Molte imprese russe hanno esperienza nella conclusione di contratti di sublocazione immobiliare. Quali sono le caratteristiche del tipo di transazione corrispondente? Quali fonti di legge regolano le procedure per la loro conclusione? In che modo i proprietari partecipano a tali accordi?
Che cos'è il sublease?
La sublocazione è un tipo di relazione legale prevista dal codice civile della Federazione Russa, in cui la controparte del proprietario, che ha stipulato un contratto con lui per l'affitto di locali, firma un nuovo contratto di locazione con una terza parte. Inoltre, la legge non proibisce espressamente, ad esempio, un aumento degli affitti nell'ambito di un nuovo contratto. Pertanto, la sublocazione di uffici, officine, magazzini, garage e altri locali è un fenomeno comune negli affari.
Subaffitto negli affari: aspetto legislativo
Il concetto di sublocazione, come abbiamo notato sopra, è sancito dal codice civile della Federazione Russa. Numerosi articoli del codice prevedono un tipo simile di relazione legale. Sono particolarmente rilevanti, quindi, per la pratica delle relazioni tra entità aziendali: le imprese, concludendo contratti di locazione “primari” per i locali, quindi li affittano alle loro controparti più costose. I soggetti delle transazioni in questo caso sono spesso immobili commerciali. Cioè, il subaffitto di locali non residenziali è un fenomeno caratteristico principalmente per la sfera dell'imprenditoria.
Tutte le disposizioni necessarie sono fissate nella legislazione della Federazione Russa, secondo la quale le imprese che hanno preso immobili in subaffitto possono agire da sole locatori. E le loro controparti, che mettono a loro disposizione la proprietà, hanno anche il diritto di consegnarla - la catena di relazioni legali, come ritengono alcuni avvocati, può teoricamente essere molto lunga.
Termini di sublocazione
Allo stesso tempo, molti avvocati prestano attenzione alle disposizioni dell'articolo 615 del codice civile della Federazione Russa. Dice, in particolare, che per la sublocazione di beni immobili è necessario il consenso del suo proprietario originale. Cosa significa in pratica? Se la società, quindi, ha stipulato un contratto di sub-locazione con la controparte senza il consenso del proprietario della proprietà, questo tipo di transazione, secondo gli avvocati, dovrebbe essere considerata non valida.
Allo stesso tempo, come notano molti esperti, l'articolo 615 del Codice Civile della Federazione Russa non dice esplicitamente come il proprietario della proprietà deve dare il consenso per le successive operazioni con la proprietà sotto forma di sublocazione (e più lungo la catena, se necessario). Pertanto, gli avvocati raccomandano di prescrivere le condizioni appropriate nel contratto di locazione di "primo livello" direttamente con il proprietario. Si scopre un contratto di locazione con sublease come uno dei punti. Meno auspicabile, ma, secondo gli esperti, in alcuni casi è lecito stipulare accordi supplementari per il contratto principale. In conformità con questo documento, il proprietario può concedere il diritto alla controparte, se necessario, di concludere un contratto di sublocazione con una terza parte.
Dipendenza dal contratto
Supponiamo che il proprietario dell'immobile abbia consentito alla controparte di concludere accordi di sublocazione. Ma che dire di un imprenditore, se il contratto di "primo livello" è terminato per qualsiasi motivo - il suo termine è scaduto, il proprietario dei locali ha trovato motivi legali per interrompere il rapporto?
Gli avvocati notano che il subaffitto di locali non residenziali è considerato un contratto derivato, a seconda del "primario". Pertanto, se il contratto principale viene risolto, quello che l'inquilino ha concluso con la sua controparte viene immediatamente annullato.Si può notare che le disposizioni pertinenti sono contenute nell'articolo 618 del codice civile della Federazione Russa. Pertanto, la sublocazione di locali non residenziali è possibile solo nell'ambito della validità del contratto principale dell'inquilino con il proprietario di beni immobili.
Se esaminiamo il codice civile della Federazione Russa per eventuali concessioni per il sostituto, allora possiamo anche prestare attenzione a una delle disposizioni dell'articolo 618.
Il diritto a un nuovo contratto
Dichiara, in particolare, che alla risoluzione del "contratto principale", la controparte del conduttore ha il diritto di contattare il proprietario dell'immobile per concludere, a sua volta, un nuovo contratto. È vero, questo è possibile solo entro i termini indicati nel primo contratto. Tuttavia, come osservato dagli avvocati, in pratica accade spesso che la durata iniziale del contratto "primario" sia sufficiente dal punto di vista delle esigenze del sub-inquilino.
Pertanto, la legge prevede un meccanismo in cui il subaffitto di locali non residenziali può essere trasformato in un affitto completo. Per questo, l'inquilino principale e il proprietario della proprietà devono recedere dal contratto "primario". Successivamente, il sostituto ha il diritto di "scambiare luoghi" con l'inquilino originale del bene immobile. Sorge la domanda: "Come si può attuare in pratica un tale diritto di sub-locazione?" Considera l'aspetto rilevante.
