A lízingszerződés olyan tranzakciót jelent, amelyben a tulajdonos (bérbeadó) vállalja, hogy egy bizonyos időtartamra ingatlanot ad át a felhasználónak (lízingbevevőnek), és a bérlő vállalja, hogy fizet a használatáért. Mint minden más szerződés esetében, ebben az esetben is fontos feltétel a tárgya. Attól függ, hogy milyen jogi következményekkel jár, ideértve a bérleti szerződés időtartamát. Határozatlan időre vagy egy bizonyos szerződés megkötésére - ez minden szerződés másik alapvető feltétele. A felek számára nagyon fontos az érvényességi idő meghatározása. De ezen túlmenően vannak olyan törvényi normák is, amelyek szerint az időszak nem mindig felel meg akaratának.
Bérlet és bérlet: hogyan lehet megkülönböztetni?
Mielőtt elkezdené a fogalmak tanulmányozását, érdemes megérteni azokat a fogalmakat, amelyeket a hétköznapi emberek gyakran összekevernek. A bérlésről és a bérleti díjról szól. A fő különbség az, hogy a bérleti szerződést magánszemély vonatkozásában fogadják el, míg a bérleti szerződést jogi személy esetében fogadják el. További jelentős különbségek a következők:
- Objektumot. Ha kiadó lehet kizárólag lakóhelyiség, akkor bérléskor iroda, gyártási és kereskedelmi helyszínek, valamint raktárak.
- A bérletben a bérbeadó a bérbeadó és a bérlő, míg a bérleti szerződésben a bérbeadó és a bérlő. A vonatkozó feltételeket a szerződésben meg kell jelölni.
- A munkaszerződés alapján fennálló konfliktushelyzetek esetén megpróbálhatja megoldani ezeket egy ingatlanirodán keresztül. Ha a lízingről beszélünk, akkor leggyakrabban segítségért fordulnak magánügyvédekhez.
- A szerződés futamideje. Ha a lízing bármilyen időszakra kiadható, akkor a bérleti szerződés csak legfeljebb öt évre szól. Tehát, ha a határidőt a munkaszerződés nem határozza meg, alapértelmezés szerint annak érvényességi ideje öt év.
- A bérleti jogviszonyokat Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 34. cikke, valamint a munkaszerződés tekintetében Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 35. cikke.
- Ha egy adósság jogi személytől származik, könnyebb behajtani, mivel az utóbbi általában a vagyon mellett készpénzzel is rendelkezik a folyó fizetési számlán. Ha például az állampolgárok fizetőképessége korlátozott, például munka hiányában, akkor ezt nehezebb lesz megtenni.
A bérleti és bérleti különbségek megértésével közvetlenül a lízingre lépünk, különösen a cselekvés időszakára.
A bérleti idő jellemzői
Az érvényességi időszak egy olyan időszak, amelyet a felek kölcsönös megállapodása határoz meg. Ennek megfelelően a bérleti jogviszonyok kezdődnek és véget érnek.
E mutató szerint a bérlő köteles bérelt ingatlant fizetni. A tulajdonos viszont megfelelő időn belül köteles átadni az ingatlant a felhasználónak.
Az ügylet kezdete és vége a lízing időtartamától függ. A megállapodást határozatlan időre vagy egy meghatározott időtartamra kötik, érvényessége a nap elején kezdődik, és a nap végén (24:00 órakor) ér véget. Következésképpen a szerződés felmondása (ha a bérlő értesítést küldött a további jogviszonyok megszüntetéséről) a dokumentumban meghatározott időpontban, 24:00 óráig esik.
A bérleti szerződések típusai
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 610. cikke ismerteti a lízing időtartamát. Határozatlan időre befejezettnek kell tekinteni, ha a tartalom nem határozza meg a pontos dátumot. Egy ilyen dokumentumot örökké is hívnak.
Ilyen fogalmat azonban szó szerint nem lehet értelmezni. Bármely bérleti szerződés egy bizonyos időtartamot ír elő, mivel a tárgy felhasználásra ruházásra kerül, és nem a másik fél tulajdonában van. Meghatározott határidő hiányában helyesebb a felek bármikor történő lehetőségéről beszélni a jogviszony megszüntetésére. Igaz, ehhez először értesíteni kell a másik felet.
