A fejlesztés olyan típusú vállalkozás, amelynek célja jövedelemszerzés az ingatlan átalakításából, fejlesztéséből: épület vagy föld létrehozása, rekonstrukciója vagy módosítása.
Fejlesztési koncepció
"Fejlesztés" angol fordításban - "fejleszteni", "fejleszteni". A legfontosabb jellemzők az építési projektek kvalitatív átalakítása és áremelkedése. A fejlesztést rendszerként kezelik az ingatlan létrehozásának és fejlesztésének folyamatához. Ennek következtében tulajdonságai fizikai, gazdasági és jogi szinten megváltoznak.
A fejlesztés fogalmának fizikai folyamata - az ingatlan új fogyasztói tulajdonságai, a társadalom igényei szerint:
- drámai változások - a föld átalakítása felszerelt kunyhófaluvá;
- kisebb folyamatok - a föld rendeltetésének megváltoztatása.
Gazdasági szint - az építkezés költségeinek növekedése a fizikai változások miatt. Az objektum áremelkedését olyan kérések biztosítják, amelyek megfelelnek a piac és a fogyasztók igényeinek.
Jogi eljárás - az összes változtatás jogi nyilvántartása.
Ingatlanfejlesztési feladatok
Ahhoz, hogy megértsük, mi a fejlődés, be kell mélyülni a fő feladataiba.
- A folyamat szervezése. A jövőbeli projekt megbeszélése és összehangolása állami szervekkel. Ez magában foglalja a terv professzionális bemutatását és paramétereinek fenntartását, ami segít csökkenteni a megvalósítási időt és növelni a projekt árát.
- Dolgozzon egy vállalkozóval. Megbízható befektetők vonzása az árak és a terv végrehajtási feltételeinek minimalizálásával szerződéses ajánlatok útján. Használat miatt rövidebb az építési idő pénzügyi tőkeáttétel a vállalkozókra gyakorolt hatás.
- A terv finanszírozásának megszervezése - az ár optimális kialakítása. Egyesíti a különböző finanszírozási forrásokat: a fejlesztő saját és kölcsönzött pénzeszközeit, külső befektetéseket, értékpapírok tőkeemelését.
- Hatékony értékesítési vagy bérleti politika. Brókercégek vonzása, az értékesítési részlegek kapacitásának növelése: az interneten és a szociális hálózatokon keresztül, helyszíni értékesítés.
Fejlesztési alapelvek
A fejlesztés a projekt különböző szakaszaiban dolgozó szaktanácsadói csapat létrehozása. A koncepció egyik alapelve a szakemberek vonzása.
A terv kidolgozási szakasza a következő pontokat tartalmazza:
- kezdeti szint - piackutatás, az objektum helyének megválasztása;
- építési költségek elemzése;
- a lehetséges kockázatok elemzése, csökkentési módszerek;
- projektfinanszírozási rendszerek;
- az építészeti terv elkészítése és jóváhagyása.
Az ingatlan tervezésének fázisa magában foglalja az építéshez kapcsolódó kormányzati ügynökségekkel való kapcsolattartást és egy költségvetés meghatározását, amely akár 15% -os hibával is járhat.
A fejlesztés típusai
Megkülönböztetjük a fejlődés fő típusait - díj-fejlesztés (tiszta) és a spekulatív fejlesztés (spekulatív).
Tiszta fejlesztés: a koncepció meghatározása magában foglalja a társaság néhány olyan típusú építési tevékenységét, amelyet a jövőbeni létesítmény tulajdonosa nem a tulajdonos. Vagyis a társaság tiszta fejlesztési politikát folytat, anélkül, hogy a beépített struktúrát a mérlegben befektetné és fenntartaná.
Ebben az esetben a szervezet kevesebb kockázatot hordoz az ingatlan építésében.A társaság az ügyfél pénzével tervezi, koordinálja a kormányzati szervekkel, épít, bérbe vesz / elad az épületet, és csak díjat számít be tőle.
Spekulatív fejlesztés - ez a cég ingatlanokat épít, teljes mértékben felelős a projekt szervezéséért. Hozzájárul a szavatolótőke a tervhez - amely a jövőbeli pénzügyi rendszer magja.
A koncepció az üzleti stratégiában változik:
- jövedelemorientáció - a létesítményből a legtöbb profitot lehet elérni, elsősorban a szerkezet jövedelmezősége működése során;
- orientáció a költséghez - az objektum maximális ára; az építés célja az építkezés kötelező megvalósítása.
Fejlesztés a terv végrehajtásának típusa szerint
Mi a fejlesztés a projekt likviditása típusa szerint - a terv szakaszának négy fejlesztési szakasza:
- három szint - projektfejlesztés, a szerződés aláírása és végrehajtása;
- három szakasz alfázisokkal - a terv koncepciója és kiegészítései, a szerződés, a végrehajtás és a különféle pontok;
- négy szint - projekt koncepció, tervezés, megvalósítás és befejezés;
- négy szakasz kiegészítésekkel - előzetes szakasz, tervezési tevékenység, építés, üzembe helyezés.
Ingatlan fejlesztés
A fejlesztés típusait megkülönböztetjük, az ingatlan típusától függően.
- Ház alap. Nagy figyelmet szentelünk az építkezésnek, a kerületnek a presztízs-besorolásban betöltött helyére, az infrastruktúra létesítményeinek és a közlekedési csomópontnak a helyére. A marketing bizonyos jövedelemszintű egyénekre irányul.
- Az építkezés kiválasztásakor a kereskedelem fejlesztése prioritást élvez: a város üzleti részében található központ vagy negyed. A környezeti tényezőre kevesebb figyelmet fordítanak. Fontos: a közvetlen közelben vannak a fő útpályák és parkolók. A marketing jogi személyekre összpontosít.
- Országos ingatlan. A legfontosabb tényező az utak, vasútállomások és metróállomások közelsége. Nagy jelentőséget tulajdonítanak az épületekhez vezető kényelmes utaknak.
A fejlesztés fogalma - profitszerzés az ingatlan eladásából vagy bérléséből. A sikeres fejlesztő cégek felelősek minden mulasztásért és kudarcért: a szervezet megvizsgálja és pontosítja a részleteket. Hiba esetén, akár önmagában, akár egy másik építkezésben részt vevő fél hibájából, a fejlesztő társaságnak meg kell akadályoznia a következményeket.
