Kereskedelmi jelzálog magánszemélyek számára: jellemzők, típusok, feltételek

Néhány évvel ezelőtt egy új banki termék jelent meg az orosz piacon - a jelzálogkölcsön a kereskedelmi ingatlanok számára. Bár számunkra ez a jelenség meglehetősen új, a nyugati társaságok már régóta értékelik azt. Vessen egy közelebbi pillantást az ilyen típusú hitelezésre, annak jellemzőire, előnyeire és hátrányaira.

Ingatlan üzleti

Ha úgy dönt, hogy saját vállalkozását nyitja meg, vagy meglévő vállalkozását kibővíti, akkor további helyre lehet szüksége. Természetesen, ha megvan a szükséges összeg, azonnal megkaphatja azt, amit szeretne. Ha nincs pénz, akkor csak a kölcsön érheti el a célt. A kereskedelmi jelzálog hosszú távú banki kölcsön üzleti célú nem lakóhelyiségek megvásárlásához. Egy ilyen kölcsön segítségével irodát, raktárt, kereskedelmi vagy ipari helyiségeket vásárolhat.

Általában az ilyen banki szolgáltatásokra az újonnan induló fiataloknak van szükségük, valamint az egyéni vállalkozóknak, akik vállalkozásuk bővítését tervezik. Ezenkívül az állampolgárok, akik maguk is munkát végeznek maguknak, kihasználhatják ezt a javaslatot: közjegyzők, ügyvédek. Az állampolgárok fogadásához irodának kell lennie. Emellett a szolgáltatást azok a polgárok is használhatják, akik jövedelmezően akarnak ingyen pénzt befektetni. A jelzálogkölcsönbe történő kereskedelmi ingatlan megszerzése után nyereségesen kölcsönözheti azt.

Jogi kérdések

Az Orosz Föderációban a kereskedelmi jelzálog távol esik az állami érdekek körétől. Ennek eredményeként a jogszabályban nincs egyértelmű magyarázat az ilyen típusú hitelezés sajátosságaira. A jelenlegi jelzálogjogi törvényt (102. sz. Szövetségi törvény) a lakáscélú hitelekre tervezték, ám a vállalkozásoknak nyújtott hitelezés szempontjából sok hiányosságot tartalmaz. Ennek eredményeként nem minden orosz bank vállalkozik üzleti jelzáloggal.

Másrészt, az ingatlan, ezen felül, kereskedelmi célokra, az ilyen típusú kölcsön garanciájává válik. Ez a tény néhány bankot legyőz a félelmektől. Így ez a hitelező ipar, bár lassan, fejlődik.

Hitel feltételei

Mivel az orosz bankok számára kereskedelmi ingatlanokkal biztosított jelzálogkölcsönök meglehetősen újak, az ilyen kölcsön különböző pénzügyi intézményekben történő igénybevételének feltételei nagymértékben változhatnak. Ha azonban számos ilyen javaslatot megvizsgáltunk, levezethetjük az átlagos hitelfelvevő feltételeinek listáját. A következőképpen néz ki:

• hitelösszeg - 1 és 100 millió Orosz rubel között;
• hitelezési pénznem: rubel, dollár, euró;
• kamatláb - 10-15,5% -ot magánszemélyeknél, 20% -ig - jogi személyeknél;
• előleg - az objektum értékének legalább 20% -a;
• kölcsön futamideje - 5-10 évig;
• tárgyak elvesztésének vagy károsodásának kötelező biztosítása.

Ebben az esetben további bizonyítékot kell szolgáltatni arról, hogy vállalkozása legalább hat hónapig létezik és elég sikeres, és profitot hoz. Mint láthatja, egy sikeres vállalkozó számára a feltételek meglehetősen elfogadhatók. A jelentős kamatláb kérdéseket vethet fel. De ha figyelembe veszi, hogy a jelzálogkölcsön-lejárat meglehetősen rövid, világossá válik, hogy egyszerűen nincs ideje sokat túlfizetni.

