A közjegyzői ügylet olyan jogi művelet, amelyet az előírt formában hajtanak végre. Mit jelent ez? Ez az eljárás olyan tranzakciók tárgyát képezi, amelyek végrehajtására a jogszabályok szerint közjegyzői formát állapítanak meg.
Részletesebben a közjegyzői ügylet fogalmának részletes megfontolására összpontosítunk. Beszélünk továbbá az ingatlan eladásáról és megszerzéséről, a regisztráció során felmerülő lehetséges kockázatokról.
Kötelező közjegyzői ügyletek
A dokumentum ezen formája a következő esetekben szükséges:
- Minden olyan ügylet, amelyet ingatlannal végeznek. Ebben az esetben az ingatlannak az eladónak vagy az adományozónak kell lennie. Kivétel az egy befektetési alapba tartozó ingatlan. Egy másik kivétel a földrészvények elidegenítésére való regisztráció.
- Eljárások, amelyek az ártalom körülményei között az ingatlan elidegenítésével járnak.
- Kiskorú állampolgár vagy jogilag inkompetens személy tulajdonában lévő ingatlan eladásával járó ügyletek.
További információk az üzletekről
Tehát ebben a tekintetben a tranzakciók következő lehetőségeiről beszélünk:
- Bármely részvény adományozása vagy eladása a tulajdonosnak. Adományozáskor az a személy, akinek adnak, tizenhárom százalék adót fizet. Ez a tarifa releváns a lakosok számára. A nem rezidensek esetében harminc százalékot fizetnek az adományozott részvény piaci értékétől. Abban az esetben, ha az elidegenítést a vételi és eladási okmány szerint hajtják végre, az adóhatósággal fennálló kapcsolatok közvetlenül az eladótól származnak.
- Részvény adása illetéktelen személynek. A társtulajdonosok hozzájárulása ilyen helyzetben feltétlenül szükséges. De a közjegyző ellenőrzi, hogy az ügylet meghiúsult-e. Például elutasíthatja a kis részvény ajándékát hamis ügyletként annak elkerülése érdekében, hogy a társtulajdonosok megtagadják az elidegenített részvény elsőbbségi vásárlásának jogát.
- Tétel vásárlása és eladása illetéktelen személy javára. Az elidegenítés ebben a helyzetben azzal a feltétellel történik, hogy abszolút minden társtulajdonos megtagadta az elidegenített részvény megszerzését és közjegyzői formában hajtotta végre. Ebben az esetben az elutasításokat minden tulajdonos elfogadja az ingatlanok egységes nyilvántartásáról szóló kivonat alapján.
Ingatlan vétele és eladása: közjegyzői ügylet
Az ingatlan ára azt jelenti, hogy a vevő köteles ellenőrizni az ügylet tisztaságát. Az ilyen ellenőrzés végrehajtásának részeként információkat kérnek egyetlen nyilvántartásból. A házban vagy lakásban nyilvántartásba vett személyek listáját szintén elkészítik. Ezen felül ellenőrzik az eladó engedélyét és más szempontokat. Ezenkívül mindkét félnek megállapodnia kell az árban, és csak ezután folytathatja a közjegyző által hitelesített ingatlan-vétel-tranzakció dokumentumainak kidolgozását.
Mennyire szükséges az előzetes megállapodás?
A fő megállapodás aláírása előtt a feleknek joguk van előzetes megállapodást készíteni, amely tartalmazza a közelgő tranzakció későbbi megkötésének feltételeit. Ez a szakasz emellett magában foglalja a közjegyzői alátámasztáshoz szükséges iratok készítését is. Azt kell mondani, hogy közjegyzői ügyletként az ingatlanok részvényeinek eladását is formalizálni kell.
Mi a helyzet a betéttel?
Ebben a szakaszban a vevő gyakran befizetést tesz. Biztonságot különféle módon adnak ki, néha előzetes szerződés formájában. A bíróságnak nincs egyhangú véleménye arról, hogy megengedett-e ez. Ezért a felesleges viták elkerülése érdekében a betétet leginkább külön sorrendben kell kifizetni. A részvényekkel kapcsolatos közjegyzői tranzakciókat megfelelő módon kell elkészíteni. Ezt a Szövetségi Tanács jogilag jóváhagyta.
Fontos megjegyezni, hogy ha a fő okmány lejár és a zálog visszaadására vonatkozó eljárást még nem állapították meg, akkor a vevőnek pénzét a bíróságon kell visszajuttatnia. Egy másik lehetőség az alapszerződés megkötésének kényszere.
Szakember segítség
A következő lépés az alapmegállapodás közjegyző általi elkészítése. Mindkét félnek joga van ellenőrizni a megállapodás szövegét, és szükség esetén javítani is. Különös figyelmet kell fordítani a fennálló kötelezettségek megsértéséért fennálló felelősségre. Ezek a kötelezettségek abban állnak, hogy a szakember feladatai lakás vagy más ingatlan eladásáról szóló közjegyző által hitelesített ügylet keretében csökkentik annak biztosítását, hogy a megállapodás megfelel-e a törvény követelményeinek, és hogy azt a bíróság nem szünteti meg verseny esetén.
Kinek a költségén történik a tranzakció végrehajtása?
A szerződésben meg kell határozni, hogy ki fizet a közjegyzői tranzakciót ingatlan eladásakor. A költségeket mindkét fél megállapodja. Az ilyen szolgáltatások díja egyenletesen vagy teljes egészében elosztható a vevőnek.
