פיתוח הוא ... הרעיון, העקרונות, סוגי הפעילות היזמית

פיתוח הוא סוג של עסק שמטרתו לייצר הכנסה מהסבה, פיתוח של נדל"ן: יצירה, שחזור או שינוי של בניין או אדמה.

מושג פיתוח

"פיתוח" בתרגום מאנגלית - "להתפתח", "להתפתח." מאפייני המפתח הם השינוי האיכותי והעלייה במחיר של פרויקטים של בנייה. פיתוח משמש כמערכת לניהול תהליך היצירה והפיתוח של נדל"ן. בשל כך, חל שינוי בנכסיו ברמה הפיזית, הכלכלית והמשפטית.

התהליך הפיזי של מושג הפיתוח - איכויות צרכניות חדשות של הנכס, התואמות את צרכי החברה:

• שינויים דרמטיים - הפיכת הארץ לכפר קוטג 'מאובזר;
• תהליכים מינוריים - שינוי ייעוד האדמה.

רמות כלכליות - הגדלת עלות הבנייה עקב שינויים פיזיים. העלייה במחיר האובייקט ניתנת על ידי בקשות העומדות בדרישות השוק וצרכניו.

הליך משפטי - רישום חוקי של כל השינויים שנעשו.

משימות פיתוח נדל"ן

כדי להבין מהי התפתחות, יש להתעמק במשימות העיקריות שלה.

1. ארגון התהליך. דיון ותיאום של הפרויקט העתידי עם גופי מדינה. זה מרמז על הצגה מקצועית של התוכנית ושמירה על הפרמטרים שלה, מה שמסייע בהפחתת זמן הביצוע והעלאת מחיר הפרויקט.
2. לעבוד עם קבלן. משיכה של משקיעים אמינים עם צמצום המחירים ותנאי יישום התוכנית על ידי מתן הצעות לחוזה. זמן הבנייה מופחת בגלל השימוש מינוף פיננסי להשפיע על הקבלנים.
3. ארגון מימון התוכנית - גיבוש פרויקט אופטימלי למחיר. הוא משלב מקורות מימון שונים: כספים משלו ושאילים של היזם, השקעות מבחוץ, גידול בהון ניירות ערך.
4. מדיניות מכירות או השכרה אפקטיבית. משיכת חברות תיווך, הגדלת יכולת מחלקות המכירה: דרך האינטרנט והרשתות החברתיות, מכירות שטח.

עקרונות פיתוח

פיתוח הוא יצירת צוות יועצים מקצועי העובד בשלבים שונים של הפרויקט. משיכת מומחים היא אחד מעקרונות המושג.

שלב הפיתוח של התוכנית כולל את הנקודות הבאות:

• רמה ראשונית - מחקר שוק, בחירת מיקום האובייקט;
• ניתוח עלויות הבנייה;
• ניתוח סיכונים אפשריים, שיטות להפחתתם;
• תוכניות מימון פרויקטים;
• יצירת ואישור התוכנית האדריכלית.

שלב תכנון הנדל"ן כולל קיום קשרים עם סוכנויות ממשלתיות הקשורות לבנייה וקביעת תקציב בשגיאה של עד 15%.

סוגי פיתוח

נבדלים בין סוגי הפיתוח העיקריים - פיתוח עמלות (טהור) ופיתוח ספקולטיבי (ספקולטיבי).

פיתוח נקי: הגדרת הרעיון כוללת כמה מסוגי פעילויות הבנייה של החברה על ידי שאינו הבעלים של המתקן העתידי. כלומר, החברה מנהלת מדיניות של פיתוח נקי ללא פונקציות של השקעה ושמירה על המבנה הבנוי במאזן.

במקרה זה הארגון נושא פחות סיכון בבניית הנכס.החברה מבצעת תכנון, תיאום עם גורמים ממשלתיים, הקמה, השכרה / מכירה של הבניין בכספי הלקוח ומקבלת ממנו רק עמלה.

פיתוח ספקולטיבי - חברה זו בונה נדל"ן, אחראית באופן מלא על ארגון הפרויקט. תורם כספי כסף לתכנית - ליבת התוכנית הפיננסית העתידית.

הרעיון משתנה באסטרטגיה העסקית:

• התמצאות בהכנסה - השגת הרווח הגבוה ביותר מהמתקן, מלכתחילה היא הרווחיות של המבנה במהלך הפעלתו;
• התמצאות בעלות - המחיר המקסימלי לאובייקט; מטרת הבנייה היא יישום חובה של הבנייה.

פיתוח לפי סוג יישום התוכנית

מהי פיתוח לפי סוג נזילות הפרויקט - ארבעה שלבי פיתוח של שלב התוכנית:

• שלושה רמות - פיתוח פרויקט, חתימת החוזה ויישומו;
• שלושה שלבים עם שלבי משנה - מושג התוכנית והתוספות, החוזה, הביצוע ונקודות שונות;
• ארבעה רמות - תפיסת פרויקט, תכנון, יישום והשלמה;
• ארבעה שלבים עם תוספות - שלב מקדים, פעילות עיצובית, בנייה, הזמנה.

פיתוח נדל"ן

נבדלים סוגי פיתוח, בהתאם לסוג הנדל"ן.

1. קרן דיור. תשומת לב רבה מוקדשת לאתר הבנייה, מקום המחוז בדירוג היוקרה, מיקום מתקני התשתית ומרכז התובלה. השיווק מכוון לאנשים עם רמת הכנסה מסוימת.
2. פיתוח מסחרי הוא בראש סדר העדיפויות בבחירת אתר בנייה: מרכז או רבעים בחלק העסקי של העיר. הגורם הסביבתי זוכה לתשומת לב פחותה. חשוב: בסביבה הקרובה נמצאים דרכי הדרך החניות הראשיות. השיווק מתמקד בישויות משפטיות.
3. נדל"ן כפרי. גורם המפתח הוא קרבת הכבישים, תחנות הרכבת, תחנות המטרו. חשיבות רבה ניתנת לדרכי גישה נוחות לבניינים.

מושג הפיתוח - מרוויחים ממכירה או השכרה של נדל"ן. חברות פיתוח מצליחות אחראיות לכל מחדל וכשלון: הארגון בודק ומבהיר פרטים. במקרה של שגיאה, בפני עצמה או באשמת משתתף אחר בבנייה, על חברת היזם למנוע את ההשלכות.