נפוצים הם מצבים בהם אזרחים מעדיפים לקנות דירות בבנייני דירות לא גמורים. במקרה זה הם הופכים למשתתפים בבנייה משותפת, לכן, עם היזם, נערך DDU. מסמך זה מסדיר באופן מלא את היחסים בין המשקיעים לבונה.
אם מופרים סעיפים משמעותיים בחוזה, כל צד רשאי להביא תביעות לצד השני להסכם. העונש הנפוץ ביותר בגין נזקים נובע מה- DDU בגלל העובדה שהיזם לא הצליח מסיבות שונות להפעיל את הבית במועד.
ניתן לחשב את העונש על סמך מידע הקיים בחוזה, או בעזרת נתונים הכלולים בחקיקה, אם המידע הדרוש אינו זמין בחוזה עצמו.
תקנות חקיקה
החוק העיקרי המסדיר את כללי ההשתתפות בבנייה משותפת הוא החוק הפדרלי מס '214. הוא נכנס לתוקף בשנת 2015, ומטרתו העיקרית היא להגן על המפקידים מפני הונאה על ידי יזמים רשלניים. התכונות של מעשה נורמטיבי כזה כוללות:
- מתאר את כל הניואנסים של הקמת בניין דירות על חשבון המשקיעים הרוכשים דירות;
- כל היחסים המתעוררים בין אזרחים לבין הקבלן נשלטים באופן בלעדי על ידי הוראות ה- DDU, אשר חייבות להיות ערוכות בצורה הנכונה וכוללות תנאים חשובים לשיתוף פעולה;
- אם חברת הבנייה מנסה להשתמש בחוזה אחר, למשל, הסכם השקעה, בנייה משותפת או מסמך מקדים, אז המשקיעים צריכים לזכור כי הוראות החוק הפדרלי מס '214 אינן חלות על מסמכים אלה, כך שפעמים רבות אף תביעות אינן מסתפקות במקרה של הפרות מצד היזם;
- ה- DDU נערך באופן בלעדי בכתב, והוא רשום גם ב- Rosreestr;
- אם חברת הבנייה מפרה את תנאי מסירת הבית או תנאים חיוניים אחרים בחוזה, אזי ניתן לגבות עונש במסגרת ה- DDU, וניתן לבצע את התהליך על ידי עריכת תלונה לחברה או באמצעות בית משפט.
על האזרחים עצמם לסרב לחתום על סוגים אחרים של חוזים, מכיוון שבתנאים כאלה הם לא יהיו מוגנים בזהירות מפני שרירותיות או אפילו הונאה של חברת הבנייה.
מה כלול בהסכם?
ב- DDU יש לציין תנאים וסעיפים מסוימים, שבלעדיהם זה לא נחשב כחוק משפטי. חלק מהמפתחים שוללים מידע בכוונה מכמה מידע שבגינו הם מוגנים מפני טענות רבות של משקיעים. לכן, לפני חתימת החוזה, עליכם לוודא שהוא מנוסח נכון וכי המבנה אופטימלי. בכל האמצעים בהסכם צריכים להיות נקודות:
- תיאור מדויק של הדירה העתידית, שנרכשת על ידי בעל הריבית;
- תכנית הדירה מאושרת, הכוללת מידע על שטחה, כתובת, מספר הקומות ופרמטרים אחרים;
- ציין את הזמן בו יש להזמין את הנכס המוגמר;
- רשום הערך המדויק של הנכס, ומופיעים דרכים כיצד בעל המניות יכול לבצע תשלומים;
- מצוין תקופת האחריות למתקן;
- ניתנות דרכים למילוי ההתחייבויות המפורטות בחוזה על ידי שני הצדדים להסכם.
אם התנאים לעיל אינם נעדרים, ה- DDU נחשב לא חוקי.אם בעל ההון נפטר, אז כל התחייבויותיו על פי ההסכם עוברות ליורשיו. בנוסף, ניתן לקבוע בחוזה את הכללים להחלמת חילוט לפי DDU. לעיתים קרובות מצוין הכללים לחישובו כלל, ואם אין מידע כזה זמין, אזי החלים הכלולים בחוק הפדרלי מס '214 מוחלים.
מה האחריות של היזם?
