בתחומים המדעיים והמעשיים של דיני מקרקעין מוזכרים לעתים קרובות את המשטר החוקי של מקרקעין. אין הגדרה ברורה למושג זה, למרות העובדה שהוא קיים במספר מסמכי רגולציה מודרניים. יחד עם זאת, השימוש בפרשנויות לפני הרפורמה למשטר החוקי של אדמות יהיה שגוי מיסודו, מכיוון שהם מבוססים על מונופול על רכוש המדינה ואינם תואמים את הנוהג המשפטי הקיים.
מכשיר להסדרת היחסים בדיני מקרקעין
מצד שני, ניתן להסביר את תוכן מושג זה באופן הבא. תוך גילוי המונח "משטר" עצמו, אנו יכולים להסיק כי המכון לעיל לדיני מקרקעין הוא מערכת מבוססת של יחסי ציבור ויחסי ציבור. הנושא שלהם הוא הזכות להשתמש בשטח מוגבל. במקרה זה, באזורים מסוימים צריך לקחת בחשבון מאפיינים נוספים של המשטר החוקי. הדוגמאות המדהימה ביותר היא אזורי בריאות ואזורי נופש.
בנוסף, יש חשיבות לעקרון קביעת הגבולות שבהם חל המשטר החוקי של אדמות ויישובים. ברוסיה מזהים שטחים בהם נקבע נוהל כללי או מיוחד להסדרת היחסים בין נושאי דיני מקרקעין. לדוגמא, אדמות ההתנחלויות מיועדות להקמת קרן למגורים ולא למגורים, הרחבת תשתיות, ולכן חל עליהם משטר פיתוח כללי. בתורו, על חלקות קרקע השייכות לאזור המשותף, משטר פיתוח מיוחד מתאים יותר. מהותו טמונה בבניית רק אותם מבנים שאינם עומדים בסתירה לתכנית היעד של ניצול השטח.
כך, מושא המשטר החוקי (אדמות) וגבולותיו קובעים את תכונות המשטר החוקי של אדמות. כל יישוב טריטוריאלי בפדרציה הרוסית תואם מעמד משפטי ספציפי ומערכת להסדרת היחסים בין ישויות (משתמשים).
אדמה חקלאית
האזור הטריטוריאלי הגדול ביותר ברוסיה הוא קרקע חקלאית. המשטר החוקי שהוקם על אדמות איכרים מצוין בסעיף 77 לחוק עבודות RF. החוק המקודד מכנה אדמות חקלאיות שטחים מחוץ לגבולות ההתנחלויות. האדמות, המהוות כ 40% משטח המדינה, ניתנות למגזר החקלאי.
עקרונות היסוד של המשטר החוקי של אדמות חקלאיות כוללים:
- קורס בלעדי לשימוש בהתקנה באדמות;
- היווצרות הגודל המרבי האפשרי של שטח השטח החקלאי הנמצא בתוך מחוז עירוני יחיד;
- קידום בעלות פרטית;
- זכות הקדימה לרכוש קרקעות חקלאיות נותרה אצל נושאי הפדרציה הרוסית או העיריות;
- עדיפות המשתתפים בבעלות משותפת על אדמות.
ניואנס חשוב נוסף המשפיע על סוגיות המשטר של אדמות חקלאיות הוא יכולתם של זרים להחזיק אדמות באופן בלעדי על בסיס שכירות. קטגוריה זו כוללת אזרחי מדינות אחרות, חסרי אזרחות, ארגונים זרים וגופים משפטיים רוסיים, שההון המורשה שלהם יותר ממחציתם מורכב ממניות זרות.
