A háztulajdonosok partnersége (rövidítve HOA) az otthonkezelés egyedi formái. Tevékenységüket számos szabályozó jogi aktus szabályozza. A Házkódex tekinthető fő dokumentumnak, amely meghatározza a HOA hatásköreit és teljes munkáját. A HOA igazgatóságával való közgyűlésnek a modern jogszabályok keretein belül kell eljárnia, és ma a javasolt cikkben a leg részletesebben megvizsgáljuk mindazt, ami a HOA és annak igazgatósága jogaival és kötelezettségeivel kapcsolatos.
Mit tehet a HOA?
Röviden: a ház gazdálkodásával kapcsolatos munka elvégzése, vagyis annak a tevékenységnek a végrehajtása, amely korábban az alapkezelő társaság középpontjában állt (kereskedelmi szervezet vagy házrész formájában).
Most nézzük meg közelebbről az ebben a koncepcióban szereplő tevékenységek teljes körét. Pontosan mit enged fel a bérlők képviselőikre a HOA testület választásain?
Az Lakáskódex 137. cikke, amely az ilyen kérdések szabályozására szól, a következőképpen szól:
- A HOA-nak joga van megállapodásokat kötni irányító és üzemeltető társaságokkal egy apartmanház karbantartásával és a teljes körű közszolgáltatás biztosításával kapcsolatban.
- Joga van bizonyos munkákat elvégezni anélkül, hogy igénybe vennék a büntető törvénykönyv szolgáltatásait (például tisztítókat bérelnének hozzáférés céljából, vagy önálló szemeteseltávolítást szerveznének).
- A HOA a jövedelem és a költségek kiszámításával foglalkozik a ház fenntartásához szükséges pénzeszközök meghatározásával, a vállalkozók tevékenységeinek kifizetésével, tartalék alap létrehozásával, valamint a nagyjavításokkal.
És még?
A HOA testület egyéb jogai a következőket foglalják magukban:
- A társaság a nyújtott szolgáltatásokért magánszemélyekkel és jogi személyekkel kötött szerződések alapján rendezhet megállapodásokat.
- A törvény által megállapított eljárásnak megfelelően a HOA kérheti a bank vagy magánszemélyek hitelkeretet.
- Ő felel az ingatlanok, köztük az ingatlan eladásáért, cseréjéért és lízingéért. Például a HOA-nak jogában áll díjat beszedni a vállalkozóktól, akik irodaterületet akarnak bérelni az épületben vagy kereskedelem céljából.
- A HOA a bérleti díjakat becslés alapján számítja ki.
- Ez a bérleti díj a lakóépület helyiségeinek tulajdonosai és bérlői részéről is beszedésre kerül.
- Jogai között szerepel továbbá a bérleti vagy bérleti díjköteles személyekkel szembeni jogi intézkedések elfogadása, amelyeket mindenképpen tükrözni kell a HOA igazgatótanácsának üléseinek jegyzőkönyvében.
A HOA Alapokmánya mint fő dokumentum
A HOA birtokában lévő hatáskörök teljes és teljes listáját fel kell tüntetni a szervezet Alapokmányában. Ez a lista például tartalmazhat felújítás elvégzésére, a helyi környezetben változtatások elvégzésére autók parkolására szolgáló berendezések formájában stb. A szervezet Alapszabályában felsorolt összes joga nem ütközik a Lakáskódex tartalmával. Csak meghatározott helyzetekben képesek kiegészíteni és kibővíteni fő rendelkezéseit.
A társaság igazgatósága által a legtöbb jog gyakorlását munkarendben végzik - kiszámolják a bérleti díjat, a pénzeszközöket elkülönítik a bankszámlákra, a HOA igazgatóságának protokollját megtartják. Ezek a műveletek az aktuális munkára vonatkoznak. Az összes említett művelet jogszerűségének tiszteletben tartását egy külön bizottság, úgynevezett könyvvizsgáló bizottság, három-négy személy ellenőrzi. Az összetétel nem tartozik az igazgatóság tagjaihoz vagy a HOA többi alkalmazottjához.
