הסכם שכירות מרמז על עסקה בה הבעלים (המשכיר) מתחייב להעביר נכס למשתמש (החוכר) למשך פרק זמן מסוים, והחוכר מתחייב לשלם עבור השימוש בו. כמו בכל חוזה אחר, תנאי חשוב במקרה זה הנושא שלו. זה תלוי בו בתוצאות המשפטיות, כולל תקופת החכירה. לתקופה בלתי מוגבלת או סיום חוזה מסוים - זהו תנאי חיוני נוסף של כל חוזה. חשוב מאוד שהצדדים יקבעו את תקופת התוקף. אך בנוסף לכל אלה, ישנן נורמות חקיקה, שלפיהן התקופה לא תמיד תואמת את רצונן.
חכירה ושכירה: כיצד להבחין
לפני שתתחיל ללמוד את המונחים, כדאי להבין את המושגים שאנשים רגילים מבלבלים לעיתים קרובות. זה קשור להשכרה והשכרה. ההבדל העיקרי הוא שהסכם השכירות מתקבל ביחס ליחיד, ואילו הסכם השכירות מתקבל ביחס לישות משפטית. הבדלים משמעותיים אחרים כוללים את הדברים הבאים:
- חפץ. אם להשכרה זה יכול להיות אך ורק בית מגורים, הרי שכששוכרים אותו זה משרד, אתרים לייצור וסחר, כמו גם מחסנים.
- הצדדים לחכירה הם המשכיר והשוכר, ואילו בחכירה מדובר בעל הבית והשוכר. יש לציין בחוזה את התנאים הרלוונטיים.
- במקרה של מצבי קונפליקט במסגרת חוזה העבודה, תוכלו לנסות לפתור אותם באמצעות סוכנות נדל"ן. אם מדובר על חוזה שכירות, לרוב הם פונים לעורכי דין פרטיים לקבלת עזרה.
- תקופת החוזה. אם ניתן להנפיק את חוזה השכירות לתקופה כלשהי, אז החכירה היא רק לתקופה שלא תעלה על חמש שנים. לפיכך, אם המונח אינו מוגדר בחוזה העבודה, אז כברירת מחדל תקופת הגבול של תוקפו היא חמש שנים.
- יחסים משפטיים במסגרת חוזה שכירות מוסדרים על בסיס צ. 34 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, ולגבי חוזה העבודה, צ'. 35 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית.
- אם חוב נובע מגורם משפטי, קל יותר לגבות אותו, מכיוון שלאחרון, ככלל, יש רכוש, כמו גם מזומן בחשבון השוטף. אם אזרחים מוגבלים בפירעון, למשל, בהיעדר עבודה, יהיה קשה יותר לעשות זאת.
בהבנת ההבדלים בהשכרה והשכרה, אנו ממשיכים ישירות לחכירה, בפרט, לתקופת הפעולה.
תכונות של תקופת החכירה
תקופת התוקף הינה תקופת זמן, אשר נקבעת בהסכמה הדדית של הצדדים. בהתאם לכך יחסי שכירות מתחילים ומסתיימים.
על פי מדד זה, לשוכר חובות לשלם דמי שכירות. בתורו, על הבעלים להעביר את הנכס למשתמש בפרק זמן מתאים.
תחילת העסקה וסיומה תלויים בתקופת החכירה. הסכם נחתם לתקופה בלתי מוגבלת או לתקופה מסוימת, תוקפו מתחיל בתחילת היום ומסתיים בסוף היום (בשעה 24:00). כתוצאה מכך סיום החוזה (אם השוכר שלח הודעה על סיום יחסים משפטיים נוספים) חל בשעה 24:00 באותו מועד, המוגדר במסמך.
סוגי הסכמי שכירות
סעיף 610 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית מסביר את תקופת החכירה. לתקופה בלתי מוגבלת, יראו אותו כמוסכם אם התוכן לא יצליח לקבוע את התאריך המדויק. מסמך כזה נקרא גם תמידי.
