כיצד למכור דירת משכנתא: הוראות שלב אחר שלב

משכנתא היא לא רק סוג של הלוואות לטווח ארוך, אלא גם הגבלה של בעל הנכס בזכויותיו. דיור שנרכש באמצעות משכנתא נחשב למעשה לרכוש של מוסד אשראי עד להחזר החוב המלא. על פי החוק, עד לתשלום הקרן, ריבית על ההלוואה וסילוק הנטל, נשלל מהלווה את הזכות להיפטר מהדיור שנרכש באשראי. בהתבסס על זה, לא ניתן לדבר על יישום עצמאי של חלל המגורים.

אך לעיתים קרובות קורה כי לווה, מסיבות שונות, תוהה כיצד למכור דירת משכנתא. לדוגמא, אם תשלום חוב התגלה כמבחן מכריע עבורו או שהנכס מחולק בתהליך ההתמוטטות המשפחתית. החלים על הדוגמה האחרונה, שואלים לעתים קרובות האם ניתן למכור דירת משכנתא במהלך גירושין. אפשרויות שונות להיפטר מהדיור בביטחונות מצליחות להציל.

מתי לפנות למכירת דיור משכנתא?

חשוב לציין שמדובר בתהליך שדורש זמן רב למדי. בעלים מאושרים של בתיהם שלהם לא כל כך שואלים את עצמם לעתים קרובות האם ניתן למכור דירת משכנתא עמוסה בבטחונות. אך עדיין, מצבים כאלה נתקלים בפועל.

משכנתא היא צעד מכוון רציני, שההשלכות בהן המשפחה חשה כבר כמה שנים. ראשית, סובל מהתקציב המשפחתי של הלווים, שלרוב הם קשרי זוגיות רשמיים. עם זאת, נסיבות חיים לעיתים אינן נותרות דרך אחרת, ברגע הפרידה מהדיור שנרכש במשכנתא. בדרך כלל, הלווים מתמודדים עם צורך כזה במקרים הבאים:

1. במהלך תקופת החזר ההלוואה גדלה משפחת הלווה. הדירה שנרכשה בעבר מבחינת שטח הפסיקה לספק את דרישות המשפחה. יתכן שבני הזוג נולדו יותר ילדים, או שמישהו מקרובי משפחה קרובים עבר אליהם למגורים קבועים. ואז השאלה כיצד למכור דירת משכנתא ולהרחיב מ"ר הופכת רלוונטית עבורם.
2. בני זוג, המשמשים לווים משותפים למשכנתא, החליטו להתגרש. על פי החוק, החוב כפוף לשיתוף בין בני זוג במניות שוות. כדי להיפטר מעול התשלום, רצוי יותר לפתור את הבעיה כיצד למכור דירת משכנתא במהלך גירושין.
   
3. הצורך במעבר דחוף למגורים קבועים באזור אחר במדינה, למשל בעת החלפת מקום עבודה. בהתאם לכך, הצורך של הלווה לדיור במקום קבלת הלוואה נעלם מעצמו.
4. צורך דחוף במזומן הקשור בנסיבות חיים בלתי צפויות, לרבות בקשר לאובדן משרה קבועה, ירידה בהכנסה וקשיים כלכליים אחרים.
5. צמא להעשרה. לעתים קרובות, לקוח בנק רוכש בכוונה דירה בבית הנמצא בבנייה, שכן עלות נכס כזה נמוכה בהרבה מעלות הדיור שזה עתה הוזמן. ואם הלווה יודע למכור דירת משכנתא, אז הוא משיב את ההלוואה ומקבל רווח נוסף בגלל ההפרש בעלות הדיור.

מצב עיקרי

מכירת נכסים שכרוכים בהסכם חוב אינה אפשרות משפטית קלה, אך די מציאותית למדי לפטור משעבוד אשראי. עם זאת, לשם כך יש צורך לקבל את הסכמת ארגון האשראי, מכיוון שהוא הבנק שהוא הבעלים בפועל של הדירה עד להחזר ההלוואה.

חשוב להבין כי ללא אישור של ארגון אשראי, רישום עסקה אינו אפשרי. הונאות כאלה נפתחות במהירות ומודכאות על ידי הבנק, והגורם שסבל כתוצאה מעסקה כושלת יכול להביא תלונה ללווה.

