Lakás- és épületszövetkezetek (ZhSK): meghatározás, charter, szerződés

Jelenleg meglehetősen sok olyan társaság található a piacon, amely ingatlanvásárlást kínál tőlük a házépítési szövetkezethez (ZhSK) csatlakozással. Természetesen a polgároknak kérdésük van egy ilyen rendszer biztonságáról és megbízhatóságáról.

A szovjet évek helyzete

első lakásszövetkezetek megjelentek az 1920-as években. Azonban már 1937-ben kezdték megsemmisíteni őket. A hatóságok ezt azzal magyarázták, hogy az ilyen társulások a magántulajdon megnyilvánulásait jelentették. A háború után a városi lakosság hirtelen növekedett, és nagyszabású lakásépítés kezdődött. És 1958-ban a Minisztertanács és a KKP Központi Bizottsága ismét engedélyezte a korábban megszüntetett egyesületek létrehozását. A lakást a részvényesek finanszírozták. A szövetségek azonban 20 évre 70% -ot meg nem haladó állami hitelt és egyéb kedvezményeket kaptak. A munka felgyorsítása és minőségének javítása érdekében egyes leendő tulajdonosok maguk is részt vettek épületek építésében. A beépített csapatok a második és a harmadik műszakba mentek, miután a vállalkozó befejezte a nulla ciklust.

A problémák

A szövetkezeti apartmanok árai Moszkvában 1980 közepére. mintegy 3 ezer p. (egyszobás), 5 ezer rubelt (két szoba). És egy szovjet állampolgár havi átlagos jövedelme 200 rubel volt. Sokan még megtakarításokkal sem vásároltak szövetkezeti lakást. Ennek oka a többéves vonal létezése a város lakói számára egyesülési szövetségek számára. Ezen kívül voltak olyan városok, amelyeket gyakorlatilag bezártak a nem honos örökbefogadás céljából. Sőt, automatikusan kizárták őket a megyei vagy állami lakhatási sorokból. Az egyesületek a teljes lakásállomány kb. 7-8% -át tették ki. A 80-as évek első felében. Körülbelül 80 ezer lakóház építése megkezdődött. Legtöbbjük csak a 90-es évek végére került üzembe. Így sok polgárnak legalább 15 évet kellett várnia.

A mai helyzet

Az Orosz Föderáció Lakáskódja számos normát tartalmaz, amelyek meghatározzák az állampolgárok önszervezésének formáit, hogy javítsák helyzetüket. A kérdéses társulásokat az 1. cikk jellemzi. 110. Érdemes azonban mondani, hogy az általános szabályok szerint a polgároknak nem a lakásszövetkezetekbe kell csatlakozniuk, hanem a lakhatási és finanszírozott szövetkezetekbe. Ennek oka az a tény, hogy az utóbbi vonatkozásában a jogszabályok szigorúbb eljárást írnak elő a pénzeszközök mozgásának ellenőrzésére. De számos eljárási szabály vonatkozik az egyesületek megalakulására és működésére.

Lakásszövetkezetek szervezése az Orosz Föderációban

A szovjet korszak óta elég sok ilyen társaság maradt az országban. A jogalkotók azonban az Orosz Föderáció Lakáskódexének elfogadásával megpróbálták őket arra kötelezni őket, hogy átalakuljanak HOA-ká. A megfelelő módosítást azonban úgy döntötték, hogy visszavonja. A legtöbb esetben a házszövetkezetek ma működő társaságként működnek. Ezeknek a társulásoknak a létesítmények közvetlen felállításához való megalakulását az ingatlanpiacokon bekövetkező számos csalás okozta. A házszövetkezeteket csalódott ingatlanbefektetők használják. Ezek a polgárok azért épülnek fel, hogy befejezzék az épületek felépítését, miután azok a vállalatok, amelyek erre pénzt gyűjtöttek, megszüntették tevékenységüket.