שינוי מעמדן החוקי של אדמות חקלאיות
שינוי בתכלית המיועדת של אדמות חקלאיות מותר במספר מקרים שצוינו בחוק:
- שימור קרקעות חקלאיות;
- אישור מהרשויות ליצור אזורים מוגנים במיוחד;
- הקצאת האזור לקרן קרקעות סביבתיות, פנאי או היסטוריות-תרבותיות;
- שינוי גבולות ההתנחלויות או הקמת יישובים חדשים;
- מיקום מתקני תעשיה (אפשרי רק אם הערך הכפרי של הקרקע אינו עולה על הממוצע של היחידה המינהלית-טריטוריאלית המתאימה);
- העברת קרקעות ליער או לקרן המים עקב אי התאמה של אדמה לייצור חקלאי נוסף;
- הקמת כבישים, מסילות ברזל;
- התקנת קווי תקשורת, קווי חשמל, צינורות וחפצים לינאריים אחרים;
- יישום אמצעי חובה הקשורים ליישום הסכמים בינלאומיים או להגנת המדינה;
- דיג משאבים יקרי ערך בנוכחות פרויקט מאושר לשיקום אדמות;
- הצבת חפצים למטרות סוציו-אקונומיות ודיור אם אין אפשרות אחרת לפיזורם.
אין לשנות את המשטר החוקי של אדמות חקלאיות אם ערך הערך שלהם עולה באופן משמעותי על הערכים הנזכרים הממוצע במחוז העירוני או ברובע העירוני. החוק גם אינו מאפשר אפשרות להעביר יחסים בין נושאים בעלי מגרשים אגרריים בעלי ערך (במיוחד מבחינת הייצור) למערכת הרגולציה החדשה.
ערים וכפרים
משטר ההתנחלויות שונה באופן משמעותי מהקודם. הם מכירים בשטחים המיועדים לבנייה ולהרחבה של תשתיות של יישוב. אדמות ההתנחלויות משמשות כהפרדת גבולות ערים, עיירות וכפרים מאדמות קטגוריות אחרות שאינן יכולות לחצות את קו העירייה, מעבר לה. יש למקם את גבולות האדמות המסופקות לשימוש או לבעלות על ישויות (אזרחים או ארגונים) באופן שימנע את צומתן עם גבולות הערים והישובים הכפריים.
הגבולות הראשוניים של האזורים הטריטוריאליים של ההתנחלויות נקבעים על מפות יעוד התכנון העירוני. בשלב הכנת הפרויקט מוקמים אזורי מגורים, תעשייה, הנדסה ותחבורה, אזורים ציבוריים ומינהליים, כמו גם מקומות שימוש חקלאיים, אתרי נופש ואדמות עם משטרים משפטיים מיוחדים (שטחים ייעודיים מוגנים על ידי המדינה, אזורים של מתקנים צבאיים וכו ').
אגב, מושג קשור לאדמות ההתנחלויות הוא אזור פרברי. המשטר החוקי של אדמות ההתנחלויות מרמז תמיד על נוכחות של שטח שנמצא לאורך גבול הערים והכפרים. ההערכה היא שמטרת אזורי הפרברים היא פיתוח התשתית הכלכלית והחברתית של הכפר, גידול אזורי מגורים ותעשייה. גבולות החלק הפרברי של היישוב נקבעים על ידי יזמי פרויקט הפיתוח העירוני בשלב התכנון והפיתוח של היישוב.
משטר קרקעות תעשייתיות
אזורי תעשיה כוללים שטחים הממוקמים ככלל מחוץ להתנחלויות ונקודות. קרקעות כאמור יסופקו, בהתאם לצורך, למוסדות, מפעלים ואזרחים שונים על בסיס שכירות או רכוש. מטרת חלוקה זו של שטחים היא להבטיח הפעלת מתקני ייצור, תחבורה, אנרגיה, מדעי המחשב, ביטחון ואזורים אחרים במשק המדינה.
שלא כמו מערכות קודמות, למשטר החוקי של קרקעות תעשייה יש מטרה ספציפית. אזור זה משמש בסיס מרחבי למיקומם של מספר מתקנים תעשייתיים וטכניים. מאפיין זה נובעות מדרישות טבעיות למדיות האדמות עצמן.לא רק התחום שלהם, אלא גם מאפיינים איכותיים, נלקחת בחשבון האפשרות לשימוש נוסף במשק.
בהשוואה למשטר החוקי של אדמות התנחלויות, שטחי התעשייה בולטים באופי הבלתי בטוח של הפעילות התעשייתית של ארגונים אירוח. הפגיעות של ענף הייצור ברוב המקרים דורשת יצירת מבני מגן מיוחדים להגנה על מגזרי המגורים, החקלאות או הסביבה הסמוכה. כמבנים כאלה משתמשים לרוב בפערים מרחביים - מדובר בפסים עצים נטועים באופן מלאכותי המשמשים כמעין פילטר. נטיעות רב שנתיות יכולות למזער ולעיתים לנטרל לחלוטין את ההשפעה השלילית של מפעלים תעשייתיים על הסביבה.
