עסקה נוטריונית הינה פעולה משפטית המתבצעת בצורה הקבועה. מה המשמעות של זה? נוהל זה כפוף לעסקאות אשר על פי החקיקה נקבע טופס נוטריוני ליישומן.
ביתר פירוט נתמקד בשיקול מפורט של מושג העסקה נוטריונית. כמו כן, נדבר על מכירה ורכישה של נדל"ן, על סיכונים אפשריים במהלך ההרשמה.
עסקאות נוטריוניות חובה
טופס מסמכים זה נדרש במקרים הבאים:
- כל עסקאות המתבצעות בנדל"ן. במקרה זה, על הנכס להיות שייך למוכר או לתורם. חריג הוא נכסים הכלולים בקרן השקעות יחידה. חריג נוסף הוא הרישום להתנכרות של מניות מקרקעין.
- נהלים הקשורים לפינוי מקרקעין בתנאי אפוטרופסות.
- כל עסקאות הכרוכות במכירת מקרקעין בבעלות אזרח קטין או פסול דין כחוק.
עוד על מבצעים
לכן בעניין זה מדובר באפשרויות הבאות לעסקאות:
- תרומה או מכירה של כל מניה לבעלים. בעת התרומה, האדם לו הם נותנים חייב לשלם מס של 13 אחוזים. תעריף כזה רלוונטי לתושבים. באשר לתושבי חוץ, הם משלמים שלושים אחוז תשלום משווי השוק של הנתח שנתרם. במקרה שההתנכרות מתבצעת על פי מסמך הרכישה והמכירה, היחסים עם רשות המס נובעים ישירות מהמוכר.
- מתן חלק לאדם שאינו מורשה. הסכמת הבעלים המשותפים במצב כזה איננה נדרשת לחלוטין. אולם הנוטריון יבדוק אם העסקה מועברת. לדוגמא, הוא יכול לדחות מתנה של מניה קטנה כעסקת זלזול בכדי להימנע מהצורך של בעלי המשותף לסרב לזכות לרכוש עדיפות של המניה המנוכרת.
- רכישה ומכירה של חלקה לטובת אדם שאינו מורשה. ניכור במצב זה מתבצע בתנאי שלמעשה כל בעלי המשותף סירבו לרכוש את המניה המנוכרת וביצעו בצורה נוטריונית. במקרה זה מתקבלות דחיות מכל הבעלים על פי התמצית מפנקס המקרקעין המאוחד.
רכישה ומכירה של נדל"ן: עסקה נוטריונית
מחיר הנדל"ן מרמז על התחייבות הקונה לאמת את טוהר העסקה. כחלק מיישום אימות כזה הם מבקשים מידע ממרשם יחיד. מוקמת גם רשימת אנשים הרשומים בבית או בדירה. בנוסף, נבדקת הרשאת המוכר והיבטים אחרים. יתר על כן, על שני הצדדים להסכים על מחיר ורק לאחר מכן להמשיך עם ניסוח מסמכים של עסקת רכישה ומכירה של נדל"ן נוטריונית.
עד כמה נחוץ הסכם ראשוני?
לפני חתימת ההסכם העיקרי, יש לזכות הצדדים לערוך הסכם ראשוני, אשר יכיל את התנאים לסיום העיסקה הבאה. שלב זה, בנוסף, כרוך בהכנת מערך ניירות הנדרש לתמיכה נוטריונית. יש לומר כי כעסקה נוטריונית, יש למסד גם את מכירת מניות הנדל"ן.
מה עם ההפקדה?
לעתים קרובות בשלב זה הקונה מבצע פיקדון. הם מנפיקים אבטחה בדרכים שונות, לפעמים זה קורה בצורה של חוזה ראשוני. לבית המשפט אין דעה פה אחד בשאלה האם מותר לעשות כן. מסיבה זו, כדי להימנע מחלוקות מיותרות, ההפקדה מתבצעת בצורה הטובה ביותר בהזמנה נפרדת. יש לערוך עסקאות נוטריוניות עם מניות באופן מתאים. זה אושר כחוק על ידי מועצת הפדרציה.
חשוב לציין כי אם תוקף תקופת המסמך הראשי, ולא נקבע הנוהל להחזרת המשכון, אזי הקונה יצטרך להחזיר את כספו דרך בית המשפט. אפשרות נוספת היא הכפייה לסכם חוזה בסיסי.
עזרה מומחית
השלב הבא הוא עריכת הסכם בסיסי על ידי נוטריון. לשני הצדדים הזכות לבדוק את נוסח ההסכם, וכן, במידת הצורך, לבצע בו תיקונים. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לחבות הקיימת בגין הפרת התחייבויות שנקבעו. חובות אלה מורכבות בכך שתפקידיו של מומחה במסגרת עסקה נוטריונית למכירת דירה או נדל"ן אחרים מצטמצמים להבטיח כי ההסכם עומד בדרישות החוק ולא מבוטל על ידי בית המשפט במצבים של תחרות.
על חשבון מי ביצוע העסקה?
על החוזה לקבוע מי משלם עבור העסקה הנוטריונית בעת מכירת נדל"ן. העלויות נקבעות בהסכמת שני הצדדים. ניתן לחלק את התשלום עבור שירותים אלה באופן שווה או מוחלט לקונה.
