רק לפני מספר שנים הופיע בשוק בנקאות מוצר בנקאי חדש - משכנתא לנדל"ן מסחרי. למרות שעבורנו התופעה די חדשה, חברות מערביות מעריכות אותה זה מכבר. בואו נסקור מקרוב את ההלוואות המסחריות מסוג זה, את התכונות, היתרונות והחסרונות שלה.
נכס לעסקים
אם תחליט לפתוח עסק משלך או להרחיב עסק קיים, יתכן שתזדקק לשטח נוסף. כמובן שאם יש לך את הסכום הדרוש, אתה יכול לקבל מייד את מה שאתה רוצה. אם אין כסף, הדרך היחידה להתקרב למטרה היא הלוואה. משכנתא מסחרית היא הלוואה בנקאית ארוכת טווח לרכישת הנחות חוץ למגורים לביצוע עסקים. בעזרת הלוואה כזו אתה יכול לקנות משרדים, מחסן, מסחר או תעשייה.
בדרך כלל, שירותים בנקאיים כאלה נדרשים על ידי צעירים שרק יוצאים לדרך, ויזמים פרטיים שמתכננים להרחיב את עסקיהם. בנוסף, אזרחים המספקים לעצמם עבודה בכוחות עצמם יכולים לנצל הצעה כזו: נוטריונים, עורכי דין. הם צריכים להיות בעלי משרד שיקבל אזרחים. כמו כן, השירות יכול לשמש אזרחים שרוצים להשקיע ברווחיות במזומן חינם. לאחר שרכשת חפץ נדל"ן מסחרי במשכנתא, אתה יכול להחכיר אותו ברווחיות.
סוגיות משפטיות
משכנתא מסחרית בפדרציה הרוסית רחוקה מתחום האינטרסים הממלכתיים. כתוצאה מכך, אין הסברים ברורים לפרטי הסוג ההלוואות מסוג זה בחקיקה. החוק הנוכחי בנושא משכנתא (החוק הפדרלי מס '102) נועד להלוואות לדיור, אך מבחינת ההלוואות לעסק הוא מכיל פערים רבים. כתוצאה מכך, לא כל הבנקים הרוסים מסתכנים לעבוד עם משכנתא עסקית.
לעומת זאת, נדל"ן, יתר על כן, למטרות מסחריות, הופך לערובה לסוג הלוואה מסוג זה. עובדה זו גורמת לחלק מהבנקים להתגבר על הפחדים. לפיכך, ענף ההלוואות הזה, אם כי לאט לאט, מתפתח.
תנאי הלוואה
מכיוון שהמשכנתא המובטחת על ידי נדל"ן מסחרי לבנקים רוסיים היא חדשה למדי, התנאים לקבלת הלוואה כזו במוסדות פיננסיים שונים יכולים להשתנות מאוד. עם זאת, בהתחשב בכמה הצעות כאלה, ניתן לגזור רשימת תנאים ללווה הממוצע. זה נראה כך:
- סכום הלוואה - בין 1 ל 100 מיליון רובל רוסי;
- מטבע הלוואות: רובל, דולרים, יורו;
- ריבית - בין 10 ל- 15.5% ליחידים, עד 20% - לגורמים משפטיים;
- מקדמה - לפחות 20% מערך האובייקט;
- תקופת הלוואה - בין 5 ל -10 שנים;
- ביטוח חובה של אובדן או נזק לחפץ.
במקרה זה, יהיה צורך להוכיח בנוסף כי העסק שלך קיים לפחות שישה חודשים והוא די מצליח, מרוויח. כפי שאתה יכול לראות, עבור יזם מצליח, התנאים מקובלים למדי. ריבית ניכרת יכולה לגרום לשאלות. אבל אם לוקחים בחשבון שתקופת המשכנתא היא קצרה למדי, יתברר שפשוט לא יהיה לך זמן לשלם יותר מדי.
דרישות החדר
משכנתאות עבור נדל"ן מסחרי ברוסיה אינן נפוצות במיוחד. בנקים ניגשים לנושא זה בזהירות יתרה. ראשית, זה נוגע לדרישות לנכס. 
יש לא מעט כאלה:
- ראשית, צריך להיות ממוקם בחדר או בבניין נפרד באזור בו ניתנת משכנתא מסוג זה.
- שטח החדר - לא פחות מ -150 מ '2.
- הבניין לא יכול להיות נייד, עליו להתייחס לבניית הון.