עם זאת, במובן המילולי, לא ניתן לפרש מושג כזה. כל הסכם שכירות קובע תקופה מסוימת, מכיוון שהדבר מועבר לשימוש ולא בבעלות הצד השני. בהיעדר תקופה מסוימת, נכון יותר לדבר על אפשרות הצדדים בכל עת לסיים את הקשר. נכון, על כך ראשית יש להודיע לצד השני.
ישנם גם חוזים לטווח קצר. לעתים קרובות הם סגורים כששוכרים דירה. חוזה לטווח קצר נחתם בעיקר למשך 11 חודשים. בשל כך, אין צורך לרשום אותו אצל Rosreestr. ניתן לסכם הסכם שכירות למשך חודשיים, למספר שבועות, ימים ואפילו שעות.
חוזים לזמן קצר הם הרווחיים ביותר עבור המשכיר, מכיוון שהם לא רק מאפשרים לכם להשיג רווח רב יותר, אלא גם מגבילים את השוכר בזכויות מסוימות, וגם מאפשרים להימנע מתשלום מס.
החוק קובע מושג כזה כמו תקופת המגבלה של החוזה. לא ניתן לציין זאת רק בהסכם, אלא הוא גם נדרש על פי החוק. התנאי תקף, למשל, בעת חכירה של חלקות קרקע וחלקות עם מינרלים, כמו גם גופי מים. החקיקה קובעת את התנאים המרביים שבהם ניתן להעביר נכס זה לשימוש.
ככלל, נכס זה שייך למדינה, שכן לאזרח או חברה, בהיותם הבעלים, יש יותר הזדמנויות לביטוי רצון. לכן יש לקחת בחשבון נקודה זו בעת חתימת החוזה.
ישנם מקרים בהם החקיקה קובעת מגבלת זמן לחפץ מושכר, והצדדים לא קבעו תקופת חכירה. לתקופה בלתי מוגבלת, למרות שמאמינים כי התקיים חוזה, הוא יהיה תקף רק עד תום תקופת המגבלה. עם זאת, אם אחד הצדדים ירצה, הוא יכול לסגת מהחוזה במועד מוקדם יותר ללא השלכות משפטיות.
מסמך מסוג אחר נקרא חוזה לזמן קצוב. המשמעות היא שהיא מבטאת בבירור תקופת תוקף ספציפית או שהיא מחוברת לתחילת האירוע הספציפי. לדוגמא, הסכם השכרת קוטג 'עשוי לקבוע את התנאי: "לפני כריתת עסקת הרכישה והמכירה" או "לפני הכניסה לירושה".
חוזים ארוכי טווח נחתמים בעיקר להשכרה:
- חלקת אדמה.
- מעיים
- גוף מים.
ניתן לשנות את הקשר המשפטי במסגרת הסכמים כאלה על ידי העובדה שהשוכר מקבל את האפשרות להפוך לבעלים מן המניין. לדוגמא, אם חלקת אדמה רשומה תחת ניהול משק בת למשך 49 שנים, אז כאשר מוקם עליה בית (בצורה של מבנה הוני), ניתן לרשום מחדש את המקרקעין כנכס.
עילות לסיום הסכם לתקופה בלתי מוגבלת
החקיקה קובעת אפשרות לסיכום הסכם על חכירה של רכוש לתקופה בלתי מוגבלת, מהנימוקים הבאים:
- לא מציין את המונח בחוזה.
- הארכת החוזה הקיים, תוך שימוש בזכות המוקדמת.
התחדשות
אם מי ששכר נכס מסוים עמד בתנאים לאורך כל תקופת החוזה, הרי שיש לו הזכות המוקדמת לכרות הסכם שכירות מתאים. התחדש לתקופה בלתי מוגבלת או לתקופה מוגדרת בבירור - זה אפשרי במספר תנאים. אלה כוללים את הדברים הבאים:
- אין הפרות במהלך תוקף החוזה המקורי.
- המשתמש במתחם מוכן להציע לבעלים תנאים נוחים לחידוש בהשוואה להצעות שיש לפונים אחרים.
- תנאי ההודעה המוקדמת התקיים, המבטא רצון להמשיך את הקשר המשפטי הרלוונטי.
