A mai orosz piacon a viszonteladási érték egyre fontosabbá válik. Általában fizetésképtelen vállalkozásokkal vagy a szövetségi alap hosszú távú építésével foglalkozó objektumokkal dolgozik. Az ingatlanértékelési folyamat különösen fontos az ország válsághelyzetében.
Költségtípusok
Mindegyik terméket érték jellemzi. Normál körülmények között létezik egy piac, amelyet az objektum értékelésének alapjául lehet tekinteni. Ha eltér a jellemző tulajdonságaitól, akkor más típusú értékek is felmerülnek.
Piac - ez az objektum ára, amelyet a legvalószínűbbnek tekintünk. Az értékelés tárgyát versenypiacon értékesítik. A feleket megkapják a tárgyhoz szükséges adatokkal. Az árat nem befolyásolják vészhelyzeti okok, ideértve a következőket:
- Az ügylet feleire nem vonatkoznak kötelezettségek: az egyiknek eladnia kell, a másiknak vissza kell fizetnie.
- Az objektumot nyilvános aukcióra állítják fel.
- Az áruk ára pénzben kifejezve.
- A tranzakció összege megfelelőnek tűnik, az eladásra nincs kényszer.
- A tranzakció mindkét fele birtokolja a tárgy tárgyát, és saját érdekei szerint jár el.
A piaci érték leírt kritériumainak valamelyikének nem teljesítése más típusú termékek megjelenéséhez vezet. Ez a tény egy adott helyzet legmegfelelőbb formájának egyértelmű meghatározását igényli. A befektetési érték egyértelmű célokkal rendelkező ingatlanvásárlás során keletkezik. Ez tisztán kereskedelmi haszonszerzés a jövőben, és nem gazdasági okokból, például az, hogy egy régi képet élvezzünk. Mentésre van szükség rendkívüli körülmények esetén, és az ingatlan árának alábecsülése esetén.
A felszámolás költségei - mi ez?
A maradványérték fogalma arra a pénzkínálatra vonatkozik, amelyet az eszközök felszámolásával lehet megszerezni. Ide tartoznak az ingatlanok, amelyek egyéni vagy jogi személyekhez tartoznak. Ennek megfelelően ez az a valós összeg, amelyet a tulajdonos elvár, ha az objektumot rövid idő alatt eladja. Az orosz piacon még nincs elegendő statisztikai alap az ilyen tárgyak eladására, ezért a piaci típusú értékelést kell használni.
Ugyanakkor kiszámítják az objektum maradványértékét. Ez a gazdaságilag valós értékkel megegyező értéket képviseli, figyelembe véve az ingatlan értékcsökkenését. A helyes eredmény eléréséhez le kell vonni a felhalmozott értékcsökkenést a kiindulási árból. Ezeket az adatokat figyelembe veszik az erőszakos körülmények között árverésre bocsátott ingatlanok felszámolási értékének kiszámításakor.
Mikor fordul elő?
A vállalkozást a felszámolási érték módszerével értékelik, amikor szükségessé válik a hitelezőkkel fennálló tartozások megfizetése. A gyártott áruk eladása nem képes fedezni az adósságokat, és arra kényszeríti a tulajdonosot, hogy eszközöket adjon el azok visszafizetésére. Az idő tényezője döntő jelentőségű. Minél gyorsabban értékesítik az eszközöket, annál hamarabb törlesztik az adósságokat.
A tranzakció feltételeit minden esetben külön-külön fogadják el. A jogi személy felszámolására kényszer- és önkéntes formában kerül sor. Ingatlan önkéntes eladása esetén elfogadható eladási ütemtervet lehet összeállítani, a konkrét részletek alapján megtervezni a tevékenységeit. A csődbirtokot (az adós vagyontárgyait) kellő időben árverésre bocsátják.A maradványérték garancia a hitelezők számára az adósság visszafizetésére. Az ingatlan zálogvá alakul. A hitelező számára fontos, hogy tudja, mikor kerül kiszámításra, milyen áron kerül sor az eladásra. A továbbértékesítési értéket néha biztosítéknak hívják.
