Az orosz jogi gyakorlatban létezik a befektetési szerződés fogalma. Különös érdeklődésre számít az a tény, hogy annak ellenére, hogy az ilyen típusú megállapodásokat széles körben használják, nem rendelkezik hivatalos hivatalos formában jogalkotási forrásokban. Hogyan készülnek az ilyen szerződések a gyakorlatban?
meghatározás
A közös értelmezés szerint a befektetési megállapodás rendszerint kereskedelmi jellegű megállapodás, amely meghatározza a pénz vagy anyagi javak társaságoknak vagy gazdálkodó egységek csoportjának történő átruházásának mechanizmusát a beruházások későbbi visszatérítése céljából, százalékos prémium vagy nagy értékben elnyert eszköz formájában. Az ilyen típusú szerződés aláírásával a befektető egy másik személy javára ruházza át pénzét vagy vagyonát, leggyakrabban tulajdonosi vagy operatív menedzsment.
Így a befektetési tevékenységről szóló megállapodás megkötésének fő célja a befektető pénzbeli vagy tárgyi eszközök kereskedelmi szempontból kézzelfogható előnyeinek későbbi bevétele. Ugyanakkor a befektető jövedelemforrása a szervezet azon tevékenysége, amelybe befektetett. A szóban forgó megállapodás általában azt feltételezi, hogy a pénzeszközök kedvezményezettjének tevékenysége vállalkozói jellegű. Bár az ilyen megállapodások jogi jellege nagyon eltérő lehet.
Építési beruházás
Az építőipari beruházási megállapodás különösen népszerűvé vált. A fejlesztők tevékenységének finanszírozási forrása általában a kívülről - polgároktól (házak építésekor), szervezetektől, államtól vagy önkormányzatoktól (ha az objektum kereskedelmi célja) - származó források származnak. Az építési területre vonatkozó beruházási megállapodás azt jelenti, hogy a befektető pénzt utal át a fejlesztőnek cserébe azért, hogy megkapja a kész ingatlant annak építésekor (vagy opcionálisan a jelentőséggel bíró érdekes tárgy vásárlási jogát).
Érdekes tény, hogy az ilyen típusú szerződéseket az Orosz Föderáció polgári törvényei semmilyen módon nem sorolják be.
Jogi státusz szempontjából az építési beruházási megállapodás egy vegyes megállapodás mintája, amelynek legitimitását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 421. cikke 2. pontjának szövege garantálja - a szerződések megkötésének lehetőségéről, amelyet az Orosz Föderáció törvényei előírhatnak, vagy nem.
Az ilyen megállapodások felépítése általában magában foglalja a különféle területeken a megállapodástípusokra jellemző elemek jelenlétét.
Vagyis az építési szerződések tartalmazhatnak a kölcsönre, a szerződésre vagy például a partnerségre jellemző nyelvet, a befektetést fogadó cég sajátosságai alapján.
A törvény árnyalata
Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve nem az egyetlen olyan jogi forrás, amely meghatározza az építési szerződések státusát (pontosabban útmutatást ad azok szerkezetének összeállításához). Az ilyen megállapodások megfogalmazásakor alkalmazni lehet a "Befektetési tevékenységekről" szóló szövetségi törvényt és az RSFSR hasonló irányvonalú törvényét - azokban a részekben, ahol a rendelkezések nem ellentétesek az újabb jogi aktussal. Például, a fent említett szövetségi törvényben foglalt normák egy része akkor alkalmazandó, ha nem az a célja, hogy tárgyat építsenek a semmiből, hanem, mondjuk, a nagyjavítását vagy újjáépítését. Az ilyen jellegű megállapodásokat bizonyos esetekben befektetési megállapodásoknak is nevezik.Mivel a polgári jogban nincs egyértelmű meghatározás az ilyen szerződésekről, ez nem tévedés.
A befektetési szerződések jelei
Mint fentebb megjegyeztük, az Orosz Föderáció törvényei nem adnak egyértelmű meghatározást arról, hogy mi a befektetési megállapodás. A cikk elején bemutattuk e kifejezés egyik népszerû értelmezését, de meghatározásunk nem hivatalos. Ugyanakkor az orosz ügyvédek kiemelik a befektetési szerződés számos jellemző tulajdonságát. Fontolja meg őket.
