השכרת דירה נחשבת לתהליך פופולרי בקרב אנשים רבים אשר אין להם נדל"ן משלהם למגורים קבועים. על השימוש בדיור של מישהו אחר אתה צריך לשלם תשלומי שכירות חודשיים, כך שלעתים קרובות אזרחים חושבים כיצד להשכיר דירה ברכישה שלאחר מכן. הזדמנות כזו מוצעת על ידי מספר מוגבל של בעלי קרקעות, אך יחד עם זאת יש לה יתרונות רבים לכל משתתף בעסקה.
הרעיון של דיור להשכרה
שכירת דירה עם פדיון עוקב מורכבת מכך שהשוכרים יכולים להתגורר בדיור באופן קבוע, להעביר באופן קבוע תשלומי שכירות חודשיים לבעלים, ובתום החוזה יש להם אפשרות לקנות את הנכס מהבעלים בסכום מסוים של כסף. התכונות של תהליך זה כוללות:
- החוזה מאפשר בהכרח אפשרות לשוכר לפדות את הנכס;
- הליך רכישה חוזרת עשוי להתקיים לפני תום החוזה או לפני המועד האחרון
- אם אין תנאי פדיון ישירות בחוזה, ניתן יהיה לקבוע אותו בהסכם משלים מיוחד, אך הוא קובע מייד אם הסכום ששולם בעבר יזוכה במחיר הפדיון.
על כל משתתף לפקח על נכונות החוזה.
פרטי עסקה
עסקה זו נחשבת למועילה עבור דיירים שאין להם חיסכון גדול לרכישת נדל"ן. לכן, בעזרת השכרת דירה מהיזם בפדיון לאחר מכן, אתה יכול להפוך לבעלים של דיור מן המניין.
בעלי הבית לעומת זאת מאבדים את הכנסותיהם בצורה של דמי שכירות חודשיים, כך שכמעט בלתי אפשרי למצוא אפשרויות כאלה. הם מוצעים רק בערים גדולות, מכיוון שהבעלים לא יכולים למצוא קונה עבור נדל"ן יקר.
היתרונות של העסקה למשתתפים
לשכירת דירה ברכישה עוקבת יש יתרונות וחסרונות כאחד.
היתרונות עבור השוכר כוללים:
- נדל"ן נרכש על ידי דיירים במחיר העולה על שווי השוק של הנכס;
- העברת בעלות מתבצעת אך ורק לאחר העברת מחיר הדירה המלאה.
היתרונות לדיירים כוללים:
- אפשר לגור בדירה עד לרכישתה הסופית;
- אין צורך בהלוואת משכנתא;
- לא משולמת ריבית משמעותית, המהווה לרוב את מחיר הדירה המלא;
- אם לאדם אין מקום עבודה רשמי, הרי שגם בתנאים כאלה בעל הדירה לא יסרב לערוך חוזה שכירות;
- לאזרח יש את הזכות לפדות את הדיור, אך אם הוא לא יגבה את הסכום הנדרש בסוף החוזה, הוא יכול לסרב לפדיון.
לפיכך, אזרחים רבים מבקשים לשכור דירה להשכרה בפדיון לאחר מכן. אך ראשית, מומלץ שתבחן היטב את החסרונות של תהליך זה.
חסרונות לעסקה עבור בעל בית
להשכרה כזו יש חסרונות רבים עבור בעל הדירה המיידי:
- קיימת אפשרות לאבד חלק מסוים מהרווח אם, במהלך התקופה בה הדירה חכירה, שוויו עולה משמעותית, אך ההסכם לא מסתדר;
- אין אפשרות להשתמש במתקן למטרתו המיועדת למטרות אישיות.
בשל חסרונות אלה, לעתים נדירות ניתן למצוא הצעות לחכירה שכזו.
חסרונות לשוכר
אפילו עבור דיירים, עסקה כזו נחשבת למסוכנת בגלל חסרונות מסוימים:
- במהלך תקופת החכירה, לא ניתן יהיה להיפטר מהנדל"ן במלואו או להשתמש בו לפי שיקול דעתה, שכן לעיתים קרובות מצוין בחוזה כי אין אפשרות להזמין אורחים, להביא חיות מחמד או לבצע פעולות דומות אחרות;
- קיים סיכון שהצד השני לעסקה מסיבות שונות יסרב למלא את החוזה, והחוכר לא יקבל כספים ששולמו בעבר;
- הבעלים עלול למות לפני שישלם את מלוא מחיר הדירה, כך שתצטרכו לערוך הסכם חדש עם יורשיו, שבדרך כלל מנסים לשפר את התנאים לעצמם, כך שקניית דירה הופכת פשוט ללא רווחית;
- בעל הנכס יכול לסלק דיור לפי שיקול דעתו, ולכן הוא יכול להשתמש בו כמשכון או להעביר אותו בכלל במתנה, ותמיד קיימת האפשרות שתתפוס דירה לחובות.
