האם ניתן למכור דירה בירושה? נבחן ביתר פירוט בעניין זה. לעתים קרובות למדי, היורשים מבקשים למכור מיידית את הנכס שעבר בירושה. יכולות להיות סיבות רבות לכך, אך ישנם ניואנסים מסוימים לעסקה שכזו. לעתים קרובות אנשים מתעניינים כיצד דירה נמכרת לאחר ירושה.
מתי ניתן למכור רכוש תורשתי?
על פי החוק, יורשים הופכים לבעלים מיום מותם של הבוגרים. גם אם הוא עדיין לא השלים את הירושה במלואה ואין לו תעודה בידיו, הוא כבר ממילא הבעלים. אתה יכול אפילו לומר שהבעלים הוא "בדיעבד". אחרי הכל, עם מי לבקש מיסים יחד עם דירה משותפת ותשלומים אחרים לתקופה בה מתרחש התהליך התורשתי, שיכול להימשך מחצי שנה ומעלה?
איך למכור דירה? הבעלים החדש יכול להיפטר רשמית מהנכס שהתקבל עם הזכויות למכור, לתרום וכדומה רק לאחר רישום הכותרת של הבעלים בהתאם לכל הכללים. אחרת, העסקה לא תוכל להתקיים ברשות הרישום, בה מסמכים אפילו לא יתקבלו. במקרה זה, היורש פשוט ייחשב כמוכר בלתי מורשה. מה המועד האחרון למכירת דירה בירושה?
שלוש שנים נוספות מרשמת הזכויות בדירה, יתכן והאתגר יאתגר על הנכס. יש לשלול את האפשרות להופעתם של יורשים אחרים בעלי תביעות סבירות לדיור וכאלה שרוצים לערער על עובדת הירושה. לכן החוק קובע זמן מסוים. ספירה לאחור זו מתחילה מהרגע בו אדם חדש המגיש בקשה לדיור קיבל מידע על פגיעה בזכות עצמו.
ישנם יתרונות מסוימים למכירת דירה בירושה. על זה - להלן.
חלק מהמאפיינים עשויים להיות מאובטחים, והנטל הזה עובר גם ליורש. במצב כזה, עד שהמשכיר יתן הסכמה בכתב למכירה, כל פעולה של המוכר עשויה להיחשב כבלתי חוקית. אז איך למכור דירה?
על מנת שמכירת נדל"ן תתקיים, דורשים היורשים את הדברים הבאים:
- המתן לתעודת הירושה.
- יש לרשום מקרקעין בנדלן. לחלופין, עליך לבצע שינויים בנתוני המלאי.
- בצע רישום מדינה של זכויות דיור ברישום הרוסי.
- קבל הסכמה לסיום הסכם עם בעל המשכון. או לשלם את המשכנתא אם היה פיקדון.
מכירת דירה לאחר ירושה ומיסוי
מרבית הנדל"ן שעברו בירושה אינם הופכים לדיור בפועל ליורשים, מכיוון שלרוב הם ממהרים למכור את הנכס שעבר בירושה. הסיבה העיקרית להחלטה זו היא המחלוקת בין היורשים יחד עם צורך אקוטי בכסף, זמינות דיור אחר וכן הלאה.
חפש קונים, התמקח על העלות, ובנוסף, עיצוב - זה לא כל הדאגות שמחכות למוכר-יורשים. לפני היורשים היא חובה למדינה בצורה של תשלום מס על הרווח מהעסקה. הוצאות דומות נישאות על ידי מוכרים עם נטל נוסף בירושה בנוסף לחובה המדינה:
- המס על מכירת דירה מייד לאחר ירושה הוא שלושים-עשר אחוזים מהשווי הכולל של הנכס.זה משולם על ידי פיקוח המס הטריטוריאלי במקום המגורים. ראוי לציין כי עבור אנשים שאינם תושבים המס הזה יהיה גבוה אפילו יותר בשלושים אחוזים.
- יש צורך להוציא הצהרה בצורה נכונה.
- יש להגיש הצהרה שהוכנה כראוי בזמן. לרוב זה נעשה לא יאוחר מ -30 באפריל.
- עליכם לשלם את מלוא הסכום במועד לפני ה -15 ביולי. פרטים להעברה נלקחים מרשות המס המקומית.
