מועצת HOA: זכויות וחובות

שותפויות של בעלי בתים (מקוצרים כ- HOA) הם צורות ייחודיות לניהול בית. פעילותם מוסדרת על ידי מעשים משפטיים רגולטוריים רבים. קוד השיכון יכול להיחשב כמסמך העיקרי המגדיר את הסמכויות ואת כל עבודתן של משרד הבריאות. האסיפה הכללית עם מועצת HOA נדרשת לפעול במסגרת החקיקה המודרנית, והיום במאמר המוצע נשקול בצורה המפורטת ביותר את כל מה שקשור לזכויות וחובות של הוועדה והוועדה שלה.

מה רשאי HOA לעשות?

בקיצור, זה לבצע עבודות הקשורות לניהול הבית, כלומר לבצע את הפעילות שבעבר הייתה במוקד חברת הניהול (בצורה של ארגון מסחרי או מחלקת דיור).

ועכשיו בואו נסתכל מקרוב על כל היקף הפעילויות הכלולות במושג זה. מה בדיוק מסמיכים הדיירים את נציגיהם בבחירות המועצה של HOA?

המאמר ה -137 של קוד הדיור, המוקדש להסדרת סוגיות מסוג זה, נכתב:

1. ל- HOA הזכות להתקשר עם חברות ניהול ותפעול הקשורות לשירות בניין דירות ומתן מגוון השירותים המלא.
2. יש לה את הזכות לבצע עבודות מסוימות מבלי להזדקק לשירותי החוק הפלילי (למשל, שכירת מנקים לצורך גישה או ארגון פינוי זבל עצמאי).
3. חברת HOA עוסקת בחישוב הכנסות והוצאות בקביעת הכספים הדרושים לתחזוקת הבית, תשלום עבור פעילות קבלנים, הקמת קרן מילואים, וכן כאלו המיועדים לשיפוץ.

וגם?

זכויות אחרות של מועצת HOA כוללות את הדברים הבאים:

1. השותפות רשאית לנהל הסדרים בהתקשרות עם יחידים וגורמים משפטיים הן עבור השירותים הניתנים.
2. על פי הנוהל שנקבע בחוק, ה- HOA רשאי לפנות לבנק או ליחידים לקבלת קרנות אשראי.
3. הוא אחראי על מכירת, החלפת והשכרת רכוש, כולל נדל"ן. לדוגמא, ל- HOA יש את הזכות לגבות דמי יזמים שרוצים לשכור שטחי משרדים בבניין או לסחר.
4. HOA מחשבת שכר דירה על פי הערכות עלות.
5. הוא גם גובה שכר דירה זה מהבעלים והדיירים של בניין הדירות.
6. כמו כן בין זכויותיו נוקטת אמצעים משפטיים כנגד אנשים שחייבים שכר דירה או שכר דירה, מה שבוודאי צריך לבוא לידי ביטוי בפרוטוקולים של ישיבות מועצת הוועדה.

אמנת HOA כמסמך הראשי

הרשימה השלמה והשלמה של הכוחות שברשותה של ה- HOA נדרשת להיות רשומה ב מגילת ארגון זה. רשימה זו, למשל, עשויה לכלול הרשאה לבצע שחזור, לבצע שינויים באזור המקומי בצורה של ציוד חניה למכוניות וכו '. כל הזכויות של ארגון זה המופיעים בתוספת שלו אינן יכולות להתנגש עם תוכן קוד הדיור. הם יכולים רק להשלים ולהרחיב את הוראותיו העיקריות במצבים ספציפיים.

מימוש רוב הזכויות על ידי דירקטוריון השותפות מתבצע בסדר העבודה - שכר הדירה מחושב, הכספים מוקצים לחשבונות בנק, פרוטוקול דירקטוריון ה- HOA נשמר. פעולות אלה מיועדות לעבודה שוטפת. פיקוח על חוקיותם של כל הפעולות שהוזכרו מנוטר על ידי ועדה מיוחדת, המכונה ועדת הביקורת, בסכום של שלושה עד ארבעה אנשים. הרכבו אינו נמנה על חברי הדירקטוריון או עובדי HOA אחרים.

