Lakásvásárlás során gyakran előzetes szerződést kötnek. Ez tartalmazza a felek azon szándékát, hogy teljesítsék a fő ügyletet. Általában akkor alakul ki, ha a folyamat egyik résztvevője különböző okokból nem tudja aláírni a fő megállapodást. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az előzetes szerződés csak akkor kötelező erejű, ha azt megfelelően megfogalmazzák. Ezért gyakran tapasztalt ügyvédek vesznek részt ebben a folyamatban, akik megvizsgálják a szerződés tartalmát, és szükség esetén bizonyos kiigazításokat is végeznek.
Az előzetes megállapodás fogalma
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke alapján a ház eladására vonatkozó előzetes szerződés egy hivatalos dokumentum, amelyet az ügylet két fele készített és írt alá. Szerkezete teljes mértékben megismétli a fő szerződés tartalmát, de a Rosreestrnél vagy a közjegyzőnél nincs regisztrálva.
A szerződés tartalmazza az ügylet összes feltételét. Ezenkívül megadják azokat az időszakokat is, amelyek alatt a feleknek tranzakciókat kell megkötniük.
Miért készül?
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint külön okokból előzetes lakás-adásvételi szerződést kell kötni. Ez leggyakrabban a következő helyzetekben szükséges:
- különféle okok miatt a vevőnek a megállapodás megkötésekor nincs elegendő összege az ingatlan megvásárlásához, például várakozik a lakásának eladására, vagy öröklés útján megkapja a pénzt;
- a házat jelzáloggal vásárolják, ezért a fő szerződés aláírása előtt a kiválasztott bank képviselőinek ki kell értékelniük a bérlőt, mivel ez biztosítékként jár, így a feleknek meg kell várniuk az intézmény döntését;
- az eladónak különféle okok miatt nincs fontos dokumentuma a lakásról, tehát időbe telik azok visszaállítása;
- A hivatalos dokumentumokban helyesírási hibákat vagy hibákat fedeznek fel.
Az üzlet bontásának megakadályozására előzetes megállapodást kell kötni. Felfogja a következményeket minden olyan résztvevőre, aki megtagadja a fő dokumentum aláírását. A szerződésben gyakran szerepel a haszon összegének meghatározása, vagy egyáltalán a befizetés.
A szerződés típusai
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke alapján az előzetes szerződés több változatban is benyújtható. Ide tartoznak:
- Előleg vagy előleg. Ebben az esetben előírták azt az összeget, amelyet ténylegesen átutalnak az eladónak. Betét felhasználása esetén azt nem térítik vissza, ha a vevő megtagadja a szerződés aláírását. Ha az eladó a bűncselekmény a tranzakció megtagadásának, akkor kettős letét összegét térít vissza. Előleg felhasználása esetén a pénzösszeget visszatérítik a vevőnek, függetlenül attól, hogy ki pontosan megtagadta az ügyletet.
- A fejlesztőtől. Más módon, egy ilyen megállapodást PDDU-nak hívnak. De ez a dokumentum nem rendelkezik jogi erővel, és annak segítségével még a bíróságon keresztül sem lehetséges a bántalmazót bíróság elé állítani. Ezért ilyen szerződést általában csak a csalók kínálnak, akik különféle okokból akarnak használni a szürke rendszereket.
- Jelzálog igénylésekor. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az előzetes szerződést leggyakrabban azért kell elkészíteni, mert a vevőnek kölcsönösszegre van szüksége az ingatlan megvásárlásához. Ebben az esetben a fő szerződés aláírása előtt meg kell szereznie a jóváhagyást a tranzakcióhoz a kiválasztott banktól, amely értékeli a kiválasztott objektum állapotát és árát. De még az előzetes szerződés megléte sem mindig garantálja a fő ügylet megkötését.Ennek oka az a tény, hogy ha a vevő nem kap jóváhagyást a banktól, akkor el kell kezdenie egy megfelelőbb opciót.
- Ha ingatlanügynökségen keresztül vásárol. Ilyen feltételek mellett háromoldalú előzetes szerződést kell kötni, mivel ez magában foglalja a szervezet alkalmazottjának kötelezettségeit. A zálogjog közvetlenül átruházható az ügynöki szakemberre, tehát ő a fő ügylet garanciája.
Minden fajtának megvannak a sajátosságai és árnyalata. A dokumentáció összeállítása elõtt tanulmányozza a 2. cikk rendelkezéseit. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke, megjegyzésekkel. A kizárólag illetékes formációval kötött előzetes szerződésnek joghatása van.
Összeállítási szabályok
A dokumentum elkészítése során be kell tartania néhány kötelező szabályt. Ide tartoznak:
- az egyszerű írás használatos;
- Megadhat információt számítógéppel vagy manuálisan;
- ne használja a szóbeli megállapodást, mivel valószínű, hogy az ügylet felei nem fogják komolyan kezelni a korábban elfogadott feltételeket;
- a dokumentum hitelesítéséhez nem szükséges közjegyzőt igényelni.
Ha az ügyletben részt vevő felek nem tudják, hogy az előzetes megállapodás hogyan készült helyesen, akkor segítségért fordulhatnak ügyvédhez.
Milyen dokumentumok szükségesek?
