גורם ה"קרקע ", ממש כמו" הון ", ניתנת להפרדה מזהותו של בעל מסוים. כך, אדם אחד יכול להיות בעל הארץ, בעוד שאנשים שונים לחלוטין עוסקים בניצולו. במילים אחרות, לבעל המקרקעין הזכות להעמיד בתשלום תשלום את האפשרות להשתמש בקרקע לדייר העוסק במוצרים חקלאיים, כמו גם מהתמורה ממכירתו כבר משלמת לבעל הקרקע. תשלום דומה בגין מה שמכונה גורם הייצור הוא שכר דירה, ועל בסיס זה מבוסס שוק האדמות.
סוגי שכירות
שכר הדירה מחולק לשתי קטגוריות עיקריות:
- מוחלט;
- דיפרנציאלי.
כל חלקות השטח שיש לשוק היבש ממוקמות באזורי אקלים שונים ויש בהן גם תנאי פעולה שונים. באופן דומה, הם נבדלים זה מזה במיקום, כלומר חלקם ממוקמים בסמיכות לערים גדולות או לנתיבי תחבורה חשובים, בעוד שאחרים ממוקמים באזורים מרוחקים.
יחד עם זאת, אין לשכוח שקרן הקרקעות של כל מדינה מוגבלת, כלומר, באופן עקרוני, תמיד יש כמות מוגבלת של קרקעות, כמו גם של חלקות באיכות מסוימת.
דיפרנציאלי
החוות שנמצאות על אדמות טובות יותר או שעבורן שוק הקרקעות קרוב ככל האפשר נמצאות במיקום טוב יותר מאשר אלה שנמצאים בחלקות מרוחקות או פחות איכותיות, שכן במקרה זה יש עלויות נמוכות בהרבה. הודות לכך, הבעלים יכול לחלץ הכנסות נוספות, הנקראות שכר דירה דיפרנציאלי.
מוחלט
שכירות קרקע מוחלטת היא תוצאה של אספקת אדמות בלתי-אלסטית לחלוטין בתנאים שבהם יש עליה נכס פרטי. מצד אחד, במקרה זה האפשרות של זרימת הון חופשית לעבר החקלאות נשללת לחלוטין, אך מספר האדמות שמתאימות לשימוש חקלאי מוגבל.
במקרה זה, בעלי קרקעות דורשים שכר דירה מסוים עבור כל קרקע, ואילו הדיירים קובעים עלות גבוהה יותר עבור מוצרים חקלאיים כך שיש להם אפשרות לשלם דמי שכירות.
שוק המקרקעין מייצג שכר קרקע מוחלט כמנגנון כלכלי ייחודי שבאמצעותו מובטחת יחס זהיר לאדמות.
סוגי קצבה
כמו כן, שוק הקרקעות והשכירות מופץ בין גורמי הייצור בהתאם לסוג.
הסוג הראשון של קצבה דיפרנציאלית קובע מצב בו הזכויות על קרקע מסוימת שייכות לחלוטין לבעל קרקע מסוים, מכיוון שהוא מוגדר להשכיר ברמה המתחשבת באיכות הקרקע המוצעת.
יחד עם זאת, השוק הדיפרנציאלי של קרקע ושכירות מהסוג השני מייצג את מאמצי השוכר, כתוצאה מכך הם מוקצים להם במלואם.
שכר דירה מוחלט מוקצה על ידי בעל המקרקעין בצורת שכר דירה לאפשרות להשתמש בסוג מסוים משאב מוגבל.
תשלום
דמי השכירות הם אגרה המועמדת לבעלים בגין שימוש במגרש מסוים או בבניינים שנמצאים עליו, כולל כל מיני מלאי וציוד.התשלום עבור כל המרכיבים הללו נחשב כבר כריבית, מכיוון שבמקרה זה מועבר הון לשימוש ולא לקרקע.
בתנאים אלה, שכר הדירה משמש כמחיר השוק בו מועברות הזכויות לשימוש במקרקעין לאדם אחר, וכתוצאה מכך יש לו את ההשפעה המשמעותית ביותר על היקף ההיצע והביקוש בשוק המקרקעין.
תמחור
פעולות ליסינג, כמו גם רכישה ומכירה של חלקות קרקע שונות - זה כולל את שוק המקרקעין. מחיר הקרקע נקבע על ידי שני גורמים עיקריים.
ראשית, שווי הקרקע עומד ביחס ישיר למה שהוא מביא לבעליו את שכר הדירה. יחד עם זאת, זה ביחס הפוך לנורמות של הכנסה רגילה בהלוואות לאורך תקופה ארוכה. אדם, בעל סכום כסף מסוים, יכול לשים סכום זה על פיקדון, שלאחריו הוא כל הזמן מקבל הכנסה בצורה של אחוז מסוים, אך יחד עם זאת הוא יכול להוציא כסף זה על רכישת חלקת אדמה. כך, מניתוח שוק המקרקעין עולה כי מחיר הקרקע הוא הערך הנוכחי, המחושב באופן דומה לקבלת ההון הפיזי, מה שמביא הכנסה לבעליו.