Szobaigény

Az oroszországi kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó jelzálogkölcsönök nem nagyon gyakoriak. A bankok rendkívül óvatosan kezelik ezt a kérdést. Mindenekelőtt az ingatlanra vonatkozó követelményekre vonatkozik. Nagyon sok van ezek közül:

1. Mindenekelőtt helyiséget vagy külön épületet kell elhelyezni abban a régióban, ahol az ilyen típusú jelzálogkölcsönöket nyújtják.
2. Szoba területe - legalább 150 m².
3. Az épület nem lehet mozgatható, a beruházásnak kapcsolódnia kell.
4. A helyiségnek a rendeltetésének megfelelőnek kell lennie. Például, ha egy hitelfelvevő mezőgazdasággal foglalkozik, akkor a megvásárolt helyiségek lehetnek raktár, pajta, sertés stb. Ebben az esetben a parkolás megszervezéséhez szükséges hely megvásárlása nem működik.
5. A helyiségnek jogilag tisztanak kell lennie. A kataszteri számnak, a műszaki dokumentációnak és az egyéb jogdokumentumoknak normálisnak kell lenniük.
6. Az ingatlannak mentesnek kell lennie harmadik felek követeléseitől.
7. A földterületnek, amelyen az objektum épült (vagy található), tulajdonjogok vagy hosszú távú lízing alapján a kölcsönvevőnek kell lennie. Ez utóbbi esetben a bank garanciákat igényel, hogy a bérlet végén a föld a hitelfelvevő tulajdona lesz.
8. A helyiségek költségének meg kell egyeznie a piaccal. Ezt a tényt legfeljebb hat hónapos értékelő jelentéssel kell megerősíteni. Az értékelést független szakértőnek kell elvégeznie.
9. A jelzálog tárgyát biztosítani kell.

Mint láthatja, a követelmények listája meglehetősen nagy. Ezért a bankok, szorgalmasan fejlesztve ezt a területet, leggyakrabban rendelkeznek olyan objektumok listájával, amelyek megfelelnek az összes követelménynek és eladásra készen állnak. Az ilyen listából származó helyiségekben a jelzálogkölcsön megszerzése nem nehéz.

A hitelfelvevő követelményei

De azok számára, akik kereskedelmi jelzálogot akarnak venni, a követelmények sokkal kevesebbek. A fő kritériumok a következők:

• a hitelfelvevő az Orosz Föderáció rezidense;
• életkor - 21 és 70 év között (a jelzálog végén);
• a társaság (üzleti vállalkozás, egyéni vállalkozó) élettartama 6 hónap (szezonális vállalkozás esetén 12).

Kereskedelmi ingatlan jelzálogkölcsönének igényléséhez a következőkre lesz szüksége:

• hitelkérelem;
• profil (minden bank számára saját);
• vállalkozása alapító és regisztrációs dokumentumai;
• üzleti tevékenységet igazoló dokumentumok;
• pénzügyi kimutatások.

A lista természetesen kissé eltérhet. A teljes listát a hitelintézet vezetője jelzi Önnek jelzálogkölcsön regisztrálásakor.

Üzleti jelzálog magánszemélyek számára

Az egyéneknek nyújtott kereskedelmi jelzálogkölcsönök teljesen új koncepció az orosz bankintézmények számára. Mindenekelőtt ezt a szolgáltatást nagy bankok nyújtják:

• "Sberbank".
• „Külkereskedelmi”.

Vegye fel a kapcsolatot más intézményekkel is:

• "Absolut".
• "Moskommertsbank".
• "Rosbank".
• Orosz Jelzálogbank.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• "PromTransBank" és mások.

Mindegyik megteszi a pénzvisszafizetési feltételeket, de a dokumentumok listája megközelítőleg azonos:

• útlevél, TIN;
• katonai igazolvány (ha van);
• a családi állapotról szóló dokumentumok másolata;
• jövedelem- és adóhivatal;
• a számlák, részvények, kötvények és egyéb fizetőképességről szóló bizonyítékok meglétét igazoló dokumentumok;
• üzleti engedély;
• szakértői jelentés az ingatlan értékeléséről, annak piaci értékéről;
• ingatlanbiztosítási dokumentumok;
• az ingatlan vagy a bérleti jog alá tartozó földterület megnevezése;
• jelzáloggal megszerzett ingatlan adásvételi szerződése;
• egyéb dokumentumok a bank kérésére.

Az előnyök

Természetesen a kereskedelmi jelzálogkölcsönök által nyújtott fő előnye a saját üzlethelyiség rövid időn belüli megvásárlása. Ez nagyon fontos. Végül is a saját iroda, értékesítési terület vagy más helyiség megléte függetleníti a vállalkozót a bérleti árak változásától és más kellemetlen pillanatoktól. A jelzálog természetesen nem mentesíti a havi meglehetősen nagy összegű fizetési kötelezettség alól. De ez a személyes ingatlan fizetése, nem pedig a bérleti díj. Egy egészen más ügy, nem?

Egy másik előnye az, hogy sok bank meglehetősen hosszú kölcsön futamidőt nyújt - akár 10 évig is. Időnként üzleti jelzálogkölcsönt is kaphat előleg nélkül. Igaz, ehhez további befizetést kell befizetnie a banknak.

