A nagy befektetők gyakran függetlenül járnak el személyes kapcsolatok szintjén azokkal, akiknek pénzügyi injekciókra van szükségük. De nem mindenkinek van elegendő forrása a független tevékenységhez. Ha továbbra is befektetni akar, akkor az emberek egyesülnek a speciális struktúrákban. Az egyikről beszélünk, nevezetesen egy zárt kölcsönös befektetési alapról.
Általános információk
Kezdetben tisztázzuk, mi az a zárt végű ingatlan befektetési alap (ZPIF). Ez az ingatlankomplexum neve, amelyet jogi személy létrehozása nélkül hoznak létre. Számos befektető eszközéből alakul ki, amelyek átutalják alapjaikat az alapba. Ezután a részvények tulajdonosává válnak. Az alap tulajdonjoga közös tulajdonban van. Ezért tevékenysége eredményét a hozzájárulások arányában elosztják a résztvevők között. Mellesleg, amikor zárt ingatlanbefektetési vagyon alakul ki, akkor nemcsak készpénz, hanem az olyan tárgyakhoz fűződő jogok is átruházhatók, mint az épületek és a föld. A struktúra létrehozásakor az alapkezelő társaság kezeli azt az elfogadott nyilatkozat szerint. Ezen struktúrák tevékenységét szigorúan a törvény és az Orosz Föderáció Szövetségi Pénzpiaci Szolgálatának számos rendelete szabályozza. Az FFMS-nek regisztrálnia kell a befektetési alapokra vonatkozó bizalmi szabályokat.
Mi a különbség?
Miért kellett létrehoznia egy ilyen kiegészítő struktúrát, mint például a CUIF? Ennek oka számos művelet megkönnyítése. Ha zártvégű alapokról beszélünk, akkor ebben az esetben van olyan előnye, mint a résztvevők döntése a közgyűlés tevékenységeivel kapcsolatos döntések meghozatalában. A zártvégű befektetési alap fő különbsége az ingatlanhoz fűződő jogok eszközként történő figyelembevétele. Vagyis a fő műveleteket lakó- és kereskedelmi épületekkel, földterülettel és hasonlókkal végzik. Ebben az esetben két fajtát szokásosan megkülönböztetni. Az első megemlíthető egy zártvégű kölcsönös befektetési kölcsön alap. Szakterületük különféle ingatlanok építésének finanszírozása. Egy másik típus a zárt bérleti egység (befektetési) alap. Szakterülete ingatlan bérbeadása. Gyakran az, amit épített. Vagyis a szolgáltatás hozzáférhető széles körű műveleteket, a különféle tevékenységek eltolódását és sok más dolgot hajt végre az ingatlanpiacon (lakó- és kereskedelmi épületek, földterületek stb.).
Az építőipar pénzügyeiről
A közelmúltban az ingatlanok akár nyolcvan százalékának megteremtését a végfelhasználó biztosította, azaz azok az emberek, akik új lakásokban és épületekben terveztek élni és dolgozni. Ezért gyakran voltak olyan helyzetek, amikor építeni kezdtek, a szükséges forrásoknak csupán 10-20% -ával. Ez elegendő volt a kerítéshez és a földművelés megkezdéséhez. Ugyanakkor számításokat végeztek a kölcsönök vagy az ingatlan eladása magánszemélyek vagy jogi személyek számára. Bizonyos értelemben ez lakásszövetkezet volt. A működés alapelve a következő volt: több lakást értékesítünk, az első emelet építjük. Aztán várunk, amíg valaki más vásárol. Ebben az esetben az első vásárlók nagy kockázatot vállaltak - elvégre sokáig tudtak várni, amíg az épület befejeződik.
