קונספט וסוגי שכר דירה

צורת יחסי הרכוש שברצוננו להציג במאמר זה שכיחה ורבת פנים. לכן כדאי לנתח לא רק את הרעיון עצמו, אלא גם את סוגי השכירות. כמו גם תכונות חשובות אחרות של חוזה מסוג זה.

הרעיון

חכירה היא סוג של פעילות שבשמה יש שורשים לטיניים (arrendare - להשכרה). זו אחת הצורות של חוזה רכוש המאופיין בהעברת רכוש לשימוש זמני (או החזקה ושימוש זמני) לחוכר על ידי המשכיר. באופן טבעי, תמורת תשלום.

להכרות טובה יותר עם הרעיון וסוגי השכירות הבה נפנה לדוגמה. השוכר משלם עבור השימוש הזמני בקרקע ומשאביו. זהו מה שנקרא שכר דירה, כמו גם פחת ריבית על השימוש בנכסים מוחשיים. אך ההכנסה, המוצרים, הגידולים שקיבל הדייר במהלך השימוש בקרקע נחשבים לנכסיו המלאים.

חפצים להשכרה

מושא החכירה יכול להיות מטלטלין וגם מקרקעין. לדוגמא:

• הבניין;
• חלקת אדמה;
• בנייה;
• מפעל;
• ציוד;
• רכב וכן הלאה.

במילים אחרות, מושא כל חוזה שכירות הוא נכס שאינו מתכלה. משהו שלא מאבד את תכונותיו במהלך הפעולה.

הסכם שכירות מגדיר בהכרח את הנכס המושכר - על הנתונים המייחדים אותו לרשום במסמך. החוק הזר מאפשר חכירה של לא רק משהו מוחשי, אלא גם זכויות, מניות, ניירות ערך אחרים, מניות של שותפויות.

טופס חוזה

כל אחד מסוגי הסכמי החכירה נחתם בכתב בנוכחות שני תנאים: התקופה היא יותר משנה, אחד הצדדים הוא ישות משפטית (במקרה זה התקופה עשויה להיות פחות משנה).

אם נחתם מסמך בנוגע לנדל"ן שתקופת החכירה שלהם היא יותר משנה, אז ההסכם כפוף לרישום המדינה בסניף הטריטוריאלי של שירות הרישום הפדרלי.

שני צדדים

לכל סוג חכירה שני צדדים:

• דייר (שוכר, לאסי, דייר, בעלים) - זהו גורם משפטי או אדם המסכם הסכם שכירות, ומשלם גם אגרה עבור השימוש (החזקה ושימוש) ברכוש השוכר. החוק האזרחי אינו מציג מגבלות או כללים מיוחדים לגבי צד זה. יש רק דרישה אחת: אדם צריך להיות מסוגל, כמו גם כל נושא אחר של יחסים משפטיים, אזרחיים.
• בעל בית (חוכר) - זהו הצד (ישות משפטית, אינדיבידואל) המספק לשוכר רכוש לשימוש זמני (או החזקה ושימוש) תמורת אגרה. שים לב שרק הבעלים של חפץ זה יכול להחכיר משהו.

תנאי החוזה

המונח של כל סוג של חכירה הוא הסכם בין שני צדדים. יש לקבוע אותו, קבוע בחוזה. אם נתונים כאלו לא צוינו במסמך, ניתן לראות בהם סיכם לתקופה בלתי מוגבלת. מקרה זה נוח בכך שגם החוכר וגם המשכיר יכולים לסרב לממש אותו בכל עת. יש תנאי אחד: הצד השני צריך לקבל הודעה על החלטתו בעוד חודש (בעת השכרת הנכס - בשלושה חודשים).

מבחינה זו ישנם ארבעה סוגים של שכירות:

• עד שנה - לטווח קצר.
• 1-5 שנים - טווח בינוני.
• 5-49 שנים - לטווח ארוך.
• הצדדים אינם מנהלים משא ומתן על תקופת התוקף של החוזה - ללא הגבלה.

סוגי השכירות העיקריים

החקיקה של הפדרציה הרוסית מחלקת שכר דירה לארבעה סוגים:

• הרם את זה.
• למעשה שכר דירה.
• מתנה.
• עובדים.

ישנה גם חלוקה לסוגי החכירה של הנכסים לפי סוג הנכס המושכר - מקרקעין ונדל"ן. זו הדרגה הבאה:

• ליסינג (חכירה פיננסית).
• חכירה של כלי רכב עם מתן זכויות להפעלה וניהול טכני.
• השכרת רכב ללא מתן זכויות להפעלה וניהול טכני.
• השכרת מטלטלין.
• השכרת מבנים ומבנים.

