Quando si affitta un locale, soprattutto se è a lungo termine, le entità che utilizzano lo spazio spesso investono in queste immobilizzazioni. Questo viene fatto per portare l'oggetto in uno stato in cui corrisponderà in modo più completo ai dettagli dell'attività economica e ai bisogni della persona. Spesso in tali situazioni si verificano miglioramenti inseparabili. Il leasing, in quanto relazione legale, è peculiare delle caratteristiche. In particolare, l'oggetto in cui la persona investe non gli appartiene per diritto di proprietà. Nel frattempo, i miglioramenti inseparabili dell'inquilino passano al suo possesso legale. Tuttavia, un accordo tra le parti può stabilire una condizione diversa. Consideriamo più in dettaglio quali miglioramenti inseparabili di un oggetto noleggiato possono essere. 
Informazioni generali
I miglioramenti inseparabili sono cambiamenti qualitativi che aggiungono valore a un bene. Possono essere rivolti a:
- miglioramento;
- miglioramento delle proprietà e delle caratteristiche tecniche;
- espandere la gamma di funzionalità, ecc.
Va tenuto presente che l'oggetto non acquisisce nuove qualità durante la riparazione. Le sue caratteristiche tecniche non migliorano neanche. A questo proposito, i lavori di riparazione non possono essere considerati miglioramenti inseparabili della proprietà locata. Possono riconoscere azioni come:
- attrezzatura aggiuntiva;
- il completamento;
- ricostruzione;
- la modernizzazione;
- re-equipaggiamento tecnico.
Miglioramenti inseparabili sono quei cambiamenti che non possono essere rimossi o smantellati senza danneggiare la proprietà.
Recupero dei costi
Miglioramenti inseparabili della proprietà locata sono effettuati a spese dell'entità utilizzandola secondo i termini dell'accordo con il proprietario. Dopo la fine della sua azione, una persona ha il diritto di fare affidamento sul rimborso delle spese. Tuttavia, la legge prevede una serie di condizioni per il risarcimento. Pertanto, il proprietario rimborsa i costi di miglioramenti inseparabili solo se le modifiche sono state apportate con il suo consenso. Una diversa condizione può essere prescritta dalla legge. Miglioramenti inseparabili della proprietà effettuati attraverso ammortamenti da lui, agire come proprietà del legittimo proprietario dell'oggetto. 
Possibili difficoltà
Prima di apportare un miglioramento inseparabile, è necessario studiare i termini dell'accordo. Il documento non può determinare la procedura per la loro attuazione o può stabilire la necessità di ottenere il consenso scritto del proprietario. Di conseguenza, il soggetto deve contattare il proprietario legale della struttura prima di apportare miglioramenti inseparabili (un modello di un accordo aggiuntivo è presentato nell'articolo). Tuttavia, ci sono situazioni in cui non è possibile il consenso scritto. Questo problema si verifica quando viene locata la proprietà federale. Insieme a questo, l'utente deve apportare alcune modifiche all'oggetto per il normale funzionamento. A seconda che le spese vengano rimborsate e che venga ottenuto il consenso del proprietario, l'impresa utilizzatrice sceglierà l'opzione di contabilizzazione delle spese. Considera diverse situazioni.
Modifiche con il consenso del proprietario con compensazione
Ai sensi del comma 1 dell'art. 256 Codice Fiscale, le modifiche qualitative apportate con l'autorizzazione del legittimo proprietario dell'oggetto con conseguente compensazione per i relativi costi, sono considerate immobilizzazioni ammortizzate. La contabilizzazione di miglioramenti inseparabili in questo caso viene effettuata ai sensi del comma 1 dell'art. 258 codice fiscale. Gli investimenti di capitale, il cui costo è compensato dall'utente dal proprietario, sono ammortizzati da quest'ultimo. Ai sensi del comma 4 dell'art.623 Codice Civile, l'inquilino non avrà alcun diritto a questi miglioramenti. Secondo il Ministero delle finanze, i costi dell'utente relativi ai cambiamenti qualitativi della struttura, quando rimborsati dal proprietario, appaiono come spese sostenute nel corso del lavoro per il legittimo proprietario. Se il miglioramento inseparabile viene effettuato con il consenso della seconda parte, questo dovrebbe essere documentato. In particolare, questa condizione è prescritta nell'accordo originale o nell'allegato ad esso. Allo stesso tempo, se il proprietario compensa le spese sostenute dall'utente, i costi possono essere presi in considerazione dal locatario come i costi derivanti dal lavoro per il legittimo proprietario nel calcolo dell'imposta sul reddito. Inoltre, i costi devono essere conformi ai requisiti di cui al comma 1 dell'art. 252 codice fiscale. 