Az előzetes megállapodás megkötéséhez el kell készítenie bizonyos dokumentumokat. Őtől származnak információk az ebbe a dokumentumba. Ezek a következő dokumentumokat tartalmazzák:
- az ügyletben részt vevők útlevelei;
- a lakások kataszteri dokumentációja;
- a lakás műszaki útlevele;
- kivonat az USRN-ből, amely megerősíti, hogy az objektumot a közvetlen tulajdonos, nem pedig a csaló értékesíti;
- kivonat a házkönyvből, amely tartalmazza a lakásban nyilvántartott személyekkel kapcsolatos információkat.
A fenti dokumentáció felhasználásával nemcsak szerződést kötnek, hanem az ügylet legitimitását is megerősítik. A 429 Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve az előzetes szerződésnek csak releváns és megbízható információkat kell tartalmaznia, különben bírósági határozattal könnyen érvényteleníthető.
Milyen információkat tartalmaz?
Általában ezt a megállapodást a tranzakció közvetlen résztvevői készítik, ám ügyvédekhez fordulhatnak segítségért. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke alapján az előzetes szerződés feltétlenül tartalmazza a következő információkat:
- letét vagy előleg;
- lakhatási költségek;
- az ingatlan átruházásának szabályai;
- a fő szerződés aláírásának időszaka;
- azok a feltételek, amelyek mellett a lakást a vevő újraregisztrálja;
- feltüntetik a nyilvántartásba vett vagy a lakásban élő személyeket;
- Leírja az ingatlan által képviselt ügylet tárgyát;
- az egyes helyek jogai és kötelezettségei.
Időnként ez a dokumentum tartalmazza a lehetséges helyzetekre vonatkozó záradékot, amelynek bekövetkezése esetén a megállapodás felmondható. Ha ez az információ nem áll rendelkezésre, akkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke alapján az előzetes szerződést csak bíróságon vagy békemegállapodás megkötése útján lehet felmondani.
Regisztrációs szabályok
Ez a megállapodás nem regisztrálható a Rosreestrnél. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az előzetes szerződés célja csak az előleg vagy az előleg visszaigazolása, valamint a feleknek a fő szerződés megkötésére irányuló szándékának megerősítése.
Ezenkívül a dokumentáció hitelesítéséhez nem kell a közjegyzővel kapcsolatba lépnie. De ez a szakember ellenőrizheti, hogy a szerződés helyesen van-e elkészítve.
Mit kell keresni?
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke értelmében az előzetes szerződés csak akkor lesz értékű, ha az összes szükséges feltételt és záradékot aláírja. Ezért a dokumentáció elkészítésekor figyeljen a következőkre:
- feltétlenül tartalmaznia kell néhány fontos információt, például a szerződés tárgyával kapcsolatos információkat, mivel egyébként nem lehet azonosítani a szerződés alapján megszerzett lakást;
- az ügyletet mindkét fél aláírja;
- senki sem részesíthet több előnyt a dokumentumból;
- a csalásokkal szembeni védelme érdekében mindkét fél útleveleinek adatait feltétlenül bele kell foglalni a megállapodásba;
- Fontos, hogy az elérhető információkat hivatalos dokumentumok alapján ellenőrizze;
- győződjön meg arról, hogy az ingatlant felnőtt tulajdonos értékesíti, és más állampolgárok nem igényelnek lakást.
A megállapodás aláírása előtt minden illetéktelen személyt ki kell üríteni a lakásból.
Lejárat dátuma
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az előzetes szerződés nem veszíti jelentőségét, amíg alá nem írják a fő szerződést, amely egy lakás eladására vonatkozó ügylet megkötését foglalja magában. A kifejezést általában közvetlenül e megállapodás szövege tartalmazza.
Ha különféle okok miatt az ügyletre nem kerül sor egy meghatározott időtartamon keresztül, az előzetes megállapodás elveszíti jogi hatályát. Ebben az esetben a betét nem kerül visszatérítésre a vevőnek, ha a fő szerződést nem az ő hibája miatt kötötték meg. Az eladó bírósághoz is fordulhat, hogy kényszerítse a második felet az ügylet teljesítésére.
A felmondás árnyalata
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az ingatlan-adásvételi szerződés előzetes határidőn belül felmondható, ha valamelyik fél megsértette fő rendelkezéseit. Ezenkívül a folyamat akkor hajtódik végre, ha bizonyítékok vannak arra, hogy nyomást gyakoroltak a tranzakció résztvevőire, és ez lehet fizikai vagy érzelmi.
A megállapodást akkor tekintik érvénytelennek, ha az egyik résztvevő kiskorú állampolgár vagy jogilag inkompetens személy.
következtetés
Az előzetes szerződést gyakran két ügyfél köti össze. Információkat tartalmaz a polgárok jövőbeni szándékáról, hogy megállapodást kössenek a lakás tulajdonjogának az eladóról a vevőre történő átruházásáról. Néhány kötelező adatot fel kell tüntetni benne, hogy a dokumentum törvényes legyen.
Az ügyletben részt vevő feleknek tisztában kell lenniük a megállapodás megszűnésének negatív következményeivel. Negatív pillanatok akkor fordulnak elő, ha betétet írnak a szövegbe.
