דירות משותפות עדיין נמצאות לעתים קרובות בערים ברוסיה. אזרחים המתגוררים בחדרים נפרדים יכולים להיות דיירים על בסיס הסכם שכר דירה חברתי, ויכולים גם להיות בעלי רכוש ישירים. במקרה האחרון, לעתים קרובות נדרשת מכירת חדר בדירה משותפת. תהליך זה טומן בחובו קשיים רבים, שכן לכל שאר הדיירים יש זכות קדימה לרכישה. לכן ניתן למכור דיור לאנשים בלתי מורשים רק לאחר סירובם של בעלי חדרים אחרים לרכוש חדר.
כיצד אושרה בעלות?
לצורך מכירת נכס כלשהו, על המוכר להיות בעלות על נכס זה. זה מאושר רק על ידי מסמכים רשמיים, לכן יש צורך בתעודת בעלות או תמצית מ- USRN המכילה מידע על בעל החדר.
המסמכים חייבים לציין בהכרח כי אזרח מסוים הוא הבעלים של חלק מהשטח בלבד. גודל החדר נקבע, ויש להקצות את החדר בדירה.
תקנות חקיקה
בעלי החדרים בדירה משותפת צריכים למכור את רכושם רק בכפוף לדרישות הרבות של החוק. אחרת, העסקה עשויה לערער על ידי השכנים. לפיכך, בעת יישום תהליך זה, נלקחים בחשבון תכני HA ו- FA.
על סמך תקנות אלה נקבע למי הזכות המוקדמת לרכוש חדר, וכן לאילו דרישות על ההסכם שנערך לעמוד.
במסך LCD, חובתו של הבעלים היא להודיע לכל הדיירים האחרים בדירה על ההחלטה.
ניואנסים של מכירה לשכנים
לרוב, חדר נמכר בדירה משותפת לשכנים. יש להם את הזכות המוקדמת לרכוש נכס זה. התכונות של תהליך זה כוללות:
- בתחילה, על בעל החדר להודיע לכל השכנים שהוא מתכנן למכור את הנכס;
- יתרה מזאת, לא ניתן לבצע עסקאות תוך 30 יום, מכיוון שתקופה זו ניתנת לשכנים להחליט על רכישת חפץ זה;
- הסכמה או סירוב הם בכתב.
אם מישהו שכן רוצה לקנות חדר, אז נערך איתו חוזה מכירה סטנדרטי. המחיר נקבע על ידי המוכר הישיר.
כיצד למכור חדר לא מורשים?
מכירת חדר בדירה משותפת לזרים מבחוץ היא תהליך מסובך למדי, שכן לעיתים קרובות בעלי בתים נאלצים להתמודד עם העובדה שהשכנים מציבים מכשולים שונים לעסקה. הניואנסים של ההליך כוללים:
- תחילה נדרש לקבל מכל השכנים סירוב לקנות חדר;
- דיור נמכר לזרים באותו מחיר שהוצע לשכנים;
- אם יש ראיות בכתב לסירובם של השכנים, מכירת החפץ מתבצעת על פי הנוהל הכללי, שלשמו נערך חוזה מכירה סטנדרטי;
- לאחר מכן העסקה נרשמת ב- Rosreestr.
התהליך צריך להתבצע תוך התחשבות בדרישות הרבות של החוק. אם יש אפילו הפרות קלות, אז הן יכולות להיות בסיס להתמודד עם העסקה על ידי שכנים.לפיכך, רצוי להשתמש בתמיכה משפטית לעסקאות מקרקעין, שכן עורך דין מנוסה יוכל להציע אילו פעולות על המוכר לנקוט במצב נתון.
למי הזכות המוקדמת?
כאשר מוכרים חדר הממוקם בדירה משותפת, יש לקחת בחשבון את הזכויות שיש לבעלי חדרים אחרים בדירה. לשכנים זכות קדימה לרכוש חדר למכירה. לכן בהכרח מוצעת ההזדמנות לרכוש נכס זה לשכנים. רק בתנאים כאלה יהיה זה חוקי למכור חדר בדירה משותפת. השכנים מקבלים הודעה בכתב, כמו גם 30 יום לפני המכירה ללא מורשים.
הזכות המוקדמת נהנית מכל האזרחים המתגוררים בדירה זו. רק עם קבלת סירוב מצד כל אותם אנשים מהנכס שנמכר, מקבל הבעלים אישור למכור חדר בדירה משותפת.
לעיתים קרובות, השכנים מסרבים לערוך סירוב בכתב. במקרה זה, חשוב שלמוכר תהיה אישור שנשלחה הודעה. לכן רצוי להשתמש במכתב רשום עם אישור מסירה למטרות אלה.
