הסכם החלפת הנדל"ן הנו עסקת מכירה ורכישה דו צדדית, במסגרתה כל אחד מהצדדים הנגדיים פועל כמוכר או כקונה. במסגרת חילופי הדברים נועד שתמסור את הנכס שלך לאדם אחר, ובכך יהפוך לבעלים של ביתו.
מה ההבדל בין הסכם חילופי דברים?
ההבדל העיקרי בין ביצוע עסקת חליפין מתהליך הרכישה והמכירה הוא שמדובר בבורסת הדיור עצמה שמתרחשת ללא שימוש בכסף. להלן מוצג הסכם מדגם חילופי נדל"ן.
במובן מסוים, הנוהל להחלפת נדל"ן הוא הרבה יותר בטוח מאשר קנייה ומכירה:
- אין צורך לדאוג כיצד להעביר כספים למוכר באופן מאובטח.
- המוכר לא יצטרך לדאוג אם החשבונות אמיתיים בכל מה שקשור למזומן.
- אין שום בעיה זמנית בהעברות ארוכות לחשבון המוכר דרך בנק. תנאי הסכם חילופי הנדל"ן ייחשבו להלן.
מיסים
היתרון הבלתי מעורער של עסקה כזו הוא גם היעדר הצורך בתשלום מס הכנסה אישי במהלך החלפת חפצי נדל"ן שקולים.
אך יחד עם זאת, זהו גם חיסרון, מכיוון שאין דרך להשתמש בניכויי מס, דבר שניתן לעשות בעת מכירת דירה.
כלומר, במסגרת הסכם חילופי הנדל"ן, מסים אינם משולמים.
חשוב לציין שלמרות השימוש במילים הדומות "חילופי דברים" ו- "חילופי דברים" כמילים נרדפות, מבחינה משפטית הם אינם זהים:
- לדוגמה, המושג "חילופי דברים" מתייחס לשטח מגורים עירוני, לאזרחיהם יש הסכם שכירות חברתי, או צו דירה במקרה בו המקום עדיין התקבל על ידי ההורים תחת השלטון הסובייטי, או על ידי סבא וסבתא, ועם חלוף הזמן בשל נסיבות שונות, המסמכים לא הוצאו מחדש.
- פירוש המונח "סחר חליפין" הוא עסקאות עם דירות שהופרטו, ולבעליהן יש תעודות המאשרות את בעלותן.
לא ניתן יהיה להחליף דיור, שכבר מופרט, לעיריות או להפך, שכן החל משנת 2005 נאסר על עסקאות כאלה. ניתן לכרות הסכם להחלפת מקרקעין בין ישויות משפטיות.
ניואנסים חשובים של ההסכמים
ישנם רק שני ניואנסים כאלה, אך בלעדיהם הנוהל להחלפת דירה יהיה בלתי אפשרי:
- חשוב לציין את נושא ההסכם. כדאי להזכיר את המאפיינים המדויקים לגבי הדיור שיחליפו, כך שתוכלו לקבוע את הנכס בכל עת. בהחלט כל המידע הדיגיטלי משוכפל בסוגריים במילים, מה צריך לעשות כדי שלא יהיו פערים. יש להקפיד על צורת החוזה להחלפת נדל"ן.
- המצוינים הזכאים להשתמש בדירה. כל האנשים הרשומים באזור ספציפי רלוונטיים להם. חשוב גם לציין מגבלות זמן בחוזה, לפיהן יידרשו להירשם.
דוגמה לחוזה חילופי נדל"ן יכולה לעזור בתכנון.
דרישות נוספות להסכם
כל שאר התנאים כפופים לתנאים נוספים. אך אין זה אומר שניתן להשמיט אותם. אז, דרישות אלה כוללות בדרך כלל:
- מסיבות. עבור אנשים מציינים את השם המלא, כמו גם את נתוני הדרכון.אך במקרה שלפחות גורם אחד פועל כישות משפטית, יהיה צורך לציין את שמו המלא של המוסד, את הפרטים העיקריים ואת כתובתו המשפטית.
- עלות. באופן מסורתי ההנחה היא ששתי הדירות שוות ערך, ולכן תנאי זה אינו חל על דירות משמעותיות.
- התנאי הכללי בו נמצא הנכס. די בביטוי אחד שאזרחים ערכו בדיקת נכס שהם מתכוונים לקבל, ומצבה מתאים לכולם. על כל אחד מהמשתתפים הללו למסור את דירתו במדינה בה היא הייתה ישירה בזמן הבדיקה. דוגמה לחוזה חילופי נדל"ן בתוספת תשלום מוצגת גם כן.
