oroszország rendjének rendelkezései viszont kiegészíthetik az egyes önkormányzatok szintjén kiadott rendeleteket. Ezek a dokumentumok általában a helyi hatóságok weboldalain érhetők el.
A közbeszerzési szerződés megkötésének tárgyát képező ajánlatok megtartásának sajátossága az, hogy az eseményekkel kapcsolatos információkat közzé kell tenni az interneten a torgi.ru oldalon, amely a Gazdaságfejlesztési Minisztérium tulajdonában van.
Ha versenyek nem kerülnek megrendezésre
Vannak olyan helyzetek, amikor a szóban forgó versenyekre nincs szükség. Milyen esetekben bérelhető önkormányzati ingatlan ajánlat nélkül? Ezeket a pillanatokat a 135. sz. Szövetségi törvény 17. cikke szabályozza. Fontolja meg őket.
Az első forgatókönyvet, amely feltételezi, hogy az önkormányzati ingatlanok bérbeadása pályázat nélkül lehetséges, a 135. sz. Szövetségi törvény 5. fejezetének rendelkezéseivel összhangban lehet végrehajtani, amely tükrözi annak lehetőségét, hogy az önkormányzati hatóságok bizonyos preferenciákat hozzanak létre.
A második forgatókönyv feltételezi, hogy a versenyt már megtartották, a 44. sz. Szövetségi törvényben foglalt szabályok szerint, vagyis az önkormányzati szerződés alapján. Ugyanakkor a tárgy bérleti ideje nem lehet hosszabb, mint a megfelelő típusú szerződés.
A harmadik lehetőség, amelynek keretében a pályázat nem kötelező, az ingatlan bérlése legfeljebb 30 napra hat hónapon belül. Ugyanakkor elfogadhatatlan a megállapodások megkötése az önkormányzat és ugyanazon szerződő fél között, miután a szerződés a megadott határidőn belül teljesült.
Azt is meg kell jegyezni, hogy az a pályázat, amelynek tárgya az önkormányzati vagyon bérbeadása, nem tartható meg, ha a vállalkozók és az önkormányzatok közötti meglévő szerződések meghosszabbítását feltételezik.
A tendert nem lehet megtartani, ha az önkormányzati és egyéb vagyonhoz fűződő jogokat az Orosz Föderáció által aláírt nemzetközi szerződések, kormányközi megállapodások, valamint a vagyonhasználat különleges eljárását létrehozó szövetségi törvények és egyéb jogi aktusok: az elnök rendeletei, kormányrendeletek vagy például , hatályba lépett bírósági határozatok.
Nem kerül sor tenderekre, ha az önkormányzat kultikus épületeket, építményeket és egyéb anyagokat adományoz ingatlanfajták vallási szervezetek.
Ugyancsak nem feltétlenül szükséges a pályázati eljárás, ha az ingatlant más állami vagy önkormányzati hatóságok javára ruházják át, valamint költségvetésen kívüli alapok vagy például Oroszország Központi Bankja számára.
Azt is meg kell jegyezni, hogy az általunk megvizsgált eljárás, amely szerint az önkormányzatok és az állami hatóságok ingatlanokat bérbe adnak, nem vonatkozik azokra a területekre, amelyeket az Orosz Föderáció szárazföldi, vízügyi, erdészeti törvényei, valamint az altalajra vonatkozó törvények szabályoznak.
Használt ingatlan: két lehetőség
A vállalkozóknak tehát számos lehetősége van arra, hogy olcsó erőforrást birtokoljanak önkormányzati vagyon formájában. Mindenekelőtt meg kell jegyezni azt a tényt, hogy a vállalkozások és a hatóságok közötti szerződések nagyon sokféle módon képviselhetők: lízingszerződések, ingyenes felhasználás, vagyonkezelés stb. Formájában. Az Orosz Föderáció jogszabályaiban előírt lehetőségek mindegyikének használata két fő rendszer keretében lehetséges. :
- olyan pályázatok (ajánlatok vagy aukciók) lefolytatásakor, amelyek tárgya a társaság joga, hogy ilyen típusú megállapodást kössön az önkormányzattal vagy az állami hatósággal;
- megállapodás megkötése pályázatok vagy aukciók nélkül, a törvény rendelkezéseivel összhangban.
Egyes esetekben a kérdéses tendereket tendereknek, más esetekben aukcióknak hívják. Melyik kifejezés helyesebb?
Verseny vagy aukció?
Az összefüggéstől és az eljárás számos sajátos jellemzőjétől függően az egyik és a másik kifejezés teljesen jogszerűen használható. Ha versenyről van szó, akkor a résztvevők jelentkezését zárt formában (például borítékban) kell benyújtani. A versenyzők nem tudják a pályázatok részleteit.