A legfontosabb szempont itt a megállapodások gazdasági tartalma. Egyes jogászok szerint nem számít, ha a befektetési megállapodást magánszemélyek, jogi személyek, vagy mindkettő között megkötik - a polgári jogi alanyok bármilyen lehetnek (például tárgyak). E vélemény támogatói hivatkoznak az RSFSR „A befektetési tevékenységről szóló törvény” megfogalmazására - különösen azt mondják, hogy a befektetési tevékenység tárgya lehet alapok és a keringő eszközök a nemzetgazdaság minden területén és szegmensében.
A Szövetségi Törvényben, amelyet az Orosz Föderációban már elfogadtak, azt mondják, hogy a beruházások tárgya bármilyen típusú tulajdon lehet - magán, állami, önkormányzati és mások. Egyes ügyvédek felhívják a figyelmet számos alárendelt jogforrásra. Például az orosz választottbírósági gyakorlat egyik dokumentuma szerint a befektetési megállapodásnak feltétlenül tartalmaznia kell egy megfogalmazást, amely tükrözi a betétes jövedelemszerzési célját vagy egyéb kedvezményeket.
A szakértők a következő fő jellemzőket azonosítják, amelyek alapján a szerződéseket "befektetésnek" lehet minősíteni. nevezetesen:
- A befektetési megállapodás megkötésének a felek közötti kapcsolatok hosszú távú természetére kell utalnia
- a megállapodásnak kölcsönös jellegűnek kell lennie (azaz a befektetés megszerzéséért cserébe a gazdálkodó egység átadja a betétesnek a befektetés eredményét - jövedelmet, ingatlanot, preferenciákat stb.);
- a megállapodásnak alapulnia kell (tervdokumentáció, ajánlat formájában, kereskedelmi ajánlat stb);
- a szerződésnek tükröznie kell a felek kereskedelmi érdekeit (vagyis a befektető némi díjat kap).
Attól függően, hogy milyen üzleti szektorban működnek együtt a befektető és a pénzeszközök kedvezményezettje, a megállapodás tartalmazhat olyan megfogalmazásokat is, amelyek tartalmazzák a befektetők által átadott pénzek és anyagi javak rendeltetésszerű felhasználását, valamint a befektető számára átruházott ingatlan tulajdonjogának általános vagy megosztott jellegét.
Befektetési partnerség
2012-ben Oroszországban törvényesen rögzítették a befektetési partnerség intézményét, tükrözve a partnerek közös tevékenységének különleges formáját. Milyen jellemzői vannak a közöttük megkötött megállapodásoknak? A befektetési partnerségi megállapodás mindenekelőtt a tárgy sajátosságaival rendelkezik.
Ez a legtöbb esetben az üzleti vállalkozások értékpapírjainak, valamint a saját tőkét képező részvények közös megszerzése az üzleti - gazdasági partnerség speciális jogi formájában. A befektetési társaság tehát egyfajta kompromisszumos lehetőség a jogi kapcsolatok megvalósításához az olyan formák között, mint a betéti társaság (a jogi személyekre jellemző) és az egyszerű társaság (amelyben az egyének részt vehetnek).
A befektetési partnerség olyan szerződéses kapcsolatot jelent, amelyben a résztvevők közötti jövedelemmegosztásban nem fizetnek közbenső adót. Ebben az esetben a jogalkotó előírja a megállapodás feleinek, hogy ne hozzák nyilvánosságra az ügyletek feltételeit. És ebben az esetben a befektetési partnerség státusza bizonyos értelemben eltér a szervezetek közötti megállapodástól. De vannak közös pontok ezek és mások között. Például a legtöbb esetben előírni kell a gyógyszert szerződés időtartama befektetési partnerség, vegye figyelembe az egyes résztvevők megállapodásból való kilépésének sajátosságait, különös tekintettel a hitelezőkkel folytatott kapcsolattartásra
Az építési beruházási szerződések elkészítésének gyakorlata
Térjünk vissza az építőiparra jellemző megállapodások tanulmányozásához - mint az egyik legnépszerűbbek az üzleti befektetési kapcsolatok szempontjából. Hasznos például az ilyen szerződések helyes elkészítésének algoritmusát tanulmányozni, az orosz jogrendszerben alkalmazott kritériumok alapján. A fentiekben megjegyeztük, hogy a befektetési megállapodás formája hasonlóságot mutathat a megállapodásokkal, amelyek az üzlet más területeire jellemzőek - hitelezés, értékesítés stb. Ez a szolgáltatás alapján hogyan lehet megfelelően megtervezni a szerződéseket?