Ebben a programban volt egy mínusz - nem volt ellenőrzés a célzott finanszírozás felett.És ez gyakran hangos botrányokká vált, amelyekben a becsapott részvénytulajdonosok áldozatok voltak. A 214-FZ. Számú szövetségi törvény elfogadása lehetővé tette számunkra, hogy megkezdjük a fogyasztói tőke késői fázisainak kiszorítását. Ugyanakkor fennáll annak a megértése, hogy valamit fel kell cserélni. Egyébként az építési volumen csökkenése és a házárak emelkedése - a sarkon. E törvény (214-FZ. Sz.) Szerint a hitel (banki struktúrák) és a befektetési (CIF) pénzeszközöket különítik el az építésre.
Bár vannak árnyalatok. Tehát az állam képes volt gondoskodni a polgárok védelméről, bár elhúzta a bankokat ebből a piaci szegmensből. Miért? A tény az, hogy az Orosz Föderáció jogszabályai bevezették a pénzügyi intézmény és a fejlesztő együttes felelősségének normáját. Ennek célja az volt, hogy az intézményi befektetőket a befejezés garanciájává váljanak.
Munka sajátosságai
Tehát úgy véljük, hogy nem kötelező, de fontosak az információk megértése szempontjából. Annak érdekében, hogy ne kerüljünk az elméletbe, nézzük meg, hogyan működnek ezek a struktúrák a gyakorlatban. Példaként nézzük meg a Holy Land zártvégű bérleti egység befektetési alapját. Tehát annak érdekében, hogy részt vegyen az új ház (vagy más ingatlan) létrehozásának folyamatában, a ZPIFN tulajdonosi jogokat szerez a fejlesztőktől. Dokumentációs alapként egy tőkeszerződést (vagy befektetést) használnak.
Ezután az alapkezelő társaság a rendelkezésre álló pénzeszközöket átadja a fejlesztőnek, és az építkezés befejezése után megszerzi a jogot, hogy bizonyos objektumokat (például apartmanokat) bizonyos paraméterekkel (például felvétel vagy magasság) fogadjanak vagyonukban. De mi köze a kapott ingatlanhoz? Ezt a zártvégű befektetési alap kezelő társasága határozza meg.
Meg kell jegyezni, hogy csak akkor kezdheti el a fejlesztő finanszírozását, ha a törvényben előírt módon kiadják az összes szükséges engedélyt. Ennek célja a zárt végű befektetési alapok részvételének korlátozása az építés legveszélyesebb szakaszában. De ez nem kritikus, mert a teljes költség legfeljebb tizenöt százaléka tartozik az összes dokumentáció megtervezésére és a projektek létrehozására. A zárt végű befektetési alaphoz való kapcsolódás lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy nagyszabású és rendszeres pénzügyi befektetéseket kapjon, amelyek szükségesek az építési és szerelési munkákhoz, a mérnöki kommunikáció létrehozásához és a továbblépéshez. Hasonló politika figyelhető meg a Metronome zárt ingatlanbefektetési alapban is.
A munka árnyalata
De ez még nem minden. A fejlesztő érdeklődésének egész sorát ki kell emelni:
- Garantált stabil finanszírozás. Ez nagyon fontos, de nehéz kiszámíthatatlanul értékesíteni. Emellett a banki kölcsöntől eltérően nem kell kamatot fizetnie. Végül is kivonja a pénzeszközöket a forgalomból. Ezenkívül előlegfizetéseket is fizethet az építőanyagok ömlesztett vásárlásainál, így kedvezményeket kaphat és rögzítheti a költségeket.
- A végrehajtási folyamat stabilizálása és szabályszerűsége. A helyzet az, hogy az ingatlan egy részének természetbeni elosztására - ezt nem lehet megtenni. Miért? E helyzet lényege, hogy a zártvégű befektetési alap eszköz a befektetőknek, nem pedig a fogyasztóknak. Ezért a részvények kifizetése érdekében ingatlanokat kell eladnia. És ha megy a tervezéssel - ez további bürokratikus terhet jelent. Emiatt a ZPIF érdekli az ingatlan eladása az építkezés vége előtt. Természetesen ezt meg lehet tenni a másodlagos piacon is, de ebben az esetben át kell mennie az Állami Bizottságon, alá kell írnia a befektetési szerződés végrehajtásáról szóló törvényt és fel kell készíteni a tulajdonjogot. Mindez bizonyos anyagköltségek és hosszú idő miatt csökkenti a beruházások hatékonyságát.