Az aukció viszont az önkormányzat számára a legelőnyösebb lehetőség meghatározása, elsősorban nyilvános ajánlattétel alapján. Vagyis az önkormányzati ingatlanok bérleti jogának a versenytárs által kínált egy vagy másik résztvevője által a versenytárs által kínált lehetőségek során megpróbálhat javaslatot tenni, amely a tulajdonos számára előnyösebb.
Hogyan tartják le a pályázatokat?
Attól függően, hogy aukcióra vagy tenderezésre kerül sor, az ajánlattétel szabályai kissé eltérhetnek. Mint fentebb megjegyeztük, ha a verseny megszervezése kérdés, akkor csak a résztvevők listája marad nyilvános. Ha az esemény aukciós formátumban zajlik, akkor minden információ a résztvevőkről és javaslatairól nyitva áll.
Az ingatlan birtokló önkormányzat külön bizottságot hoz létre. Fő feladatai: az ajánlattevők ajánlatát tartalmazó borítékokkal való munka, az emberek körének felállítása, akik hozzáférhetnek az eseményről szóló információkhoz, az egyes ajánlatok versenyelőnyeinek és egyéb jellemzőinek kutatása, a nyertes ajánlattevők vagy az aukció résztvevőinek meghatározása.
Az önkormányzati vagyon bérbeadása nemcsak jogi személyek, hanem a polgárok és az egyéni vállalkozók számára is lehetséges.Vagyis a jogviszonyok e jogi státusok bármelyikében részt vehetnek a szóban forgó versenyeken és aukciókon.
Alkalmazás áttekintése
Tanulmányozzuk az ajánlattevők pályázatainak figyelembevételével kapcsolatos szempontot. A vonatkozó eljárásra vonatkozó főbb rendelkezéseket az önkormányzati jogszabályok határozzák meg. A következő készítményeket azonban elég tipikusnak lehet tekinteni.
Az önkormányzatok általában egy hónapon belül megvizsgálják a beérkezett pályázatokat attól a pillanattól kezdve, hogy a versenyző megküldte a vonatkozó dokumentumot.
A pályázatokat csak akkor vizsgálják meg, ha a versenyszabályokban előírt dokumentumokat elküldték velük. Általában ezek a következő listák:
- írásbeli nyilatkozatot a hatóság vezetőjének;
- a résztvevő alapító okiratai, jogi személy regisztrációs igazolásai, valamint források, amelyek megerősítik annak a személynek a helyzetét, aki aláírja a bérleti szerződést, ha a társaság elfogadja az ajánlatot;
- banki adatok Ajánlattevő;
- a vállalkozás mérlegének adatait tükröző dokumentumok.
Ugyanakkor az ajánlat lebonyolításáért felelős hatóság más dokumentumokat is kérhet a résztvevőtől, ha ezt törvény írja elő.
A verseny nyertesének meghatározásának fő kritériuma a vonatkozó szerződés teljesítésének legjobb feltételei. A szervezetet, amely a legmagasabb szerződéses értéket nyújtotta az önkormányzatnak, elismerik az aukció nyertesének. Az önkormányzati vagyon bérbeadása csak az aukció nyerteseinek javára lehetséges.
preferenciák
Érdekes rendelkezéseket a 209. sz. Szövetségi törvény 18. cikke tartalmazza. Azt mondja, hogy a kis- és középvállalkozásoknak joguk van az önkormányzatok által nyújtott támogatási intézkedésekre díjmentes formában vagy kedvezményes feltételeket feltételezni az ideiglenes használatra szánt ingatlanok átruházása céljából. Ebben az esetben a megfelelő támogatási intézkedések keretében bérelhető ingatlanok listáinak a nyilvánosság számára elérhetőnek kell lenniük - a médiában vagy a hatóságok hivatalos webhelyein. Az önkormányzati vagyon kedvezményes formában bérelhető legalább öt évre. Ez azonban csökkenthető, ha az üzleti egység benyújtja a megfelelő kérelmet.
Önkormányzati ingatlan bérleti díja és áfa
Fontos szempont az áfa kiszámítása az önkormányzati ingatlan bérbeadásakor. A vonatkozó adó megfizetésének tárgya az ingatlan bérbeadó társaság.
Az adóalap értékét az egyes ingatlanok bérleti összegének összeadásával határozzák meg. A bérlőnek a fizetéstől számított 5 napon belül számlát kell készítenie. Ugyancsak köteles héa-bevallást benyújtani az adózási időszakot követő hónap 20. napja előtt.
Hol jut bérleti jövedelem?
Hol küldi az önkormányzat az ingatlan bérletéből kapott összegeket? Általában a bevételt a hatóság anyagi és technikai alapjának frissítésére és fenntartására fordítják. A pénzeszközöket egy speciális költségvetési számlára utalják át, ahonnan maguknak az intézményeknek a számlájára kerülnek, a törvény által előírt korlátok között.
