אגרות חוב למשכנתא הן סוג של ניירות ערך. הם כבר מזמן פופולריים בחו"ל, אך עדיין מעט ידועים ברוסיה. עם זאת, לאחרונה המצב החל להשתנות באופן קיצוני. אז, אגרות חוב למשכנתא מספקות הכנסה על ידי מימון שוק הלוואות הדיור. בנקים, המנפיקים ניירות ערך, מושכים כספים. ואז הם נותנים הלוואות לאוכלוסייה, מקבלים רווח על חשבון הריבית ומשתפים אותו באופן חלקי עם המשקיעים. הכל נראה די מסובך. בואו נגלה עוד אודות איגרות חוב למשכנתא.
איך הכל מסודר?
כדי להבין טוב יותר כיצד תוכלו להרוויח, עליכם להבין את עקרונות התפקוד.
אז ראשית הבנק מנפיק אג"ח משכנתא בסכום מסוים ואז מוכר אותם בקרב בעלי העתיד.
האחרון, בתורו, רוכש את זכות התביעה, המובטחת במקרקעין. הוא משועבד לבנק עד שהלווה מבצע את מלוא סכום ההלוואה. זו הסיבה שאגרות חוב מגובות משכנתא נחשבות לדרך בטוחה יחסית להשקעה.
במידה והלווה לא מבצע תשלומים, תוך תשלום פרעון ההלוואה, הבנק יוכל לממש את הנדל"ן בטחונות כדי להחזיר את החוב.
מי מנפיק אגרות חוב למשכנתא?
ישנם שני סוגים של ארגונים, שכל אחד מהם יכול לבצע פעולה זו:
- מוסדות אשראי.
- סוכני משכנתא.
ישנם הבדלים משמעותיים ביניהם, לכן עליכם לדבר על כל אחד בנפרד.
ארגוני אשראי
כדי להיות מסוגלים להנפיק אגרות חוב למשכנתא עליהם לעמוד בדרישות מסוימות. בקיצור, מוסד אשראי לא אמור להיות בעל בעיות כלכליות.
לפעמים בפועל ישנם מצבים בהם הארגון אינו עומד בכללים, יש אלטרנטיבה. מדובר ביצירת סוכן משכנתא. זה מרמז על תוכנית אחרת להנפקת ניירות ערך.
סוכן משכנתא
מדובר בישות משפטית שיוצרת בנק אך ורק למטרה היחידה. הכוונה לסוגיית אג"ח משכנתא.
הסוכן הוא זה שמקבל את זכויות התביעה המובטחות על ידי ניירות הערך.
עליכם להבין כי פעילויותיו של ארגון כזה חייבים להיות כפופים למספר מגבלות. לדוגמא, מוסד אחד ינהל סוכן משכנתא, והנהלת חשבונות תהיה שונה לחלוטין. יתר על כן, אין לסוכן את הזכות להעסיק עובדים.
צעדים כאלה רודפים מטרה משותפת - להגביר את שקיפות הפעילויות ולמזער את המחלוקות המשפטיות.
תכונות
אגרות חוב למשכנתאות מונפקות על מנת למשוך במהירות משאבים כספיים על ידי הבנק. לאחר שקיבל כספים ממשקיעים, ארגון אשראי מנפיק הלוואה. הריבית שנצברה היא הרווח שלה.
כמה אמין אגרות חוב למשכנתא? התשובה לשאלה זו מעניינת רבים מהמשקיעים הפוטנציאליים. אחרי הכל, הם רוצים להגדיל את ההשקעות שלהם ללא סיכון.
עליכם להבין כי התחייבויות הבנק לבעלי אגרות חוב מובטחות בזכות לדרוש הלוואות משכנתא. הם נקראים נכסים ולא ניתן להתנכר לטובתם של תביעות אחרות. זו הסיבה שנוצר מרשם בטחונות שלוקח בחשבון אגרות חוב למשכנתא. מסמך זה הופך את כל הפעולות לשקופות יותר.
אגרות חוב למשכנתא ברוסיה אינן פופולריות לחלוטין ומעטים יודעים. שוק זה נמצא במצב לא מפותח, ולתקופה הנוכחית סיכוייו מעורפלים מאוד.
פשיטת רגל
על משקיעים פוטנציאליים להיות מוכנים לתרחישים בלתי צפויים. שקול אחד מהם. אם הבנק שהנפיק אגרות חוב למשכנתא מוכרז כפושט רגל, אז נאמן פשיטת הרגל נכנס לתיק. הוא מוכר בטחונות, ומשלם את התמורה לבעלי אגרות החוב. יש להשלים פעולות מסוג זה תוך תשעה חודשים ממועד פשיטת הרגל.
תלוי בסכום שהתקבל לאחר מכירת הביטחונות, שני תרחישים אפשריים.
- אם הכספים לא הספיקו בכדי לשלם לבעלי האג"ח, הם יכולים לתפוס מקום בשורת הנושים ולחכות לקבלת החובות לאחר מכירת הנכס שנותר.
- אם הכספים הם עודפים, לאחר התשלום למחזיקי אגרות חוב למשכנתא, הם נשלחים לעמוד בדרישות הנושים.
תשלום מראש
פשיטת רגל אינה התרחיש היחיד האפשרי. במקרים מסוימים, מחזיקי האג"ח דורשים פירעון מוקדם. זה אפשרי במצבים הבאים:
- ברירת מחדל דוגמא לכך היא המצב כאשר בנק אינו משלם הכנסה לבעלי המניות בזמן.