Punto importante
Nel reporting, il tempo sarà significativo quando si verifica la transizione / trasferimento di miglioramenti inseparabili. Le spiegazioni sono fornite nell'ordine del ministero delle finanze n. 91 n del 13 ottobre 2003. Nel paragrafo 35 del presente documento si indica che se in conformità con l'accordo investimenti di capitale l'utente viene trasferito al proprietario, i costi del lavoro finito, soggetto a rimborso, devono essere detratti dal conto per gli investimenti in attività non correnti. In questo caso, viene addebitato l'articolo di transazione. Ma se il contratto di miglioramenti inseparabili prevede il loro trasferimento al proprietario dell'oggetto con una compensazione per il valore residuo all'utente che li ha fatti, gli investimenti di capitale sono attribuiti al sistema operativo del proprietario legale fino alla scadenza del contratto.
Modifiche alla proprietà con autorizzazione senza compensazione
Gli investimenti di capitale in strutture di noleggio sotto forma di miglioramenti inseparabili effettuati con il consenso del proprietario sono considerati ammortizzabili. Questa posizione è stabilita al paragrafo 1 dell'art. 256 codice fiscale. Al paragrafo 1 dell'art. 258 del Codice stabilisce che gli investimenti di capitale effettuati con il permesso del proprietario, il cui valore non è da lui compensato, sono ammortizzati dall'entità che ha apportato un miglioramento inscindibile. Questo viene fatto per la durata dell'accordo. Gli importi di ammortamento determinati in base alla vita utile sono presi in considerazione. È installato per il sistema operativo o gli investimenti di capitale in essi classificazione delle immobilizzazioni approvato dal governo. L'ammortamento viene addebitato il primo giorno del mese successivo al periodo in cui viene messo in atto il miglioramento inseparabile.
sfumature
Secondo il paragrafo 5 PBU 6/01, le immobilizzazioni comprendono gli investimenti di capitale nelle immobilizzazioni concesse in leasing. Le Istruzioni metodologiche di cui al paragrafo 35 affermano che se, ai sensi dell'accordo, agiscono come proprietà del legittimo proprietario dell'oggetto, i costi del lavoro completato sono addebitati sul conto del prestito per gli investimenti in attività non correnti. Allo stesso tempo, viene addebitata la voce contabile per il sistema operativo. Per l'importo dei costi, l'utente apre una carta inventario separata per ciascun oggetto. 
Modifiche senza il consenso del proprietario
La legislazione non proibisce esplicitamente miglioramenti inseparabili senza il permesso del locatore. Nel frattempo, l'utente deve capire che, nel caso dell'implementazione di cambiamenti qualitativi, è improbabile che il proprietario rimborsi i costi. Inoltre, in conformità con le disposizioni dell'articolo 622 del Codice Civile, in caso di risoluzione del contratto, la persona è obbligata a restituire l'oggetto al legittimo proprietario come lo ha ricevuto, tenendo conto del normale grado di usura o nelle condizioni concordate dalle parti. Da ciò ne consegue che il proprietario ha il diritto di chiedere al soggetto di riportare i locali nella sua forma originale. Ciò comporterà determinati costi. Se la società desidera al contempo accettare le spese specificate nel calcolo dell'imposta sul reddito, possono sorgere gravi rischi fiscali. Sono dovuti alle disposizioni di cui al comma 1 dell'art. 256 codice fiscale. Secondo la norma, solo gli investimenti in beni immobili in leasing che sono stati fatti con il permesso del proprietario possono agire come beni ammortizzabili.Ne consegue che i pagatori degli utenti, che li hanno prodotti senza il consenso del legittimo proprietario, non hanno motivo di riconoscere i costi ai fini della tassazione degli utili.
Rischi IVA
Seguono anche le disposizioni del paragrafo 1 dell'art. 256 codice fiscale. Se i costi del miglioramento inseparabile non sono presi in considerazione nel calcolo dell'imposta, sarà molto problematico provare che sono stati effettuati per eseguire operazioni riconosciute come oggetti dell'IVA. Nonostante il fatto che tali detrazioni non abbiano una connessione legislativa diretta tra loro, gli organismi di controllo monitorano attentamente il rispetto della procedura per il loro calcolo. Pertanto, nella situazione sopra descritta, con un alto grado di probabilità, l'IVA non sarà deducibile. Anche se il pagatore è pronto a difendere la sua posizione in tribunale, non vi è alcuna garanzia che le sue domande siano soddisfatte: le autorità, di norma, si schierano dalla parte degli organi di controllo.