Vannak rövid távú szerződések is. Lakás bérlésekor gyakran zártak. A rövid távú szerződést főként 11 hónapra kötik. Emiatt nem kell regisztrálni a Rosreestrnél. A bérleti szerződés két hónapra, több hétre, napra és akár órákra is megköthető.
A rövid távú szerződések a legjövedelmezőbbek a bérbeadó számára, mivel ezek nemcsak lehetővé teszik a nagyobb nyereség elérését, hanem bizonyos jogokkal is korlátozzák a bérlőt, és lehetővé teszik az adófizetés elkerülését is.
A törvény olyan fogalmat ír elő, mint a szerződés határideje. Ezt nemcsak a megállapodásban lehet feltüntetni, hanem a törvény előírja. Ez a feltétel érvényes például földterületek és ásványi anyagokkal rendelkező telkek, valamint víztestek bérlésekor. A jogszabály meghatározza azokat a maximális feltételeket, ameddig ezt a tulajdonságot felhasználásra lehet adni.
Ez az ingatlan általában az állam tulajdonában van, mivel az állampolgárnak vagy társaságnak, mint tulajdonosnak, több lehetősége van az akarat kifejezésére. Ezért ezt a szempontot figyelembe kell venni a szerződés aláírásakor.
Vannak esetek, amikor a jogszabályok határidőt állapítanak meg a bérelt tárgyra, és a felek nem írták elő a bérleti időtartamot. Határozatlan ideig, bár feltételezhető, hogy szerződést kötöttek, ez csak a határidő végéig érvényes. Ha azonban valamelyik fél ezt akarja, korábbi időpontban, jogi következmények nélkül visszavonhatja a szerződést.
Egy másik típusú dokumentumot határozott idejű szerződésnek hívnak. Ez azt jelenti, hogy egyértelműen meghatározza egy adott érvényességi időszakot, vagy ahhoz kapcsolódik egy adott esemény kezdete. Például egy házbérleti szerződés meghatározhatja a következő feltételt: „a vételi és eladási ügylet megkötése előtt” vagy „az örökség megkötése előtt”.
A hosszú távú szerződéseket főként bérleti díjakkal kötik:
- Telek.
- Altalaj.
- Víztest.
Az ilyen megállapodások alapján fennálló jogviszonyt tovább átalakíthatja az a tény, hogy a bérlő lehetőséget kap a teljes jogú tulajdonosá válására. Például, ha egy telket 49 éves időtartamra regisztráltak egy leányvállalat irányítása alatt, akkor amikor rá építenek egy házat (tőkeszerkezet formájában), a földet ingatlanként lehet újraregisztrálni.
A határozatlan időre szóló megállapodás megkötésének okai
A jogszabályok lehetővé teszik határozatlan időre ingatlanok bérletéről szóló megállapodás megkötését a következő okokból:
- A szerződésben nem határozza meg a feltételt.
- A meglévő szerződés meghosszabbítása az elsőbbségi jog felhasználásával.
kiterjesztés
Ha egy adott ingatlanot bérlő személy a szerződés teljes időtartama alatt eleget tett a feltételeknek, akkor ő jogosult megfelelő bérleti szerződést kötni. Határozatlan időtartamra vagy egyértelműen meghatározott időtartamra megújítják - ez számos körülmények között lehetséges. Ide tartoznak a következők:
- Az eredeti szerződés érvényessége alatt nincsenek jogsértések.
- A helyiség felhasználó készen áll arra, hogy a tulajdonos számára kedvező feltételeket biztosítson a megújításhoz, összehasonlítva a többi pályázó ajánlataival.
- A bejelentés előtti feltétel teljesült, amely kifejezi a releváns jogviszony folytatásának vágyát.
Úgy gondolják, hogy a szerződés a bérleti szerződés határozatlan időre meghosszabbodik, ha a bérlő nem szüntette meg az ingatlan használati jogát, és a bérbeadó ezt nem akadályozza. Ebben az esetben a megállapodás feltételei változatlanok, kivéve azokat az eseteket, amikor a felek másként kijelentik.