אפשרויות למכירת בטחונות

אם הלווה עדיין החליט להיפטר מהדיור שנרכש באשראי, הוא צריך להיות סבלני. התהליך יהיה מייגע וגוזל זמן. לפני השימוש באחת מאפשרויות המכירה, יש צורך לנתח כל אחת מהן ולבחור באפשרות האופטימלית ביותר.

החזר הלוואה לפני תום התקופה שחישב הבנק

אחת האפשרויות הקלות והמרוויחות ביותר לנצח. הקושי העיקרי בשיטה זו הוא למצוא קונה ממס מעוניין שמסכים לפרוע את שאר החוב עם ריבית על המשכנתא כחלק מההפקדה ששולמה. במקרה זה, מכירת הדיור תתקיים במספר שלבים רצופים.

הודעה על מוסד אשראי על הכוונה למכור דירת בטחונות

על מנת לקבל אישור מהבנק, הלווה יצטרך למסור טיעונים משכנעים לטובת החלטתו. פירעון מוקדם של ההלוואה שולל ממלווה חלק מכספי העשרה נוספים בחלק מהריבית. במובנים רבים, הסיבה למכירת דיור במשכנתא צריכה להיות משמעותית.

מציאת הקונה המתאים

בשלב זה הלווה יצטרך להזיע, מכיוון שלא קל למצוא אדם שמוכן לשלם את כל הכספים לפני כריתת חוזה המכר העיקרי. עסקאות מסוג זה כרוכות בסיכון מסוים עבור בעל הבית. כערובה לרצינות של כוונות, על הלווה לפרסם את עצמו לפני הסדר הסופי עם הקונה ולרשום את כל הדיירים הרשומים בדירה.

תיעוד העברת מקדמה

בשלב זה, יש לערוך הסכם הפקדה, לפיו הקונה מעביר את הכסף להחזר יתרת החוב בהלוואת המשכנתא, והמוכר מסכים למכור את הבטוחות מייד לאחר הסרת הנטל. כדי לא לגרום לחשדנות אצל הקונה, רצוי יותר לאשר את ההסכם עם נוטריון. בחוזה חשוב לציין את גובה הפיקדון, אופן העברתו וכן את מועד העיסוק בנטל וביצוע עסקת הרכישה והמכירה.

הסדר עם בנק ומוכר

שלב זה כולל העברת כספים עם פתיחת שני תאי פיקדון במוסד אשראי. בראשון, הקונה שם את הסכום השווה ליתרת חוב המשכנתא, בשני - יתרת מחיר הדירה, המיועדת למוכר. עם השלמת העסקה, הבנק מקבל גישה לכספו, והלווה - ליתרה בתא השני.

החזר חובות

לשם כך, על שני הצדדים לעסקה לבקר במשותף במוסד אשראי, שם יחושב היתרה בחוב העיקרי, יחד עם הריבית. לאחר עיבוד התיעוד המאשר את פירעון ההלוואה, הלווה מקבל את הזכות להסיר את הנטל מהדירה.

הסרת שעבוד

תהליך זה מתבצע בנוכחות הלווה ונציג ארגון האשראי בגופות רוזרסטר. הסרת שעבוד אפשרית בכפוף להצגת המסמכים הבאים:

• חוזה מכר;
• דרכונים של בעלים (לווה ובני משפחתו, אם הדירה בבעלות משותפת או משותפת);
• הסכמי הפקדה;
• מסמך מהבנק המאשר את החזר ההלוואה.

חתימת חוזה עם רישום מדינה אחר כך לעסקה. הוראות שלב אחר שלב כיצד למכור דירת משכנתא משמשות לרוב למכירת בטחונות. בנוסף לאופציה שלעיל, ישנן דרכים אחרות לביצוע עסקה.

החזר משכנתא במוסד אשראי

שיטה זו שוללת לחלוטין מהלווה את ההזדמנות ליהנות מהעסקה, שכן הקונה מעורב ישירות בחיפוש אחר הבנק בו המוכר משלם את ההלוואה. במצבים כאלה, מוסד האשראי רודף אך ורק את יעדיו שלו מבחינת החזר הכספים שהושאלו לרכישת דיור, כך שסביר להניח שהדירה תימכר במחיר הנמוך מהשוק. שאר ההליך כמעט ולא שונה מהשיטה הקודמת, אלא שהעסקה מבוצעת על ידי נציג הבנק ולא הלווה. בקצרה, אלגוריתם הפעולות המאפשר להבין כיצד למכור דירת משכנתא דרך בנק הוא כדלקמן:

1. הודעה על מוסד פיננסי על כוונתו.
2. חפש קונה על ידי מוסד אשראי.
3. רישום חוזה ראשוני בין המוכר לקונה באישור לאחר מכן על ידי נוטריון.
4. עיצוב תאי פיקדון (מספר התאים תלוי במחיר).
5. העברת כספים על ידי קונה בית.
6. הסרת שעבוד עם סיום חוזה המכר לאחר מכן.
7. רישום רשמי של העסקה.

