בפרקטיקה המשפטית הרוסית, קיים הרעיון של חוזה השקעה. עניין מיוחד היא העובדה שלמרות השימוש הנרחב בהסכם מסוג זה, אין לו פורמליזציה רשמית במקורות החקיקה. כיצד נערכים חוזים כאלה בפועל?
הגדרה
על פי פרשנות נפוצה, הסכם השקעה הוא הסכם, ככלל, בעל אופי מסחרי המגדיר את המנגנון להעברת כספים או נכסים מהותיים לחברה או לקבוצת ישויות לצורך החזרת השקעות לאחר מכן בצורה של פרמיה באחוזים או נכס ניחן בשווי גבוה. על ידי חתימת חוזה מסוג זה, המשקיע מעביר את הכספים או הרכוש לטובת אדם אחר, לרוב בבעלות או ניהול תפעולי.
לפיכך, המטרה העיקרית שלשמה נחתם הסכם פעילות השקעה היא קבלת ההטבות שלאחר מכן מוחשיות מסחריות של המשקיע במזומן או נכסים מהותיים. יחד עם זאת, מקור ההכנסה של המשקיע הוא פעילות הארגון בו השקיע. ההסכם המדובר מניח בדרך כלל כי פעילויותיו של מקבל הכספים בהתאמה הינן יזמיות. אמנם הטבע המשפטי של הסכמים כאלה עשוי להיות שונה מאוד.
השקעה בבנייה
הסכם ההשקעה בבנייה זכה לפופולריות רבה במיוחד. מקור המימון של פעילויות היזמים, ככלל, הם כספים שמתקבלים מבחוץ - מאזרחים (אם מדובר בבניית בתים), ארגונים, המדינה או העיריות (אם לאובייקט יש מטרה מסחרית). הסכם השקעה בתחום הבנייה מרמז כי המשקיע מעביר כסף ליזם בתמורה לקבלת הנכס המוגמר עם בנייתו (או, כאופציה, הזכות לקנות חפץ עניין בעל העדפות משמעותיות).
עובדה מעניינת היא שחוזה מסוג זה אינו מסווג בשום דרך בחקיקה האזרחית של הפדרציה הרוסית.
מנקודת המבט של מעמד משפטי, הסכם השקעה לבנייה הוא מדגם של הסכם מעורב, שלגיטימיותו מובטחת על ידי ניסוחו של סעיף 2 לסעיף 421 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית - על אפשרות לסיום חוזים, אשר עשויים להיות בלתי מוסדרים על פי חוקי הפדרציה הרוסית.
מבנה הסכמים כאלה, ככלל, מרמז על הימצאותם של גורמים האופייניים לסוגי ההסכמים בתחומים שונים.
כלומר, חוזי בנייה עשויים להכיל שפה ספציפית להלוואה, חוזה או למשל שותפות, בהתבסס על הפרטים של החברה המקבלת את ההשקעה.
הניואנסים של החוק
יחד עם זאת, הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית אינו המקור היחיד לחוק שקובע את מעמד חוזי הבנייה (ליתר דיוק, הוא מספק הנחיות לחיבור המבנה שלהם). בעת עריכת הסכמים כאלה ניתן להחיל את החוק הפדרלי "על פעילות השקעות" ואת חוק ה- RSFSR בעל אוריינטציה דומה - על אותם חלקים שבהם ההוראות אינן סותרות את המעשה המשפטי החדש יותר. לדוגמה, חלק מהנורמות הקבועות בחוק הפדרלי האמור חלות אם לא מדובר בבניית חפץ מאפס, אלא, נניח, שיפוץ או שחזורו. הסכמים מסוג זה מכונים במקרים מסוימים גם הסכמי השקעה.מכיוון שאין הגדרה ברורה של חוזים מסוג זה במשפט האזרחי, אין זו טעות.
סימני חוזי השקעה
כפי שציינו לעיל, חוקי הפדרציה הרוסית אינם נותנים הגדרה ברורה מהו הסכם השקעה. ממש בתחילת המאמר, הצגנו את אחת הפרשנויות הפופולריות למונח זה, אך הגדרתנו אינה רשמית. במקביל מודגשים כמה מאפיינים אופייניים לחוזה השקעה על ידי עורכי דין רוסים. קחו בחשבון אותם.