Először, minden polgári megállapodásnak a preambulummal kell kezdődnie. Általános szabályként meghatározza a szerződés nevét, a helyet és az időt, valamint annak megkötését. A következő elem a megállapodás feleivel kapcsolatos információk. Ha a jogi személyek között befektetési megállapodást kötnek, meg kell határozni a hivatalos nevüket, és fel kell sorolni azokat a tisztviselőket, akik az érintett struktúrák nevében járnak el. Ha a szerződés egyik fele magánszemély, akkor meg kell adni a személyazonosító adatait (név, sorozat és útlevél száma, a regisztráció címe).
Vegye figyelembe, hogy a tranzakció kötelezett fele általában két fő státusszal rendelkezik - vagy az ügyfél, vagy a vállalkozó. Az első esetben ez azt jelenti, hogy a befektető partnerének további vállalkozókat kell vonzania - vagyis főként az irányító struktúrát. De valószínű, hogy ugyanaz a jogi személy lesz mind a megrendelő, mind a vállalkozó. A szakértők mindazonáltal javasolják az elsõ feltétel használatát a szerzõdésben.
Az alábbiakban olvashatjuk a befektetési szerződés feltételeit. Rendszerint a megállapodás tárgyát, a pénzügyi mutatókat, valamint a szerződés tartalmát kell itt rögzíteni. Egyes jogászok a Polgári Törvénykönyv 432. cikkének rendelkezéseire hivatkozva úgy vélik, hogy a befektetési megállapodás legfontosabb feltétele pontosan a tárgy. Az itt jellemző tipikus megfogalmazás körülbelül így hangzik: "A befektető pénzeszközök átutalásával vesz részt a projekt finanszírozásában, és az ügyfél ezeket felhasználja építésre és az ingatlan későbbi átruházására az ügyfelek javára." Természetesen, egy adott projekt sajátosságaitól függően, a megfogalmazás eltérő lehet.
A beruházási megállapodásnak, amelynek mintáját jelenleg készítjük, tartalmaznia kell a jövőbeli ingatlan címét (utca, ház, épület és lakás száma, ha azok ismertek), az emeletek számát és a földrajzi helyzetét jellemző egyéb jeleket. Egyes esetekben a szakértők azt javasolják, hogy a szerződésre alkalmazzák a tárgy földrajzi elhelyezkedésének grafikus tervét, és - ha lehetséges - a lakás elrendezését is.
A következő bekezdés - a beruházási megállapodás felei rögzítik azon építési munkák listáját, amelyeket a kötelezett félnek elvégeznie kell a szerződés feltételeinek teljesítése érdekében. A szakértők javasolják tartalmuk részletes ismertetését, vagyis írják a megállapodásba, hogy ezek építési, műszaki, telepítési munkák, közösségi infrastruktúra felépítése, villamos energia lesznek. Ha a befejezés biztosított, akkor azt is megjavítjuk. Bizonyos esetekben a vonatkozó munkák listáját, valamint az azokkal kapcsolatos kiegészítő dokumentumokat sokkal kényelmesebb elhelyezni a fő szerződés mellékleteiben.
A szerződés következő bekezdése az ár. Lehetséges, hogy az ügyfél devizában kívánja telepíteni. De ebben az esetben meg kell jelölni a rubelhez viszonyított árfolyamára vonatkozó fő forrást - általában ez az Orosz Föderáció Központi Bankjának adata. Vagyis megjavíthatja ezt a megfogalmazást: "A rubelben történő számításokat az Orosz Föderáció Központi Bankja által a fizetés befizetésének napján megállapított árfolyam alapján végzik el."A szerződés "ár" szakaszában tükröznie kell a befektető hozzájárulásának teljes összegét, és mivel a megállapodás tárgya ingatlan, a ház négyzetméterenkénti ára.
A befektetési szerződésnek, amelynek mintáját állítunk össze, tartalmaznia kell információkat arról a dátumról, amikor az ügyfél (vállalkozó, ha ezek a státusok kombinálódnak) teljesíti szerződéses kötelezettségeit. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 314. cikkében azt mondják, hogy ha az időszakot nem határozzák meg, akkor ésszerű időtartamot veszik alapul. De természetesen jobb, ha meghatározza a szerződés e feltételét. Ugyanakkor a kifejezés különböző pontokhoz köthető - a tárgy átadása elfogadáshoz vagy a lakástulajdonos-jog befektető általi nyilvántartásba vétel ténye. Egy konkrét kritériumot a szerződő felek határoznak meg, objektív prioritások alapján.
