הרעיון וסוגי הסכם השכירות

מבחינה היסטורית, חוזה קצבה הוא בנייה שעד ראשית המאה העשרים אפשרה לפתור את בעיות הביטוח הלאומי שלא היו קיימות אז בעזרת המשפט האזרחי. כיום שכר הדירה שומר על חשיבותו כמקור הכנסה אלטרנטיבי ונוסף, ככלל, לתחזוקת האזרחים. במאמר זה, אנו מתייחסים להוראות הכלליות של חוזה הקצבה, לסוג הקצבה, למאפייניה, לצורותיו ולאופי המשפטי.

מושג שכירות

יש להבין את חוזה הקצבה כהסכם לפיו מקבל הקצבה (צד ראשון) מעביר את הנכס לשלם (צד שני), והמשלם מסכים לשלם מעת לעת את שכר הדירה בתמורה למתחמי הנכסים שהתקבלו. התפיסה המודרנית וסוגי חוזה הקצבה מצביעים על כך שקצבה נחשבת לסכום מסוים של מזומן או לתוכן המקבל בצורה אחרת. בהתאם לחוק האזרחי הקיים, מדובר במערכות יחסים ספציפיות למדי. אחת הדוגמאות הנפוצות ביותר כאן היא כאשר אזרח נכה (זה יכול להיות נכה, גמלאי וכו ') מספק אדם אחר אשר ככלל זקוק למרחב מחיה, דירה, בית או נדל"ן אחר בתמורה למזונות חיים ו אכפת. נכון לעכשיו, סוגים שונים של חוזי קצבה עשויים לכסות מגוון רחב יותר של מצבים. רצוי לשקול אותם ביתר פירוט.

הסכם שכירות בפועל

בתהליך לימוד המושג, סוגים ותכניו של חוזה קצבה, חשוב לשים לב לסיטואציות מעשיות. בואו ננתח כמה מהם:

• ארגון ללא מטרות רווח (ישות משפטית) עשוי להיות גם מקבל קצבה קבועה. בתורגם מצרפתית, מקבל קצבה הוא שוכר (שוכר צרפתי), כלומר אדם שחי על ריבית מהון שניתן בהלוואה. אגב, בימי ברית המועצות, קטגוריה זו של אנשים נחשבה לשכבות טפיליות של החברה הבורגנית. ברור כי המאפיין הנקוב היה בלעדי אידיאולוגי.

• המושג וסוג חוזה הקצבה מניחים קיומם של נושאים מסוימים של התחייבויות חוזיות. לפיכך, הנושא במקרה זה יכול להיות לא רק סוג מגורים של הנחות, אלא גם כל מתחמי נכסים אחרים. זה יכול להיות בניינים מסוג תעשייה, פיקדונות בבנק, מכוניות, ארגונים וכן הלאה. האופי המשפטי, המושג וסוגי חוזה הקצבה כוללים את הכללה בקטגוריה הנחשבת בזכויות קניין, למשל, זכויות בתביעה מחוזה ביטוח מקרקעין. עם זאת, קבוצה זו אינה יכולה לכלול קניין רוחני, מידע מוגן וכן סחורות בלתי מוחשיות בשל העובדה שלא ניתן להתנכר להם.

• מעגל המשלמים אינו מוגבל בשום דרך. אז אדם משפטי או אפילו מדינה יכולים לשמש כמשלם שכר דירה, למשל באמצעות מבני ביטוח לאומי של אזרחים.

שלטי החוזה. היבט היסטורי

לפני ששוקלים את סוגי חוזה הקצבה (ברפובליקה בבלארוס הם מוכתבים על ידי פרק 33 לחוק האזרחי "קצבה ותחזוקה לכל החיים עם תלוי"), רצוי לקבוע את התכונות העיקריות שלו בעלות אופי סיווג. ראוי לציין כי הם לא נחשבים מבוססים לחלוטין. אחת הסיבות היא הופעתה המאוחרת יחסית של הרגולציה החוקית של החוזה.מקובל שאב-טיפוס התוכן על בסיס כל החיים הגיע ממנהג אחד שקיים מאז ימי הביניים. אז קיבלו מנזרים אזרחים לכל החיים תמורת מתחמי מקרקעין ונדל"ן. יש להוסיף כי אפילו כסף נחשב לוויכוח כבד עבור ההזדמנות ללכת למנזר.

סוגיה זו נפתרה לראשונה בחוק האזרחי משנת 1964, אולם בצורה "די קיצור דרך", מכיוון ש -4 מאמרים הם חסרי משמעות לחלוטין. בכל מקרה, חובות דומות לאלה המצוינות בסוגים מודרניים של חוזי קצבה קיימות בתרבויות משפטיות אחרות. לדוגמא, ואלה (בתרגום מערבית - פטרונות, סיוע) במשפט האסלאמי, שהוא חוזה מסוג לקוח. בהתאם לתנאיו, זר שיורשיו אינם ידועים מקבל ערבות ומשמורת מאדם אחר. אז הפטרון לוקח אחריות (בדרך כלל אזרחית) על כל הטענות המובאות כנגד מרשו. הפיצוי במקרה זה הוא זכות הירושה של מתחמי הרכוש של הלקוח לאחר שנפטר.