קריטריון המפתח כאן הוא התוכן הכלכלי של ההסכמים. יש עורכי דין הסבורים כי לא משנה אם הסכם ההשקעה ייגמר בין יחידים, ישויות משפטיות או שניהם - נושאי זכויות אזרח יכולים להיות כל אחד (כמו חפצים). תומכיה של חוות דעת זו מתייחסים לנוסח חוק ה- RSFSR "בנושא פעילות השקעות" - נאמר, במיוחד, שמטרת פעילות ההשקעה יכולה להיות קרנות והון חוזר בכל תחומי המגזר הכלכלי.
בחוק הפדרלי, שאומץ כבר בפדרציה הרוסית, בתורו, נאמר כי מטרת ההשקעות יכולה להיות רכוש בכל סוג של בעלות - פרטי, מדינה, עירונית ואחרים. עורכי דין מסוימים מפנים תשומת לב למספר מקורות חוקיים כפופים. לדוגמא, אחד המסמכים הנוהגים בבוררות רוסית אומר כי בהסכם ההשקעה יש להכיל נוסח מנוסה המשקף את מטרת המפקיד לקבל הכנסה או העדפות אחרות.
מומחים מזהים את מספר התכונות הבאות שבאמצעותן ניתן לסווג חוזה כ"השקעה ". כלומר:
- כריתת הסכם השקעה אמורה לרמוז על טיבם הארוך של היחסים בין הצדדים;
- ההסכם צריך להיות הדדי באופיו (כלומר, בתמורה לקבלת השקעות, הישות מעבירה למפקיד את תוצאת ההשקעה - הכנסה, נדל"ן, העדפות וכו ');
- ההסכם צריך להיות מבוסס (בצורה של תיעוד עיצובי, הצעה, הצעה מסחרית וכו ');
- החוזה אמור לשקף את האינטרס המסחרי של הצדדים (כלומר, המשקיע מקבל תמורה מסוימת).
בהתאם למגזר העסקי בו המשקיע ומקבל הכספים משתפים פעולה, ההסכם עשוי לכלול גם ניסוחים הכוללים שימוש מיועד לכספים ונכסים מהותיים שהועברו על ידי המשקיע, כמו גם לאופי הכללי או המשותף של הבעלות על הנכס המועבר למשקיע.
שותפות השקעות
בשנת 2012 נקבע מוסד של שותפות השקעות ברוסיה בחקיקה, מה שמשקף צורה מיוחדת של פעילות משותפת של שותפים. מהם המאפיינים של ההסכמים שנערכו ביניהם? ראשית, בהסכם שותפות ההשקעה יש את המפרט של הנושא.
ברוב המקרים, מדובר ברכישה משותפת של ניירות ערך של גורמים עסקיים, כמו גם מניות המהוות הון עצמי בסוג מיוחד של צורה משפטית של שותפות כלכלית עסקית. שותפות השקעה, אם כן, היא סוג של אפשרות פשרה ליישום יחסים משפטיים בין טפסים כמו שותפות מוגבלת (אופיינית לגורמים משפטיים) ושותפות פשוטה (בה יחידים יכולים להשתתף).
שותפות להשקעה מרמזת על קשר חוזי בו לא משולמים מיסי ביניים בחלוקת ההכנסה בין המשתתפים. במקרה זה המחוקק מספק לצדדים להסכם שלא לחשוף את תנאי העסקאות בפומבי. ובזה, מעמדה של שותפות ההשקעות שונה במובנים מסוימים מההסכם בין ארגונים. אבל ישנן נקודות נפוצות בין אלה לאחרים. לדוגמה, ברוב המקרים זה נדרש לרשום משך החוזה שותפות השקעות, קחו בחשבון את הפרטים של הנסיגה מהסכמת משתתפים ספציפיים, במיוחד האינטראקציה עם נושים וכו '.
הנוהג של ניסוח חוזי השקעה בבנייה
נחזור לחקר ההסכמים הספציפיים לענף הבנייה - כאחד הפופולריים ביותר מבחינת קשרי השקעה בעסקים. יהיה מועיל ללמוד, למשל, את האלגוריתם להכנה נכונה של חוזים כאלה, על סמך הקריטריונים שאומצו במערכת המשפט הרוסית. ציינו לעיל כי בצורת הסכם השקעה עשויים להיות סימני דמיון עם הסכמים האופייניים לתחומים אחרים של העסק - הלוואות, מכירות וכו '. בהתבסס על תכונה זו, כיצד לתכנן נכון חוזים?