A befektetők felelőssége
Hasznos lesz figyelni egy olyan elemre, mint a befektetői felelősség. A szakértők úgy vélik, hogy egy tipikus befektetési szerződéstervezet a következő kombinációt tartalmazhatja:
- pénzt vagy egyéb anyagi erőforrásokat a szerződésben megállapított feltételekkel átutalni (rendszeresen biztosítani azokat az ügyféllel);
- a partner rendelkezésére bocsátása a szükséges jogcímekkel és egyéb dokumentumokkal;
- fizeti, ha megállapodás megköveteli, külön díjat fizet az ügyfélnek;
- végezze el a tárgy elfogadását.
Az ügyfelek felelőssége
Ezenkívül az ügyfél bizonyos kötelezettségekkel is fel van ruházva. Mit kell tennie:
- projektdokumentáció kidolgozása vagy megrendelése;
- földterület keresése és kiosztása ingatlanok építéséhez;
- jelentést tesz az építési és beruházási költségekről a szerződésben meghatározott ütemterv szerint;
- pályázatok lebonyolítása, ha azt a szerződés vagy a jogszabály előírása előírja;
- csapat létrehozása építők és egyéb szükséges profilú szakemberek számára;
- figyelemmel kíséri és végrehajtja a szerződő felek munkájának műszaki felügyeletét;
- átadja az objektumot elfogadás céljából;
- bocsátja a befektető rendelkezésére a szükséges dokumentumokat.
A szerződés felépítésének jellemzői
Ha egyszerűsítjük az építési beruházási szerződés megkötésének algoritmusát, az így néz ki:
- az egyik oldal, azaz a befektető köteles pénzeszközöket átutalni az ügyfélnek;
- a másik fél, a megfelelő javadalmazás felhasználásával, a befizetett pénzeszközeket a beruházási projekt sajátosságai alapján fekteti be az ingatlan építésébe, majd utalja át a befektetőnek;
- A megállapodásnak tartalmaznia kell feltételeket és egyéb feltételeket.
A szerződés tartalma, ha összefoglalja annak főbb pontjait, a következő lesz: preambulum, alapvető feltételek (tárgy, pénzügyi szempontok, feltételek), valamint a szokásos feltételek, utána - mindkét fél jogai és kötelezettségei.
Az építési szerződés végrehajtásának szakaszai
Megvizsgáltuk az építőiparban a beruházási szerződés hozzávetőleges szerkezetét. Most mérlegeljük azokat a lépéseket, amelyek között a vonatkozó megállapodás végrehajtható. A szakértők a beruházási projekt végrehajtásának három fő szakaszát azonosítják.
Először is, ez a közvetlen pénzügyi elszámolást megelőző időszak. Ennek részeként az ügyfél elkészíti a projektdokumentációt, a gazdasági megvalósíthatósági tanulmányt, és műszaki előkészítést nyújt az ingatlan objektum építéséhez. Ami az első típusú forrást illeti, ez olyan információgyűjtemény, amely tükrözi a technológiák és a mérnöki megoldások alkalmazását egy építési projektben.
Ebben az esetben a tervdokumentációban szereplő munkák felsorolása indikatív lehet. Egyes esetekben a befektető megkövetelheti az ügyféltől, hogy nyújtson be üzleti tervet, amelynek egyértelműen tükröznie kell egy adott projekt előnyeit, annak technológiai és mérnöki sajátosságai alapján.
Másodszor, ez a beruházási és építési szakasz önmagában.Ennek keretében az ügyfél beruházót talál, megfelelő típusú szerződést köt vele, aláírja a szerződéseket, viszont az ügyfelekkel, munkakapcsolatokat épít fel a bérelt szakemberekkel. Utána - épít az objektumot, majd - átadja azt a befektetőnek.
Harmadszor, ez egy működési szakasz. Ennek részeként további munkákat lehet elvégezni - a befejezés irányában, az objektum további közösségi forrásokkal való ellátásával, az építkezés során felmerült hiányosságokkal kapcsolatos lehetséges kérdések megoldásával stb.
Az objektum átruházása a befektetőnek
Egy építési beruházási szerződés, amelynek mintáját a fentiekben megvizsgáltuk a fő jellemzői szempontjából, azt jelenti, hogy az ingatlan átruházásával az építés befejezésekor elfogadási igazolást (vagy hasonló dokumentumot) kell aláírni. Ezen felül a befektetőnek meg kell kapnia a szükséges cími okmányokat. Bizonyos esetekben az ügyfél vállalja a fő források átadását a partner rendelkezésére a munkadokumentáció profiljának megfelelően - felhasználhatók például a befejező munka vagy az újjáépítés során.
Töltse le befektetési megállapodást