- החדר חייב להיות מתאים למטרתו המיועדת. לדוגמה, אם לווה עוסק בחקלאות, אז הנחות שנרכשו עשויות להיות מחסן, אסם, חזיר חזיר וכדומה. במקרה זה, זה לא יעבוד לרכוש חדר להסדרת חניה.
- החדר חייב להיות "נקי" מבחינה חוקית. המספר הקדסטרלי, התיעוד הטכני ומסמכי הכותרת האחרים צריכים להיות תקינים.
- על הנדל"ן להיות נקי מתביעות של צדדים שלישיים.
- הקרקע עליה נבנה (או ממוקם) החפץ חייבת להיות שייכת ללווה על בסיס זכויות קניין או שכירות ארוכת טווח. במקרה האחרון, הבנק ידרוש ערבויות כי בתום החכירה הקרקע תהפוך לנחלת הלווה.
- עלות המקום חייבת להתאים לשוק. עובדה זו חייבת להיות מאושרת על ידי דוח הערכה שלפני לא יותר מחצי שנה. ההערכה צריכה להתבצע על ידי מומחה עצמאי.
- יש לבטח את נושא המשכנתא.
כפי שאתה יכול לראות, רשימת הדרישות גדולה למדי. לפיכך, לבנקים, המפתחים במרץ את התחום הזה, לרוב יש רשימת חפצים העומדים בכל הדרישות ומוכנים למכירה. תחת הנחות מרשימה כזו, קבלת משכנתא אינה קשה.
דרישות לווה
אבל למי שרוצה לקחת משכנתא מסחרית, הדרישות הרבה פחות. הקריטריונים העיקריים הם:
- הלווה הוא תושב הפדרציה הרוסית;
- גיל - מ 21-70 שנה (בתום המשכנתא);
- חיי החברה (עסק, יזם בודד) הם 6 חודשים (12 לעסקים עונתיים).
כדי להגיש בקשה למשכנתא בנכס מסחרי, תצטרך:
- בקשת הלוואה;
- פרופיל (משלו עבור כל בנק);
- מסמכי רכיב ורישום לעסק שלך;
- מסמכים המאשרים פעילויות עסקיות;
- דוחות כספיים.
כמובן שהרשימה עשויה להיות מעט שונה. הרשימה המלאה תצוין בפניכם על ידי מנהל מוסד האשראי בעת רישום המשכנתא.
משכנתא עסקית ליחידים
משכנתא מסחרית ליחידים היא מושג חדש לחלוטין עבור מוסדות בנקאות רוסיים. ראשית, שירות כזה ניתן על ידי בנקים גדולים:
- סברבנק
- Vneshtorg.
ניתן ליצור קשר גם עם מוסדות אחרים:
- AbsolutBank.
- Moskommertsbank.
- RosBank.
- בנק המשכנתאות הרוסי.
- "VTB 24".
- "האיגוד AKB".
- "PromTransBank" ואחרים.
כל אחד מהם מציע תנאים משלו לקבלת כסף, אך רשימת המסמכים לכולם זהה בערך:
- דרכון, TIN;
- תעודת זהות צבאית (אם קיימת);
- עותקים של מסמכים על מצב משפחתי;
- תעודת הכנסה וממשרד המס;
- מסמכים המאשרים את קיומם של חשבונות, מניות, איגרות חוב וראיות אחרות לפירעון;
- רישיון עסק;
- דו"ח מומחה בנושא הערכת נכס, שווי השוק שלו;
- מסמכי ביטוח מקרקעין;
- מסמך הכותרת על קרקע תחת הנכס או החכירה;
- חוזה מכר של נכס שנרכש במשכנתא;
- מסמכים אחרים לבקשת הבנק.
היתרונות
כמובן שהיתרון העיקרי שמציעות משכנתאות מסחריות הוא רכישת הנחות עסק משלהן תוך זמן קצר. זה חשוב מאוד. אחרי הכל, נוכחות המשרד, אזור המכירות או הנחות האחרות שלכם הופכת את היזם ללא תלות בשינויים במחירי השכירות וברגעים לא נעימים אחרים. כמובן שמשכנתא אינה פוטרת מהחיוב לשלם סכום גדול למדי בכל חודש. אבל זה יהיה תשלומים עבור נדל"ן אישי, ולא שכר דירה. עניין אחר לגמרי, לא?
יתרון נוסף הוא שבנקים רבים מספקים טווח הלוואה ארוך למדי - עד 10 שנים. לפעמים אתה יכול לקבל משכנתא לעסקים גם ללא מקדמה. נכון, בשביל זה תצטרכו לספק לבנק פיקדון נוסף.