בואו נסתכל ביתר פירוט על סוגים אלו של זכויות (חכירה).

השכרה

החוזה נשלט על ידי סעיף 1 לאמנות. 626 לחוק האזרחי. בחקיקה קובע את הגדרת ההסכם: על פי מסמך זה המחויב מחויב לספק מטלטלין לחוכר לשימוש זמני ובעלות תמורת אגרה קבועה.

תכונות החוזה:

• זה בכתב, הוא נחשב לציבורי.
• המשכיר רשאי בכל עת לנטוש את התחייבויותיו בכך שהוא מזהיר את הצד השני מהחלטתו בעוד 10 ימים.
• שכר דירה - סכום קבוע ותשלומים ששולמו באופן קבוע.
• המשכיר מחויב לבצע שוטף ושיפוץ של המושכר.
• ההסכם נחתם לשנה. חידושו האוטומטי אסור.

להלן אסור:

• העברה על ידי השוכר על זכויותיהם לצדדים שלישיים.
• לשכור.
• העברת רכוש חינם.
• משכון סמכותם.

השכרת רכב עם מתן שירותי תפעול וניהול טכני

סוג זה של פעילויות, השכרה מוסדר על ידי ח. 1 סעיף. 632 קוד אזרחי. זהו סוג של שכר לזמן (השכרה) של הרכב, כאשר המשכיר לחוכר מייצג את זכות הבעלות והשימוש הזמני ברכב תמורת תשלום. במקביל, המחכיר עצמו מספק שירותים לניהול ותפעול טכני של הובלה.

כעת המאפיינים העיקריים של ההסכם:

• ביחס להסכם זה, ההוראות בנושא חידוש אוטומטי, זכות הקדימה של השוכר, אינה חלה.
• ללא קשר לתקופת התוקף, ניתן לכתוב מסמך רק בכתב.
• נושאי היחסים העתידיים בין החוכר למשכיר כלולים באופן עצמאי במסמך.
• השוכר יפצה את המשכיר בכל ההפסדים בקשר למותו של ההובלה, אם השוכר יכול להוכיח כי הם נגרמו בגלל נסיבות בהן חוכר השוכר על פי החוזה (או על פי החוק החל).

השכרת רכב ללא מתן שירותי ניהול ותחזוקה

זכות שכירות מסוג זה תואמת במידה רבה את האמור לעיל. לכן, כאן אנו נותנים רק את ההבדלים העיקריים שלה:

• הרכב נשלט על ידי הדייר.
• שמירה על מצבו התקין של הרכב המושכר באחריותו של ליסי. כמו כן, השוכר מחויב לבצע תיקונים גדולים ועכשוויים של ציוד.

השכרת מבנים

הסכם השכירות מאופיין בתכונות הבאות:

• על פי חוזה לשימוש זמני (החזקה ושימוש) המחויב מחויב להעביר את הבניין או הבניין לחוכר.
• המסמך כתוב רק בכתב - יתר אפשרויותיו אינן תקפות.
• אם תקופת סוג ההשכרה של הנחות היא יותר משנה, אזי הסכם כזה כפוף לרישום מדינה חובה.
• העברת החפץ לחוכר מתבצעת על פי מסמך ההעברה (למשל, לפי שטר ההעברה), שנחתם על ידי שני הצדדים.
• התחייבות בעל הבית (העברת הבניין או המבנה לשימוש זמני) נחשבת כמוגבלת כאשר שני הצדדים חתמו על שטר ההעברה.
• הקפידו לקבוע את סכום שכר הדירה. אם הוא מחושב על סמך שטח המבנה או הבניין, גודלו נקבע על ידי הפרמטרים בפועל של האובייקט.
  

