לאנשים רבים יש נכסי נדל"ן שאינם למגורים שאינם משמשים לשום מטרה. האפשרות הטובה ביותר היא השכרתם, שכן בתנאים כאלה ניתנת הכנסה קבועה וגבוהה. לשם כך בעל הבית יכול לפעול כפרט, כיזם יחיד או כבעלי עסק. הנוהל להשכרת הנחות חוץ למגורים צריך להתבצע במיומנות, ולגביו נערכים מכרזים רשמיים עם דיירים. נלקח בחשבון הצורך בתשלום מיסים על הכנסות שהתקבלו.
כללים למתן חפצים להשכרה
בעלי נכסים רבים משתמשים בפעילות מסוג זה. חכירה של הנחות חוץ למגורים מאפשרת לך הכנסה פסיבית גבוהה. במקרה זה, המשכיר עשוי להיות:
- אדם שהוא הבעלים הישיר של הנכס, לכן עליו להיות מסמכים רשמיים עבור נכס זה;
- יזם אינדיבידואלי שנרשם במיוחד בשירות המס הפדרלי לביצוע פעילות זו, יתר על כן, לרוב הוא נבחר על ידי מעסיקי ה- STS, PSN או UTII לשלם מיסים, שכן השימוש במצבים הפשוטים לא יהיה קשה לחשב ולשלם מס, כמו גם להגיש הצהרה;
- חברה המיוצגת על ידי גורם משפטי, ועסקים יכולים, כמו יזמים בודדים, להשתמש במערכות חישוב מס פשוטות.
בעת עריכת חוזה על ידי מי מהבעלים לעיל נלקחים בחשבון ניואנסים שונים. אם השכרת שטחים שאינם למגורים מתבצעת מבלי למסד ולרשום הכנסה בשירות המס הפדראלי, מדובר בפעילות בלתי חוקית שבגינה יש אחריות בעלי המקום.
כללים להשכרת חפצים על ידי אנשים פרטיים
אזרחים פרטיים יכולים להחזיק נדל"ן שונה. הם משמשים למטרות שונות, כגון:
- יצירת משרדים;
- ארגון מחסנים;
- הקמת מפעל ייצור;
- הקמת חנויות.
אזרח רשאי לפעול כצד לחכירה. אנשים צריכים להיות הבעלים הישירים של החפצים, ולכן הם נדרשים לקבל את מסמכי הכותרת הרלוונטיים ותמצית מ- USRN. התכונות של חכירה של פרטיים שאינם למגורים על ידי אדם כוללות את הדברים הבאים:
- על אזרחים להכניס מראש ברוזרסטר שהנחות הקיימות אינן למגורים, עם ציון פרמטרים טכניים וקדסטריים נוספים;
- אם החצרים אינם רשומים בקסטר או אינם מוסמכים, אסור להעבירו באופן רשמי לשימושם של אנשים אחרים;
- הזמנת הנכס לחברות או אזרחים אחרים הינה עסקת רכוש, לפיכך, בלי להיכשל, היא מסכמת חוזה אזרחי עם הבעלים;
- כך שהתיעוד פורמלי ומוסמך, ההסכם נערך בכתב באופן בלעדי, ואחריו הוא מאושר על ידי נוטריון ונרשם בשירות הרישום הפדרלי.
לעתים קרובות נערך הסכם לתקופה שלא תעלה על שנה. בתנאים כאלה, אין חובה לרשום את המסמך בשירות הרישום הפדרלי.
אילו מסמכים נדרשים מאדם כדי לבצע עסקה?
אם מימוש חכירה של בניינים שאינם למגורים על ידי אדם מסוים, אזרח האזרח צריך להכין תיעוד מסוים מראש. זה כולל מסמכים כאלה:
- דרכון של האזרח שבבעלותו;
- תעודת בעלות, אשר ניתן להחליף בתמצית חדשה מ- USRN, המציינת את הבעלים הישיר של האובייקט;
- דרכון טכני;
- מסמכים טכניים אחרים שהונפקו לבעלים על ידי עובדי BTI;
- תמצית Rosreestr, המאשרת כי אין למתקן שעבודים המיוצגים על ידי מעצר, ערבות או מגבלות אחרות.
מותר לערב נציג בעסקה, אך עליו להיות בעל ייפוי כוח נוטריוני.
האם משלמים מיסים על ידי אנשים פרטיים?