הצדדים חותמים על ההסכם בנוכחות נוטריון. לאחר מכן, החוזה עם חבילת המסמכים נשלח לרישום המדינה. נוטריונים מסוימים מציעים שירותים למשלוח חבילה של מסמכים בצורה אלקטרונית בעצמם. דרך זו ליצירת קשר חוסכת משמעותית משני הצדדים, ומקטינה את זמן העיבוד של הבקשה על ידי הרישום.
אילו מסמכים נדרשים להסכם נדל"ן?
לצורך ניתור עסקה, ייתכן שיידרש את המסמכים הבאים:
- הסכם ראשוני שיכלול את תנאי העסקה העיקריים.
- כל מסמכי המקרקעין, שעל בסיסם קיבל המוכר את זכות הבעלות, למשל תעודה ותמצית מפנקס בודד.
- הסכמת בן / בת הזוג למכירה, כמו גם לרכישת מי שמתכוון לרכוש את הנכס.
- אישור רשויות האפוטרופסות אם בעל הנכס הוא קטין.
- ניירות המאשרים קבלת בעלים משותפים להצעות למכירת מניות. זה רלוונטי אם העסקה כרוכה בבעלות משותפת.
- תעודת אנשים הרשומים בדירה או בבית זה, כמו גם ספר בית.
- מסמך שיאשר את היעדר חוב כלשהו עבור כלי עזר.
- תעודה אימהית יחד עם קטע מחשבונו האישי של המחזיק בו. זה נדרש במקרים בהם משתמשים בכספי הון משפחתיים.
- הסכמי אשראי ומשכנתא במקרה בו נעשה שימוש בכספים שאולים.
- אישורים והסכמים לשימוש בכספי תקציב.
יש לספק את כל האפשרויות שלעיל למסמכים בעותקים, כמו גם במקור, כדי לאשר את האותנטיות של עסקת נדל"ן נוטריונית.
נוטריון: סיכונים
למרות נוהל ההרשאה, לשני הצדדים עדיין יש סיכונים מסוימים. העובדה היא כי הליך רישום עסקה נוטריונית למכירת דירה או נדל"ן אחר מוגבל לניסוח הסכם שקשה להכיר בו בניגוד לחוק החל. אולם הניסוחים שבהם נעשה שימוש רחוקים מלהיות תמיד מוצלחים מבחינת הביטחון התיעודי של הצדדים.
אחד הסיכונים הוא היעדר נוהל קבוע בחישובים. היבט זה חשוב ביותר מאחר ושווי הנדל"ן תמיד גבוה מאוד. הליך הפשרה עצמו קובע למעשה איזה צד אחראי למזומן. במקרה בו צוין הביטוי הסטנדרטי בטקסט של המסמך: "הסדרים בין שני הצדדים הושלמו במלואם לפני כריתת החוזה", עשויים להיווצר סיכונים עבור המוכר.
במצב בו הכסף לא משולם בפועל, ונרשמת העברת הבעלות, יש לרוכש את הזכות שלא לשלם למוכר, שכן הוא כבר קיבל את הנכס, ועל פי ההסכם הוא כבר שילם עבורו באופן מוחלט את כל הכסף.
סיכון נוסף הוא העובדה כי אין מעשה העברה יחד עם הכללתו בטקסט של החוזה, ואילו העברת המקרקעין בפועל מתבצעת לאחר הרישום. במצב כזה קיים סיכון לפגיעה ברכוש המוטלת ישירות על ידי קונה. הוא אינו יכול עוד לדרוש דרישות לאיכותו של החפץ שנרכש עקב העובדה כי על ידי חתימת החוזה הוא קיבל את החפץ.
קשיים בלתי צפויים
הסיכון הבא הוא חוסר השלמות של ההליך הנוטריוני עצמו. מינוס זה מורכב בעובדה כי בעת אישור העסקה הצדדים נותרים לבדם עם הנוטריון. נוכחותם של יועצים אחרים לרוב אינה מתקבלת בברכה ואף לא מאושרת. כל זאת כתוצאה מביא לכך שהתנאים עליהם סיכמו שני הצדדים אינם משתנים לטובה. כתוצאה מכך, קנייה ומכירה של נדל"ן באמצעות ציבור נוטריוני אינה מקלה, אלא להפך, מסבכת משמעותית את חיי המוכר והקונה כאחד.
ולבסוף, הסיכון האחרון הוא טעויות בהסכם שנעשו על ידי מומחים טכניים, שהם בעיקר עוזרים נוטריונים. בגלל הימצאות טעויות כלשהן, הסכם כזה פשוט לא יעבור רישום נוסף של המדינה.
לפיכך, הנוטריון הכרחי בעת ביצוע עסקאות עם מניות, ובנוסף, בהשתתפות קטינים ואפוטרופוסים. במצבים אחרים, ההרשאה מתבצעת באופן בלעדי לבקשה אישית של כל הצדדים להסכם. עלות שירות כזה תלויה במחיר המסמך, בנוסף היא כוללת תשלום עבור שירותים טכניים. העברת זכויות הקניין על פי מסמך שאושר על ידי נוטריון אורכת זמן מועט, אך אינה מבטיחה את התדירות המוחלטת של העסקה, מכיוון שיש תמיד סיכונים שיש לקחת בחשבון לפני חתימת המסמכים, כך שלא תצטרך לפנות לבית משפט אחר כך.