מכירה של דירה על ידי הלווה

שיטה דומה מתבצעת ללא מעורבות של צדדים שלישיים אך ורק על ידי הלווה. התנאי העיקרי הוא פתיחות ופעולה במסגרת החוק. הסתרת עובדת השעבוד המוטלת על הדירה שקולה לפעילות הונאה. אם הקונה יגלה את הנטל בתהליך הרישום, ישנו סיכון גבוה לסרב לסיים עסקה. לכן, לפני שאתה מוכר דירת משכנתא, עליך ליידע את הקונה כי הוא משועבד למוסד פיננסי.

יישום נדל"ן בטחונות בשיטה זו יתבצע ברצף הבא:

1. פנייתו של הקונה למוסד אשראי על מנת להודיע ​​על הכוונה לרכוש בטחונות חוזרים.
2. עריכת חוזה ראשוני בין הקונה לבנק.
3. פתיחת תאי פיקדון.
4. הסרת נושה של שעבוד.
5. כריתת חוזה מכר עם רישום העסקה לאחר מכן עם רשויות רוסרסטר.
6. העברת הכספים לבנק וללווה (אם העלות קובעת כי ישולם היתרה למוכר).

כיצד למכור דירת משכנתא במשכנתא?

פדיון חוב הוא תכנית סטנדרטית להעברת חובות חוב לטובת צדדים שלישיים שהביעו רצון לקחת את החובה לקיים אותם. האם ניתן למכור דירת משכנתא במשכנתא? עסקאות דומות חלות על מכירת נדל"ן. במקרה זה הלווה מוצא באופן עצמאי אזרח שמוכן לפדות את חובו. הליך הפטור ממשכנתא יכלול את הצעדים הבאים:

1. חפש לווה מתאים העונה על דרישות מוסד אשראי מבחינת גיל, פירעון ותום לב.
2. חידוש משכנתא. חוזה חדש מסתיים מייד לאחר אימות הלקוח שהוצע על ידי הלווה.
3. העברת חוב. במהותה, הביטחונות ממשיכים להיות בבעלות הבנק, אך משלם המשכנתא משתנה. הנטל של הוצאת התחייבויות הלוואה מוטל כולו על עובדי הבנק.

כל אחת מהשיטות הללו מאפשרת לכם לפתור את הבעיה כיצד למכור דירת משכנתא של Sberbank ולהיפטר מחובות הלוואות. עם זאת, לא כל אחד מהם מאפשר לך להחזיר את הכספים שהוצאו לתשלום במסגרת הסכם חוב. הכל תלוי בנסיבות הספציפיות.

אזהרת סיכון

כל עסקה עם נדל"ן כרוכה בסיכונים מסוימים. הקונה מסתכן בהיתקל ברמאים ואובדן סכום גדול של כסף, שכן הנוהל למכירת דיור למשכנתא כרוך בהעברת כספים לפני כריתת חוזה המכר העיקרי.לכן מומלץ לערב עורך דין מוסמך המתמחה בהלוואות משכנתא, מתווך מנוסה בתהליך רכישת דיור, שיעזור לכם להבין כמה תוכלו למכור דירת משכנתא ואיך לעשות זאת נכון.

שלא כמו הקונה, המוכר מסתכן בהרבה פחות, שכן כל תהליך מכירת הבטחונות מתבצע בפיקוח עורכי דין של מוסדות אשראי וסוכנויות ממשלתיות. הבנק לוקח את הסיכונים העיקריים, מכיוון שבמקרה של מעשי הונאה מצד הקונה, המלווה הוא זה שגורם להפסדים.

אם מנתחים בפירוט את כל שלבי מכירת דיור המשכנתא, מתברר: מכירת משכנתא היא עסקה הכרוכה בסיכונים מינימליים עבור המשתתפים בהסכמים מסוג זה. העיקר לבחור בעצמכם את האפשרות הנוחה ביותר ליישום דירת בטחונות ולפעול בשיתוף פעולה הדוק עם מוסד אשראי.