במושג המשטר החוקי של אדמות תעשייתיות, אין מגבלות הקשורות באפשרות לשנותו. ללא קשר למטרת הטריטוריה, העברת קרקעות לקטגוריה אחרת מתבצעת, ככלל, ללא כל מניעה. היוצא מן הכלל היחיד הוא זיהום אדמה קשה או שפע הבניינים שיהרסו באזור נתון. במקרה זה, שינוי במשטר החוקי של אדמות מתבצע על בסיס פרויקט מאושר לשחזורם.
קרן מים מקרקעין
מכלול גופי המים בגבולות הטריטוריאליות של רוסיה מוסדר גם על פי החוק. בהתאם לחוק המים של הפדרציה הרוסית, כל האובייקטים מחולקים לפני השטח והתחתית, והבסיס לסיווגם הם מאפיינים פיזיים וגאוגרפיים והבדלים במשטר החוקי.
הקבוצה הראשונה כוללת:
- ים ומפרצים, מיצרים, מפרצים, שפך וכו ';
- נהרות, תעלות, נחלים ומסלולי מים אחרים;
- מאגרים, מחצבות, אגמים, בריכות, יתדות וגופי מים אחרים;
- אדמת מים;
- גייזרים, מעיינות ונקודות יציאה אחרות של מי תהום;
- קרחונים.
המשטר החוקי של אדמות קרן המים נקבע לפי סוג המתקן הקרקעי. הטיפולוגיה נוצרת מהטעמים הבאים:
- אינדיקטורים טכניים (נוכחות מבנים, מבני מגן או היעדרם);
- צורת בעלות (גופים ממלכתיים, פרטיים, עירוניים, מכוננים של הפדרציה הרוסית);
- תנאי גישה (שימוש כללי או מוגבל).
מעמדם החוקי של קרקעות המכוסות לחלוטין על ידי מים נקבע על פי הוראות מעשים משפטיים רגולטוריים. באשר לשטחים המאוכלסים על ידי אספקת מים או מבנים הידראוליים אחרים, כולל שיקום קרקעות, המאפיינים של משטרם המשפטי מובאים בקוד המקרקעין ובמסמכי חקיקה אחרים המסדירים את היחסים בתחום זה. לשאלות המשפיעות על זכויות הבעלות על מבנים אלה, ניתן למצוא תשובות בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.
חקיקה אזרחית קובעת תקנות לשימוש במבנים הידראוליים, קובעת את הנוהל והתנאים לציודם, הפעלה ככלי לשימוש במים.
שטחי יער
המשטר החוקי הנוכחי של אדמות עם מטעים נקבע על ידי סעיף 101 לחוק האדמה של הפדרציה הרוסית. הוראה זו של החוק המקודד מסדירה את יחסי נושאי דיני מקרקעין על השימוש והבעלות על שטחי קרן היער. סוגיות של שיוך רכוש, רכישה, העברת בעלות על מטעים מלאכותיים ועלילות יער מוגדרות בקוד היער של הפדרציה הרוסית, שאומץ בשנת 2006. המשטר החוקי של אדמות יער משתרע על:
- שטחי יער - שטחים המכוסים צמחייה (עצים, שיחים, עשבים) ואדמות שאין בהן נטיעות. חלקות האדמה האחרונות נועדו, ככלל, להחזיר את הצמחייה או את הגלישה הסופית שלה.
- אדמות שאינן יערות, הנחוצות ליצירת כבישים, כמו גם קרחות, ביצות וכו '.
סעיף 27 לחוק עבודות RF מגדיר הגבלות קפדניות על מחזור האדמות הקשורות לקרן היער. החלק החמישי של הוראה זו קובע כי לא ניתן להפריט חלקות כאלה ולהציג אותן בבעלות פרטית, אלא במקרים שהוקמו בחוק הפדרלי. טריטוריות מסוימות של קרן היער יכולות להיות מוענקות למשתמש עם הזכויות:
- שכר דירה;
- ניצול תמידי;
- שימוש מיותר למשך זמן מוגבל;
- זיקת הנאה (שימוש מוגבל ברכוש פרטי).