הרעיון, הסוגים, צורות הסכם השכירות

בשלב הבא אנו מנתחים את מגוון הסוגים והצורות של חוזה השכירות. החוזה האמיתי נכנס לתוקף לאחר העברת מתחמי רכוש, ולא לאחר כריתתו. הסיבה העיקרית כאן היא שהמודל ההסכמי יפגע בזכויותיו הנוכחיות של מקבל השכירות, שכן הוא ייתן לצד שכנגד את הזכות לדרוש העברת מתחמי רכוש מיד לאחר כריתת החוזה. מבחינה כלכלית, מקבל שכר הדירה במקרה זה הוא הצד החלש יותר.

לאחר כניסת החוזה לתוקף והועבר הנכס, מקבל שכר הדירה זוכה אך ורק בזכויות, ומשלם דמי השכירות מוקנים אך ורק בהתחייבויות. אנו מדברים על חוזה קצבה מסוג זה כמחייב באופן חד צדדי. קחו בחשבון את השאר.

חוזה שניתן להחזר

סוג משמעותי של הסכם קצבה מבחינת התחזוקה הוא הסכם שניתן להחזרו. בין נושאיו, חשוב לציין את הדברים הבאים:

• מקבל תשלומי השכירות נדרש להעביר בעלות למתחמי נכסים (מקרקעין או מטלטלין) לשלם.

• המשלם של תשלומי שכירות נדרש לשלם מעת לעת סכום מסוים של מזומן או לשמור על האזרח המקבל בצורה אחרת. יש להוסיף כי שכר דירה יכול להתקיים לא רק כ"פנסיה נוספת "בצורה של כסף - שכר דירה בעין רלוונטי גם כיום. תאר לעצמך שמקבל תשלומי שכר דירה הוא נכה מרותק למיטה. ברור שלכסף עצמו אין ערך ישיר עבורו, הם אינם נושאים משמעות. כך, משלם שכר הדירה הופך אותם לשירותים או טובין אמיתיים. אגב, מצב זה כרוך לרוב בהעברת מקבל שכר הדירה למשלם דרך מוסד בנקאי (למשל, הנפקת פיקדון בבנק או העברת כספים בהתאם למעשה נאמנות). מבחינת התיאוריה, הפעולה הקשורה להעברת סכום מזומן קבוע תמורת סדרת תשלומים בעלי אופי תקופתי במטבע מסוים הגיונית אף היא. זה מזכיר מתקן SWAP בעל ערך ייצור. בנוסף, בהתאם לפסקה 1 לסעיף 556 לחוק האזרחי, "רכוש המנוכר בתשלום דמי שכירות יכול להיות מועבר על ידי מקבל שכר הדירה לבעלות משלם שכר הדירה בחינם או בתשלום." במילים אחרות, ישנו תשלום נוסף מסוג נוסף שעשוי להיות מסופק בחוזה. עם זאת, לא ניתן לראות בו מקדמה של חלק מסוים בשכר הדירה. זה מוכח בעקיפין על ידי סעיף 566 לחוק האזרחי. בהתאם לכך, בעת רכישת מתחמי נכסים תמורת אגרה, הסיכון למוות בשוגג מועבר מהמשלם למקבל תשלומי שכר דירה.התרחקות זו מהעקרון הכללי מקובלת כיום במשפט האזרחי לעיתים רחוקות למדי. זו הסיבה שהמסקנה מרמזת על עצמה שהקוד האזרחי הנוכחי רואה בתשלום מחיר הרכישה כתשלום עבור הון. אישור נוסף הוא סעיף 570, שאינו מסוגל להחזיר מתחמי נכסים אם נרכשו תמורת תשלום על ידי משלם שכר הדירה.

חוזה קצבה וסיכון. מינים רלוונטיים

בתהליך לימוד המושג, הסוגים והרכיבים של חוזה לקצבה, רצוי לציין כי אנו מדברים על עסקה aleatory (מסוכן). עם זאת, ישנם כמה תירוצים רציניים למדי:

• ראשית, סוג קבוע של שכר דירה יכול להיות החלפה או סיכון, תלוי בתנאי הרכישה המחודשת שאותה זיהו הצדדים במסמכים הרלוונטיים.