לכן חוזה שכירות דירה עם פדיון לאחר מכן הוא נדיר למדי. זה נובע מסיכונים וחסרונות משמעותיים עבור כל צד בעסקה.
הניואנסים של כריתת עסקה
לסיום עסקה כזו, חשוב לערוך חוזה שכירות ראוי לתקופת זמן מוגבלת. הניואנסים של הסכם השכרת הדירות עם הרכישה שלאחר מכן הם כדלקמן:
- על ההסכם להצביע על אפשרות העברת הזכות לחפץ לחוכר לאחר פרק זמן מסוים;
- החפץ הופך לרכוש השוכר רק לאחר שהוא מבצע את התשלום האחרון במסגרת החוזה;
- הצדדים קובעים באופן עצמאי את כל התנאים שעל בסיסם יתבצע שיתוף פעולה.
תשומת לב מיוחדת מוקדשת לניסוח ההסכם, מכיוון שהוא חייב להיות בתנאים המקובלים על כל משתתף בעסקה.
איך מתבצע חוזה?
הנוהל למתן דיור להשכרה, שניתן לפדותו לאחר התקופה המפורטת בחוזה, מחולק לשלבים רצופים:
- בתחילה, השוכר מוצא דיור המתאים לדרישותיו, ולעתים קרובות הוא יכול להציב מודעות באופן עצמאי באתרים שונים: "אשכור דירה ברכישה עוקבת";
- הצדדים לעסקה קובעים את כל התנאים שבהם יבוצע שיתוף פעולה, לכן נקבעים תנאי החכירה, עלות הדיור, גודל המקדמה וכן ניואנסים אחרים;
- מסמכים לדירה נערכים על ידי בעל החפץ;
- הסכם נערך, נבדק בקפידה ונחתם על ידי הצדדים;
- שני הצדדים לעסקה עומדים בדרישות המפורטות בהסכם זה.
לעיתים קרובות, לאזרחים יש חילוקי דעות מסוימים, כך שלעתים קרובות תהליך עריכת הסכם לוקח הרבה זמן. אם הצדדים אינם יכולים להגיע לפשרה, אזי לא נערך הסכם השכרת דירות עם רכישה לאחר מכן.
אם התנאים מתאימים לשני המשתתפים, מצוין תקופת החכירה, שלא תעלה על 10 שנים.
אילו מסמכים דרושים?
לעריכת הסכם שכירות שכזה, בעל האובייקט והשוכר מכינים תיעוד מסוים. זה כולל נייר:
- דרכונים של שני הצדדים לעסקה;
- אם בעל הנכס נשוי כחוק, בן זוגו מסכים אישור בכתב לספק דירה להשכרה בתנאים מסוימים;
- תעודת נישואין;
- תמצית מ- USRN לדירה בה רשום הבעלים הישיר של הנכס;
- תכנית טכנית ודרכון לחפץ ובעזרת מסמכים אלה הדייר יוכל להבין האם קיים פיתוח מחדש לא חוקי בדירה;
- ניירות כותרת על החפץ, הכוללים חוזה מכר, תעודת ירושה או מסמכים דומים אחרים;
- מספר חשבון בנק בו יועברו הכספים על ידי השוכר לדיור;
- דוח על הערכת מקרקעין, אשר על בסיסו נקבע התשלום האופטימלי לדירה אם הרכישה נרכשת בסוף הקדנציה על ידי השוכר;
- תעודה מ- Rosreestr הכוללת מידע כי אין מעיקולים על נדל"ן;
- תעודה ממחלקת הדיור המעידה על היעדר חובות לשירותים.
רק על בסיס מסמכים אלה נערך הסכם שכירות דירה עם רכישה לאחר מכן. מסמך לדוגמא נמצא למטה.
תנאי ההסכם
דירת השכירות הנפוצה ביותר במוסקבה עם גאולה לאחר מכן. זה נובע מהעובדה שלנדל"ן בבירה יש ערך משמעותי, ולכן קשה למצוא קונה שמוכן להעביר מייד את הסכום הנדרש כתשלום עבור דיור.