Come l'inquilino ottiene una "spinta"
Pertanto, abbiamo stabilito che un locatario di una controparte di un'impresa che ha stipulato un "contratto primario" con un proprietario di un immobile per affittare un oggetto può legalmente emettere un contratto di locazione a tempo pieno di locali non residenziali. Il primo passo che un'azienda deve compiere per esercitare il diritto appropriato è contattare il proprietario della proprietà con un'offerta. Dovrebbe esprimere l'intenzione dell'entità legale di affittare i locali, nonché le condizioni di base del contratto di locazione successivo.
A sua volta, il proprietario della proprietà è tenuto per legge ad accettare questa offerta. In caso contrario, ai sensi dell'articolo 445 del codice civile della Federazione Russa, un sostituto che può essere lasciato senza i locali di cui ha tanto bisogno può andare in tribunale. L'oggetto del reclamo sarà la coazione del proprietario a stipulare un contratto adeguato. Come hanno notato molti avvocati, la pratica giudiziaria nel suo insieme testimonia la tendenza dei tribunali a schierarsi dalla parte dei sostituti.
Considera un esempio che illustri il meccanismo sopra.
Sostenitore e proprietario di immobili: pratica dell'interazione
Diciamo che Propeller LLC possiede un laboratorio di produzione di cavi. IP Ivanov A. B. ha noleggiato questo seminario per un periodo di 3 anni. Lo scopo della relativa transazione dell'imprenditore è quello di aprire su di essa la propria linea per la produzione di cavi con il suo marchio. Tuttavia, c'è stato un crollo della valuta nazionale russa e IE Ivanov A. B. ha ritenuto che non fosse redditizio aprire la produzione a causa dell'aumento del prezzo delle materie prime necessarie per la produzione di cavi. Tuttavia, si rivolse a Ivanov impresa statale "Gidrokabelmontazh", nei magazzini di cui hanno accumulato abbastanza materie prime, ma che necessitavano urgentemente di un'officina per la produzione di cavi. Ivanov riteneva di avere una buona opportunità di guadagnare subendo una locazione dei locali a tassi più elevati rispetto al contratto con l'elica LLC. Impresa statale concordata. Propeller LLC ha accettato.
Di conseguenza, hanno preso forma i seguenti temi delle relazioni giuridiche. Innanzitutto, è LLC Propeller, il proprietario del workshop. In secondo luogo, questo è l'inquilino "primario" - IP Ivanov AB In terzo luogo, è la sua controparte e, allo stesso tempo, il sottotenente, l'impresa statale Gidrokabelmontazh.
Il sottotenente portò attrezzature in officina e iniziò la produzione. Ma poi è sorto un disaccordo tra FE Ivanov A. B. e la direzione di Propeller LLC sulla correttezza della conclusione di un contratto di locazione. Di conseguenza, il proprietario dell'azienda dell'officina ha intentato una causa contro l'uomo d'affari, che si è schierato dalla parte dell'attore. Il contratto è stato annullato.
Gli avvocati di Gidrokabelmontazh hanno deciso di avvalersi del diritto legale di stipulare direttamente un contratto di locazione con l'elica LLC, grazie alle disposizioni del codice civile della Federazione Russa. Hanno fatto un'offerta, dove si sono offerti di pagare lo stesso importo a Propeller LLC come hanno diretto contro gli obblighi del contratto di sub-locazione con SP Ivanov B. Il proprietario dell'azienda, da un lato, era obbligato ad accettare l'offerta - secondo il Codice Civile della Federazione Russa, un altro, lo ha fatto con piacere, poiché è diventato possibile ricevere maggiori entrate dal noleggio del laboratorio. Inoltre, è del tutto possibile supporre che Propeller LLC abbia suggerito a Gidrokabelmontazh di concludere un nuovo contratto più lungo.
Come essere un sostituto della controparte?
C'è un'altra sfumatura interessante riguardo al tipo di relazione legale in esame. Come abbiamo notato sopra, il contratto di locazione di locali non residenziali può formare una catena sequenziale di transazioni. Nella fase superiore è l'accordo del conduttore con il proprietario. Il prossimo è il sublease. Secondo esso, l'inquilino "primario" firma il contratto in questione con la sua controparte. Successivamente, è possibile creare un sub-leasing secondario, ecc. Cioè, è possibile uno scenario in cui Gidrokabelmontazh fornirà il workshop ad un altro produttore, ad esempio Connectmetallist LLC, dopo aver ricevuto l'autorizzazione da IE Ivanov A. B., a meno che, ovviamente, a quel punto non era ancora entrato, come segue nel nostro scenario sopra descritto, in disaccordo con l'elica LLC.
Abbiamo esaminato la sfumatura in cui la controparte può legalmente prendere il posto dell'inquilino "primario". Tuttavia, esiste un tale diritto per un'impresa che agisce come un sub-tenant "secondario", essendo, relativamente parlando, un collegamento più lontano dal proprietario della proprietà?
Gli avvocati affermano che la legge russa non prevede esplicitamente un tale meccanismo. Si scopre che i diritti del subaffittuario "secondario" non sono così fortemente protetti come nel caso della controparte che ha stipulato un accordo con l'inquilino "primario". E questo nonostante il fatto che il sublease "secondario" sia una procedura non proibita dalla legge.