הליך מכירת חדרים
הנוהל למכירת חדר בדירה משותפת מרמז על הצורך לבצע פעולות רצופות מסוימות. אלה כוללים:
- נקבעת עלות החדר, שתוכלו להחליט בעצמכם או להשתמש בעזרת שמאי;
- עריכה הודעה לכל השכנים שלאחריה המסמך מועבר באופן אישי לאזרחים בחתימה או נשלח בדואר עם אישור קבלה;
- אם השכנים לא רוצים לקנות חדר, עליהם לקבל סירוב בכתב מהם תוך חודש;
- ואז חפש קונים שהם אנשים בלתי מורשים;
- לאחר מציאת הקונה, חוזה המכר נחתם;
- Rosreestr מתקן את העברת הזכות במקרקעין לאדם אחר.
אם לא ניתן למצוא קונה, מותר להפחית את המחיר, אך חשוב להזמין שוב את השכנים לקנות חדר בעלות חדשה. רק לאחר קבלת סירוב שני מתבצעת מכירת חדר בדירה משותפת לצדדים שלישיים.
דרכים למכירת חפץ
ניתן לבצע את ההליך בדרכים שונות. אלה כוללים:
- חדר למכירה עצמית. במקרה זה, על בעל האובייקט לבצע את כל הפעולות באופן עצמאי. עליו להיות בקיא בחוק כדי לא לפגוע בזכויותיהם של שכנים. יצטרך להתמודד עם חיפוש אחר קונה ולערוך חוזה מכירה. אם הופרו שלבי מכירת חדר בדירה משותפת או זכויות שכנים בכל דרך שהיא, ניתן לערער על העסקה בבית המשפט.
- פנה למתווכים. הם מציעים תמיכה משפטית בעסקאות נדל"ן. כשאתם משתמשים בשירותיהם של אנשי מקצוע, תוכלו להיות בטוחים כי החוק לא יופר על שום דרך. עובדי הסוכנות יעסקו בחיפוש אחר קונים ובביצוע העסקה. השירותים משולמים על ידי הקונה או המוכר.
אנשים רבים חושבים אם עליכם להשתמש בשירותיו של נוטריון בעת מכירת חדר בדירה משותפת. אין צורך לפנות למומחה זה כדי לאשר את חוזה המכירה. אך בכדי להבטיח בעתיד כי אין הזדמנות לערער על העסקה, תוכלו לפנות לציבור נוטריון שילמד את כל חומרי המקרה ויוכל לומר האם החוזה חוקי.
איך לקבל הסכמה משכנים?
מכירת נדל"ן בשני היא תמיד תהליך ספציפי ומורכב, אולם מכירת הנחות בדירה משותפת נחשבת לנוהל החריג ביותר. לצורך יישומה, השכנים זקוקים לסירוב מקרקעין.
בעל החדר רשאי לא לבקש רשות מהשכנים למכור אותו, אך יהיה עליהם להודיע להם על ההחלטה המתוכננת חודש לפני סיום העסקה. שכנים יכולים לקבל החלטה חיובית, לכן יהיה צורך לערוך עימם חוזה מכירה.
האם ניתן למכור ללא סירוב בכתב?
לעתים קרובות בדירות המשותפות בין השכנים יש קשר רע מדי, ולכן הם לא רוצים ליצור קשר זה עם זה בשום דרך. לפיכך, השכנים אינם מגיבים להודעה שהתקבלה.
כדי להימנע מבעיות עתידיות במכירת נדל"ן בשני, מומלץ לבצע את הצעדים הבאים:
- תחילה רצוי לשלוח הודעה בדואר רשום, לאחר ששילם קבלת מסירה, כך שיהיה לאזרח ראיות לכך שהוא באמת הודיע לשכנים על מכירת החדר;
- אם היחסים טובים, אז השכנים ממלאים סירוב בכתב לרכוש דירה עליהם עליהם בהכרח להיות חתומים;
- מותר להזמין עדים שאליהם מועברת ההודעה, ולכן אזרחים אלה הם אלו אשר יוכלו לאשר בבית המשפט כי מוכר החדר מילא בקפידה את דרישות החוק.
אם זכויותיהם של שכנים מופרות, העסקה מוכרת בקלות באמצעות בית משפט כלא תקפה, כך שקונים יכולים לאבד את רכושם שנרכש.
אילו מסמכים דרושים למכירה?