הוא האמין כי החוזה חוזה השכירות הוארך ללא הגבלת זמן אם השוכר לא סיים את זכות השימוש בנכס, והשוכר אינו יוצר מכשולים לכך. במקרה זה, תנאי ההסכם נותרו זהים, למעט מקרים בהם הצדדים מצהירים אחרת.
עם זאת, על פי החוק על השוכר להודיע לבעלים בכתב על הכוונה להמשיך לשכור את הנכס תוך זמן סביר עד תום המסמך. אם הצדדים מעוניינים לבצע שינויים כלשהם, עליהם לסכם הסכם נוסף בו הוא יוצג. לעתים קרובות צדדים משנים את תנאי חוזה השכירות.
במקרה של דיור, משתלם יותר לדייר להחליט מראש באיזו תקופה ייסכם הסכם השכירות לחצרים. לתקופה בלתי מוגבלת, לעתים רחוקות מאוד תושבים עתידיים מסכימים להתיישב. התקופה היא אחת הנקודות החשובות ביותר בהסכם. לפיכך, מומלץ למסמך לקבוע את התנאי שהתקופה תהיה ללא שינוי לאורך כל הפעולה.
אם הסכם השכירות כמו גם השכרת חדר או חפץ אחר הוא ארוך טווח, אז הוא מלווה בהליך רישום חובה של המדינה.
פעולות הצדדים עם תום התוקף
במקרים בהם פג תוקפו של החוזה והשוכר לא פינה את המקום ואת המשכיר אינו מתנגד, זכות השימוש בנכס נמשכת באותם תנאים. יתרה מזאת, החוזה נחשב ממושך לתקופה דומה. אם השוכר אינו מעוניין להחזיק את הנכס בעתיד, עליו להודיע למשכיר. אחרת, עלולות להופיע השלכות לא רצויות. ככלל, תנאי זה נקבע בחוזה.
אם השוכר פינה את המקום, אך לא הודיע לבעל הבית על כך, יתכן והם יידרשו לשלם עבור התקופה בה המשכיר לא היה מודע למעשים אלה. אם השוכר מסרב למסור את הנכס לאחר תום החוזה, הבעלים יכול להשיג אותו על ידי פנייה לבית המשפט. התנאי העיקרי במקרה זה הוא עמידה בתקופת ההתיישנות.
סיום חוזה
אם חוזה השכירות נקבע לתקופה בלתי מוגבלת, ניתן לסיים אותו בכל עת בהסכמת הצדדים או באופן חד צדדי. במקרה האחרון, בתנאים מסוימים, תצטרך לפנות לבית משפט. סירוב חד צדדי מאושר על ידי נוהג שיפוטי. לדוגמא, בנושא זה יש קביעה של בית המשפט לבוררות העליון של הפדרציה הרוסית מס 'VAS-10796/13 ביחס לתיק מס' A33-8577 / 2012.
סיום חוזה השכירות לתקופה בלתי מוגבלת נקבע גם בחקיקה הנוכחית בצורה של ההודעה שצוינה לעיל. מידע על זה כלול באמנות. 610 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. כדי לסיים את החוזה, על החוכר להודיע למשכיר בפרק זמן מוגדר. יש לשלוח את ההודעה באופן שנקבע. אם זה לא נעשה, אז בבקשה לרשות השיפוטית בית המשפט ישקול התעללות זו.
יש להקפיד לוודא כי ההודעה מתועדת. לשם כך עליכם לבצע מלאי של השקעות.
דרכי הגנה
על הצדדים לחוזה מיושמים שיטות הגנה שונות. כך שאם המשכיר שולח הודעה לחוכר, והאחרון אינו מפנה את המקום, אז יש למשכיר את הזכות להציג את הדרישות הבאות לחוכר:
- בצע תשלום עבור כל תקופת החכירה. כספים עשויים להתאושש כהעשרה לא צודקת. מכיוון שבשלב זה כבר חוזה נחשב לסיום, הגבייה בצורה של שכר דירה לא תהיה נכונה.
- פנוי מקום. יש להבדיל בין דרישה זו לבין המצדיקה, מכיוון שמדובר בסוגיה משפטית. במקרה של יחסי שכירות, מיושמים שיטות מיגון המבוססות על הוראות סעיף. 610 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית.