A törvény szerint azonban a bérlőnek írásban értesítenie kell a tulajdonosot az ingatlan bérbeadásának szándékáról ésszerű időn belül, a dokumentum végéig. Ha a felek változtatni kívánnak, akkor további megállapodást kell kötniük, amelyben megjelenik. A felek gyakran megváltoztatják a lízing feltételeit.
Lakás esetén jövedelmezőbb a bérlőnek előre eldönteni, hogy mennyi időn belül megkötik a helyiség bérleti szerződését. Határozatlan ideig nagyon ritkán vállalják a leendő lakosok, hogy telepedjenek le. Az időszak a megállapodás egyik legfontosabb pontja. Ezért javasoljuk, hogy a dokumentum írja elő azt a feltételt, hogy az időszak a fellépés teljes időtartama alatt változatlan maradjon.
Ha a bérleti szerződés, valamint a helyiség vagy más tárgy bérlése hosszú távú, akkor azt kötelező állami regisztrációs eljárás kíséri.
A felek intézkedései lejáratkor
Azokban az esetekben, amikor a szerződés lejárt és a bérlő nem hagyta el a helyiséget, és a bérbeadó nem kifogást emel, az ingatlan használati joga ugyanazon feltételekkel folytatódik. Ezenkívül a szerződést hasonló időtartamra meghosszabbítottnak tekintik. Ha a bérlő nem akarja a birtokot a jövőben, erről értesítenie kell a bérbeadót. Ellenkező esetben nemkívánatos következmények léphetnek fel. Ezt a feltételt általában a szerződés írja elő.
Ha a bérlő elhagyta a helyiséget, de nem tájékoztatta erről a földesúrot, akkor lehet fizetni azon időszakért, amikor a bérbeadó nem volt tisztában ezekkel a tevékenységekkel. Ha a bérlő megtagadja az ingatlan megadását a szerződés lejárta után, akkor a tulajdonos bírósághoz fordulhat. Ebben az esetben a fő feltétel az elévülési idő betartása.
A szerződés felmondása
Ha a bérleti szerződést határozatlan időre kötik, akkor azt bármikor felmondhatja a felek megállapodása vagy egyoldalúan. Ez utóbbi esetben bizonyos feltételek mellett bírósághoz kell fordulni. Az egyoldalú elutasítást a bírói gyakorlat megerősíti. Például erről az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága VAS-10796/13 számú határozatot hozott az A33-8577 / 2012 számú ügy kapcsán.
A bérleti szerződés határozatlan időre történő felmondását a jelenlegi jogszabályok a fent említett értesítés formájában is előírják. Erről az Art. Az Orosz Föderáció Ptk. 610. cikke. A szerződés felmondásához a bérlőnek egy meghatározott időn belül értesítenie kell a bérbeadót. Az értesítést az előírt módon kell elküldeni. Ha ez nem történik meg, akkor az igazságügyi hatósághoz fordulva a bíróság mérlegeli ezt a visszaélést.
Gondoskodni kell arról, hogy az értesítés dokumentálva legyen. Ennek érdekében el kell készítenie a befektetések leltárát.
Védelmi módszerek
A szerződő felek számára eltérő védelmi módszereket alkalmaznak. Tehát, ha a bérbeadó értesítést küld a bérlőnek, és ez utóbbi nem hagyja szabadon a helyiséget, akkor a bérbeadónak joga van a következő követelmények bemutatására a bérlőnek:
- Fizessen be a teljes bérleti időtartamra. A pénzeszközök jogosulatlan gazdagításként behajthatók. Mivel ezen a ponton a szerződést már felmondottnak tekintik, a bérleti formában történő beszedés hibás lesz.
- Szabadítson fel helyet. Ezt a követelményt meg kell különböztetni az igazolástól, mivel ez jogi kérdés. Bérleti jogviszonyok esetén védelmi módszereket alkalmaznak, amelyek az 5. cikk rendelkezésein alapulnak. Az Orosz Föderáció Ptk. 610. cikke.