Részvételi lehetőségek
Most nézzük meg azokat a sémákat, amelyek szerint a zárt kölcsönös befektetési alap befektetési jegyeinek tulajdonosai részt vehetnek bizonyos objektumok építésében. Eleinte egy adott ingatlan kiválasztásához össze kell állniuk és meg kell hozniuk a megfelelő döntést. Ez minden rendszer közös lépése. És akkor kezdődik a különbség. De most menjünk csak a nevekkel:
- Projektfinanszírozás.
- Befektetési források vonzása.
- Kereskedelmi ingatlan kezelése.
- Lakásprogramok.
- A zártvégű ipari befektetési alapok integrálása az építési projekt menedzsment rendszerébe.
Ezen rendszerek mindegyikének megvannak a sajátosságai a végrehajtásban. És annyi közülük, hogy tanácsos külön részt szentelni a cikknek.
Ingatlan és építési projektek finanszírozása
Ebben az esetben a tervek szerint a befektetők és az alapítók alapokat (valamint tulajdonjogokat és értékpapírokat) ruháznak át az alapra annak alapításakor vagy a másodlagos piacon való részvételkor. A létrehozás befejezése és a zártvégű befektetési alap létrehozottként történő elismerése után az alapkezelő társaság eszközöket fektet be ingatlanokba. Az alap részvényesei jövedelmüket a tulajdonjogok vagy a kész tárgyak vétel- és eladási árainak különbségéből kapják. Ez az építési folyamat során, valamint a kész tárgyak piaci áremelkedése miatt alakul ki.
Ebben az esetben az alapkezelő társaság klasszikus vagyonkezelő, aki kezeli az ügyfelek pénzeszközeit. Csak ez történik nem a tőzsdén, hanem ingatlanokkal. A zárt ingatlanbefektetési alapok vagyonkezelési szabályai általában a maximális megtérülést biztosítják az ügyféllel való együttműködésért. Végül is egy bizonyos százalék jutalomként jön. És ha az alapkezelő társaság nem egy csaló csoport, akkor közvetlenül érdekli a maximális haszon megszerzése. A jövedelem nagysága a kiválasztott szegmenstől, valamint a potenciális projektek követelményeitől függ. Ugyanakkor sok befektető részvételének köszönhetően a részvényesek több előnyt élvezhetnek, mint ha önmagukban teszik.
További fontos plusz az, hogy a ZPIFN-nek nem kell jövedelemadót fizetnie. Ennek köszönhetően a befektetők kihasználhatják a halasztási hatást.
Erőforrás-mozgósítás
Egyes fejlesztők zárt végű befektetési alapokat használnak alapok megszerzésére létesítmények építéséhez. Ebben az esetben az alapkezelő társaság zárt végű befektetési alapot hoz létre az ügyfél egy adott ingatlanához. A tulajdonjogokat a tulajdonosok az alap létrehozása során a részvények kifizetéseként vezetik be. Ezután az alapkezelő társaság és az alapítók vonzzák a befektetőket, hogy finanszírozzanak egy adott objektumot. Ehhez másodlagos piacot (például tőzsdét) használnak. Így szereznek pénzt az építkezés finanszírozására. A befektető, ha részvényes lesz, a jövedelem egy bizonyos részére, amelyet a tárgy eladásakor kap, megilleti. Lehet egyaránt eladás és lízing. A második megközelítés gyakran zárt kombinált befektetési alapot alkalmaz. Egy ilyen rendszer népszerű a következők miatt:
- A struktúra létrehozásának, a beruházások nyilvántartásának, a könyvelésnek és a beszámolásnak az egyszerűsége.
- Az eszköz átláthatósága harmadik felek számára.
- A részvények biztosítékként történő felhasználásának lehetőségei.