כעת, בנוגע לסוג החכירה של קרקעות:

• כאשר חוכרים בניין או בניין, מועבר גם אותו חלק ממגרש האדמה עליו נמצא החפץ, ההכרחי לשימוש המלא בנכס.
• אם בעל הבית הוא גם הבעלים של הקרקע עליה נמצאים הבניין והבניין, אז מגרש זה יועבר לשימוש זמני יחד עם מקרקעין.
• אם ניתנת זכות אחרת למקרקעין (למעט רכוש), או שהיא לא מצוינת בחוזה, הרי שלמשך כל תקופת ההסכם, לסאי יש את הזכות להשתמש באופן זמני רק באתר שבלעדיו פעולה בלתי אפשרית של הבניין או המבנה שלו.
• חכירה של חפץ הנמצא על חלקת אדמה שאינה נחלת המשכיר מותרת ללא הסכמת בעל המקרקעין. אבל רק אם זה לא סותר את החוק, החוזה עם בעל האתר.
• אם במהלך תקופת החכירה את הקצאת הקרקעות עליהן נמכר הבניין, הבניין לאדם אחר, הרי שהשוכר עדיין שומר על זכות השימוש בקרקע שבלעדיה אין אפשרות לבצע פעולה רגילה של המתקן.

השכרת ארגונים

הסכם השכירות של הארגון הוא רב-הנקודות ביותר. לשימוש זמני מועבר לא רק את מבנה הרכוש הדרוש לשוכר לביצוע פעילות יזמית, אלא גם את הדברים הבאים:

• מבנים.
• מתקנים.
• ציוד.
• חלקות קרקע.
• מלאי חומרים, חומרי גלם ודלקים.
• נכסים שוטפים אחרים.
• הסמכות להשתמש במשאבי מים, אדמות, משאבי טבע, מבנים, מבנים, חפצי רכוש הקשורים למפעל זה.
• הזכות לייעוד המפרט את פעילויותיו של מפעל או צמח נתון.
• הקצאת תביעות, העברת חובות הקשורים לאובייקט הארגוני.

מאפייני החוזה כאן הם הבאים:

• זה מסכם רק בכתב.
• זה תקף לאחר רישום המדינה.
• העברת הבעלות מתבצעת רק על פי שטר ההעברה.
• יש להודיע ​​למלווים של החברה על עובדת החכירה.
• אם הנושה לא הודיע ​​בכתב על הסכמתו להעברת החוב, אז בתוך 3 חודשים לאחר סיום חוזה השכירות הוא רשאי לדרוש קיום התחייבויות מוקדם או סיומן.
• אם לא נודע לנושה על העברת העסק, אז תוך שנה מאירוע זה הוא יכול להביא תביעה שתספק את דרישותיו לעיל.
• החוכר והמשכיר אחראים ביחד ולחוד לחובות שהועברו ללא הסכמת הנושה.

ליסינג פיננסי

שם נוסף לתופעה הוא חכירה פיננסית. מדובר ברכישה מיוחדת של רכוש לרכוש, אך לא לשימוש אישי, אלא לצורך הכנסת החפץ לשימוש זמני, החזקה. תקופת החכירה קרובה לתקופת פעולתה, כמו גם פיחות של מחיר הנכס המושכר. כך, בעל הבית נמצא כאן בתשלומי חכירה ומחזיר לעצמו את הכספים שהוצאו לרכישה, ובנוסף מקבל רווח.

ההסכם משולש. המשכיר רוכש את החפץ מהספק, החברה, על מנת להעביר אותו לחוכר לשימוש בתשלום הולם.

ליסינג פיננסי נקבע על ידי התכונות הבאות:

• הנכס נרכש על ידי המשכיר לא לשימוש אישי, אלא להשכרה.
• המשכיר בוחר לפי שיקול דעתו הבלעדי הן את הנכס והן את המוכר.
• מוכר האובייקטים מודע לכך שהאחרון נרכש להשכרה.
• תביעות בגין ליקויים, איכותו ושלמותו של האובייקט נשלחים ישירות למוכר, למוכר.
• האחריות לנזק, אובדן רכוש בשוגג מועברת למשכיר לאחר חתימתו על מעשה ההעברה והקבלה.

מה ניתן להשכיר? כל מגוון הדברים שאינם בשימוש - מתחמי רכוש, מבנים, מבנים, ארגונים, מכשירי תובלה, ציוד, חפצים אחרים הנחוצים לפעילות יזמית.

יחד עם זאת, לא ניתן לכנות נושא ההשכרה הקצאות קרקעות, מקורות טבע, רכוש שעבורם פעולות החקיקה של הפדרציה הרוסית אוסרות תפוצה חופשית או מכניסים נוהל מיוחד עבור האחרונים.

הרעיון של "השכרה" הוא מגוון מאוד, שכן הוא כולל כמה סוגים עיקריים, המסווגים לקטנים יותר בתוך עצמם. עם זאת, לכל ההסכמים מסוג זה ישנם כללים כלליים לגבי העיתוי, צדדים לעסקה, נושא הנושא וכן הלאה.