Számos bank emellett büntetések nélküli előtörlesztést, valamint a tőke havonta történő visszafizetését legfeljebb hat hónapra gyakorolja.

hiányosságokat

Mint minden más kölcsön, a kereskedelmi jelzálogkölcsönöknek kétségkívül hátrányai vannak. A főbbek a következők:

• egyértelmű jogalkotási szabályozás hiánya;
• számos bank, a jelzáloghitel-rendszerek, a világosan meghatározott kockázati limitek és így tovább hiányzik a megfelelő gyakorlat;
• ellentmondásos kérdések jelenléte a földterület zálogjogként történő nyilvántartásba vételekor az egész épület megszerzése esetén;
• a szükséges dokumentumok egyértelműen túlzott mennyisége;
• további eljárások lefolytatásának és fizetésének szükségessége: biztosítás, vizsgálat, költségbecslés és így tovább; Mindez hosszú feldolgozási időt és további költségeket jelent.

Jogi személyeknek történő kölcsönzés jellemzői

A jogi személyek kereskedelmi jelzálogkölcsönének is megvannak a sajátosságai. Például a törvény tartalmaz egy közvetlen szabályt, amely megtiltja a jelzálogkölcsön végrehajtását az ügylet regisztrálása előtt. Ez egy elég nagy kockázat a pénzügyi intézmény számára. Kiderül, hogy a bank először ad pénzt a vételhez, aztán megszerzi az ingatlant, és csak akkor képes biztosítékként szolgálni. A hitelintézeteknek további trükköket kell keresniük. Ebben az esetben a pénzt gyakran egy, a pénzügyi intézményhez tartozó bankkamrába helyezik, vagy egy speciális akkreditív segítségével fogadják el, kivonás lehetősége nélkül.

Van még egy nehézség. A kereskedelmi ingatlanokról ismert, hogy könyv szerinti értékkel bírnak. Ez általában jóval a piaci ár alatt van. Ebben az esetben az eladó merül fel adóköteles jövedelem. Az sem érdekes, hogy a vevő a szerződésben rögzítse a helyiségek valós értékét, mivel ebben az esetben az adó összege sokkal nagyobb lesz. De a bank piaci ára nagyon fontos. Ellenkező esetben a hitel egy részét nem fedezi a biztosíték értéke.

Az üzleti ingatlanok jelzálogkölcsönének igényléséhez a jogi személyeknek el kell készíteniük:

• eredménykimutatás jelentése;
• a társaság legalább 6 hónapos készpénzforgalmának elemzése;
• információk a követelésekről és a tartozásokról;
• banki információk a vállalkozás számláinak állapotáról;
• információk az állóeszközökről;
• információk a meglévő hitelügyletekről, egyéb típusú megállapodásokról;
• egyéb dokumentumok a bank belátása szerint.

Tervezési rendszerek

Mivel a kereskedelmi jelzálogkölcsönöknek nincs egyértelmű törvényi szabályozása, az ilyen ügyletek meglehetősen kockázatosak a bankok számára. Három alapvető tervezési séma létezik, amelyek segítenek minimalizálni a kockázatot.

1. opció:

• a felek adásvételi szerződést kötnek;
• a vevő előleget fizet, és a bank garantálja, hogy a fennmaradó összeget megfizette a betét lehívása után;
• a vevő regisztrálja a tulajdonjogot;
• letétet készítenek, és a vevőnek kifizetik a hiányzó összeget.

2. opció:

• a vevő előleget fizet az eladónak;
• a helyiségeket zálogolják a banknak;
• a tulajdonosváltás nyilvántartásba vétele, adásvételi szerződés megkötése;
• az eladó megkapja az összeg fennmaradó részét, annak ellenére, hogy a regisztrációs tevékenységek folyamatban vannak.

3. opció:

• külön jogi személyt regisztrálnak, amelynek vagyona átruházásra kerül;
• hitelpénzeszközök esetén a vevő megszerezi e jogi személy tulajdonjogát;
• A hitel visszafizetése után a vevő újraregisztrálhatja saját tulajdonát.

A tranzakció előrehaladásának teljes ellenőrzése érdekében a hitelfelvevő leggyakrabban felkínálja érdekeinek bemutatását. Így a bank képviselője átveszi az összes kérdés és a kommunikáció koordinálását a különböző szolgálatokban.Ez lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy ne csak időt takarítson meg, hanem a folyamat minden szakaszában is csökkentse a kockázatokat.