החוק אינו קובע הטבות למס הכנסה אישיות למכירת דירות ולקטגוריות של אנשים שאינם מוגנים חברתית, לרבות, על כן, כולם יצטרכו לשלם את המס. נכון, לבעלים יש אפשרות להפחית את גודל הסכום החייב במס. הוא גם יכול להיפטר לחלוטין מחובתו לתקציב.
הימנעות ממיס על מכירת דירה לאחר ירושה.
פטור ממס
הימנעות ממהירות בירוקרטית יחד עם ביצוע והגשת הצהרות עם הבדיקה, ובנוסף, תוכלו להימנע ממס אם תחכו 3 שנים לאחר הכניסה לזכויות הבעלים. במקרה שהחפץ שירש יהיה בבעלות היורש ברציפות במשך יותר משלוש שנים, אז לאחר תקופה זו האזרח יהיה פטור ממס לחלוטין בעת מכירת הדירה. לאחר הירושה כלל זה לא עובד.
בשנת 2016 הוקמה כהונה של 5 שנים למכירות ללא מס. לגבי דיור בירושה תקופה זו אינה חלה. בעניין זה, על מנת לא לשלם מס, יש רק לחכות 3 שנים מהשגת הזכויות על שטח המחיה המורשת.
מהם היתרונות למכירת דירה בירושה?
הפחתת מיסים
אתה יכול להפחית את המס אפילו לאפס רובל אם עלות הדיור נמוכה. במצב זה, אין צורך לסבול שלוש שנים, אך עדיין לא ניתן להימנע מההתבטאויות בהצהרות. אז ישירות הנוהל של זול מיסים הוא די פשוט. מה שמכונה ניכוי המס מופחת מנתון הבסיס של עלות מכירת הדיור. שוויו הוא מיליון רובל. או עלויות רכישה מנוכות, כלומר הוצאות עבור ירושה, ובנוסף, רישום נכס. בשלב הבא, יש להכפיל את התוצאה בשלושה עשר אחוזים. ככלל, ההוצאות הן פחות ממיליון רובל, כך שכולם משתמשים בניכוי זה. אתה יכול לקחת ניכוי או הוצאות, התלויות בבחירת הנישום המוכר.
במקרה שהם מוכרים נכס משותף, כל בעל מניות מספק בשמו הצהרה נפרדת. ההצהרה מציינת את גובה המס התלוי בערך המניה. השימוש בניכוי המס מתבצע על ידי חלוקתו על פי גודל כל מניה באחוזים.
מחיר הדיור המצוין בחוזה. סכום זה צריך לבוא לידי ביטוי בהחזר המס. הערך החוזי למכירת דירה בתורשה נקבע על פי החוק על ידי הצדדים, אך אם הוא נמוך מהערך הקדסטרלי, לא פחות משבעים אחוזים מותר למיסוי.
סיכוני מיסים
מדי שנה נרשמות הונאות פחות ופחות ערמומיות בכדי לחסוך במיסוי, הקשור לגורמים הבאים:
- כמעט כל הנדל"ן בארצנו הוערך. כעת יש לו ערך קדסטרלי קרוב מאוד למחיר השוק בו נמכרים דיור.
- נכון להיום, מחיר החוזה מושווה לערך הקדסטרי. במקרה שהוא פחות משבעים אחוז, המס לא יחושב על גובה החוזה, אלא על הערך הקדסטרלי.
- ניתן לזהות דוחות בדיקה מפוקפקים אפילו בשלב של בקשת מידע על הנחות מגורים במרשם הרוסי.
- בנוסף, ביקורת שטח או למשל ביקורת דלפק עלולה להיות מאוימת. בהתבסס על תוצאות הביקורת ניתן לחייב מס גבוה יותר או להוסיף קנס ולהוסיף ריבית.
מומחים בתחום צמצום המיסוי מומלצים להפוך את הדיווח לשקוף ככל האפשר, ולקחת את התשלום ברצינות רבה יותר. אם יש לך שאלות קשות, צור קשר עם הפיקוח המקומי שלך לשם בירור.