- טעויות ברישום הכיסוי למשכנתא.
- אי עמידה בכללי הפעילות. פריט זה רלוונטי יותר לסוכן המשכנתאות. אם הוא מפר את החוק הרלוונטי, בעלי האג"ח רשאים לדרוש פירעון מוקדם.
היתרונות
בעת שימוש באג"ח משכנתא, כל צד הוא ברווח. ישנם יתרונות לבנק, ללווה ולמשקיע:
- מוסד אשראי מבצע עסקאות רבות יותר על ידי משיכת כספים נוספים. כתוצאה מכך ההכנסה מריבית שהתקבלה עולה.
- כאשר משקיע רוכש אג"ח משכנתא, הוא מקבל מכשיר פיננסי אמין יחסית המאפשר לא רק לחסוך, אלא גם להגדיל את כספיו. תמוהה כי התעריף בניירות ערך כאלה הוא נמוך יותר מאשר על הלוואות שהונפקו לרכישת נדל"ן. עם זאת, משקיע יכול לסמוך על רווחים על ידי העלאת מחירים בשוק הדיור.
- עבור לווה, אגרות חוב למשכנתא עשויות להיות הזדמנות להשיג שיעור הלוואה טוב יותר. זה נובע מהעובדה שבנקים, המנפיקים אגרות חוב, יקבלו יותר כספים, יגדילו את מספר העסקאות ובהתאם, את הרווח שלהם. בעתיד זה יפחית את שיעורי המשכנתא הגבוהים. אפילו אחד או חצי וחצי, או אפילו שני אחוזים, יאפשרו ללווים להשיג חיסכון מרשים ברכישת דיור.
סוגי אגרות חוב למשכנתא
כדי להבין טוב יותר את שוק ניירות הערך הללו, עליכם להבין את סוגיהם:
- אגרות חוב למשכנתא. הם ניירות חוב. הם מאובטחים באופן מלא או חלקי בבטחונות. המשמעות היא שלזכות הזכות לדרוש את החזרת כספיו על חשבון הבטוחות להלוואה. רק בנק או סוכן מיוחד יכולים להנפיק אג"ח משכנתא.
- תעודת השתתפות משכנתא. זהו סוג של אבטחה רשומה. אין לו ערך נקוב, והמחזיק מקבל את הזכות לחלק מהנכס המהווה את הכיסוי הכולל.
- משכנתא. זהו סוג אחר של ניירות ערך. זהו סוג של ערובה לקיום התחייבויות כספיות הניתנות על ידי נדל"ן.
איך הדברים ברוסיה?
לשוק אגרות החוב למשכנתא במדינה זו מאפיינים משלה. ויש הרבה כאלה.
סביר להניח שזה לא יעבוד ללוות ניסיון זר. אחרי הכל, אם נדבר על שוק האג"ח והנדל"ן הרוסי, לא ניתן לקרוא לאף אחד לשני יציב. זו הסיבה שמשקיעים פוטנציאליים לא ממהרים להשקיע במכשיר פיננסי לא-מאומת זה. חוסר יציבות הוא אחת הסיבות העיקריות שמונעות מאג"ח משכנתא להפוך לפופולריות ברוסיה.
הסיבה הבאה היא העלות הגבוהה.זה מוביל לכך שמשקיעים פרטיים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות אג"ח, שלא לדבר על אזרחים רוסים רגילים שנמצאים רחוקים משוק המניות, אך לא אכפת להם לשקול אלטרנטיבה אמינה לפיקדונות בבנקים.
זו הסיבה שקהל היעד העיקרי של ניירות ערך כאלה הוא NPF, כמו גם ארגוני ביטוח ובנקאות. יש להם סכומים כספיים מרשימים ורצון גדול עוד יותר להגדיל אותם. אם אגרות חוב למשכנתא יהפכו פופולריות ונגישות לאזרחים רגילים, התשואה לניירות ערך תקטן מעט.
ניתן לכנות את הסיבה הסופית חקיקה לא מושלמת.
סיכויים
עד כה, שוק אג"ח המשכנתא ברוסיה יכול להיקרא רעיון גס למדי, שאינו נותן ערבויות לשמירת ההון. עם זאת, לא ידוע כיצד יתפתח המצב עם ניירות ערך בעתיד.
יש מומחים שמאוד אופטימיים. הם מאמינים ששוק אגרות החוב למשכנתאות ברוסיה רק מתחיל לקרום עור וגידים, ולכן האטרקטיביות של השקעות כאלה כעת היא מקסימאלית.
מכיוון שהלוואות לדיור במדינה כבר מפותחות מבלי למשוך ניירות ערך, ייקח הרבה זמן לשנות את המצב. לפי כל אותם המומחים, תקופה זו יכולה להימשך שבע עד עשר שנים. בינתיים, סיכויי האג"ח למשכנתא נותרו מעורפלים למדי.
במקביל, שוק ניירות הערך מסוג זה נחשב לאטרקטיבי עבור הבנקים והמשקיעים כאחד. אגרות חוב למשכנתא מאפשרות למוסדות אשראי למשוך מימון נוסף. למשקיעים ניתנת האפשרות לתרום לפרויקט רווחי ולהגדיל את ההון העצמי שלהם.
לומד את שוק ניירות הערך, בפרט אג"ח משכנתא, אתה צריך לאסוף כמה שיותר מידע. לאחר שקלול כל הנתונים, משקיע פוטנציאלי יוכל לקבל החלטה משלו.