הכנסה של בעל מקרקעין
כידוע, לבעלות על חלקת אדמה יש עלויות ויתרונות מסוימים, בהשוואה ניתן לקבוע האם רצוי לשמור על נכס זה או שמא ניכורו יהיה רלוונטי יותר. לאחר שהקרקע עומדת לרשותו, הבעלים אינו מיישם אפשרויות נוספות לייצור הכנסה. במילים אחרות, למשל, הוא לא יכול היה להשקיע בקרקעות, אלא להכניס כסף זמין בבנק כדי לקבל ריבית בעתיד.
הנה כי כן, הכנסות בעל הקרקע הן היחס בין שכר הדירה המתקבל לריבית שוק מסוימת על הלוואות.
עלות הקרקע מאפשרת לך לקבוע כמה כסף אתה יכול להכניס לבנק כך שבריבית השוק הנוכחית תוכל לקבל הכנסה השווה לשכירות קרקע.
תכונות תמחור
היקף שכר הדירה נוצר תוך כדי האינטראקציה בין היצע וביקוש, המאפיין את שוק היבשה. ברוסיה הספציפיות של השוק היא שבתוך גבולות הכלכלה הלאומית, אספקת אדמות, כמו גם משאבי טבע שונים, היא בלתי-אלסטית לחלוטין. מצב דומה התרחש מכיוון שכמות המשאבים היא ערך קבוע.
הביקוש בשוק המקרקעין מראה עד כמה אנשים מוכנים לשכור קרקעות ברמות תשלום זמינות שונות עבור השימוש בהן. בהתאם, בתנאים של דמי שכירות גבוהים, כמות הקרקע המושכרת תהיה בסדר גודל פחות נמוך.
הכנסות שוליות אדמות ישירות תלויות עד כמה פורה המשאב הטבעי הקיים בה. אם ההצעה בשוק המקרקעין מאפשרת תשלום שכירות גבוה מספיק, הרי שבמקרה זה מושכרים רק אדמות יצרניות מספיק, מכיוון ששכר דמי שכירות גבוהים במידה והרווחים של הדייר זמינים אפשרי רק במקרה של הכנסה שולית גבוהה. אם שכר הדירה בקרקע יורד, עם הזמן אפילו העניין באדמות פחות יצרניות יתחיל לגלות עניין.
מאפיינים של שוק היבשה ככאלה
בניגוד לרוב המוחלט של השווקים, סקרי שוק היבשה הראו שהם פחות מסודרים ושונים מהמתחרים. בהערכת עלות הקרקע, יהיה צורך לקחת בחשבון תכונות רבות בשוק היבשה:
- בשוק היבשה יש סטנדרטיזציה די מסובכת, מיון ורכישה של חפצים על פי דגימות, שכן לכל חלקה בודדת יש מיקום משלה, כמו גם מאפיינים פיזיים. בין היתר, הערך של כל אתר פרטני תלוי ישירות בסביבתו.
- הביקוש וההיצע אינם מאוזנים, בעוד שיש אפשרויות מוגבלות ביותר להביא אותם לשיווי משקל.
- כסחורה בשוק זה, קיימת זכות לחפץ, בעוד שלמגרשים עצמם יש מיקום קבוע. ביצוע עסקאות עם מקרקעין קשור למספר רב של רשמיות משפטיות, בקשר אליהם יש צורך להבטיח רישום תיעודי, כמו גם רישום חובה של המדינה. מסיבה זו, שוק המקרקעין מספק עלויות רבות בעת ביצוע פעולות הנחוצות לאימות רישום וזכויות קניין.
- יש רחוק מהפתיחות הגדולה ביותר של מידע בשוק זה, שלא ניתן להשוות אותו לשווקים של מוצרי צריכה או ניירות ערך, מכיוון שלעתים קרובות כל מיני עסקאות נדל"ן מתנהלות בסודיות, והסיכונים של המשקיעים בעניין זה גדלים משמעותית.
- ביצוע עסקאות עם קרקעות כרוך בהשקעות גדולות, אשר כתוצאה מהן התפתחות שוק המקרקעין תלויה ישירות באפשרויות המימון השאול, לרבות עלות משיכת הלוואות הדרושות לפיתוח קרקעות.
- שוק זה מווסת מאוד על ידי רשויות המדינה, כמו גם תקני חקיקה שונים. כמובן שממשל מקומי אפקטיבי תורם לעלייה משמעותית באטרקטיביות ההשקעה של השטחים, כתוצאה מכך משתמשים בה באופן פעיל בערים גדולות.
מאפייני השוק ברוסיה
השוק הרוסי שונה מאחרים בנזילותם הנמוכה יחסית של חפצי רכישה / מכירה שונים בהשוואה למדינות מפותחות שונות. בפרט, הדבר נובע ממוזרויות התהליך של היווצרות ניהול קרקעות, וקודם כל, הפרדת הבעלות על המדינה על קרקעות והיעדר פיתוח של פלחי שוק רבים, המסייע לבלום את פיתוח השוק, וגם מגביל את יישום העיקרון העיקרי - ניהול יעיל ביותר של רכוש.