Ha jelentős változtatásokat kell végrehajtania (például a HOA struktúrájának átszervezése, a különféle alapokra elkülönített források arányának megváltoztatása és az épület újragondolása érdekében), az igazgatótanácsnak meg kell szerveznie a lakosok közgyűlését a szavazásra feltett kérdéssel. A HOA bejelentett tevékenységeinek elvégzéséhez való jog csak a pozitív szavazatok többségével jár.
A HOA tulajdonságairól
Gyakran a jogaik gyakorlása során a HOA igazgatótanácsának számos kérdése felmerül számos vitatott vagy problémás témával kapcsolatban. Az alábbiakban példákat adunk a legmegfelelőbbekre.
Az egyik sürgetõ kérdés az, hogy az igazgatóság megtagadta a bérleti igazolások (a családi összetétel vagy a kiterjesztett nyilatkozatok) kiadását a bérleti hátralék alapján. Természetes kérdés: a társaság igazgatósága jogosult-e adósság fennállása esetén megtagadni bizonyítványok kiadását a tagjai számára?
Ez a gyakorlat ellentétes a törvényekkel. Ugyanakkor az ilyen intézkedéseket a HOA hatóságai általánosan használják azzal a céllal, hogy ösztönözzék a lakosokat az adósság vagy annak egy részének fedezésére. Tudnia kell, hogy a szükséges igazolások kiadása nem a HOA joga, hanem kötelessége. Ez vonatkozik azokra az esetekre is, amikor a lakosok bármilyen méretű adósságot fizetnek a közművekért.
A lakáshoz való belépés jogszerű?
Egy másik, gyakran feltett kérdés a problémás kategóriából a társulás elnökének vagy igazgatóságának a lakásba való belépéshez és annak ellenőrzéséhez fűződő hatásköre. Hasonló helyzetek nem ritkák egy tipikus HOA fórumprotokollnál. Alkotmányunk, mint alaptörvény, rögzíti minden polgárnak a saját otthonának sérthetetlenségéhez való jogát. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lakástulajdonosok engedélye nélkül senkinek nincs joga belépni. A kivétel csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor fennáll a terrorista támadás vagy kataklizma (ember okozta vagy természetes) elrendelése vagy fenyegetése.
Más esetekben (beleértve a vészhelyzeteket, például egy csőszakadást), a lakásba való belépés csak a bérlő engedélyével lehetséges. Éppen ezért a helyiségbe való belépéshez való jog (a mérőeszközök ellenőrzése vagy a leolvasás, a nyomás mérése, a hőmérséklet mérése stb.) Kifogása illegális.
A büntetésekről és a bírságokról
Egy másik, nem kevésbé akut kérdés a HOA hatalma a kamat kiszámításakor. A társaságnak erre van joga abban az esetben, ha ilyen funkciót írnak elő a lakosok közgyűlése által elfogadott Alapokmányban. Ez az intézkedés azokra a kényszerítésre vonatkozik, amelyek célja az adósok ösztönzése a lakhatási alapok korai kifizetésére.
A bírságok odaítélésének eljárását szigorúan szabályozza és előírja a Charta. Ebben az esetben az Orosz Föderáció adótörvényének a büntetések felső határára vonatkozó rendelkezéseire kell összpontosítani. Például tilos a késedelmes fizetési napok után a refinanszírozási ráta 1/30-nál nagyobb bírságot kiszabni.
Kötelesek vagyunk-e megállapodást aláírni a HOA-val?
Időnként a lakókat felháboríthatja a HOA javaslata szolgáltatási szerződés aláírására. Ezeket a megállapodásokat kell megkötni, és a HOA-k kötelesek ezt megtenni? Ez a gyakorlat teljesen normális. A háztulajdonosok társulásainak szerződéskötési jogát, valamint a kifizetések kiszámítását szabályozó rendelkezést az RF házirend 137. cikke határozza meg.