- תהליך ביטוח המקרקעין, המצוין בהסכם החליפין.
- קווי זמן. כאשר אחד הצדדים קיבל את המסמכים לפני השני, אזי עבור השני צריך לקבוע תקופה מסוימת במהלכה היא תצטרך לעשות את אותו הדבר. בתום תקופה זו יפוג החוזה.
- סיבות בלתי צפויות העשויות להפריע ליישום העסקה, ומה שנחשב ספציפית לכוח עליון, הצדדים יקבעו בעצמם.
- תאריך העסקה וחתימת כל אחד מהצדדים.
ציון עלויות דיור ודמי עסקה נוספים
להלן כמה ניואנסים של חוזה החלפת הנדל"ן בין אנשים.
אם הדירות זהות לחלוטין, אז במקרה זה הכל פשוט. צריך רק לציין את המחיר ולהדגיש כי העסקה מתבצעת ללא תשלום נוסף.
כאשר ההבדל במחיר מציין את עלות הדיור, כמו גם על חיובים, שסכומם תלוי בהחלטת שני הצדדים. יש לציין גם בהסכם כיצד ובאיזו פרק זמן מחויב צד אחד להעביר כספים לצד השני.
מסכום זה, מי שיקבל אותו יידרש לשלם מס הכנסה אישי. ולמי שהנפיק את ההיטל הזכות לדרוש ניכוי מס. כמובן שזה רלוונטי כאשר הצד בעל בבעלותו דירה להחלפה במשך יותר משלוש שנים.
זה יתאפשר רק אם ניתנו ניירות ערך שאושרו את העברת הכסף במסגרת העסקה.
זו הסיבה שאסור לזרוק קבלות או הזמנות תשלום, כאשר ישנה העברת אגרה שלא במזומן, הם בהחלט יועילים.
תהליך הערכה בפועל
מכיוון שהעלות בפועל נקבעת על ידי אזרחים, בעת ביצוע עסקה בין חברים טובים וקרובים קרובים, ניתן לבוא לידי ביטוי בחוזה כי לא תהיה שום תשלום נוסף, ואז להעביר את הנכס ללא כל מסמך. אבל גם מצד החברים הכי טובים, בגידה אפשרית והם יכולים לזרוק בלי לתת כסף, במצב הזה אתה לא יכול להוכיח כלום.
בנוסף, קל מאוד ליצור בעיות עם רשויות המס. אם ההיטל הוא קטן, למשל, חמישים למאה אלף רובל, אתה יכול לקחת את הסיכון ולא לשקף את האינדיקטור שלו בהסכם. אולם, כאשר הדירה של חרושצ'וב הישנה מוחלפת לפתע לנדל"ן נוח בבניין חדש, מישהו כבר ינחש שצריך לשלם את התוספת תשלום. למרשם הרוסי יש את הזכות לא לדלג על עסקה כזו והסיכוי שיכול גם לעניין אותה. זו הסיבה שיש לקבוע כראוי את התשלום המשולב בסכומים גדולים בחוזה החלפת נדל"ן.
נוטריון הסכם
אתה יכול להסתדר בלעדיה רק אם אתה בטוח בהגינות של הצד ההפוך, כמו גם בידע שלך בחוקים, אז אתה יכול פשוט ללכת ולחתום על החוזה.
אבל עדיין עדיף לא לחסוך בשירותים נוטריוניים:
- אף אחד מהצדדים בעסקה לא יוכל להצהיר בהמשך כי לא ידעה על מאמר מסוים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, או שהייתה במצב של שיכרון מיד בעת כריתת ההסכם, ולכן אינה יכולה לזכור דבר.
- אם העיתונים יאבדו, הנוטריון יוכל לשכפל אותם, אחרת שחזור המסמכים יהיה בלתי אפשרי לחלוטין. כך מתרחש רישום הסכם חילופי הנדל"ן.
תנאי סיום
ישנן שתי דרכים לסיים את הסכם ההחלפה בנדל"ן:
- בהסכמה הדדית;
- באופן הקבוע בחוק.
בהסכמה הדדית ניתן לסיים את ההסכם בשני המקרים הבאים:
- אם הרצון שהכל יחזור למקומותיהם, שני צדדי העסקה הופיעו באותו זמן. במצב זה, לא יתעוררו בעיות ותסתיים החוזה, וכולם יחזרו על שטח המחיה שלהם.