ביצוע נכון של העסקה כרוך בהכנת תיעוד מסוים על ידי המוכר. איך למכור חדר בדירה משותפת? המסמכים הבאים נדרשים לשם כך:
- דרכון המוכר;
- מסמכי כותרות לנדל"ן, בעזרתם מאשר אזרח את זכותו לחדר. יתר על כן, ניתן לייצג אותם על ידי הסכם הפרטה, עדות, תעודת מתנה או מסמך אחר;
- תמצית מ- USRN המציינת את בעל החדר, נוכחות של חיובים שונים, גודל החדר ופרמטרים חשובים אחרים עבור כל קונה;
- תוכנית טכנית וגליון נתונים, ועל בסיס מסמכים אלה, בעלי עתיד יוכלו לאמת את היעדר פיתוח מחדש בלתי חוקי;
- תעודה המציינת היעדר חובות לתשלום שטרות שירות;
- סירוב בכתב לרכוש נדל"ן שהתקבל מכל שכני הדירות.
מסמכים אלה נדרשים לא רק על ידי הקונים, אלא גם על ידי מתווכים, אם תתקבל החלטה להשתמש בשירותיהם.
כללים לעריכת חוזה
נקודה חשובה עבור כל מוכר היא הכנה נכונה של חוזה המכירה. זה בהכרח נוצר בכתב. התנאים החיוניים שלו כוללים נקודות:
- מידע על הצדדים להסכם שהגיש המוכר והקונה;
- נתונים על נושא החוזה, אשר עבורם מצוין כתובת הדירה, גודל החדר, כמו גם הפרמטרים החשובים האחרים שלה;
- עלות החדר המצוינת ברובלים ובמילים;
- נוהל החישוב ניתן;
- האחריות כלפי כל צד מצויין במקרה של הפרה של תנאי ההסכם
- מועד החוזה;
- חתימות הצדדים.
אתה יכול להשתמש בטפסים סטנדרטיים לעריכת מסמך זה. אם המתווך מטפל בהליך מכירת חדר בדירה משותפת, הרי הוא זה שמרכיב את המסמך.
הניואנסים של שימוש בסכימות אפורות
חלק מבעלי החדרים בדירה משותפת שוקלים על האפשרות להשתמש במערכות אפורות המאפשרות להם למכור נדל"ן במהירות האפשרית ומבלי לכרות הסכם עם שכניהם. לעתים קרובות הם משמשים כדי למנוע מיסוי. בדרך כלל משתמשים בשיטות כאלה אם השכנים מציבים מכשולים שונים לעסקה.
השיטות הנפוצות ביותר הן:
- רק חלק מהחדר נמכר לקונה המעוניין, ואחריו מועברים המטר הנותר על בסיס התרומה;
- חדר משועבד על בסיס הסכם הלוואה, שלאחריו לא משולמת הלוואה במכוון, ולכן הדיור מתאושש בשיטה כפויה;
- הדיור מועבר על בסיס הסכם מתנה, אך למעשה הבעלים החדש מעביר את הכסף לבעלים לשעבר עבור הנכס.
כל התוכניות שלעיל נחשבות למסוכנות, ולכן תמיד יש סיכוי שהקונה יהיה רמאי ויסרב לשלם עבור החדר. בנוסף, עסקאות מסוג זה עשויות לעניין את רשויות אכיפת החוק או את שירות המס הפדראלי, ולכן המוכר עשוי להיות אחראי מינהלי או פלילי.
ההשלכות של חוסר הודעה מוקדמת
מוכר החדר, שנמצא בדירה משותפת, צריך ליידע את השכנים על החלטתו. אם אין הודעה, הדבר יכול לגרום לתוצאות שליליות. שכנים יכולים לערער על העסקה בבית המשפט, מכיוון שהם רוצים להפוך לבעלי הנכס בעצמם.
לכן, בהיעדר ידע אודות השלמת העסקה, רצוי ליצור קשר עם מתווכים מנוסים או לקבל ייעוץ מנוטריון.
מסקנה
מכירת חדר הממוקם בדירה משותפת היא הליך מסובך למדי, ליישוםו יש לקחת בחשבון את דרישות החוק. בהכרח לגבי שכני המכירה המתוכננים מקבלים הודעה. יש להם זכות מקדימה לרכוש דיור.
רק לאחר קבלת סירוב מהשכנים תוכלו למכור את הנכס לאנשים בלתי מורשים. לשם כך חשוב לערוך נכון חוזה מכירה. לא מומלץ להשתמש במזימות אפורות כדי להפחית את מחיר החדר, מכיוון שזה מלווה בסיכונים רבים עבור המוכר.