Ilyen aláírt megállapodások jelenlétében az igazgatótanácsnak joga van a lakosok nevében mindenféle tranzakciót megkötni a közüzemi szolgáltatókkal. Ha a tulajdonos és a HOA között nincs megállapodás, a lakosoknak a szükséges megállapodásokat önállóan kell megkötniük a működő cég képviseletében.
Figyelem: megsértés!
A következő probléma, amely gyakran előfordul az apartmanépületekben, az, hogy a HOA testület nyilvánosságra hozza az adósok listáját. Ebben az esetben a lakosok felháborodása eléggé indokolt és logikus.A törvény (személyes adatokról beszélünk) tiltja az ilyen információk közvetlen közzétételét. Az igazgatótanácsnak nincs joga a lakossággal kapcsolatos adatok írásos hozzájárulása nélkül közzétenni. Ez nem csak a címekre, a teljes névre vonatkozik és a lakók útleveleit, valamint a fennálló adósság méretét is.
Az ilyen listákat az igazgatótanács összeállíthatja belső használatra és az adósok befolyásolására irányuló intézkedések meghozatalával. Beltéri széfben kell tárolni. Ilyen jogellenes közzététel esetén az adósnak teljes joga van fellebbezni a bírósághoz erkölcsi kár megtérítése érdekében. A HOA számára ebben az esetben a lehető legnagyobb intézkedés a felhalmozott teljes közösségi adósság bejelentése és a közelgő bírósági fellebbezés figyelmeztetése.
A HOA-k tanácsának felelőssége
Ezek listáját az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 148-149 számú cikke tartalmazza. Pontosan miért tartozik a HOA testület azoknak a lakástulajdonosoknak, akik ezt választják?
- Tartsa be a jogszabályokat és a Charta rendelkezéseit.
- Ellenőrizze a lakosok által az ingatlan karbantartásával kapcsolatos saját kötelezettségeik teljesítését
- Közvetlenül irányítson egy lakóépületet, vagy ellenőrizze a társaságot, amely ezt a menedzsmentet végzi.
- Közzön szerződéseket közüzemi szolgáltatókkal és alvállalkozókkal.
- Vegyen részt az épület javításával és karbantartásával kapcsolatos szerződésekben.
- Vegyük össze a társaság tagjainak listáját.
- Vegyen részt a számvitelben, készítsen becsléseket a bevételekre és a ráfordításokra, számítson fel bérleti díjakat.
- Nyilvántartást vezet és kiállíthatja a szükséges tanúsítványokat a HOA tagjai számára.
- Lakosok közgyűléseinek tartása a HOA igazgatótanácsának jelentéseivel az elvégzett munkáról.
- A társaság elnökének tevékenységének ellenőrzése.
Melyek a HOA elnökének közvetlen felelősségei?
- Felveszi és elbocsátja a szükséges személyzetet, parancsokat ad a többi HOA tisztviselőnek.
- Saját hatáskörén belül a társaság nevében jár el, anélkül, hogy valamennyi tagját előzetesen értesítené.
- Bármely általa kidolgozott dokumentumot benyújt a lakosok találkozójának döntésére.
A feladatok elmulasztásáért való felelősségről
Ilyen intézkedést sem az Egyesült Nemzetek Föderációjában, sem az Orosz Föderáció polgári törvénykönyvében nem regisztráltak. De ez nem azt jelenti, hogy lehetetlen a bántalmazók elszámoltathatósága. Ezt a kérdést általában a partnerségi charta is szabályozza, amely bizonyos típusú büntetéseket ír elő a meghatározott kötelességszegés miatt. Általánosabb esetben megjegyzés lehet a hatályos jogszabályok alapján végrehajtott intézkedésekről.