Kényszerített felszámolás esetén a feltételek jelentősen csökkennek. Ebben az esetben az ingatlan maradványértékének becslését az Orosz Föderáció jogszabályai alapján végzik. A vagyontárgyakat a lefoglalást követő két hónapon belül értékesítik. Mind az önkéntes, mind a kényszer felszámolás a tárgy értékének csökkenéséhez vezet, az ár alacsonyabb lesz, mint a piacon. Az eladó számára ez veszteséges esemény, a vevő számára pedig jövedelmező.
Értékelési tényezők
Az ingatlan aukciójára történő kényszerítésétől az értékelési objektum felszámolási értékétől függ. Piacmegállapodások hiányában ez a fő tényező, amely befolyásolja a méretet. A maradványérték pontos kiszámításához más okokat is figyelembe kell venni:
- A kiállítási idõszak egy tárgy eladására elõírt idõ. Minél rövidebb a pályázati időszak, annál alacsonyabb az ingatlan ára.
- Az ország gazdasági helyzete az aukció idején. A piac objektív állapota hátrányosan befolyásolhatja a tárgy értékét.
- Egy ingatlan vonzereje az ingatlanpiacon annak egyedi tulajdonságaitól és egy adott kiállítási típus piaci igényétől függ.
Külön helyen van a viszonteladási érték elsőbbségi részvények. A tulajdonosok a szervezet megszűnésekor elsősorban károk megtérítését kapják. Emellett élvezik az elsőbbségi jogot az alapok azon összegének kifizetésére, amely megfelel a szilárd monetáris dimenziónak, vagy a részvény névértékének százalékában.
Értékelési módszerek
Az orosz ingatlanpiacon az objektum értékelésekor a felszámolási érték kiszámításához sajátos módszereket alkalmaznak.
Az ingatlanértékelés közvetlen módszerének elvégzéséhez összehasonlító elemzést kell használni az ezen a piacon lévő hasonló tárgyak eladásainak összehasonlítására. Erre azért van szükség, hogy a közelmúltbeli értékesítési tranzakciókat egy adott helyen, hasonló alanyoknál tanulmányozzuk. Ezután meghatározzuk az objektum felszámolási értékének közvetlen függését a fő tényezőktől.
Az ingatlan értékelésének közvetett módszere az ingatlan konkrét időszakon belüli tényleges piaci értékén alapul. Az árat az árverésre szánt ingatlan fő tényezőinek befolyásoló tényezőjével (korrekciójával) korrigálják. Ez a módszer nem függ a szubjektív véleményektől, mivel a képlettel számítják ki.
Számítási képlet
Az ingatlan intuitív árképzésének elkerülése érdekében a legjobb a matematikai módszer. A képlet tagadhatatlan pontosságot ad a viszonteladási érték megtalálásának kérdésében.
Tehát a pontos kiszámítás képlete: a felszámolási érték a piaci érték szorozva a korrekciós tényezővel. Mi tisztázza az utolsó fogalmat. A korrekciós tényező a kényszerített licitálás mutatója. Ennek az értéknek a tartománya egytől nulláig terjed. Nincs matematikai mutatók a kiszámításához. Az értékelő a személyes tapasztalatok, ismeretek és intuíció alapján korrekciós tényezőt (kényszerkorrekciót) ad hozzá. Az orosz valóság egy tized és tíz tized között teszi ki azt. Ez az ingatlan piaci értékének tíz és harminc százalékát teszi ki. Az ilyen mutatók a sikertelen kereskedelem eredményeként jelennek meg. Az ingatlanpiac modern valósága legalább öt tized korrekciós tényezőt von maga után.Ez az érték a felszámolási kényszer tényezőinek: az értékesítés módszerei és költségei, az expozíciós időszak, a befektetési kockázatok tanulmányozása eredményeként jelent meg. A képlet alkotóelemei közül a legpontosabb a piaci érték.
Az immateriális javak értékelése némi nehézséget jelent. A matematikai képlet nem megfelelő, minden egyes esetben külön számítás szükséges. Ennek oka a tárgy jövedelemszerzésre történő felhasználásának mennyiségi eredményeinek meghatározása során felmerülő nehézségek. A pontos módszer költséges. Ennek alapja az immateriális javak fejlesztésének és jogalapjának létrehozásának költségeinek kiszámítása. A módszert a tervezői munka és a tudományos kutatás eredményeinek értékelésére használják. A költségszámítási módszer alkalmazásakor figyelembe veszik, hogy több lépést kell tenni a kutatás eredményeinek jövedelemtermelő végrehajtássá alakításához. Először be kell fejeznie a fejlesztési munkát. Eredményei alapján tervezze meg a terméket, készítsen próbaverziót. Ha vannak jelzések a tömegtermelésre, ezt a fogyasztók állítják, akkor egy vállalkozást építenek a termelésére. Csak a termelési kapacitások elsajátítása után kezdik el új termékek gyártását és értékesítését. A termék népszerűsítéséhez piaci hódítási politikát kell folytatnia. Minden szakasz biztosítja az anyagköltségeket, és ami fontos, időkerettel rendelkezik.
