L'acquisto di un immobile attraverso un mutuo è considerato una procedura complessa e lunga. Include diversi passaggi importanti che devono essere superati. È necessario agire con decisione, perché solo allora sarà possibile organizzare un alloggio. È necessario considerare in dettaglio tutte le fasi di una transazione ipotecaria in modo che quando si contatta la banca, si può essere sicuri delle proprie azioni.
Selezione del programma
Innanzitutto, è importante scegliere il programma giusto. Deve soddisfare tutte le condizioni. Senza questo, le prossime fasi della transazione ipotecaria saranno prive di significato. Quando si sceglie è necessario considerare i seguenti fattori:
- L'importo del pagamento mensile, che non dovrebbe essere superiore al 40% della retribuzione media.
- Acconto: si consiglia di scegliere una grande quantità.
- Il prezzo degli immobili.
- Tipo di struttura e posizione.
Tutte le banche presentano varie condizioni, quindi esiste la possibilità di scegliere le condizioni individuali per te. È inoltre necessario considerare le seguenti sfumature:
- Tasso. Può essere compreso tra il 12 e il 16%.
- Importo del prestito. Le banche hanno i loro metodi per calcolare il massimo. Di solito vengono forniti circa 3 milioni di rubli, ma forse 1 milione di rubli.
- Valuta. I mutui in valuta non sono più richiesti ora come lo erano diversi anni fa. In precedenza, non c'erano cambiamenti significativi nelle tariffe. Tale prestito è scelto da coloro che ricevono reddito in valuta estera. Il tasso su di esso è inferiore, ma esiste il rischio di pagare di più a causa delle variazioni dei tassi di cambio.
- Software. Comprende i requisiti che vengono presentati al co-mutuatario e al garante. Talvolta non sono necessarie garanzie se, ad esempio, un cliente riceve uno stipendio da questa banca o paga un pagamento iniziale.
- Primo pagamento Di solito le sue dimensioni vanno dal 20-30%. Ma ci sono suggerimenti e nessun acconto.
- Termini di assicurazione Questi includono l'assicurazione personale e le garanzie.
- Pagamento anticipato. Molti programmi prevedono un rimborso anticipato. Può essere utilizzato in presenza di capitale materno o sussidi statali.
Se è difficile scegliere il programma giusto da soli, è possibile utilizzare i servizi di un broker ipotecario che selezionerà le migliori opzioni. Ma va tenuto presente che tale lavoro è piuttosto costoso - circa 30-100 mila rubli.
applicazione
Quando viene selezionato il programma, è richiesta una domanda di mutuo. Viene fornito un elenco di documenti. L'esame può durare da 3 giorni a un mese. Tutto dipende da quali documenti sono archiviati, nonché da garanti e co-mutuatari.
Una domanda di mutuo è presentata da tutti i mutuatari. È necessario compilare un questionario, fornire documenti a titolo oneroso. Se la decisione è positiva, puoi andare al passaggio successivo.
Ricerca di proprietà
L'intero schema della transazione ipotecaria viene effettuato per la registrazione legale degli immobili. La struttura deve essere conforme ai requisiti della banca. Di solito un manager ne parla. I requisiti bancari possono variare. Devi scegliere il più adatto a te stesso. Se il mercato è secondario, i requisiti possono essere i seguenti:
- L'appartamento finito.
- Rispetto delle normative sanitarie.
- La stanza non deve essere fatiscente, emergenza.
- La struttura dovrebbe trovarsi nell'area di copertura del mutuo.
- Idoneità per residenza permanente.
Se si tratta di un nuovo edificio, i requisiti saranno i seguenti:
- La scelta dell'abitazione dovrebbe essere con uno sviluppatore accreditato che lavora sul mercato da 5 anni e non ha ritardi nella costruzione e nell'affitto dei locali.
- La struttura deve essere pronta per almeno il 20%.
Per passare attraverso le fasi successive della transazione ipotecaria, è possibile utilizzare l'aiuto di agenti immobiliari.Gli specialisti accelerano la ricerca degli alloggi necessari. Il prezzo di tali servizi è di circa il 2-4% del valore della transazione. Il costo può essere fisso.
Valutazione degli oggetti
Le fasi successive della transazione ipotecaria non si verificheranno se la proprietà non viene valutata. È necessario determinare il valore della garanzia che verrà fornita alla banca. Ad esempio, se il prezzo della transazione è di 3 milioni di rubli e lo specialista lo stima a 2 milioni, le banche non possono accettare un deposito cauzionale illiquido.
Affinché la valutazione sia affidabile, è necessario utilizzare l'aiuto di periti. Questo lavoro è a carico del mutuatario (circa 2-20 mila rubli). Se la banca non ha rivelato alcuna inesattezza nella valutazione, uno specialista può presentare un reclamo presso l'SRO, nonché nominare un evento aggiuntivo per il quale il cliente pagherà. Pertanto, è consigliabile assumere immediatamente partner, periti della banca. Per eseguire la valutazione, è necessario un contratto preliminare di vendita.