הקונה מסתכן במהלך רכישת דירה
אחד מסוגי העסקאות המסוכנים ביותר בשוק הנדל"ן הוא רכישת דירה לאחר הירושה. עסקה כזו יכולה להיות רצופה באיומים נסתרים רבים, מכיוון שהיא יכולה להיות הפתעה בלתי צפויה, אפילו עבור המוכר.
לכן, אם אפשר עדיף לסרב לקטגוריה כזו של נדל"ן. אך במידה והכוונות עדיין מוצקות, יש להיערך בזהירות ככל האפשר לקראת צעד מכריע זה.
רצוי לערב חבר, כמו גם עורך דין או מתווך מהימן, בהליך זה. אם זה לא אפשרי, עליך להקפיד על ההוראות שלהלן בכדי לפחות להפחית איכשהו את הסיכונים במהלך רכישת דירה בירושה.
איך לקנות דירה תורשתית
בזהירות מיוחדת יש לקחת בחשבון אופציות השונות במונחי אטרקטיביות לעסקה, במיוחד כשמדובר במחירים אטרקטיביים. לעתים קרובות הסיבה לעלות הנמוכה בעת מכירת דירה לאחר הכניסה לירושה איננה מלכודות, אלא הרצון של המוכר לשתף את הירושה במהירות האפשרית. בשל גורם זה העלות עשויה להיות נמוכה בין חמישה לעשרה אחוזים מהשוק הממוצע. אבל במקרה שהמחיר נמוך מדי, אז אולי כדאי לחשוב ברצינות על הסיבות לכך שהיורש מבקש להיפטר מהנדל"ן.
בפגישה עם המוכר
ראשית כל, עליכם לאמת את זהותו של המוכר עם דרכון ולברר האם הוא הבעלים או פועל באמצעות מיופה כוח. במקרה שמדובר בנציג, אז יש צורך לדרוש קשר אישי עם הבעלים. במהלך השיחה יש להבהיר את השאלות הבאות:
- מהם המניעים למכירת נדל"ן?
- עליכם לברר גם את ההיסטוריה של הדיור. האם ירשת את הדירה לפי צוואה או על פי חוק?
- בין אם מדובר באזרחים רשומים או באנשים אחרים הזכות להתגורר רשומים בדירה.
- כיצד הושגה תעודת הירושה? הקפד לברר אם הייתה סכסוך משפטי, ובנוסף לכך הנוטריון ביצע את רכוש הירושה.
- האם יש בעיות בדיור במונחים טכניים. לדוגמה, פיתוח מחדש לא חוקי או שגיאות בתיעוד וכדומה.
- עליכם לשאול שאלות גם לגבי חובות מקרקעין וחשבונות שירות.
- האם יש נטל בצורת משכנתא, שכירות, שכירות וכן הלאה.
- עליכם לברר את הסיבות לכך שהסמכות הקשורה למכירה מועברת לנאמן. רצוי לעשות זאת אם הבעלים אינו עוסק במכירה.
- כמו כן מומלץ לערוך דיון בתנאים העיקריים של החוזה ביחס למחיר, תקופת ההסכם וכדומה.
היעדר פיקדונות
לפני חתימת החוזה, לא מומלץ לערוך הסכמים מקדימים, במיוחד לתת פקדון או להשאיר פיקדון. דיור הוא מוצר מיוחד שנמכר באטיות ובקשות בצורה קיצונית, אך נרכש על ראש קר וללא רגשות מיותרים. כסף תמיד נזיל, בניגוד לנדל"ן. במקרה בו אפשרות אחת תישבר, בוודאי תופיע אחרת.
דירה למכירה: מסמכים
כחלק מרכישה ומכירה של נדל"ן תורשתי, עליך ללמוד בקפידה את התיעוד לבית:
- מהן זכויות הירושה לדירה לאחר מות הבעלים? מה המשמעות של זה? מסמכי כותרת יחד עם תעודת ירושה, הסכם על חלוקת מניות, חוזי מכירה, מתנה, הפרטה וכדומה.
- מסמכים המאשרים את הזכויות (תעודת רישום מדינה של רכוש ותמצית מהפנקס).
- תיעוד טכני כאן מדובר על דרכון BTI, תוכנית טכנית. דרוש דרכון קדסטרלי יחד עם צו לגליזציה של פיתוח מחדש.