lényeg

A lakás- és építőszövetkezetek a vevő és az ingatlan építésével foglalkozó vállalkozás közötti interakció egyik formáját jelentik. Az ilyen társaságok lényege, hogy kölcsönös kölcsönöket nyújtó társaságok. Az ingatlanvásárlási alapok kizárólag az azokban részt vevő polgárok hozzájárulásaiból származnak. Ezen társulások tevékenységi rendje az alábbiak szerint ábrázolható. Mindenekelőtt azt a polgárt, aki úgy dönt, hogy részt vesz a lakásszövetkezetben, meg kell fizetnie a kezdeti részvényt és a belépési díjakat. Általában ezek az ingatlan becsült értékének 10% -át, illetve 5% -át teszik ki. Ezt követően a lakásépítő szövetkezet tagjai felhalmozzák a részesedés egy részét, amely szükséges az egyesület hiteléhez. Általános szabály, hogy ez a költség 50% -a. Ezt követően a polgárokat bevonják a beszerzési sorba. A benne levő hely nem csak a részvény szükséges részének felhalmozódásának sorrendjétől, hanem a lejárat és a részvételi terv arányától is függ. Egyszerűen fogalmazva: minél hosszabb ideig takarít meg az ember, azaz annál hosszabb ideig hagyja, hogy mások használják pénzét, és minél hamarabb visszaadja később, annál hamarabb költözhet be a lakásba.

Tervezési jellemzők

Egy lakóházba költözött polgárok megosztott tulajdonban részesülnek a helyükön. A részvényeket a részvény fizetett részének megfelelően határozzák meg. Ez növekszik a visszatérített pénzeszközök arányában. Azt is el kell mondani, hogy egy ingatlan árát rögzítik annak megszerzésekor. Ez azt jelenti, hogy a lakásköltségek valószínű növekedése a piacon semmilyen módon nem befolyásolja a hitel visszafizetési eljárását. Amint egy állampolgár belép és regisztrál, elkezdi visszatéríteni a vásárláshoz kapott pénzeszközöket. A kölcsönt általában a felhalmozási időszak kétszeresére nyújtják. Az adósságot az ütemezés előtt vissza tudja fizetni. Ez meglehetősen jövedelmező, mert az alapvető polgárokon kívül tagsági díjat fizet. Ez utóbbi átlagosan a lakás árának 0,5% -a. A kifizetések havonta történnek. Az adósság teljes visszafizetése után a lakás egyedi ingatlanvá alakul.

A kockázatok

A lakásszövetkezetek rendszerének számos hátránya van. Gyakran kiderül, hogy nagyon kedvezőek a csalók számára. Az első mínusz az egyesülés rendszerében rejlik. Az a tény, hogy a résztvevők lassabban térnek vissza a pénzeszközökre, mint felhalmozódnak, a vásárlási sorok létrehozásához vezet. Tegyük fel, hogy havonta 10 ember csatlakozik egy szövetkezethez. Mindegyikük 2 évig felhalmozza a szükséges összeget, és négyet fizet. Az első két évben a szövetkezet tőkéje felhalmozódik. Az ezt követően felhalmozódott összeget körülbelül egy évre költik lakások vásárlására. Ebben az időszakban a pénzeszköz feltöltése lassabban történik, mint amennyit költenek, mivel minden hónapban minden új tíz résztvevő számára ingatlanvásárlást kell vásárolni. Ezek a polgárok, részletekben belépve, kétszer kevesebb havi összeget adnak ki, mint a felhalmozási időszak.

Így körülbelül egy év elteltével az összes pénzt az új tagok ingatlanvásárlására költik el. Ennek eredményeként az egyesületnek nincs pénze hátra. Az összes bevételt azonnal lakások vásárlására küldik el. Így kezdődik a sor kialakulása. Az új polgárok állandó áramlása esetén kevesebb pénz érkezik be, mint amennyi szükséges. Három évvel később a sor csak növekszik. És csak 6 év munka után a szövetkezet stabil fázisba kerül, mivel a résztvevők tervezett módon elhagyják azt, mivel teljes mértékben kifizetik a kölcsönöket. A felhalmozás során az állampolgároktól származó összeg megegyezik a részletfizetési időszakban részt vevő emberek tőkéjével. Így a résztvevők nemcsak közvetlenül fizetik a pénzüket, hanem sok időt veszítenek.Ha az egyesületbe belépő polgárok száma csökkenni kezd, akkor a már csatlakozók száma növekszik. Ebben az esetben az a legjobb, amire számíthatnak azok az emberek, akik még nem halmoztak fel költségeik 50% -át, az, hogy visszatérítik pénzeszközeiket, és a legrosszabb esetben örökre elbúcsúznak velük.

