בעת ביצוע ניכור של נכס, לעתים קרובות הצדדים משתמשים בתשלום מקדמה כהסדר ראשוני. עם זאת, עליך לקחת בחשבון ניואנסים מסוימים של עריכת הסכם מקדמה בעת קניית דירה ולעשות זאת נכון. זה מה שנדון בהמשך.
הצורך בחוזה מקדמה
לאנשים רבים יש שאלה: "האם באמת יש צורך בחוזה מקדים ברכישת דירה?" התשובה היא פשוטה: היא הכרחית, ויש לכך כמה סיבות: בעזרתה, כוונת הקונה לרכוש נכס ספציפי זה קבועה וכוונת המוכר כבר לא לחפש אחר בעלי פוטנציאלים עתידיים. לאחר הסכם מקדמי ותשלום מקדמי, הצדדים רשאים להתחיל בהכנות לעסקה העיקרית. כך, המקדמה מאשרת את רצינות כוונותיהם של שני הצדדים.
העברת מקדמות רלוונטית במיוחד במקרים בהם לא ניתן לבצע עסקה תוך מספר ימים מרגע ההגעה להסכמה לגבי רכישת נכס מסוים. יכולות להיות הרבה מאוד סיבות לעיכוב שכזה, למשל, היעדרות בזמן הנוכחי של הסכום הדרוש, מסמכים וכו '. סיבות אחרות, יותר בנאליות, למשל, היעדר ציבור נוטריוני, יכולות גם הן למלא תפקיד.
בכדי שהצדדים בעסקה יהיו רגועים יותר ולא יצטרכו לדאוג במהלך הזמן המוקצב להכנה לקראת העסקה, הקונה מעביר את המקדמה למוכר, והאחרון, בתורו, מפסיק את הצגת הדירה נוספת. הסכם מקדים בעת קניית דירה חשוב בעיקר לקונה.
תכונות מקדמות
יחסי משפט אזרחי אינם מספקים הגדרה מוגדרת בבירור למושג "התקדמות". המשפט האזרחי וקודים אחרים השולטים בתהליך הניכור לרכוש אינם מכסים מונח זה. ניתן להבין ולהגדיר התקדמות רק לאחר בחינת מהות התופעה מנקודת מבט כלכלית. רק לאחר מכן ניתן יהיה להרהר בביטחון על מנגנוני ההסדרה החוקית של תופעה זו.
התקדמות - כמה?
ניתן לקרוא מקדמה ביצוע תשלום מראש חלקי, כלומר סכום הכסף המועבר למוכר לפני חתימת ההסכם. לרוב, סכום המקדמה הוא 10 אחוז מהערך הכולל של האובייקט. שאר הסכום משולם לאחר חתימת חוזה המכירה, אלא אם כן הדבר מחייב אחרת.
דוגמא לחוזה מקדים לרכישת דירה מובא להלן.
מקדמים והפקדה
בתחום מכירת הנכסים, מקדמה נמצאת בסעיף 380 לחוק האזרחי, המתאר דבר כזה פיקדון. במאמר נכתב כי אם יש ספק אם לקחת בחשבון כספים שהופקדו חלקית כפיקדון, במיוחד מבלי לשמור על צורת ההסכם הכתובה, סכום זה הופך אוטומטית למקדמה. כתוצאה מכך, במקרה זה מיושמים סנקציות מתאימות אם לא מתקיימים תנאי החוזה שנחתם.
יש לציין כי ישנם הבדלים משמעותיים בין מקדמה לפיקדון. הם מבצעים פונקציות שונות, למרות שהם משמשים במצבים זהים. ההשלכות של הפרת תנאי ההסכם המקדמי בעת רכישת דירה והפקדה יהיו שונות.
השלכות של אי עמידה בתנאי ההסכם
כך שכאמור, בין ההפקדה למקדמה ישנם הבדלים מסוימים.העיקר הוא שההפקדה מבטיחה את יישום התנאים שנקבעו בחוזה. אם אחד הצדדים מפר את התחייבויותיו, ההפקדה תפעל כאמצעי אחראי. במקרה של סירוב לעסקה, הקונה לא יקבל את ההפקדה בחזרה, ואם המוכר ישנה את דעתו לגבי מכירת הדירה, יהיה עליו להחזיר את הכספים שהתקבלו בנפח כפול. בין היתר, הנפגע עשוי לנסות ולהשיג הפסדים שנגרמו כתוצאה מכישלון העסקה.
נדרש הסכם מקדים בעת רכישת דירה במשכנתא.
ההשלכות
במקרה של מקדמה, לביטול העסקה יהיו השלכות שונות במקצת. אם הקונה יוזם את הביטול, הוא יישא בתוצאות על פי הקוד האזרחי. במקרה זה, למוכר הזכות לדרוש פיצוי בגין הפסדים שנגרמו. אם ביטול העסקה התרחש בגלל אשמת המוכר, יש לקונה הזכות להחזיר את המקדמה. ישנם גם מצבים בהם המוכר מעכב את תהליך החזרת המקדמה. בנסיבות כאלה, העונשים כפופים לתקנת ההלוואה.