אם אתה צריך לבצע שינויים גדולים (למשל, לארגן מחדש את מבנה ה- HOA, לשנות את היחס בין הכספים שהוקצו לקרנות שונות, ולצייד מחדש את הבניין), הדירקטוריון נדרש לארגן אסיפה כללית של כל התושבים בשאלה שהועמדו להצבעה. הזכות לבצע את פעילויותיה המוצהרות של ה- HOA תקבל רק ברוב הקולות החיוביים.

על התכונות של ה- HOA

לעיתים קרובות, בתהליך מימוש זכויותיהם, יש לחברי מועצת הוועדה שורה של שאלות הקשורות למספר נושאים שנויים במחלוקת או בעייתית. להלן אנו נותנים דוגמאות לרלוונטים שבהם.

אחד הנושאים הדוחקים הוא סירוב הדירקטוריון להנפיק תעודות דיירים (על הרכב משפחתי או הצהרות מורחבות) על בסיס פיגורי שכירות. שאלה טבעית: האם יש לדירקטוריון השותפות לסרב להנפיק תעודות כלשהן לחבריה בנוכחות חוב?

נוהג זה מנוגד לחוק. במקביל, פעולות מסוג זה משמשות באופן אוניברסאלי על ידי רשויות ה- HOA במטרה לעודד את התושבים לכסות את החוב או חלק ממנו. עליכם להיות מודעים לכך שהנפקת האישורים הנדרשים נחשבת לא כזכות, אלא כחובה של ה- HOA. זה תקף גם למקרים בהם יש לתושבים כל גודל של חובות עבור שירותים.

האם הגישה לדירה חוקית?

שאלה נוספת שנשאלת לעתים קרובות מקטגוריית הבעיות היא סביב סמכויותיו של היו"ר או מועצת השותפות להיכנס לדירה ולבדוק אותה. מצבים דומים אינם נדירים לפרוטוקול לוח HOA טיפוסי. החוקה שלנו, כחוק יסודי, מעשנת את זכותו של כל אזרח לפגיעות בביתו שלו. בפועל המשמעות היא שללא אישור בעלי הדירות אין לאף אחד זכות להיכנס אליו. החריג חל רק על מקרים בהם יש צו או איום של פיגוע או אסון (מעשה ידי אדם או טבעי).

במקרים אחרים (כולל במצבי חירום, למשל, פריצת צינור), מעבר לדירה אפשרי רק ברשות השוכר. זו הסיבה שתירוצים לזכות הגישה לחדר (לבדיקת מטרים או לקיחת קריאות, מדידת לחץ, מדידת טמפרטורה וכדומה) אינם חוקיים.

על עונשים וקנסות

נושא אחר, חריף לא פחות, הוא סמכותו של ה- HOA בחישוב הריבית. לזכות השותפות הזכות לכך במקרה שתפקיד כזה נקבע באמנה, שאומצה על ידי האסיפה הכללית של התושבים. אמצעי זה מתייחס לכפייה, שנועדה לעורר את החייבים לתשלום מוקדם של כספים לדיור.

הנוהל של מתן קנסות מוסדר בהחלט ונקבע באמנה. במקרה זה, יש להתמקד בהוראות קוד המס של הפדרציה הרוסית הנוגעות לגבולות העונשים העליונים. לדוגמא, אסור לגבות קנס בסכום העולה על 1/30 משיעור המימון המחודש עבור כל יום תשלום מאוחר.

האם אנו מחויבים לחתום על הסכם עם HOA?