ראשית, כל הסכם אזרחי צריך להתחיל בהקדמה. ככלל, היא קובעת את שם החוזה, המקום והזמן ואת כריתתו. המרכיב הבא הוא מידע על הצדדים להסכם. אם נחתם הסכם השקעה בין גורמים משפטיים, יש צורך לקבוע את שמם הרשמי, וכן לרשום את הגורמים הפועלים בשם המבנים הרלוונטיים. אם אחד הצדדים לחוזה הוא יחיד, יש צורך לציין את נתוני הזיהוי שלו (שם, סדרה ומספר דרכון, כתובת רישום).
שימו לב שלצד המחויב לעסקה יש בדרך כלל אחד משני סטטוסים עיקריים - או שהוא הלקוח או הקבלן. במקרה הראשון, משמעות הדבר היא כי הצד הנגדי של המשקיע מחויב למשוך קבלנים נוספים - כלומר, זה בעיקר המבנה הניהולי. אך לא מן הנמנע שאותו ישות משפטית תהיה גם הלקוח וגם הקבלן. עם זאת, מומחים בכל זאת ממליצים להשתמש במונח הראשון בחוזה.
להלן תנאי חוזה ההשקעה. ככלל, נושא ההסכם, אינדיקטורים פיננסיים כמו גם תוכן החוזה נרשמים כאן. ישנם עורכי דין הסוברים, בהתייחסו להוראות סעיף 432 לחוק האזרחי, כי התנאי העיקרי של הסכם השקעה הוא בדיוק הנושא. ניסוח טיפוסי כאן אולי נשמע כמו זה: "המשקיע משתתף במימון הפרויקט באמצעות העברת כספים. הלקוח משתמש בהם לצורך הקמה והעברת הרכוש לאחר מכן לטובת הצד שכנגד." כמובן, בהתאם לפרטי פרטים של פרויקט מסוים, הניסוח עשוי להיות שונה.
חוזה ההשקעה, המדגם עליו אנו מכנים כעת, אמור להכיל גם את כתובת הנכס העתידי (רחוב, בית, בניין ומספר דירה, אם ניתן יהיה לדעת), מספר הקומות ושלטים נוספים המאפיינים את מיקומו הגאוגרפי. במקרים מסוימים, מומחים ממליצים להחיל על החוזה תוכנית גרפית של מיקום החפץ בשטח, וגם, אם אפשר, גם את פריסת הדירה.
הפסקה הבאה - הצדדים להסכם ההשקעה קובעים את רשימת העבודות שעל הצד המחויב לבצע כדי לקיים את תנאי החוזה מצידו. מומחים ממליצים לחשוף בפירוט את תוכנם, כלומר לכתוב בהסכם כי מדובר בבנייה, טכני, עבודות התקנה, הנחת תשתיות קהילתיות, חשמל. אם מסיימת הגימור, אנו גם מתקנים אותה. במקרים מסוימים, רשימה של עבודות רלוונטיות, כמו גם תיעוד נוסף עליהן, נוחה יותר להצבה בנספחים לחוזה הראשי.
הפסקה הבאה בחוזה היא המחיר. יתכן שהלקוח רוצה להתקין אותו במטבע חוץ. אך במקרה זה יש לציין את מקור הנתונים העיקרי על שער החליפין שלו מול הרובל - ככלל, מדובר במידע מהבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית. כלומר, תוכלו לתקן נוסח זה: "חישובים ברובלים נעשים על בסיס שער החליפין שקבע הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית ביום בו המשקיע מבצע את התשלום."בסעיף "מחיר" בחוזה, יש צורך לשקף את הסכום הכולל של התרומה מהמשקיע, וגם, מכיוון שנושא ההסכם הוא נדל"ן, מחיר למ"ר דיור.
חוזה ההשקעה, המדגם אותו אנו עורכים, אמור לכלול מידע על המועד בו הלקוח (הקבלן, אם הסטטוסים הללו משולבים) ממלא את התחייבויותיו החוזיות. סעיף 314 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית אומר שאם לא מוגדרת תאריך יעד, יש לקחת פרק זמן סביר כבסיס. אבל עדיף, כמובן, לציין תנאי זה של החוזה. במקביל, ניתן לקשור את המונח לנקודות שונות - מסירת האובייקט לקבלת או עובדת רישום על ידי המשקיע על הזכות להחזיק דירה. קריטריון ספציפי נקבע על ידי הצדדים לחוזה, מונחה על ידי עדיפויות אובייקטיביות.