- כאשר היוזמה לסיום ההסכם הגיעה מצד אחד. במקרה זה, יש להגיש בקשה בכתב למתנגד לחוזה, שם יהיה צורך לציין את הסיבה מדוע היה צורך לסיים אותו. תוך שלושים יום הצד השני מחויב להחליט אם הוא מסכים לעשות זאת או לא. אם עדיין מושגת הסכמה, אז העסקה מסתיימת, על פי כללי המצב לעיל.
עילות סיום
במידה והצדדים טרם הגיעו להסכמה הדדית להפסקת העסקה, יש לפנות לבית המשפט ולציין בתביעה את כל עילות הפיטורין.
בין אלה עשויים להיות נוכחים:
- אי ציות מצד הצד השני.
- שינויים משמעותיים בנסיבות. הדבר אפשרי כאשר התובע יודע על אפשרות למשהו שיכול למנוע את השלמת העסקה, למשל, אם שטח המחיה נפגע משריפה לפני כריתת החוזה, והצד הנגדי ידע על כך, אך לא הודיע לצד השני.
- החוזה נחתם על ידי אחד הצדדים בלחץ או תחת לחץ.
- צד אחד הוליך שולל את הצד השני במשהו, למשל, ההסכם קובע כי לאיש אין זכויות לדיור, אם כי למעשה נדל"ן משועבד לבנק בגלל משכנתא.
- החוזה (מדגם עריכת הסכם החליפין שסיפקנו) מכיל שגיאות הקלדה משמעותיות המשפיעות על יישומו, למשל, מספר הדירה וכתובתו שגויים. אתה יכול להגיש תביעה בתוך שנה או שלוש, תלוי בסופו של דבר העסקה מסתיימת.
- בנוסף לתנאי הפיטורין שלעיל, ישירות בטקסט של ההסכם יכולה להיות כל סיבה טובה אחרת, למשל, עמידה פסולה באף אחת מהפסקאות.
החלפת בנייני מגורים כאחד מסוגי העסקאות עבורי
הסכמי חליפין לבנייני מגורים הם סוג של הסכם חילופי דברים. ייחודו של מסמך כזה טמון בעובדה שנושא העסקה הוא חפצי נדל"ן הקשורים היטב לאדמה.
החלפת הדיור, שנמצאת על האדמה, מתבצעת רק במקביל לאדמה. לבעלים יש את הזכות המלאה להעביר לצד הנגדי לא רק את הקרקע עצמה עליה נמצא הנכס, אלא גם קרקעות בכל שטח הסמוך אליו אם היא לא תפוסה על ידי בניינים אחרים.
זכויות שימוש בקרקע
לאזרחים כרגע יש שתי זכויות להשתמש בקרקע:
- שכר דירה;
- זכות לרכוש.
במצבים בהם שטחי הקרקע שמתחת לבתים שיוחלפו הם בבעלות הצדדים, אז על בסיס הסכם חילופי נדל"ן, שירות הרישום הפדרלי מעביר את הבעלות על שטח היבשה והבניין.
אבל, אם חלקת קרקע מצד אחד קיימת במסגרת זכויות החכירה בשימוש, אז החלפת הנחות למגורים תבוצע ללא חלקת אדמה זו. הבעלים החדש של הבניין לאחר הליך הרישום והעברת הזכות לבניין מגורים, כיוון שהבעלים החדש של חכירה של הקרקע יירשם מחדש אצל השלטון המקומי המוסמך.
הבעלים לשעבר של הנכס שהועבר יצטרך לפנות גם לגורם המוסמך עם הצהרה על ויתור על זכויות שכירות לשטח המקרקעין שהיה שייך לו בעבר. ההסכם להחלפת בנייני מגורים, המשמש כבסיס לרישום לפי דיני זכויות הקניין במתחם ובקרקעות שהוא תופס, אמור לכלול את כל המרכיבים הדרושים בקשר המשפטי הרשום, כמו למשל החפץ, הנושא והסמכות.
הסכם להחלפת מקרקעין במיטלטלין
על פי חוק, אתה יכול להחליף מקרקעין במיטלטלין (למשל, מכונית). הצדדים מחויבים להזהיר זה את זה על חסרונותיו של הנכס שיש להחליף, אודות זכויותיהם של צדדים שלישיים לו (דייר, בעל משכון וכו ').
בחנו את התנאים וההגבלות הבסיסיים של הסכם הבורסה.