לעיתים קרובות למדי, אזרחים המחזיקים בנדל"ן משתמשים בפעילות מסוג זה בכדי להרוויח כסף. שכירת הנחות חוץ למגורים מביאה לאנשים הכנסה פסיבית משמעותית למדי.
אם רישום החוזה מתבצע ברוזרסטר, מידע ממוסד זה נשלח לסניף הקרוב ביותר של שירות המס הפדרלי כדי לרשום את הכנסות האזרחים. לכן, חכירה של פיזית. הנחות חוץ למגורים מחייבות חישוב ותשלום מס הכנסה.
לשם כך, היא נדרשת להגיש לשירות המס הפדרלי הצהרה 3-NDFL, אשר מציינת את כל הכנסותיו של האזרח מחכירת הנכס. בנוסף, מסמך זה מספק את הגודל הנכון של מס הכנסה אישי. לפיכך, יש לשלם 13% מהסכומים שהתקבלו. בגלל נטל מס כה גבוה, אזרחים מעדיפים לרוב להקים IP או לפתוח חברה על מנת להפחית משמעותית את סכום האגרה, שכן כאשר משתמשים במשטרים מפושטים ניתן להפחית את סכום המס ל 6% מכלל ההכנסות.
ניואנסים ל- IE
אזרחים רבים שהם בעלי נדל"ן, אותם הם מעדיפים להשכיר, פתוחים IP באופן מיוחד למטרות אלה. במקרה זה, הם יכולים להשתמש במצבים מפושטים בעת חישוב גובה המס. חכירה של הנחות חוץ למגורים למועדי ה- IP מתרחשת תוך התחשבות בניואנסים:
- כריתת החוזה עם הדיירים נרשמת באופן רשמי על ידי הסכם רשמי הקובע את משך ההתקשרות, מאפייני הנכס, מחיר השכירות ותכונות חשובות אחרות;
- אם תקופת ההסכם עולה על שנה, אז החוזה רשום בפנקס הפדרלי;
- מסים על IP בהחלט משלמים עבור ההכנסה שהתקבלה, עבורם היזם יכול לבחור במערכת הפטנטים, STS או UTII;
- יש לרשום העברה ישירה של כספים, שעבורם מגויסים קבלות, אך לרוב מעבירים כסף לחשבון עו"ש, כך שתוכלו להוכיח את קבלת הכסף באמצעות דפי בנק.
באמצעות מערכות מס פשוטות יותר, האזרחים מסוגלים להימנע מתשלום מס משמעותי. לרוב, כאשר שוכרים הנחות חוץ למגורים, אנשי המקצוע בוחרים ב- UTII, מכיוון שמשתמשים במס זה אותו סכום משולם רבעוני. המס במקרה זה תלוי בגודל המקום, ולכן מחיר השכירות אינו משפיע עליו.
הקפד להשכיר רשמית IP למגורים שאינם למגורים. המיסוי תלוי במשטר הנבחר, אך חשוב לא רק לחשב נכון ולשלם מיסים במועד, אלא גם להכין הצהרות הדרושות לעובדי שירות המס הפדרלי.
אילו מסמכים נדרשים מ- SP?
אם הבעלים של נדל"ן שאינו למגורים הוא יזם, אז כדי לערוך חוזה עם שוכר, יש להכין את המסמכים הבאים:
- תעודת רישום ורישום;
- דרכון של אזרח;
- מסמכי כותרת לנכס;
- ניירות טכניים במתקן.
חוזה שנקבע בצורה נכונה מועבר בכל דרך שירות המס הפדראלי יחד עם ההצהרה, מכיוון שהוא משמש אישור לביצוע פעילות ספציפית.
הפרטים של השכרת הנחות על ידי חברות
לעתים קרובות, חפצים שונים שאינם למגורים אינם שייכים לאנשים פרטיים, אלא למפעלים. חברות בדרך כלל מקבלות את ההחלטה לשכור שכירות לא למגורים. להליך במקרה זה התכונות הבאות:
- ייתכן שהחברה אינה הבעלים של החפץ, שכן היא עשויה לשמש מתווכת;
- נערך חוזה אזרחי עם דיירים, אליו מצורף תיעוד שונה מהחברה;
- הארגון עם ההכנסה שהתקבלה חייב לשלם מס המחושב על בסיס משטר המס הרלוונטי, וחברות יכולות לשלב מספר מערכות בבת אחת בכדי לחסוך כסף בשכר טרחה.
אם החברה אינה הבעלים הישירים של האובייקט, היא יכולה להעביד את המשנה. בתנאים כאלה, הוא נדרש לקבל אישור לפעילות זו מהבעלים.