בשליטתה הקרובה של המדינה
סיפור נפרד הוא המשטר החוקי של אדמות מוגנות במיוחד. טריטוריות כאלה כוללות חפצים ותוואי ערך רב, שעל פי החלטות גופי מדינה, ישויות מכוננות של הפדרציה הרוסית, נציגי ממשל עצמי מקומי, עשויים להיות מושכים או מוגבלים במחזורם. קיימת משטר משפטי נפרד עבור אדמות כאלה, המצוין בסעיף 94 לחוק עבודות RF. בהתאם לחוק, שטחים מוגנים במיוחד הם:
- אזורי שיפור בריאות, מתחמי נופש;
- שמורות טבע, שמורות טבע, אזורי שימור;
- שטחים בעלי ערך פנאי, היסטורי ותרבותי.
אדמות מוגנות במיוחד שונות משטח ומחפצים בעלי מעמד חוקי שונה במספר דרכים:
- ערך טבעי או חברתי גבוה של אתר מסוים;
- חוסר האפשרות לספק רכוש פרטי;
- נסיגת אדמות מוגנות במיוחד במחזור;
- יחד עם הגבלות במשטר משפטי ייחודי, ניתנות לקרקעות כאלה משמעות פדרלית, מקומית או אזורית;
- מעמדו של האזור נקבע ברמה של גופי ממשל.
אגב, שטחי טבע מוגנים במיוחד אינם אזורי שימור. במקרה הראשון מדובר בשמורות מדינה, שמורות ביוספרות, אנדרטאות טבע, כמו גם גנים לאומיים, גנים דנדרולוגיים ובוטניים. זה כולל גם את השטחים עליהם מתגוררות הקבוצות האתניות הקטנות של סיביר, המזרח הרחוק והצפון. אזורים אלה מסווגים כניהול טבע מסורתי.
אדמות השימור
באופן כללי, מדובר באזורים אסורים ולא בשימור, כמו גם באזורים הכבושים במטעים. אזור המיגון הקבוע בחקיקת היער, המשמש לרוב כמגביל מרחבית של אזורי תעשייה, אינו שייך לקטגוריית אדמות קרן היער והשטח המוגן במיוחד.
שטחים עם מעמד של אדמות בילוי נחשבים לאובייקט המיועד לארגון פעילויות פנאי ותיירות, ספורט וכושר של האוכלוסייה. כתוצאה מכך, אזורי פנאי נועדו לענות על צרכי החברה ואזרחי הפרט בפנאי בילוי, מועיל ובטיחותי פנאי.
כשאנחנו ניגשים ביתר פירוט להגדרת המושג אתרי בילוי, כדאי להדגיש אובייקטים כמו:
- פנימיות;
- בתים ומתקני בילוי;
- אתרי קמפינג;
- מחנות בריאות;
- פארקי תיירות;
- מחנות אוהלים ביער;
- מתקני חינוך גופני וספורט;
- בתים של דייגים וציידים.
רשימה מפורטת יותר של מתקני פנאי כלולה בסעיף 98 לחוק העבודה של RF.
היבט היסטורי ותרבותי
המשטר החוקי לשימוש באדמות של מורשת היסטורית ותרבותית נקבע על ידי אמנות. 99 מאותו מסמך מקודד. רשימת השטחים כוללת את האובייקטים הבאים:
- אנדרטאות תרבות והיסטוריה של עמים ולאומים החיים והתגוררים בשטחה של רוסיה המודרנית;
- אתרים ארכיאולוגיים;
- אטרקציות הנחשבות לטריטוריה של קיום מלאכות, תעשיות היסטוריות ומלאכות;
- אתרי קבורה של אנשים אזרחיים וצבאיים.
למקומות כאלה יש ערך מדעי והיסטורי מיוחד. זה נובע ממוזרויות המשטר המשפטי שלהם.הרעיון של אדמות מורשת תרבותית כולל גם תצורות נוף נדירות או לא טיפוסיות, תצורות גיאולוגיות מדהימות. יחד עם זאת, ניתן לסווג את האזור המסופק להצבת אגודות מחקר וארגונים כשטחים בעלי ערך במיוחד.