• שנית, סוגים אחרים של חוזה קצבה הם קצבת חיים ותחזוקת חיים עם תלוי. חשוב לציין כי הם פועלים כמסוכנים עבור המשלם, מכיוון שלא ידוע כמה זמן יחיה המקבל ובהתאם, מה יהיה היחס בין שכר הדירה הכולל לערך מתחמי הנכסים. יש להוסיף כי האפשרות להפסיד או לנצח עבור המקבל היא פוטנציאלית, מכיוון שהיא מוגבלת על ידי משך חייו.

חוזים ממשיכים, לזמן קבוע וללא הגבלה

חוזה קצבה וסוגיו מניחים קיומו של הסכם ממשיך הקובע תשלומים חוזרים ונשנים (רגילים בסכומים שווים). אחרת, תשלומים אלה נקראים קצבות.

רצוי עוד יותר לשקול חוזה לזמן קבוע או לזמן קצוב הנוגע לשכירות קבועה. חשוב לציין כי המונח במקרה זה מתגלה לא באופן ספציפי באמצעות הנתון הידוע בתחילה שהוגדר בתיעוד הרלוונטי, אלא דרך חייו של מקבל הקצבה. יש לזכור כי לא ניתן לסווג את החוזה כעסקה שנערכה בכפוף לביטול, מאחר ולא ידוע אם תנאי זה יתרחש או לא. מן הראוי כאן לקבוע את התקופה על ידי ציון האירוע, אשר אמור להתרחש באופן בלתי נמנע בהתאם לסעיף 2 לסעיף 191 לחוק האזרחי הנוכחי. יש לציין כי הסוג הבלתי מוגבל או הדחוף משפיע רק על חובתו של המשלם לבצע תשלומים תקופתיים או לשמור על המקבל בצורה אחרת (למשל בעין). באשר לחובתו של האחרון הנוגע להעברת הבעלות על מתחמי רכוש, היא נקבעת על פי אופי בלתי חוזר ובלתי מותנה. אז לאחר סיום חוזה הקצבה, לא ניתן להחזיר את זכות הבעלות. זו הסיבה שפסקה 2 לסעיף 556 לחוק האזרחי קובעת כי במקרים בהם החוזה קובע העברת מתחמי רכוש תמורת אגרה, כללי המכירה והרכישה משמשים למכירה ורכישה, ובמקרים בהם מועברים מתחמי נכסים כאמור בחינם, הכללים חלים לגבי חוזה המתנה, מכיוון שלוח הזמנים האחר אינו נקבע בחוק ואינו סותר את משמעות חוזה השכירות.

ניכור רכוש

יש לציין כי יחד עם המכירה, התרומה והחלפה, חוזה השכירות נכלל בקטגוריית חוזי העברת הנכסים. נושא מעשים כאלה הוא העברת הבעלות. קבוצה זו נכללת במחלקה רחבת היקף של חוזים מסוג נכסים יחד עם קבוצות של חוזים בעלי אופי הלוואה וחכירה.

דרישות חוזה שכירות

סוגי חוזה קצבת החיים שנדונו לעיל ערוכים באופן המתאים לרצינות האירוע. באופן טבעי, הטופס כפוף כעת לדרישות מוגברות. הוא ניחן במאפיינים משלו, מכיוון שחוזה הקצבה:

• חייב להיות מאושר על ידי נוטריון.

• חייב לעבור את הליך רישום המדינה, אם הנושא הוא ניכור מקרקעין.

יש להוסיף כי אי עמידה בדרישות דלעיל כרוך בטלות העסקה. עסקה כזו תיחשב כלא בטלה בהתאם לפסקה 1 לסעיף 166.

מסקנה

פירקנו לחלוטין את חוזה הקצבה ואת ההיבטים העיקריים הנלווים אליו (זנים וצורות, היסטוריה של מקור ואופי משפטי). בנוסף, הם הציגו כמה מצבים מעשיים הקשורים לנושא כה נרחב. רצוי להסיק כמה מסקנות ולקבוע את המחשבות העיקריות של החומר. חוזה קצבה מטבעו מייצג את העברת מתחמי הרכוש (זה יכול להיות מיטלטלין או מקרקעין) לנכס ללא עלות או תמורת תשלום מסוים, המצוין במסמכים הרלוונטיים. במקרה האחרון, משלם הקצבה מסכים לבצע תשלומים תקופתיים לטובת המקבל או לשמור אותו בצורה שונה (למשל, שמירה על נכה בעין). סוגי שכירות עיקריים:

• תשלומי שכירות קבועים.

• תשלומי שכירות לכל החיים.

• תחזוקה לכל החיים עם תלוי.

ניתחנו את הפריטים שהוצגו בפירוט. לסיכום, ראוי לציין כי חוזה קצבה, ללא קשר לסוגו, נחתם בכתב. בנוסף, הוא כפוף לרישום, ובמקרה מסוים - רישום מדינה. מצב זה מרמז כי נושא חוזה הקצבה הוא מקרקעין.