A viszonteladási érték kialakulásának esetei
A piaci érték felszámolásra történő konvertálásának példáit három tipusra osztjuk:
- Egy szervezet visszavonása leggyakrabban a csőd következménye.
- Biztosíték eladása.
- Egyéb ingatlan kényszerértékesítése.
Szervezet felszámolása vagy a vállalkozás az ingatlan-eladási ütemterv kialakításához vezet a fennálló adósság megfizetése érdekében. Vannak esetek, amikor az ingatlan eladásából származó bevétel teljes összege nem fedezheti az összes tartozást. Az értékesítés előtti intézkedések és a licitálás ütemezése korlátozott. Az ideiglenes tényező meglététől függ az értékelési objektum maradványértékétől. Ez, az összes többi feltétel egyenlőségével, döntő szerepet játszik.
A felszámolási időszak időtartamát mindegyik esetben egyénileg határozzák meg. Fontos figyelembe venni, hogy egy ilyen döntés önkéntesen hozható. Ezután további lehetőségek vannak a probléma megoldására. Úgy tűnik, hogy van idő kidolgozni és végrehajtani egy hatékony tervet a vállalkozás felszámolására. Ingatlan kényszerértékesítését a hitelezőkkel történő kiegyenlítésre a külső menedzsment eredményei alapján hozott csődeljárási határozat meghozatala után kell végrehajtani. A létrehozott versenyképességi alapot nyílt aukción kell eladni. Egy ilyen esemény ütemezése rendkívül korlátozott. A tulajdonosok, mielőtt kényszerítő felszámolásra kényszerülnének, fontolgathatják annak önkéntes alapon történő végrehajtását.
A zálogjog eladása a valóságtól való elszigeteltséghez hasonlít. Ebben az esetben a becsült maradványértékre szükség van a hitel alsó határának meghatározásához, amelyre a jelzáloggal rendelkező ingatlan realizálása szükséges. Ez nem írja elő az ingatlan tényleges eladását. A hitelezőnek azonban tudnia kell, milyen áron lehet korlátozott időben eladni a zálogjog tárgyát, amikor az összeget nem térítik vissza. A korlátozott ideig tartó és kényszerértékesítés lehetővé teszi számunkra, hogy ezt az értéket felszámoljuk. Bár egyes forrásokban ezt biztosítéknak nevezik, és külön kategóriába sorolják.
Az ingatlanok kényszerértékesítése a kitettség idejének korlátozása miatt megköveteli a felszámolási érték kiszámítását. Az ingatlan értékesíthető saját kezdeményezésére (önkéntes eladás) és törvényes végrehajtással (kényszerértékesítés).A második esetben a bírósági eljárásban letartóztatott vagyon kitettségének ideje a lefoglalás pillanatától számítva legfeljebb két hónapig tart.
A válság hatása a létesítmény értékelésére
A gazdasági piac instabilitása befolyásolja az ingatlanok felszámolási értékét, és gyakran negatívan. A válság súlyosbítja ezt a nem negatív hatást. A kölcsönös befolyás több oka lehet:
- nem elegendő pénzügyi forrás lép be a gazdasági piacra;
- a másodlagos lakások kis ingatlanára nagy igény van;
- a bankszektor hitelezésének kudarca csökkenti a nagy ingatlanok iránti keresletet.
A válság kiigazítja az értékelő tevékenységeit, és körültekintőbb tulajdonosokat igényel. Megfelelő ár elérése érdekében mindkét módszer jobb az objektum maradványértékének meghatározására. A meglévő körülmények között nem szabad csak a szakemberek tapasztalataira támaszkodni. A válság idején a felszámolási érték felmérésének egyik jellemzője, hogy mindegyik módszernek megvannak a maga előnyei. A Direct lehetővé teszi az ingatlanpiac és a hasonló értékesítési tranzakciók elemzését. A következtetés a közvetett módszer alapjává válik. Figyelembe veszi az ingatlan tényleges piaci értékét, figyelembe veszi a kataszteri értékelést, és beállítja az erőhöz megfelelő korrekciós tényezőt.