A felek közjegyző jelenlétében írják alá a megállapodást. Ezt követően a dokumentumcsomaggal kötött szerződést állami regisztráció céljából elküldik. Egyes közjegyzők szolgáltatásokat kínálnak egy dokumentumcsomag elektronikus formában történő elküldésére. Ez a kapcsolatfelvételi módszer jelentősen időt takarít meg mindkét oldalon, csökkentve ezzel a kérés feldolgozásának idejét a nyilvántartó által.
Milyen dokumentumok szükségesek egy ingatlanmegállapodáshoz?
Az ügylet hitelesítéséhez a következő papírokra lehet szükség:
- Előzetes megállapodás, amely tartalmazza az ügylet fő feltételeit.
- Valamennyi ingatlanokmány, amelyek alapján az eladó tulajdonjogot kapott, például igazolás és kivonat az egységes nyilvántartásból.
- A házastárs hozzájárulása az eladáshoz, valamint az ingatlan megvásárlását szándékozó személy vásárlásához.
- A gyámhatóság engedélyét, ha az ingatlan tulajdonosa kiskorú.
- Olyan iratok, amelyek megerősítik, hogy a tulajdonosok a részvények eladására vonatkozó ajánlatokat megkapják. Ez akkor releváns, ha az ügylet megosztott tulajdonjoggal jár.
- A lakásban vagy házban nyilvántartásba vett személyek igazolása, valamint egy házkönyv.
- Olyan dokumentum, amely megerősíti, hogy a közművekkel szemben nincs adósság.
- Anyai anyakönyvi kivonat és annak kivonatát a tulajdonos személyes számlájáról. Erre akkor van szükség, ha családi tőke alapokat használnak.
- Hitel- és jelzálogkölcsön-megállapodások kölcsönzött pénzeszközök felhasználása esetén.
- Tanúsítványok és megállapodások a költségvetési források felhasználására.
A dokumentumok fenti fenti lehetőségeit másolatokban és eredeti példányokban is meg kell adni, hogy igazolják a közjegyző által hitelesített ingatlanügylet hitelességét.
Közjegyzői hitelesítés: kockázatok
A közjegyzői eljárás ellenére mindkét félnek vannak bizonyos kockázatai. Tény, hogy a lakás vagy más ingatlan eladására vonatkozó közjegyző által hitelesített ügylet nyilvántartásba vétele egy olyan megállapodás megfogalmazására korlátozódik, amelyet nehéz felismerni az alkalmazandó joggal ellentétes módon. A felhasznált megfogalmazások azonban a felek dokumentumbiztonsága szempontjából messze nem mindig sikeresek.
Az egyik kockázat a megállapított eljárás hiánya a számításokban. Ez a szempont rendkívül fontos, mivel az ingatlan értéke mindig nagyon magas. A kiegyenlítési eljárás maga határozza meg, melyik fél felelős a készpénzért. Abban az esetben, ha a dokumentum szövegében szerepel a szokásos mondat: „a felek közötti megállapodások teljes egészében befejeződtek a szerződés megkötése előtt”, az eladó számára kockázatok merülhetnek fel.
Olyan helyzetben, amikor a pénzt ténylegesen nem fizetik ki, és a tulajdonjog átruházását regisztrálják, a vevőnek joga van nem fizetni az eladót, mivel már megkapta az ingatlant, és a megállapodás értelmében már abszolút összeget fizetett érte.
Egy másik kockázat az a tény, hogy a szerződés szövegébe történő beillesztés mellett nincs átruházási okirat, míg az ingatlan tényleges átruházására a regisztráció után kerül sor. Ilyen helyzetben fennáll a vagyonkárosodás kockázata, amelyet közvetlenül a vevő viseli. Már nem támaszthat igényt a vásárolt tárgy minőségére vonatkozóan, mivel a szerződés aláírásával elfogadta az objektumot.
Váratlan nehézségek
A következő kockázat maga a közjegyzői eljárás hiányossága. Ez a mínusz abban áll, hogy az ügylet igazolásakor a felek egyedül maradnak a közjegyzővel. Más tanácsadók jelenlétét gyakran nem üdvözlik, sőt még nem is hagyják jóvá. Mindezek eredményeként az következik, hogy a két fél által elfogadott feltételek nem változnak jobbra. Ennek eredményeként a közjegyzőn keresztül történő ingatlanvásárlás és eladás nem könnyíti meg, hanem éppen ellenkezőleg, jelentősen bonyolítja mind az eladó, mind a vevő életét.
És végül: az utolsó kockázat a műszaki szakértők által megkötött hibák, amelyek főként közjegyzői asszisztensek. Bármilyen hiba létezik, egy ilyen megállapodás egyszerűen nem jár további állami regisztrációval.
Ezért közjegyzői igazolásra van szükség részvényekkel történő tranzakciók során, ezen felül kiskorúak és gyámok részvételével. Más esetekben a közjegyzői nyilatkozatot kizárólag a megállapodás valamennyi félének személyes kérésére végzik. Egy ilyen szolgáltatás költsége a dokumentum árától függ, ráadásul magában foglalja a műszaki szolgáltatásokért fizetett összeget is. A tulajdonjogok közjegyző által hitelesített dokumentum alapján történő átruházása kevés időt vesz igénybe, de nem garantálja az ügylet abszolút gyakoriságát, mivel mindig vannak olyan kockázatok, amelyeket figyelembe kell venni a dokumentumok aláírása előtt, hogy később ne kelljen bírósághoz fordulni.