אילו מסמכים נדרשים מהחברה?
אם החברה מתנהגת כמשכירה, אז לצורך הכנת החוזה היא נדרשת להכין את התיעוד לחברה:
- תעודה מהפנקס;
- תיעוד מכונן של העסק;
- מסמכי כותרת בנושא המאשרים כי לחברה באמת יש זכויות להשכרת הנחות אלה;
- אם האובייקט מוגדר בהשכרה, על החברה לקבל אישור מהבעלים לפעולות מסוג זה;
- המייסד, שהוא הבעלים של העסק, יכול להכין ייפוי כוח לעובד שלו, כתוצאה ממנו יש לו את הסמכות המתאימה לבצע את העסקה.
לרוב, חברות עם אזורים משמעותיים שוכרות אותן מכיוון שאינן משתמשות בהן באופן עצמאי לכל מטרה שהיא. חכירה של הנחות חוץ למגורים מספקת הכנסה פסיבית משמעותית, לפיכך, חברות רבות נוקטות בשיטה זו של הכנסות כסף. בעת עריכת הסכם עם חברה, אתה בהחלט צריך לרשום אותו אצל Rosreestr.
השכרת מתקנים על ידי העירייה
מנהלת עיר כלשהי מחזיקה בחפצי נדל"ן רבים ושונים, שיכולים להיות מגורים או לא מגורים. במקרה זה רשויות העיר יכולות להחליט על הצורך בחכירה של חפצים אלה למשתמשים הפונים. כספים שיתקבלו מפעילויות מסוג זה יופנו לתקציב המקומי.
בתנאים כאלה נדרש להקפיד על הסדר הנכון למסירת חפצים. לשם כך נלקחים בחשבון הדקויות:
- בהחלט מתקיים מכרז רשמי לקביעת הדייר;
- סוכם חוזה שכירות עם המציע המציע את שכר הדירה הגבוה ביותר;
- מכרזים נערכים בצורה של מכירה פומבית, ויחידים, יחידים או ארגונים יכולים לקחת בה חלק;
- כדי להשתתף במכרז עליכם להגיש בקשה מיוחדת באתר האינטרנט של הממשל האזורי;
- רק לאחר ההרשמה, כל המשתתפים מוזמנים למכירה פומבית;
- כל הפונים משלמים פיקדון המיוצג על ידי דמי כניסה, ולרוב מדובר על 10% משווי הנכס;
- מחיר ההשכרה מחושב על בסיס מחיר הנדל"ן של הנדל"ן;
- אם מוגשת בקשה רק על ידי מציע אחד, אזי ההצעה אינה מתקיימת, ולכן המבקש גובה חוזה שכירות ללא מכירה פומבית.
הממשל עשוי לספק הזדמנות לפרסם חוזה לתקופה ארוכה העולה על 10 שנים.
כללים לעריכת חוזה
לא משנה מיהו בעל הבית, חשוב להכין נכון את חוזה השכירות. זה בעזרתו מתבצע רישום מוסמך של עסקת רכוש. על הסכם השכירות לחצרים שאינם למגורים להכיל את המידע הבא:
- ציין את המקום והתאריך של הידורו;
- רשומים צדדים המעורבים בעסקה;
- אם המשתתפים הם יחידים, רשומים F. I. O. שלהם, תאריכי לידה ומידע מהדרכונים;
- אם החוכר או השוכר הוא חברה, מצוין פרטיו;
- המאפיינים הטכניים של הנכס, כמו גם כתובת מיקומו;
- מפרטת את התנאים שעל בסיסם ניתן להשתמש בנדל"ן;
- מצוין תקופת החכירה ועלותם;
- מותר לכלול סעיף שעל בסיסו בעתיד תהיה לדייר אפשרות לקנות נכסים;
- הזכויות והחובות של כל משתתף בעסקה ניתנות;
- אחריות הצדדים מצויין, שכן אם מסיבות שונות הן מפרות את סעיפי החוזה, יחולו עליהם סנקציות או אמצעי השפעה אחרים;
- ניתנים תנאים שעל בסיסם ניתן להסתיים חוזה לפני לוח הזמנים;
- מפרט מצבים שצריכים לפנות לבית משפט כדי לפתור סוגיות קונפליקט שונות;
- נכנסות נסיבות כוח עליון שונות בהן על משתתפי העסקה להתנהג בצורה ספציפית.