- הסכמה נוטריונית של בעלי נכסים אחרים אם המכירה מתבצעת על ידי יורשי המניות בדירה.
- עזרה מורחבת במידע על אזרחים רשומים.
- תעודת הרכב משפחתי במקום המגורים.
- חלץ ממרשם המדינה, שאמור להכיל את היסטוריית העסקאות שנערכו על האובייקט.
- אישורים ממחלקת אחזקת דיור, וגם מה- HOA על היעדר חוב כלשהו.
- עזרה ממרפאה פסיכולוגית, ובנוסף.
- אישור שהתקבל מחבר הנאמנים במקרה שהבעלים הוא ילד, כמו גם אם הוא רשום בכתובת זו.
ראשית, חשוב מאוד להבין בדיוק מתי התרחשה העברת הירושה. במקרה שחלפה רק שנה אחת, אז הסיכונים של הקונה הם אמיתיים למדי. אין עוררין על התוצאה של פעולה כזו מובטח כאשר היורש בבעלותו של הנכס זה חמש שנים ומעלה. בנוסף, עליכם לשים לב לעמידה במידע שהתקבל מהבעלים במסמכים, ובנוסף, להיעדר טעויות או סתירות כלשהן בתיעוד עצמו. יש להקפיד על תנאי מכירת הדירה לאחר כניסת הירושה.
פיקוח על רכוש
לא פחות חשוב בדיקה מדוקדקת של הנכס על מנת לבדוק את הרלוונטיות של המתווה יחד עם שלמות התקשורת, ובנוסף, ציוד הנדסי. לאורך הדרך, יהיה מועיל להפיל ליד השכנים, במיוחד אלה שגרים למטה כדי לשאול אם יש טענות לגבי הדירה. לדוגמא, האם יש שיטפונות, הפרות תברואה, אחזקת דיור וכדומה.
כתובת לנוטריון
הקפידו להגיע לנוטריון שביצע את הירושה על מנת לוודא כי העסקה נקייה, שאין מחלוקות וקונפליקטים בין המבקשים, ובנוסף, בררו האם יש מחלוקות משפטיות וכן הלאה. ככלל, נוטריונים אינם ששים לחלוק מידע כזה, אך במקרה בו ביקור כזה יתבצע יחד עם מוכר היורש, יימסר מידע כללי. בנוסף הנוטריון יכול לספק מידע על המעצרים ובנוסף על מגבלות על הדיור שנרכש.
מסמכים למכירת דירה לאחר כניסה לירושה צריכים להיות בסדר מושלם.
מכירת דירה בירושה: רישום
הכי בטוח להנפיק עסקה באופן רשמי. רצוי לעשות זאת עם אותו נוטריון שרשם ירושה זו. במידה וחלוקת מושא הדירה שנמכרת, אזי נוטריוניזם נחשב לדרישת חובה לחוקיות העסקה. צורת חוזה זו מבטלת סיכונים רבים, בשל העובדה כי הנוטריון כבר קיים. בנוסף, הנוטריון בודק את חוקיות העסקה ואת טוהרתה המשפטית.
שלב חשוב לא פחות הוא דיון בתנאים יחד עם כריתת החוזה. רק מספרים אמיתיים עם תאריכים צריכים להשתקף בטקסט, במיוחד ביחס לעלות. אינך יכול להמעיט בערך מחיר הרכישה, לא משנה כמה נוגע לבקשות. טיעונים משכנעים של המוכר במקרה זה אינם ראויים לתשומת לב.במידה ומכל סיבה שהיא העסקה מוכרזת כלא תקפה, כדאי לספור רק על אותם כספים שגודלם צוין במסמך.
מהלך זהיר מאוד יכול להיות פגישה עם כל היורשים, כמו גם אנשים אחרים המעוניינים בגורל המקרקעין, יחד עם קבלת קבלות מהם בנוגע להעדר תביעות או התנגדויות כלשהן לעסקת המכירה והרכישה הקרובה. הסכמה ואישור כזה אינם נדרשים על פי החוק, אך זוג הצעות על הנייר יכולות להבטיח שלום וביטחון. סקרנו את הכללים למכירת דירה בירושה.