Possibile via d'uscita
Considerato quanto sopra, il seguente approccio può essere considerato il meno rischioso:
- I costi di miglioramenti inseparabili ai fini dell'imposta sul reddito non sono presi in considerazione.
- La franchigia IVA non è accettata.
In questo caso, va ricordato quel sub. 1 p. 1 Articolo 146 del Codice Fiscale, come oggetto di imposta sull'est. il costo è il trasferimento sul territorio della Russia di prodotti (prestazione di lavoro, prestazione di servizi) per le proprie esigenze, i cui costi non sono inclusi nel calcolo (anche attraverso l'ammortamento) nel determinare l'imposta sul reddito. In altre parole, se i miglioramenti della proprietà vengono effettuati da soli e i costi non vengono presi in considerazione, il pagatore calcola e paga l'IVA sul costo del lavoro da lui svolto. Di conseguenza, l'imposta sull'est. il valore può essere preso deducibile. Di conseguenza, l'importo delle detrazioni per il budget verrà ridotto. 
Condizioni chiave
Poiché PBU 6/01 non stabilisce alcuna restrizione, le modifiche qualitative della proprietà locata sono incluse nel sistema operativo se:
- L'oggetto sarà utilizzato nella produzione di beni, nell'esecuzione del lavoro o nella fornitura di servizi, per la fornitura dell'impresa per uso / proprietà temporanea a pagamento o esigenze di gestione.
- La rivendita successiva di questi valori di proprietà non è prevista.
- Un oggetto può apportare benefici economici all'azienda in futuro.
Il costo di questa proprietà, così come le sue immobilizzazioni, è rimborsato con l'ammortamento al paragrafo 17 del PBU 6/01. Il termine può essere impostato in base al periodo del contratto di locazione. È definito al paragrafo 20 di queste PBU. Se al termine del contratto l'accordo inseparabile viene trasferito al proprietario senza indennità da parte di quest'ultimo per i relativi costi, allora questo può essere considerato come una ricevuta gratuita.
Chiarimenti del Ministero delle finanze
Nella lettera n. 03-07-05 / 29 del 26 luglio 2012, è stato stabilito che, ai sensi del paragrafo 1 dell'articolo 146 del Codice Fiscale, le operazioni per eseguire lavori sul territorio della Russia, incluso gratuitamente, fungono da oggetto dell'IVA. Se in precedenza su miglioramenti inseparabili aggiungere. il valore per la detrazione non è stato accettato (ad esempio, quando vengono effettuati senza l'autorizzazione del proprietario), quando accreditato da un trasferimento gratuito, può essere inserito nel calcolo e l'importo dell'imposta dovuta verrà ridotto.
Detrazioni dalla proprietà
Questa imposta è pagata dall'entità che ha apportato il miglioramento inseparabile quando è rilevata in bilancio come attività. I chiarimenti in merito sono forniti nella lettera del Ministero delle finanze n. 03-03-06 / 1/651 del 13 dicembre 2012. Ai sensi del comma 1 dell'art. 374 del Codice Fiscale, gli oggetti fiscali per le imprese russe sono beni immobili e beni mobili, compresi quelli previsti per uso temporaneo, cessione, possesso, gestione fiduciaria, stipulati in attività generali o ottenuti in conformità con un accordo di concessione, che è incluso nel bilancio come immobilizzazioni secondo la procedura prevista per la tenuta del bilancio, se non diversamente specificato dagli articoli 378 e 378.1 del Codice Fiscale.
Le regole con cui vengono generati i dati del sistema operativo sono stabilite nel PBU 6/01 e nelle linee guida che si applicano in parte che non contraddicono il PBU. Ai sensi del paragrafo 5 di quest'ultimo, le immobilizzazioni comprendono gli investimenti di capitale nelle immobilizzazioni concesse in leasing. Secondo il paragrafo29, il costo della pensione o incapace di realizzare un profitto per l'entità dovrebbe essere dedotto. Conformemente alle disposizioni della PBU 6/01, gli investimenti di capitale in immobilizzazioni concesse in leasing sono presi in considerazione fino alla loro dismissione. Quest'ultimo dovrebbe essere inteso, tra l'altro, come rimborso da parte del proprietario del costo delle migliorie apportate dal conduttore. L'eccezione è rappresentata dai casi in cui il legittimo proprietario compensa i costi sostenuti dall'utente stabilendo l'importo adeguato del canone di manutenzione della struttura. 