כך, העדיף המוכר על פני תנאי המקדמה, ולא את ההפקדה, שכן במקרה של נסיבות לא רצויות הוא יצטרך רק להחזיר את הכסף שהתקבל, ולא לשלם כפליים מאשר עם ההפקדה.
קחו דוגמה לחוזה תשלום מקדמה בעת רכישת דירה ביתר פירוט.
חוזה
רישום הסכם מקדמה חייב להיעשות בכתב. לפני חתימתם על הצדדים להסכים על הנקודות הבאות:
1. סכום המקדמה. מכיוון שהמקדמה היא תשלום מקדמה, חישובו מבוסס על שווי נושא החוזה. כלומר, ראשית, על הצדדים לקבוע את העלות הסופית של חוזה המכר, ואז להחליט על הסכום שישולם מראש. חקיקה מראש אינה מוסדרת בשום דרך והיא נקבעת לפי שיקול דעת הצדדים. העיקר כאן הוא להגיע לפשרה המספקת את האינטרסים של כל הצדדים. לא תמיד ניתן לעשות זאת במהירות, מכיוון שהקונה רוצה להפקיד פחות כסף, והמוכר, להפך, מעוניין לקבל סכום גדול יותר.
2. שיטת העברת המקדמה. במקרה זה, יש לקבוע את הדברים הבאים:
- כסף יועבר במזומן או בהעברה בנקאית.
- מועד אחרון לקבלת כסף.
- כתיבת קבלה נוספת על קבלת הכסף על ידי המוכר.
- יש לפרט את כל הניואנסים הללו בהסכם ביצוע מקדמה בעת קניית דירה, כך שבמקרה של סכסוך ניתן להציג הוכחת תשלום.
3. מושא חוזה המכר. פסקה זו מציינת לא רק את הכתובת בפועל של הנכס, אלא גם תיאור מפורט של התנאי בעת כריתת ההסכם על תשלום המקדמה. כמו כן, יש לציין את הנרשמים בכתובת זו, נוכחות של ילדים קטינים, שעבוד זכויות קניין וכו '. כל הניואנסים הללו מתבררים בדרך כלל במהלך בדיקת דירות סטנדרטית.
4. אחריות הצדדים על אי מילוי תנאי החוזה. כאן יש צורך לספק את המספר המרבי של האופציות שיכולות להביא לביטול העסקה, ולתאר בזהירות את האחריות של כל אחד מהצדדים.
הסכם המקדמה מציין גם את מועד עסקת הרכישה והמכירה ונתוני הדרכון של הצדדים להסכם נרשמים. במקרים מסוימים, ניתן לבצע שינויים מסוימים בחוזה, עליהם יש להסכים על ידי שני הצדדים. לאחר מכן, הסכם המקדמה מאושר על ידי חתימות המשתתפים.
אם העסקה מתבצעת על ידי צד ג 'המיוצג על ידי מתווך, הוא מציע חוזה תשלום מקדמי רגיל לרכישת דירה, המתחשב בדרישות ובאינטרסים של שני הצדדים.
ניואנסים
בחתימה על חוזה המכר, יש להקדיש תשומת לב רבה לניקיון החוקי של הדירה.זה כרוך בבדיקת מידת הדיוק של הנתונים שנמסרו על הנכס, אמיתיות המסמכים, זמינות הפיתוח מחדש וחוקיותם, זהות המוכר, שעבוד הדירה וגורמים רבים אחרים.
חתימה על הסכם מקדמה בעת רכישת דירה (ניתן לבצע תבנית מראש) אין פירושה העברת הדירה, אולם במקרה זה, כדאי לבדוק את כל הנקודות שלעיל. אחרי הכל, סכום המקדמה, למרות שלא כל עלות הנדל"ן, עדיין גדול למדי, ולא סביר שהקונה ירצה להפסיד אותו.
בדיקה יסודית
מסיבה זו, אפילו בשלב המקדמה, יש לבצע אימות מעמיק ומעמיק של הנכס הנרכש. ניתן לעשות זאת גם באמצעות מתווך. כך תוכלו לקבל רשימה של כל בעלי הדירה לשעבר, כמו גם גורמים שונים העשויים לגרום לביטול העסקה. אם קיים חשד כי המוכר עשוי להיות מוכרז כאי כשיר בעת העסקה, יש לזנוח אותו גם בשלב המקדמה.
כמו כן יש לבדוק האם המוכר נשוי כחוק ללא סימן בדרכון. הסכמת בן הזוג נחשבת לתנאי הכרחי לעסקאות עם מקרקעין. אחרת בן / בת הזוג עלולים לאתגר את העסקה ולהכיר בה כלא תקפה, מה שיוביל לתוצאות לא נעימות עבור הקונה.