Csak a két megközelítés harmonikus kombinációja, az objektív okok és a szubjektív tényezők figyelembevételével érheti el a maximális hatást.
Következtetés: Az orosz piacon a felszámolási érték felmérésének sajátosságai a tökéletlenség és az alkalmazás relevanciája. Az értékelési tevékenységek középpontjában az empirikus információk és a szakemberek intuitív észlelése állnak. A pontos eredmény eléréséhez az összes elérhető módszert alkalmaznia kell.
Az állóeszközök értékének kiszámítási módszerei
A gyakorlatban ki kell számítani az állóeszközök maradványértékét. Ennek a fogalomnak a magyarázatával kapcsolatban számos vélemény van. Az első a hasznos hulladék ára, amelyet a létesítmény eladása után kapnak, és amely a teljes összegben szerepel. A második a tárgy befejezése utáni érték és a felszámolás költsége közötti különbség. Van egy harmadik vélemény: amikor az alapok teljes értékcsökkenése megtörténik, és azok későbbi működésre való alkalmatlanságát felismerik, ez az érték megegyezik a hasznos hulladékok (tűzifa, fémhulladék, tégla stb.) És a cikk megsemmisítésének költségei közötti különbséggel.
Így az állóeszközök maradványértékét egy speciális képlet alapján számítják ki. Tegyük fel, hogy egy tárgy eredetileg millió rubelt becsült, tíz éve használják. A hasonló berendezések piaci értéke ugyanabban a használati időszakban háromszázezerre csökkent. A törlés becsült költsége körülbelül kilencven ezer. Ezért háromszáz mínusz kilencven kétszáz és tízezer rubel. Ez az összeg a szervezet bevétele a hasznos hulladék eladásából az állóeszközök megszüntetése után.
Fontos figyelembe venni, hogy amikor egy tárgy élettartama végén felszámolásról döntenek, néhány szempontot figyelembe kell venni. Ide tartoznak:
- a bontási munka összetettsége;
- az állóeszközök megsemmisítésével kapcsolatos költségek összege;
- a maradványok értékcsökkenése, mind fizikai, mind erkölcsi szempontból;
- árdinamika az építőanyagok, a fém, a pótalkatrészek és így tovább;
- az a képesség, hogy a mérlegeket saját tevékenységeikben felhasználják vagy megvalósítsák;
- az eladott maradékanyagok megbízható értékelése.
A vállalkozás mint jogi személy létezésének megszűnése a számviteli számviteli dokumentum összeállításához vezet. költsége felszámolási egyenleg jellemzi a források forrásait és azok értékét a szervezet bezárásakor. A vállalkozás megszüntetésére kijelölt időszakban a bankokkal és a hitelezőkkel szemben fennálló kötelezettségeket vissza kell fizetni. A szervezet felszámolási időszak utáni települési állapota megmutatja a valós pénzügyi helyzetet.
Értékelési nehézségek
A maradványérték kiszámítása néhány problémával jár. A legfontosabb az ingatlan eladási idejének korlátozása. Ingatlan regisztrálása időbe telik és gondos dokumentumok ellenőrzése. A második probléma az ügyfelek körének csökkentése.
A vállalkozás jövedelmezőségének újraértékelése háromféle módon történhet.
- A jövedelem módszer figyelembe veszi a közeli és a távoli hasznokat.
- Az összehasonlító módszer a nyílt piacon eladott ingatlanok valós árán alapul.
- A költség nézet magában foglalja azokat a megengedett költségeket, amelyek a tulajdonosnak a megszerzésével és későbbi újbóli létrehozásával járnak.
A módszerek relevanciája befolyásolja a vállalkozás felszámolási értékének megállapítását. A korlátozott időszak nem teszi lehetővé a potenciális vásárlók számára, hogy tisztában legyenek az eszközök előnyeivel. A ráta végleges jóváhagyásához elemezni kell a becslés összes megközelítésének eredményeit.