בעת עריכת חוזה זה נלקח בחשבון שהוא משלב את התכונות של חוזה שכירות וחוזה מכירה. אין צורך לרשום מסמך זה, מכיוון שצריך לפנות רק לרוזרסטר כדי לאשר את העברת הזכות לחפץ לחוכר.
תנאים חיוניים של החוזה
בעת עריכת מסמך זה מוצגים תנאי חכירה חובה עם רכישת הדירה שלאחר מכן. לפיכך, הנתונים הבאים כלולים בחוזה:
- נקבע מידע על הצדדים לעסקה, שלגביו מצוין F. I. O., פרטי דרכון, מקום מגורים ומידע ליצירת קשר אודות המשתתפים;
- נושא החוזה שתואר על ידי הדירה מתואר, לכן חשוב לציין את הכתובת, מספר הקומות, השטח ומאפיינים אחרים המקלים על זיהויו;
- הפרמטרים הטכניים של המתקן מסופקים וניתן לקחת מידע מהמסמכים הטכניים של הדירה;
- נכנסים עלות שכר הדירה המיוצגת על ידי סכום הכסף שהבעלים יצטרך להעביר כך שהבעלות בנכס תעבור לדייר;
- מצוין תוכנית התשלומים, שעבורה נקבעים תדירות העברת הכספים, גודל התשלומים ופרמטרים אחרים;
- התקופה בה יתקיימו ההסדרים הסופיים בין הצדדים לעסקה;
- מציין את אופן העברת הכסף;
- נקבע כי על בסיס הסכם זה, לאחר כל ההתנחלויות, הבעלות בדירה תועבר לדייר;
- מצוין התאריך המדויק בו תונפק הדירה לדייר;
- נלקחות בחשבון תקנות חיוב ושכירות;
- אמצעי התחייבות לכל משתתף רשומים במקרה של אי מילוי תנאי ההסכם;
- נקבעים התנאים שבהם מותר לסיים את החוזה לפני לוח הזמנים.
ככל שיהיו יותר פרטים ותנאים בחוזה, כך ירגישו הצדדים להסכם בטוחים יותר. לאחר עריכת הסכם על השכרת דירה עם פדיון לאחר מכן, על המשתתפים להקפיד על הוראות מסמך זה בלבד.
סיכוני עסקה
ישנם סיכונים מסוימים עבור המוכר להשתמש בחוזה כזה. אלה כוללים:
- עם הזמן הדיור יכול לגדול באופן משמעותי בגלל פיתוח תשתיות או שינויים בשוק, אך לא ניתן יהיה לבצע שינויים בהסכם שנחתם כבר;
- הדייר יכול לשמש את הדייר למטרות אחרות, כך שיוכל לשכור את הדירה, ולהפיק רווח מהתהליך;
- חשבונות שירות עשויים להגדיל, ולכן רצוי לציין בתהליך עריכת החוזה כי המשתמש הוא לשלם עבור שירותים אלה.
השכרת דירה ברכישה עוקבת נחשבת למסוכנת עבור הקונה. הסיכונים העיקריים כוללים:
- במשך כל תקופת ההשכרה, הנכס הוא רכושו של המוכר, שיכול לסיים את החוזה, למכור או לתרום את החפץ, וייתכן כי יוטלו נטל על מקרקעין;
- המוכר רשאי להגדיל את שכר הדירה או אפילו את שווי הדירה;
- אם הבעלים נפטר, תצטרך לערוך חוזה נוסף עם יורשיו, מה שלרוב מוביל להחמרת התנאים;
- ניתן לשעבד או לעצור את החפץ.
לפיכך דירות להשכרה לטווח ארוך עם פדיון לאחר מכן נחשבות לתהליך מסוכן עבור כל משתתף.
מסקנה
השכרת נכס נחשבת לנוהל נפוץ המאפשר לך להשתמש בחפצים שונים מבלי לשלם את מלוא עלותם. אם החוזה מכיל אפשרות לפדיון הדירה לאחר מכן, אז הסכם כזה נחשב מועיל עבור השוכר.
חשוב לערוך נכון חוזה הכולל את התנאים החיוניים לשיתוף פעולה. גם בעת אבטחת הקשר עם מסמך רשמי, כל משתתף עלול להתמודד עם סיכונים וקשיים רבים.