Érdeklődés egyesületek iránt

A fejlesztők fokozott figyelmet fordítanak a szövetkezetekre több okból is. Az állam, szigorítva a szankciókat, arra kényszeríti őket, hogy válasszák az ingatlan eladására szolgáló meglévő rendszerek egyikét. Ez lehet egy lakhatási bizonyítvány, megállapodás a részvényesi részesedésről vagy a részvények felhalmozásáról egy házszövetkezetben. Ugyanakkor a 214. sz. Szövetségi törvény meglehetősen szigorú keretet ír elő a társaságok számára. E tekintetben a lakásszövetkezetnek kétségkívül számos előnye van.

méltóság

A szakértők szerint az ilyen szövetségekben kevésbé szabályozott eljárás létezik a vevővel történő megállapodás megkötésére. Ezen felül versenyképesebb érték alakulhat ki az ingatlantulajdonokon. A részvénydíjat, amelyet az állampolgár fizet a szövetkezetben lakásért, nem adóztatják. A 214. sz. Törvény nem tekinti a tőkemegállapodást befektetésnek. Ebben a tekintetben a többlakásos épületet építő vállalat meghatározza az áfa értékét, amelynek összege 18%. Ez tehát jelentősen megemeli az objektum árát a tőkerészesedés megállapodásával. A szövetkezetek további plusza a szakértők szerint az, hogy a rendszer keretében tárgyak eladása kényelmes a vállalatok számára. Ez kevésbé védi a vásárlók jogait, mint a 214. sz. Szövetségi törvény. A vizsgált rendszerben a részvényesek jogi lehetőségeit a Ház és a közüzemi charta határozza meg. Cége előkészíti a polgárok egyesületéhez való csatlakozást. Ennek megfelelően a dokumentum inkább a társaság érdekeit szolgálja, mint az emberek.

Cég kiválasztása

A legtöbb polgár, aki úgy dönt, hogy építésbe fektet, összehasonlítja a meglévő értékesítési rendszerek elemzését. Az ingatlant általában más kritériumok alapján választják ki:

1. A hely.
2. Becsült építési idő.
3. Ár.
4. Hajlam.

És csak az objektum kiválasztása után az állampolgár megtudhatja, hogy azt egy házszövetkezet építi. Számos szakértő úgy gondolja, hogy nincs semmi baj egy ilyen rendszerrel, ha a vállalat minden szükséges dokumentációt megad a vevőnek. Először figyelmet kell fordítani azokra az iratokra, amelyek az építés alapját képezik:

1. A városi kormány rendelete.
2. Bérleti szerződés vagy földtulajdon.
3. Engedélyező dokumentumok.

Kapcsolat jellemzői

Két lehetőség van a lakásszövetkezetek számára. Az első feltételezi, hogy az egyesület befektetőként és vállalkozóként egyaránt jár. Ezt az opciót kedvezőbbnek tekintik, mert erősíti a vállalat felelősségét. A második esetben a szövetkezet befektetőként eljárva szerződéses kapcsolatban áll a fejlesztővel. Ez utóbbi viszont független jogi személy. A lakásszövetkezeti megállapodás bizonyos kockázatot rejtegethet. Amennyiben az egyesület nem teljesíti kötelezettségeit, a vállalkozó nem ruházhatja át neki az eredetileg tervezett ingatlanmennyiséget. Ebben a tekintetben a megállapodás tanulmányozása során megtalálhat egy záradékot, amely a felmondási feltételt írja elő a fejlesztő kezdeményezésére.

A HBC elnöke

A jogszabály meghatározza ennek a személynek a kötelezettségeit. Ezekről a cikk rendelkezik Art. 148 LCD. A személy feladatai közé tartozik:

1. A jogszabályok és a Charta rendelkezéseinek való megfelelés.
2. A becsült hozzájárulások és a kötelező befizetések a társaság résztvevői általi időben történő befizetésének ellenőrzése.
3. A bevételi és kiadási becslések megfogalmazása a megfelelő évre, a pénzügyi kimutatások elkészítése, valamint ezen dokumentumok benyújtása jóváhagyásra az egyesület közgyűlésén.
4. Házvezetés vagy megállapodások megkötése az e tevékenységet folytató társaságokkal.
5. Munkavállalók bérbeadása az épület fenntartásához és elbocsátásukhoz.
6. Közös vagyon üzemeltetésére, karbantartására és javítására vonatkozó szerződések megkötése.
7. Az egyesület résztvevőinek listájának vezetése, pénzügyi kimutatások, papírmunka.
8. Közgyűlések szervezése és tartása.

A felelős személy egyéb feladatokat is elláthat. Ezeket a HBC alapszabályában rögzítik.