אחריות משקיעים
יהיה שימושי לשים לב לפריט כזה כמו אחריות משקיעים. מומחים מאמינים כי חוזה השקעה טיפוסי עשוי להכיל את השילוב הבא ביניהם:
- להעביר כסף או משאבים חומריים אחרים במסגרת התנאים עליהם סוכם החוזה (לספק להם את הלקוח על בסיס קבוע);
- לספק לשותף מסמכי הכותרת והסוגים הנדרשים;
- לשלם, אם נדרש בהסכמה, עמלה נפרדת ללקוח;
- לבצע את קבלת האובייקט.
אחריות לקוחות
בתורו, הלקוח ניחן גם במגוון התחייבויות מסוים. מה עליו לעשות:
- לפתח או להזמין תיעוד פרויקטים;
- למצוא ולהקצות קרקע לבניית נדל"ן;
- לדווח על תהליך הבנייה והוצאות ההשקעה בהתאם ללוח הזמנים שהוגדר על ידי החוזה;
- לנהל, אם נקבע בחוזה או בדרישות החקיקה, מכרזים למשיכת קבלנים;
- להקים צוות בוני ומומחים של פרופילים נחוצים אחרים;
- לפקח ולבצע פיקוח טכני על עבודתם של צדדים נגדים;
- למסור את האובייקט לקבלה;
- לספק למשקיע את המסמכים הדרושים.
מאפייני בניית החוזה
אם נפשט את האלגוריתם לבניית חוזה השקעה בבנייה, הוא ייראה כך:
- צד אחד, כלומר המשקיע, מחויב להעביר כספים ללקוח;
- על הצד השני, תוך שימוש בתגמול המתאים, להשקיע את הכספים שהתקבלו, בהתבסס על הספציפיות של פרויקט ההשקעה, בבניית הנכס ובהמשך להעביר אותו למשקיע;
- ההסכם צריך לכלול תנאים ותנאים אחרים.
תוכן החוזה, אם הוא מסכם את עיקריו, יהיה כדלקמן: הקדמה, התנאים המהותיים (נושא, היבטים כספיים, תנאים), כמו גם התנאים הרגילים, לאחר - הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים.
שלבי יישום חוזה הבנייה
חקרנו את המבנה המשוער של חוזה השקעה בענף הבנייה. הבה נבחן כעת את הצעדים בהם ניתן ליישם את ההסכם הרלוונטי. מומחים מזהים שלושה שלבים עיקריים ביישום פרויקט ההשקעה.
ראשית, זו התקופה שקדמה להסדרים פיננסיים ישירים. כחלק ממנו, הלקוח מכין תיעוד פרויקט, בדיקת היתכנות כלכלית, ומספק הכנה טכנית לבניית חפץ נדל"ן. באשר למקור מהסוג הראשון, מדובר באוסף מידע המשקף את היישום של טכנולוגיות ופתרונות הנדסיים בפרויקט בנייה.
במקרה זה, רשימת העבודות המפורטות בתיעוד העיצוב עשויה להעיד. במקרים מסוימים, המשקיע עשוי לדרוש מהלקוח לספק תוכנית עסקית, אשר אמורה לשקף בבירור את היתרונות של פרויקט מסוים, בהתבסס על המפרט הטכנולוגי וההנדסי שלו.
שנית, זהו שלב ההשקעה והבנייה ככזה.במסגרתו הלקוח מוצא משקיע, מסכם איתו סוג מתאים של חוזה, חותם על חוזים, בתורו עם צדדים נגדיים, מקיים יחסי עבודה עם מומחים שכירים. אחרי - הוא בונה את האובייקט, ואז - מעביר אותו למשקיע.
שלישית, זהו שלב מבצעי. כחלק ממנה ניתן לבצע עבודות נוספות - בכיוון הגמר, אספקת האובייקט למשאבים קהילתיים נוספים, פתרון בעיות אפשריות הקשורות לחסרונות שנעשו במהלך הבנייה וכו '.
העברת האובייקט למשקיע
חוזה השקעה לבנייה, שמדגם ממנו בחנו לעיל מבחינת מאפייני המפתח, מרמז כי העברת הנכס חייבת להיות מלווה בחתימה על תעודת קבלה (או מסמך דומה) עם סיום הבנייה. בנוסף, על המשקיע לקבל גם את מסמכי הכותרת הדרושים. במקרים מסוימים הלקוח מתחייב להעביר לרשות השותף את המקורות העיקריים בהתאם לפרופיל של תיעוד העבודה - ניתן להשתמש בהם, למשל, במהלך עבודות הגמר או השחזור.
הורד הסכם השקעה