לפעמים התושבים עלולים להכעיס מההצעה של ה- HOA לחתום על הסכם שירות. האם יש לסכם הסכמים מסוג זה והאם חובות המל"ג חייבות לעשות זאת? תרגול זה הוא רגיל לחלוטין. זכותם של אגודות בעלי בתים לסכם חוזים, וכן את ההפרשה הנוגעת לחישוב התשלומים, מובאת בסעיף 137 לחוק דיור RF.

בנוכחות הסכמים חתומים כאלה, זכות הדירקטוריון לסיים בשם התושבים כל מיני עסקאות עם ספקי שירות. אם אין הסכם בין הבעלים לבין ה - HOA, התושבים יצטרכו לסיים את ההסכמים הנדרשים באופן עצמאי במשרד הייצוג של החברה המפעילה.

שימו לב: הפרה!

הבעיה הבאה, המתרחשת לעיתים קרובות בבנייני דירות, היא פרסום רשימת החייבים בפני מועצת HOA לתצוגה ציבורית. במקרה זה, התמרמרות התושבים מוצדקת והגיונית למדי.על פי חוק (אנו מדברים על נתונים אישיים) אסור לחשוף ישירות מידע כזה. אין לדירקטוריון הזכות לפרסם נתונים על תושבים ללא הסכמתם בכתב. זה לא תקף רק לכתובות, בשמות מלא ונתוני דרכון של תושבים, אך גם לגודל החוב הקיים.

רשימות כאלה יכולות להרכיב על ידי הדירקטוריון לשימוש פנימי ולנקיטת צעדים להשפעה על חייבים. יש לאחסן אותם בתוך כספת. במקרה של פרסום בלתי חוקי כזה, לחייב הזכות המלאה לערער לבית המשפט על פיצוי בגין נזק מוסרי. הפעולה המרבית האפשרית עבור HOA במקרה זה היא פרסום הודעה על סך החוב הקהילתי שנצבר ואזהרה מפני פנייה מתקרבת לבית המשפט.

אחריות דירקטוריון הארגונים המרכזיים

רשימתם ניתנת במאמרי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מס '148-149. מה בדיוק חייב מועצת HOA לבעלי הדירות שבוחרים בה?

1. יש לציית לתקנות החוק ולהוראות האמנה.
2. פיקוח על ביצוע התושבים על חובותיהם שלהם ביחס לתחזוקת הנכס
3. ישירות לנהל בניין דירות או לשלוט בחברה שמבצעת ניהול זה.
4. כרת חוזים עם ספקי שירות וקבלני משנה.
5. התקשר בחוזים בנוגע לתיקון ותחזוקה של המבנה.
6. ערכו רשימות של תושבים החברים בשותפות.
7. עסק בחשבונאות, ערוך אומדנים על הכנסות והוצאות, גבה דמי שכירות.
8. רשמו רישומים והנפיקו את האישורים הנדרשים לתושבים - חברי ה- HOA.
9. לקיים אסיפות כלליות של תושבים עם מתן דיווחים של מועצת HOA על העבודה שנעשתה.
10. פיקוח על פעילויותיו של יו"ר השותפות.

מהן האחריות המיידית של יו"ר ה- HOA?

1. הוא שוכר ומפטר את הצוות הדרוש, נותן הוראות לעובדי HOA אחרים.
2. במסגרת סמכותה, פועלת בשם השותפות, מבלי להזדקק להודעה מוקדמת על כל חבריה.
3. מגיש כל מסמך שפותח על ידו להחלטת ישיבת התושבים.

על אחריות בגין אי מילוי חובות

אמצעי כזה אינו רשום לאל.סי. או לא לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. אך אין זה אומר שאי אפשר לתת דין וחשבון על מפרי הדין. סוגיה זו, ככלל, מוסדרת גם על ידי אמנת השותפות, הקובעת סוגים מסוימים של ענישה בגין התנהגות בלתי הולמת ספציפית. במקרה כללי יותר, יכול להיות שיש הערה לגבי פעולות לפי החוק הקיים.