Doppio sublease: specifiche
Tuttavia, alcuni avvocati prestano attenzione alla formulazione dell'articolo 6 del codice civile della Federazione Russa. Dice che in situazioni in cui le relazioni civili non possono essere risolte direttamente a causa della mancanza di una legislazione pertinente e la pratica della pratica commerciale non è ancora stata formata, le norme sono applicate nell'ambito dell'analogia della legge. E in questo caso, in linea di principio, il sottotenente "secondario" può tentare di presentare al locatario "primario" una richiesta di rinegoziazione del contratto in modo da continuare a utilizzare la proprietà.
Ma in pratica, come notano gli avvocati, questo è possibile solo quando il sostituto ha prontamente richiesto la firma di un contratto "diretto" con il proprietario. Se la controparte del conduttore "primario" era inattiva, tutti gli "accordi subordinati" nella causa generale cessano di essere validi. Pertanto, Connectmetallist LLC dovrebbe fare attenzione nel concludere contratti per i quali il vero proprietario della proprietà è di diversi livelli superiore al proprietario effettivo.
Allo stesso tempo, alcuni avvocati affermano che è possibile interpretare i termini del subaffitto come un meccanismo in cui le controparti "a valle" possono ancora contare su un nuovo contratto con il proprietario - proprio a causa della possibilità di applicare le regole come parte dell'analogia della legge.
Struttura dell'accordo di sublocazione
Come dovrebbe essere un contratto di sublocazione? In linea di principio, la sua struttura nel suo insieme è molto simile ai contratti corrispondenti che prevedono l'interazione diretta tra l'inquilino dell'immobile e il suo proprietario. Considerare le specifiche degli accordi pertinenti, in base ai quali viene redatto un sublease, un esempio della struttura di tali contratti.
Come per la maggior parte delle altre transazioni civili, il tipo di contratto in questione contiene disposizioni generali. In essi, gli avvocati raccomandano l'uso del termine "sublease" - come abbiamo definito sopra, è abbastanza ufficiale, è nell'apparato concettuale della legislazione pertinente. Le disposizioni generali per il tipo di transazione in esame sono sostanzialmente le stesse dei contratti di locazione standard: il proprietario assegna completamente il diritto di utilizzare la proprietà al conduttore, garantisce che la proprietà non sia impegnata, ecc. Il contratto è valido per la durata del contratto.
Il prossimo paragrafo dell'accordo sono gli obblighi delle parti. Tutto qui è quasi lo stesso di un contratto di locazione regolare concluso. Le scadenze per il trasferimento di beni immobili all'inquilino sono prescritte, se necessario - l'uso dell'oggetto a tale scopo, gli obblighi della controparte nei confronti del proprietario per mantenere i locali in ordine, ecc.
Inoltre, i termini di pagamento sono generalmente inclusi nel contratto, così come la procedura di regolamento. Di norma, viene indicato il termine indicato dal sostituto dei relativi pagamenti - di solito prima del 5 ° giorno di ogni mese, viene stipulato il diritto dell'inquilino di riscuotere il debito. Sono incluse disposizioni sul pagamento di servizi pubblici, ecc. In generale, tutto è uguale al contratto di locazione "primario" di locali non residenziali.
Il prossimo paragrafo del contratto è di responsabilità delle parti. Anche qui la formulazione è abbastanza standard. Questo è l'obbligo per i soggetti delle relazioni legali di pagare sanzioni, multe, ecc.
L'accordo di sublocazione stabilisce inoltre le condizioni per la modifica, la risoluzione o la risoluzione del contratto in questione. Di solito sono associati alla regolarità dell'esecuzione dei pagamenti, nonché, come abbiamo notato all'inizio dell'articolo, alla consegna di proprietà per il successivo contratto di locazione a favore di terzi senza il consenso del locatore.
I contratti di sub-locazione, come molti altri tipi di contratti, possono avere condizioni speciali. Possono riflettere, ad esempio, il fatto possibile miglioramenti inseparabili la proprietà diventa di proprietà del locatore. Inoltre, di solito viene stabilita una disposizione in base alla quale il sostituto ha il diritto di continuare a utilizzare la proprietà, anche se la proprietà della stessa passa a terzi.
Tra le altre condizioni del contratto, che di solito sono anche prescritte - quelle che, ad esempio, regolano, oltre alla formulazione precedente, opzioni per implementare miglioramenti nella struttura dell'oggetto. Come ad esempio la revisione.
La registrazione statale di un subaffitto non è generalmente richiesta. Allo stesso tempo, come abbiamo notato sopra, l'attuale inquilino deve avere il consenso scritto del proprietario della proprietà per le transazioni successive, il cui oggetto sta lasciando l'oggetto corrispondente. I tipi di attività delle imprese che effettuano tali transazioni possono essere qualsiasi. Se le parti firmano un accordo in base al quale i locali sono subaffittati, l'OKVED della società e altri attributi che caratterizzano il profilo dell'organizzazione dal punto di vista del settore commerciale non contano.