Omologazione dell'oggetto
Quando un oggetto è selezionato, deve essere concordato con la banca. Per fare ciò, seleziona il giorno in cui arrivano il cliente, il venditore e il gestore. È necessario stipulare un contratto preliminare di vendita o cessione di crediti, se si tratta di un nuovo edificio.
Se il venditore è una persona giuridica, è necessario preparare un estratto dal registro, capitale registrato, diritti di proprietà. E quando il venditore è un individuo, avrai bisogno di una copia del passaporto, un estratto dell'ITV. Quando i documenti vengono controllati, il che richiede 3-10 giorni, la banca prende una decisione - positiva o negativa. Nel secondo caso, è necessario iniziare a cercare nuovi immobili. Se la risposta è sì, è necessario passare al punto successivo.
Accordo di prestito
Come va un contratto ipotecario? Implica la firma di un contratto di prestito. A questo punto, i clienti hanno spesso delle domande. Prima di firmare il documento, è necessario acquisire familiarità con ciascun elemento per evitare conseguenze non molto piacevoli.
È necessario prestare attenzione al programma di pagamento, che di solito è allegato al contratto. È necessario familiarizzare con i diritti e gli obblighi delle parti, commissioni e spese. L'accordo specifica i principi di imposizione e rimozione dell'ingombro, le regole del pagamento anticipato, la commissione per i servizi. È importante che i clienti familiarizzino con le regole di pagamento, con l'assicurazione collaterale.
Se la banca introduce commissioni, queste vengono prese in considerazione nel calcolo del tasso effettivo. Prima di applicare, è necessario chiedere ulteriori pagamenti per scoprire il prezzo reale del mutuo. È necessario prestare attenzione alle informazioni, che indicano la possibilità di modificare la tariffa unilateralmente.
Se alcune informazioni non soddisfano il cliente, può rifiutarsi di ottenere un prestito, anche se tutti i passaggi precedenti sono stati completati con successo. La decisione spetta alla persona. Prima di firmare il contratto, è importante valutare la tua forza nel pagamento del mutuo. Il documento è firmato dal mutuatario, co-mutuatario, garanti.
registrazione
Quando i documenti sono firmati, è richiesta la registrazione della transazione ipotecaria. Per fare ciò, è necessario visitare il registro di stato. Preliminare dovrebbe pagare la tassa statale - 2 mila rubli.
È necessario effettuare la registrazione statale dei contratti. La procedura richiede 2 settimane. Successivamente, l'acquirente ha il diritto di proprietà con l'ingombro. Il settore immobiliare diventa la chiave della banca. I documenti dal registro vanno alla banca, quindi i soldi vengono trasferiti al venditore. Per questo, è possibile scegliere uno qualsiasi dei metodi: contanti, sul conto, sulla cella. Quest'ultimo metodo è considerato il più sicuro.
Se metti i soldi nella cella, il venditore sarà sicuro della loro disponibilità ed è sicuro per l'acquirente. Non è necessario trasferire denaro prima della registrazione. Se segue un rifiuto della transazione, sarà difficile restituire i fondi.
assicurazione
L'acquirente deve assicurare in modo indipendente la proprietà. Ciò è necessario per proteggere da eventuali danni. L'assicurazione è rilasciata a vita e per invalidità. Gli ultimi servizi sono forniti in banca.E l'oggetto dovrà essere assicurato altrove, l'importante è che la banca accetti la polizza. Pagare per tali servizi avrà circa lo 0,5-1,5% del prestito per ogni anno. L'assicurazione è emessa in presenza di un contratto di prestito e di un documento di vendita.
pagamento
Quando il diritto di proprietà è gravato, dal mese successivo il cliente effettua i pagamenti. In caso di ritardi o incapacità di adempiere agli obblighi, la garanzia viene venduta dalla banca per pagare il debito. Poiché la vendita viene effettuata a basso costo, non è redditizia per i clienti. La banca venderà immobili in modo che la sua quota venga rimborsata.
I fondi che il cliente ha contribuito in contanti possono rimanere in banca. Il processo di ricerca di un'offerta prima di trasferirsi negli alloggi è ritardato di diversi mesi, quindi è necessario attendere pazientemente.
Alcuni usano i servizi di agenti immobiliari che forniscono supporto per le transazioni ipotecarie. Controllano l'intera transazione, aiutano a stipulare contratti, pagano le tasse statali, assicurano la struttura, scelgono un perito. Dovresti immediatamente scoprire quale lavoro svolgerà l'agente immobiliare. I suoi servizi sono piuttosto costosi. Se vuoi salvare, puoi fare tutto da solo.
Un notaio ipotecario può anche essere di grande aiuto. Protegge gli interessi dei cittadini. Con un mutuo, i servizi notarili vengono selezionati previo accordo tra le parti: la banca, il venditore di immobili e l'acquirente. La certificazione di un documento di vendita costa l'1% della transazione. Le tariffe per questo lavoro sono approvate dalla legge. In alcuni casi, la banca richiede la presenza di un notaio nella transazione. Per tale lavoro, è possibile impostare una tariffa fissa da 3 a 10 mila rubli. Il passaggio di una transazione con un notaio sarà legale e sicuro.