Ezt a megközelítést megerősíti az ukrán legfelsőbb választottbíróság 16253/11 számú, az A40-13860 / 10-40-812. Sz. Ügyben elfogadott rendelete.
A bérlő érdeke általában a kapcsolat fenntartása, még akkor is, ha a bérleti szerződés felmondásáról értesítést kaptak. Védekezésének módját attól függően választják, hogy ki a földesura és ki áll az oldalán, valamint cselekedetei alapján.
Például, ha bérleti megállapodást határozatlan időre kötnek, de a kormányzati ügynökségek a bérbeadó oldalán vannak, akkor a kihívást a Sec. Az Orosz Föderáció mezőgazdasági vállalkozása. Ezt igazságszolgáltatási gyakorlat igazolja, például a FAS A57-3636 / 2012 számú ügyben hozott határozata. Ugyanakkor az igazságügyi gyakorlat ismeri azokat az eseteket, amelyekben ezt a védelmi módszert hibásnak elismerték. Így az FAS A55-25220 / 2012. Sz. Ügyben hozott határozatával jogellenes volt az a követelmény, hogy elismerjék az állami testület határozatát a föld bérleti szerződésének egyoldalú megtagadásáról. A bíróság ezt a döntést azzal magyarázta, hogy a felperes nem megfelelő védelmi módot választott, mivel a szerződéses felek jogviszonyai polgári jogok, és nem vezetnek az állam közhatalmához. hatóságnak.
Előfordultak esetek is a földterület határozatlan időre szóló bérleti szerződésének elismerésére. Különösen ez a FAS ZCO határozata az A45-24711 / 2012. Sz. Ügyben, valamint a FAS központi szervének az A62-7460 / 2012. Sz. Ügyben hozott határozata. A bíróságok, figyelembe véve a vonatkozó követelményeket, a következő pontokra támaszkodtak:
- A szerződést határozatlan időre kötötték-e meg.
- A felmondási értesítést elküldték-e.
- Teljesülnek-e a feltételek az értesítés küldésekor.
- Megkapta egy második fél.
Szerződés regisztrációja
A ház (vagy nem lakáscélú helyiségek) legfeljebb egyéves időtartamra kötött bérleti szerződése nem kötelező (általában érvényességi idejük 11 hónap). A bérleti szerződés határozatlan időre történő állami nyilvántartásba vételét szintén nem hajtják végre annak ellenére, hogy a dokumentum érvényességi ideje valójában meghaladhatja az egy évet. Ez megérthető az 1. cikk (2) bekezdésének rendelkezéseinek olvasásával. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 651. cikke, amely jelzi, hogy az állami nyilvántartásba vétel határozott időre szóló szerződésekre vonatkozik, amelyek érvényességi ideje több mint egy év. Ezt a választottbírósági gyakorlat is megerősíti, különösen a moszkvai FAS határozata a KG-A40 / 6418-00. Sz. Ügyben, a FAS SZO az A26-394 / 2007. Sz. Ügyben hozott határozata és más törvények.
Nemcsak a határozatlan időre megkötött bérleti szerződést, hanem egy megújított dokumentumot is regisztrálni kell. Ennek alapja az 1. cikk (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 621. Az ezt a rendelkezést megerősítő egyéb dokumentumok között szerepel az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége 59. számú tájékoztató levele.
A gyakorlatban a határozatlan időre szóló bérleti szerződés tanulmányozásához az alább bemutatott minta segít a legjobban.
A fő jellemző az érvényességi időszak említésének hiánya. A dokumentum többi része szokásos bérleti szerződés.
következtetés
Függetlenül attól, hogy a határozatlan időre szóló bérleti szerződést regisztrálják-e vagy sem, abban vannak pozitív és negatív pontok. A bérlő attól tarthat, hogy a bérbeadónak joga van bármikor felmondani a szerződést, ha erről a bérlőt megfelelő módon értesíti. A bérbeadónak bizonyítékokkal kell rendelkeznie arról, hogy ténylegesen értesítést küldött a bérlőnek.