תיעוד זה אינו נדרש להיות מאושר על ידי נוטריון. בעזרת מסמך רשמי זה, הנוהל להשכרת הנחות למגורים ולא למגורים מוסדר. התיעוד מנוסח בשילוב, מכיוון שאחד נשאר אצל המשכיר, השני מועבר לחוכר והשלישי משמש לרישום בפנקס הפדרלי. החוזה נכנס לתוקף רק לאחר ההרשמה. מותר, אם יש הסכמה בין הצדדים, הארכת החוזה. להלן חוזה לדוגמא.
כללים לעריכת מעשה הקבלה
מיד לאחר עריכת הסכם, שעל בסיסו מושכרים היזמים שאינם למגורים על ידי יזם, אדם פרטי או חברה, הוא נדרש להעביר את החפץ לחוכר.
ההעברה מתבצעת ישירות בזמן הקבוע בחוזה. לשם כך רצוי לערוך מעשה קבלה. מסמך נוצר בנוכחות צדדים שלישיים המאשר כי הצדדים לעסקה מצפוניים ומוסמכים.
המסמך מפרט את כל הפרמטרים של הנכס הקיים, הכוללים:
- מצב חיפויי רצפה וקיר;
- הזמינות של אביזרי אינסטלציה;
- מיקום ותכונות טכניות של תקשורת.
אם בחדר יש ריהוט, אז יש לרשום אותו, ולציין גם באיזה מצב הוא.
באילו משטרי מס משתמשים המשכיר?
בעלי נכסים ששוכרים נדל"ן מקבלים הכנסה מסוימת מתהליך זה, ממנו יש לשלם מס. אנשים משלמים 13% מכלל ההכנסות. בגלל נטל מס כה גבוה, בעלי הבית מעדיפים לפתוח יזם או חברה פרטניים. לחישובים ניתן לבחור משטרי מס שונים:
- STS תחת משטר זה משלמים 6% מכל התקבולים במזומן או 15% מהרווח הנקי. רשויות מקומיות עשויות להגדיל את שיעורי הנדל"ן המשרדי או הקמעונאי. בסיס המס הוא הכנסה לשנת עבודה או רווח מפעילויות. עבור עסקים קטנים, באזורים מסוימים יש תמריצים. בנוסף, עקב העברות מיסים, הסכום ששילמו היזמים בעצמם ל- PF ולקופות אחרות מופחת.
- פטנט על חכירה של הנחות חוץ למגורים. מערכת מס כזו נחשבת לטובה ביותר עבור יזמים רבים. ניתן להחיל רק פטנט IP. השכרת הנחות חוץ למגורים בתנאים כאלה אינה מצריכה הכנה והגשה של דוחות שונים לשירות המס הפדראלי. לפיכך, די רק בכדי לרכוש פטנט במחיר אופטימלי לפרק זמן מסוים. הם יכולים לרכוש פטנט IP לתקופות שונות. השכרת הנחות חוץ למגורים באמצעות מצב זה נחשבת לתהליך רווחי.
- בסיסי. לעיתים רחוקות נבחרה מערכת זו להשכרת נכסים, מכיוון שעליך לשלם מספר גדול של מיסים ולבצע חשבונאות. בדרך כלל, מצב זה משמש חברות שאינן מעוניינות לשלב מערכות מרובות.
- UTII. השכרת שטחים שאינם למגורים במצב זה נבחרת בדרך כלל רק אם יש חפץ בגודל קטן. אם לחדר שטח משמעותי, רצוי יותר לבחור במערכת מס או פטנט מס פשוט יותר. בעת חישוב UTII נלקח בחשבון האינדיקטור הפיזי המיוצג על ידי שטח הנדל"ן.לכן, עדיף לבחור במצב זה אם האובייקט בגודל אינו עולה על 30 מ"ר. מ
הבחירה במערכת ספציפית תלויה בדיירים המיידים. חברות מסוימות ויזמים בודדים מעדיפים לשלב מספר משטרים בכלל, מה שמאפשר להפחית את נטל המס.
מסקנה
השכרת הנחות שונות שאינן מגורים להשכרה נחשבת לתהליך רווחי. זה יכול להתבצע על ידי אנשים פרטיים, יזמים בודדים או חברות. חברות לא יכולות להיות בעלים של חפצים כלל, ולכן הם פועלים רק כמתווכים.
הנוהל למתן נדל"ן להשכרה כרוך בביצוע מוסמך של עסקה, ולצורך כך נערך חוזה רשמי בין המשתתפים הרשומים ברוזרסטר.