בנקים רבים נוהגים גם בפירעון מוקדם ללא קנסות, וכן להחזר קרן נדחה עד שישה חודשים.
חסרונות
כמו כל הלוואה אחרת, ללא ספק למשכנתאות מסחריות יש חסרונות. העיקריות כוללות:
- היעדר רגולציה חקיקתית ברורה;
- היעדר תרגול מספיק לבנקים רבים, תוכניות משכנתא, גבולות סיכון קבועים בבירור וכן הלאה;
- הימצאות סוגיות שנויות במחלוקת בעת רישום חלקת אדמה כמשכון במקרים בהם נרכש הבניין כולו;
- הוגדר בבירור בכמויות המסמכים הנדרשים;
- הצורך לנהל ולשלם עבור נהלים נוספים: ביטוח, בדיקה, אומדן עלויות וכן הלאה; כל זה כרוך בזמן עיבוד ארוך ועלויות נוספות.
תכונות של הלוואות לגורמים משפטיים
למשכנתאות מסחריות לגורמים משפטיים יש גם מאפיינים משלהם. לדוגמא, החוק מכיל כלל ישיר האוסר על ביצוע משכנתא לפני רישום עסקה. זהו סיכון די גדול עבור מוסד פיננסי. מסתבר שהבנק נותן תחילה כסף לרכישה, אחר כך נרכש נדל"ן, ורק אז הוא יכול לשמש כבטוחה. מוסדות אשראי צריכים לבדוק טריקים נוספים. במקרה זה, הכסף ממוקם לרוב בתא בנקאי השייך למוסד פיננסי זה, או מתקבל על גבי מכתב אשראי מיוחד ללא אפשרות משיכה.
יש קושי אחד נוסף. ידוע שנדל"ן מסחרי הוא בעל ערך ספר. זה בדרך כלל הרבה מתחת למחיר השוק. במקרה זה, המוכר עולה הכנסה חייבת. זה גם לא מעניין עבור הקונה לרשום את הערך האמיתי של הנחות בחוזה, מכיוון שסכום המס במקרה זה יהיה הרבה יותר. אבל מחיר השוק בבנק הוא פשוט חשוב מאוד. אחרת, חלק מההלוואה לא יכוסה בערך הביטחונות.
כדי לבקש משכנתא בנדל"ן עסקי, ישויות משפטיות חייבות להכין:
- דוח חשבונאות רווח והפסד;
- ניתוח מחזור המזומנים של החברה במשך 6 חודשים לפחות;
- מידע על חייבים וחייבים;
- מידע בנקאי על מצב חשבונות הארגון;
- מידע על רכוש קבוע;
- מידע על עסקאות אשראי קיימות, סוגים אחרים של הסכמים;
- מסמכים אחרים לפי שיקול דעתו של הבנק.
תוכניות עיצוב
מכיוון שלמשכנתא מסחרית אין רגולציה חקיקתית ברורה, עסקאות כאלה מסוכנות למדי לבנקים. יש שלוש תוכניות עיצוב בסיסיות המסייעות למזעור הסיכון.
אפשרות מספר 1:
- הצדדים מתקשרים בחוזה מכר;
- הקונה מבצע מקדמה, והבנק מתחייב לשלם את השאר לאחר עריכת ההפקדה;
- הקונה רושם את הבעלות;
- מושקע פיקדון ומשולם לקונה את הסכום החסר.
אפשרות מספר 2:
- הקונה משלם למוכר מקדמה;
- המקום משועבד לבנק;
- רישום של שינוי בעלות מתבצע, חוזה מכירה נחתם;
- המוכר מקבל את יתרת הסכום, על אף שפעולות ההרשמה נמשכות.
אפשרות מספר 3:
- רשום ישות משפטית נפרדת אשר רכושו מועבר לנכס;
- לגבי קרנות אשראי הקונה רוכש בעלות על גורם משפטי זה;
- לאחר פירעון ההלוואה, הקונה יכול לרשום מחדש את הבעלות על עצמו.
כדי לשלוט באופן מלא על התקדמות העסקה, לרוב מוצע ללווה הצגת אינטרסים שלו. כך, נציג הבנק משתלט על תיאום כל הנושאים והתקשורת בשירותים שונים.זה מאפשר ללווה לא רק לחסוך זמן, אלא גם להפחית סיכונים בכל שלבי התהליך.