האחריות האזרחית הכללית היא במקרה של העבירות הבאות:

1. רשלנות (לדוגמא, היעדר התראה של חבר מועצת הדיירים ב- HOA בזמן בזמן על הפגישה הקרובה).
2. הונאה - זו יכולה להיות עדות כוזבת של מכשירי מדידה או מסמכים הנוגעים לבעלי המקום.
3. הרסנות או ניכוס כספי בעלים - לעיתים ישנם מקרים של חלוקה זדונית שלא כדין של כספים של קרן כללית או קרן מילואים.
4. הטעיית הבעלים, כולל הפגישה כולה.
5. זיוף רשמי.
6. חריגה מסמכות עצמית (זה כולל את הדוגמאות לעיל עם רשימות תלייה של תושבים וכו ').

כל חבר בשותפות, כולל נציגי מועצת HOA והיו"ר עצמו, מחויב לשאת באחריות כלכלית למעשיו שלו. במקרה של נזק לרכוש משותף עקב אשמתו של הבעלים (למשל בגלל שיטפון), האחרון מחויב לפצותו. נערך מעשה מיוחד לקביעת היקף הנזק כאמור. הערכה, במידת הצורך, נעשית במעורבות של אנשי מקצוע. יתרה מזאת, תיאור של מספר מצבים ספציפיים הנוגעים לעבירות עשוי להיכלל באמנת ה- HOA.

סמכויות מועצת מועצות המועצה

על איזה כוחות אנחנו מדברים? המשימה של הנהלת השותפות היא לעסוק בפעילות הישירה שלה. כל רשימת הסמכויות הנחוצה לכך מוסדרת על ידי אותו קוד שיכון (סעיף 147 שלו). במאמץ הארגון יש בהכרח להבחין בין פעולות הנמצאות בסמכות הדירקטוריון לבין האסיפה הכללית של התושבים. כלומר, צריכות להיות אינדיקציות ברורות כי היו"ר והסגנים שלו הם אלו שיכולים להחליט בישיבת מועצת הוועדה מבלי להזדקק להודעה מוקדמת על התושבים.

ברוב המקרים אלה סמכויות הדירקטוריון:

1. ניהול ישיר של השותפות עם מינוי מבצעים ספציפיים לעבודה ספציפית והקמת צוות HOA.
2. כריתת הסכמי שירות ציבורי בשם בעלי בתים.
3. התרמה לתיקון ותחזוקה של בניין דירות.
4. ביצוע ניירת עם הנפקת כל הניירות והתעודות הדרושים.
5. ניהול בנקאות וחשבונאות בהעברת כספים במסגרת חוזים לשכר קבלנים.
6. קיום אסיפות כלליות של תושבים עם מילוי הפרוטוקול הרלוונטי.
7. הגנה בבית המשפט על האינטרסים של חברי השותפות.
8. במצב של אי תשלום תושבים על חובות בגין שירותים קהילתיים - פנו לרשויות הרשמיות (מהנהלת העירייה לבית המשפט ולתובעים).

מסקנות

זה מראה שכל רשימת הסמכויות של מועצת HOA נקבעת על ידי תפקידיה הישירים הנובעים מהמטרה העיקרית של השותפות - תחזוקת בניין דירות.

בנוסף לאמור לעיל, רשות HOA עשויה לכלול מספר רשויות נוספות, שבוודאי יש לתקן בהן באמנת השותפות. אנו יכולים לדבר על סידור השטח הסמוך, שירות עצמי של הבניין, גביית דמי שכירות מאנשים שהם הדיירים של בית העסק המסחרי והמגורים, וכן השלכת נכס משותף לבית הכולל מרתפים, מעליות וכו '.

קוד הדיור מאשר כי הן הזכויות וההתחייבויות של ה- HOA קשורות באופן בלתי נפרד לתפקידיהן והן נובעות ממשימת התחזוקה של בניין דירות וכל הרכוש הקשור אליו בסדר מסודר.