Az általános polgári jogi felelősség az alábbi bűncselekmények esetén alkalmazandó:
- Gondatlanság (például a HOA bérlői testületének egy tagja általi időben történő értesítés hiánya a közelgő ülésről).
- Csalás - ez a mérőeszközök hamis vallomása vagy a helyiség tulajdonosaival kapcsolatos dokumentumok.
- A tulajdonosok pénzeszközeinek vagy pénzeszközeinek felvétele - néha vannak olyan esetek, amikor egy általános vagy tartalékalap pénzeszközeinek rosszindulatú és jogellenes elosztása történik.
- A tulajdonosok megtévesztése, beleértve az egész találkozót.
- Hivatalos hamisítás.
- Saját hatalom túllépése (ide tartozik a fenti példák a lógó személyek listájával stb.).
A partnerség bármely tagja, beleértve a HOA igazgatóságának képviselőit és magát az elnököt is köteles pénzügyi felelősséget viselni saját tetteiért. Ha a közös vagyon a tulajdonos hibája miatt sérül (például árvíz miatt), akkor az utóbbi köteles ezt megtéríteni. Az ilyen károk mértékének meghatározására külön törvény készül. Az értékelést szükség esetén szakemberek bevonásával hajtják végre. Ezenkívül a HOA alapokmánya tartalmazhat a bűncselekményekkel kapcsolatos különös helyzetek leírását.
A HOA tanácsának hatásköre
Milyen hatalmakról beszélünk? A partnerségvezetés feladata közvetlen tevékenységei bevonása. Az ehhez szükséges hatáskörök teljes listáját ugyanaz a házkódex szabályozza (annak 147. cikke). A szervezet alapszabályában feltétlenül meg kell különböztetnie az igazgatóság és a lakosok közgyűlése hatáskörébe tartozó tevékenységeket. Ez azt jelenti, hogy egyértelműen jelezni kell, hogy az elnök és helyettesei dönthetnek a HOA igazgatótanácsának ülésén anélkül, hogy a lakosság előzetes értesítését igénybe vennék.
A legtöbb esetben ezek a bizottság hatáskörei:
- A partnerség közvetlen irányítása a konkrét előadók kinevezésével és a HOA személyzetének kialakításával.
- Közszolgáltatási megállapodások megkötése a háztulajdonosok nevében.
- Adománygyűjtés egy apartmanház javításához és karbantartásához.
- Papírmunka elvégzése az összes szükséges papír és igazolás kiadásával.
- Banki és számviteli lebonyolítás pénzeszközök átutalásával szerződés alapján, vállalkozók díjazására.
- Lakosok közgyűlésének lefolytatása a vonatkozó jegyzőkönyv kitöltésével.
- A társasági tagok érdekeinek bírósági védelme.
- Abban az esetben, ha a lakosok nem fizetik ki a kommunális szolgáltatásokért fizetendő adósságokat - fellebbezni kell a hivatalos hatóságokhoz (a városi közigazgatástól a bírósághoz és az ügyészekhez).
megállapítások
Ez azt mutatja, hogy a HOA testület teljes hatásköreit annak közvetlen funkciói határozzák meg, amelyek a partnerség fő céljából - egy lakóépület karbantartásából származnak.
A fentieken kívül a HOA hatóság tartalmazhat még néhány kiegészítőt is, amelyeket mindenképpen rögzíteni kell a partnerség alapokmányában. Beszélhetünk a szomszédos terület rendezéséről, az épület önkiszolgálásáról, a ház kereskedelmi és lakóhelyiségének bérlőitől származó bérleti díjak beszedéséről, valamint közös háztulajdon értékesítéséről, ideértve a pincéket, lifteket stb.
A Lakáskódex megerősíti, hogy a HOA jogai és kötelezettségei elválaszthatatlanul kapcsolódnak funkcióikhoz, és abból adódnak, hogy fenntartsák a lakóépületet és az ahhoz kapcsolódó összes ingatlanot.