posta
Secondo il piano contabile, le informazioni sugli oggetti che la società accetta successivamente come sistema operativo, inclusi i costi di costruzione del capitale, sono riassunte in c. 08. I costi iniziali degli investimenti in immobilizzazioni concesse in leasing messi in funzione ed eseguiti secondo la procedura stabilita sono addebitati sul conto. 08. Viene trasferita a DB SCH. 01. Pertanto, gli investimenti di capitale in un oggetto locato come costo dei suoi miglioramenti sono attribuiti dall'utente alle immobilizzazioni fino a quando gli oggetti non vengono eliminati come parte dell'accordo e sono soggetti all'imposta sulla proprietà. Una procedura diversa è prevista per il caso in cui il proprietario rimborsa le spese per intero. In tale situazione, gli investimenti di capitale effettuati dall'utente, rimborsati dal legittimo proprietario prima di essere messi in funzione, non sono inclusi nel sistema operativo e non sono tassati.
Miglioramenti inseparabili nella vendita di un appartamento
Attualmente, la maggior parte degli esperti rileva una transizione attiva delle banche verso uno schema speciale di collaborazione con i clienti. In particolare, esiste un sistema in cui l'importo di una transazione di acquisto e vendita è ridotto a 1 milione di p. Questa situazione è causata dall'aumento della concorrenza nel mercato immobiliare. Le banche erogano mutui fino a 1 milione di rubli e la parte rimanente dei fondi necessari viene erogata come prestito al consumo. Tuttavia, le condizioni per la concessione di entrambi i prestiti sono le stesse. Alcune organizzazioni finanziarie, rendendosi conto che tali prestiti comportano determinati rischi, aumentano il tasso di interesse sui prestiti di 1-1,5 punti. Tuttavia, il volume di una transazione ipotecaria non può sempre essere ridotto a 1 milione di rubli in tutti i casi. Ad esempio, ciò non è possibile con il sistema di prestiti oggi abbastanza diffuso che utilizza sussidi statali.
In questo caso, si pone la questione del pagamento da parte del venditore dell'imposta sul reddito. Esistono diversi modi per uscire da questa situazione. Quindi, ad esempio, gli esperti spiegano che se l'acquirente è interessato a indicare l'intero valore di mercato dell'oggetto, allora è possibile un'opzione in cui compensa il venditore per l'importo dell'imposta sul reddito. In pratica, ci sono stati anche casi in cui le parti della transazione concordano tra loro di condividere i costi di pagamento delle detrazioni tra di loro. Ma, come dicono gli esperti, un tale schema viene usato raramente. In precedenza, veniva utilizzato in condizioni di stagnazione, quando non c'erano così tanti acquirenti e i venditori erano più fedeli. Durante il periodo di recupero del mercato, la parte interessata effettua un indennizzo fiscale. Se è vantaggioso per l'acquirente indicare il valore reale dell'oggetto, ma non per il venditore, il rimborso viene effettuato prima. 
In alcuni casi, il proprietario è interessato a indicare il prezzo intero. Ad esempio, questo accade quando va all'estero e deve legalizzare i profitti. Costi notarili per le scartoffie quando si indica l'intero valore di mercato di un aumento di beni immobili. Se l'acquirente non vuole pagare più del dovuto, il venditore può sostenere questi costi. Di norma, il proprietario redige due ricevute. Nel primo, indica il costo previo accordo con l'acquirente. Un'altra ricevuta mostra il prezzo rimanente della proprietà. Allo stesso tempo, riceve l'importo, ad esempio, per "diritto di acquisto preventivo" o "inseparabili miglioramenti domestici". Nel frattempo, diversi esperti attirano l'attenzione su un fatto importante.
L'importo che supera il limite non imponibile di 1 milione di rubli, che il proprietario, di norma, vuole ricevere per "riparazione", "miglioramento inseparabile", fornitura di "diritto all'acquisto" e così via, agisce anche come reddito. Secondo alcuni esperti, non importa da dove provenga il soggetto - quando si vende una proprietà o un mobile. In ogni caso, questo è reddito. Secondo la legge, è anche necessario effettuare detrazioni obbligatorie sotto forma di imposta sul reddito. La differenza sta solo nelle dimensioni della base esente da imposte. In questo caso, sarà pari a 250 mila rubli. Tuttavia, questa opzione non è adatta all'evasione fiscale. Inoltre, i tribunali in tali casi di solito assumono la posizione dell'organismo di regolamentazione e non l'argomento.