גישה זו מאושרת על ידי צו בית הדין לבוררות העליון מס '16253/11, שאומץ בתיק מס' A40-13860 / 10-40-812.
האינטרס של השוכר הוא בדרך כלל להמשיך במערכת היחסים גם לאחר קבלת הודעה על סיום חוזה השכירות. שיטת ההגנה שלו נבחרת תלוי מיהו בעל הבית ומי עומד לצדו, כמו גם על מעשיו.
לדוגמה, אם נחתם הסכם שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, אך סוכנויות ממשלתיות נמצאות בצד המשכיר, אז האתגר יבוצע בהתאם לסעיף. 24 חקלאות חקלאית של הפדרציה הרוסית. עדות לכך היא הנוהג השיפוטי, למשל, החלטת FAS בתיק מס 'A57-3636 / 2012. יחד עם זאת, הנוהג השיפוטי יודע מקרים בהם הוכרה שיטת הגנה זו כלא נכונה. לכן, על פי החלטת ה- FAS בתיק מס 'A55-25220 / 2012, הדרישה להכיר בהחלטת הגוף הממלכתי בדבר סירוב חד צדדי לקיים את חכירה של הקרקע הייתה בלתי חוקית. בית המשפט נימק החלטה זו בכך שהמבקש בחר בשיטת הגנה לא מספקת, שכן היחסים המשפטיים של הצדדים לחוזה הם משפט אזרחי ואינם נובעים מהסמכויות הציבוריות של המדינה. גוף.
היו גם מקרים של הדרישה להכיר בחכירה של קרקעות לתקופה בלתי מוגבלת. בפרט, זו החלטה של ה- FAS ZCO בתיק מס 'A45-24711 / 2012, כמו גם החלטת האיבר המרכזי של FAS בתיק מס' A62-7460 / 2012. בתי המשפט בהתחשב בדרישות הרלוונטיות הונחו על ידי הנקודות הבאות:
- האם באמת הסתיים החוזה לתקופה בלתי מוגבלת.
- האם נשלחה הודעת סיום.
- האם מתקיימים התנאים בעת שליחת הודעה.
- האם קיבלה צד שני.
רישום חוזה
חכירה של דיור (או הנחות חוץ למגורים) שהושלמה לתקופה של עד שנה אינה כפופה לרישום (ככלל, תקופת תוקפם היא 11 חודשים). רישום מדינה של הסכם שכירות לתקופה בלתי מוגבלת אף אינו מתבצע למרות שלמעשה תקופת התוקף של המסמך עשויה לעלות על שנה. ניתן להבין זאת באמצעות קריאת הוראות פיסקה 2 לאמנות. 651 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, המציין כי רישום המדינה מתייחס לחוזים לזמן קצוב שתוקפם הוא למעלה משנה. הדבר מאושר גם על ידי נוהג הבוררות, בפרט החלטת ה- FAS של מוסקבה בתיק מס 'KG-A40 / 6418-00, החלטת ה- FAS SZO בתיק מס' A26-394 / 2007 ומעשים אחרים.
לא רק שצריך לרשום הסכם שכירות שנכרת לתקופה בלתי מוגבלת, אלא גם מסמך מחודש. הבסיס לכך הוא פיסקה 2 לאמנות. 621 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. מסמכים אחרים המאשרים הוראה זו כוללים מכתב מידע של נשיאות בית הדין לבוררות העליון של הפדרציה הרוסית מס '59.
בפועל, כדי ללמוד את חוזה השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, המדגם המוצג להלן יעזור בצורה הטובה ביותר.
המאפיין העיקרי הוא היעדר אזכור תקופת התוקף. שאר המסמך הוא חוזה שכירות רגיל.
מסקנה
לא משנה אם החכירה לתקופה בלתי מוגבלת כפופה לרישום או לא, יש בה נקודות חיוביות ושליליות. השוכר יכול להיות מודאג מכך שלמשכיר יש את הזכות לסיים את החוזה בכל עת אם יודיע לשוכר כראוי. על בעל הבית להיות בעל ראיות לכך שלמעשה שלח הודעה לדייר.