Kereskedelmi ingatlankezelés
Ezt az opciót használják a zárt végű kölcsönös befektetési alapok. Ennek a rendszernek a lényege, hogy eszközöket helyezzen el kereskedelmi ingatlanba, és jövedelmet szerezzen a bérleti díjból. A befektetők ezt az opciót használják stabil jövedelemszerzésre. A tulajdonosok számára ez a lehetőség vonzó a következő okok miatt:
- A nem alapvető eszközök átalakítása az alaptevékenység forrásainak forrássá.
- Preferenciák megszerzése a jövedelemadó és az ingatlan megfizetésekor.
- Pénzügyi források vonzása a részvények eladásából, miközben megőrzik a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó elsőbbségi jogaikat.
Az alap megszerzése hozzájárult alapokkal történik, vagy azonnal megfelelő ingatlanból alakulnak ki. A zártvégű befektetési alapok kezelése emellett előírja a megállapodás megkötését egy működő társasággal. A létesítmények biztosításáért és karbantartásáért minden munkát elvégeznie kell, és a bérleti díjak teljes nettó áramlását el kell küldenie a zártvégű befektetési alapba. A részvényesek vagyonának értéke növekszik az átutalt pénz és az objektum piaci értékének növekedése miatt. Az alapítóval egyetértésben a jövedelmet az alábbiak szerint kezelik:
- Befektettek egy tárgy rekonstrukciójába és korszerűsítésébe, hogy növeljék annak értékét és / vagy bérleti díját.
- Időnként fizetik a részvényeseknek.
- Fektessen be egyéb (lakó vagy kereskedelmi) ingatlan építésébe / vásárlásába.
- Fektessen be a tőzsdére, helyezzen egy bankbetétre.
Lakásprogramok
Ez egy másik lehetőség a források felhasználására, amely magában foglalja az önkormányzati vagy vállalati lakhatási programok részvételét. Ebben az esetben a CIFF eszközként működik, amely összegyűjti a pénzeszközöket és biztosítja a lakásépítést egy bizonyos közönség számára, amelyet a lakásprogram alapítója határoz meg. Ebben az esetben egy bizonyos telket fektetnek le. Az önkormányzat vagy társaság kiválaszthatja a területéhez tartozó területek közül. Ezután a jelzálog átkerül a zárt kölcsönös befektetési alapba, amely megkezdi az ingatlan építését. Az építés és az ellenőrzés megszervezését az alapkezelő társaság végzi.
A zártvégű befektetési alapok integrálása az építési projekt menedzsment rendszerébe
Ezt az opciót a nagy piaci szereplők használják. Integrálják a zártvégű befektetési alapokat üzleti folyamataikba annak érdekében, hogy növeljék az építési projektek irányításának hatékonyságát és a különféle létesítmények finanszírozásához szükséges források elosztását. Ezeknek a struktúráknak a szerepe a láncban a szereptől, szervezettől, igényektől és célkitűzésektől függ.
Vegyünk egy kis példát. Az anyavállalat zárt végű befektetési alapot hoz létre, és a részvények 100% -át megkapja. A létrehozott alap mennyiségét és felhasználási irányait a befektetési nyilatkozat határozza meg. Ezenkívül a jövőben az alapok összege is növelhető. Ezután külön vállalatokat hoznak létre vagy szereznek be. Részt vesznek a projektdokumentáció elkészítésében, megkapnak minden szükséges építési engedélyt, valamint földi jogot.
Ezekre a célokra a legalkalmasabbak az olyan társaságok, amelyek tulajdonosa egy LLC vagy egy zárt részvénytársaság. Az összes előkészítő munka befejezése után a ZPIFN megállapodást (befektetési vagy tőke) megköt ezzel a struktúrával, és finanszírozást biztosít az építéshez. Ha ideiglenesen nincs erre szükség, akkor a pénzeszközök az eszközhöz irányíthatók, amelyet a befektetési nyilatkozat előír. Az építkezés befejezése után az objektumok megvalósulnak. A zárt végű befektetési alapokból származó tárgyak értékesítéséből származó nyereséget nem adóztatják.