היזם מסופק על ידי חברת בנייה העוסקת בבניית בניין דירות למגורים. בעת עריכת DDU עם בעלי עניין, יש לו תחומי אחריות רבים המופיעים במסמך זה. אם הם מופרים, אזי גובה עונש על פי ה- DDU מחזיקי המניות. האחריות העיקרית של היזם כוללת:
- הקמת בניין מגורים במסגרת מוגדרת של זמן מוגדר;
- הפעלת המתקן בזמן;
- העברת דיור לבעלי מניות על בסיס דרישות חוקיות;
- לבניית דיור ניתן להשתמש לא רק בכוחות ובאמצעים של החברה, מכיוון שהוא יכול למשוך קבלני משנה, אלא שנקודה זו צריכה להשתקף בחוזה;
- היזם נושא סיכונים רבים הקשורים לפגיעה באובייקט או הרסו מסיבות שונות עד שהוא מועבר לבעלות של בעלי עניין.
הנוהג השיפוטי להשבת עונש מכוח ה- DDD מראה כי ברוב המקרים שופטים עומדים בדרישות בעלי עניין. לכן חברות בנייה צריכות לשאת בעלויות משמעותיות באמת הקשורות לכיסוי הפסדים.
מושג של חילוט
העונש מיוצג על ידי תשלום במזומן מסוים, שגובהו תלוי בהפרה הקיימת. כל מקרה הוא ייחודי, לפיכך, נוהל השבת הנזקים על פי ה- DDD נקבע על ידי המצב הספציפי.
על הליך הגבייה חלות הוראות החוק הפדרלי מס '214, והמידע הדרוש זמין בסעיף. 330 ג 'ק. העונש מיוצג על ידי סכום הכסף שצריך להעביר על ידי הקבלן אם מסיבות שונות הוא לא יכול למלא את התחייבויותיו על פי החוזה. הוא מחויב אם מועדים מועדי המסירה של החפץ או נחשפים הפרות חמורות בדירה על ידי בעלי האינטרס, לכן אין לו את האיכות הנדרשת.
לעתים קרובות העונש נקרא קנס או קנסות, אם כי מושגים כאלה אינם נכונים מבחינה משפטית.
מתי הוא מחויב?
הנוהג השיפוטי להשבת עונש על פי ה- DDU מראה כי ניתן לחייב אותו מסיבות שונות. אלה כוללים:
- היזם לא יכול להפעיל את הבית בתוך פרק הזמן המצוין בחוזה;
- הפרות ריבית חמורות של קודי בנייה בדירות נחשפות על ידי בעלי עניין;
- שטח הדירה שונה מהערך המצוין ב- DDU.
לרוב אזרחים פונים לבית המשפט דווקא מכיוון שהתאריכים להפעלת הנכס מתעכבים. אנשים לא יכולים להשתמש ברכושם למגורים או למטרות אחרות, ולכן הם רוצים להחזיר את הוצאותיהם. בתחילה, עליך לנסות ולפתור את הבעיות בדרך שלווה, אך אם החברה מסרבת לשלם את הכספים על בסיס התביעה, אז תצטרך לערוך כתב תביעה לעונש במסגרת ה- DDU, שיוגש לבית המשפט במיקום הבית.
מתי מתחיל חיוב העונש?
על סמך החוק הפדרלי מס '214, על כל בעל מניות לדעת מאיזה מועד ניתן לחייב עונש. מחישוב נכון של הסכום תלוי כמה קל יהיה להתאושש מהיזם.
ישירות בחוזה נקבע בדיוק מתי יש להזמין את החפץ, שכן מועד זה מוצג בשעות אחר הצהריים כאשר יש להעביר את מפתחות הדירה לקונה. תקופה זו צריכה להיות זהה לכל בעלי המניות, כפי שנקבע בסעיף. 6 לחוק. מרגע זה ניתן לחשב עונש.
החקיקה מאפשרת לאפשרות של היזם לפנות לבעלי מניות בבקשה לכרות הסכם נוסף לחוזה.טיפול כזה חייב להיות בכתב בלבד. ההסכם המשלים מציין את המועד האחרון להשלמת המתקן. בדרך כלל מסמך חתום על ידי משקיעי נדל"ן שרוצים להשיג את דירתם במהירות ולא רוצים לקלקל את היחסים עם היזם.
בנוכחות הסכם כזה לא ניתן יהיה לסמוך על חילוט. ניתן להטיל אותו רק מהרגע בו חברת הבנייה מפרה את התנאים המפורטים בהסכם החדש.
כללי חישוב
ניתן לחייב את העונש בשיטת קדם משפט או דרך שיפוטית. בכל מקרה, התביעה או התביעה נדרשים לציין את סכום התשלום הזה. במהלך החישוב נלקחים בחשבון נקודות חשובות:
- החישוב מתבצע עבור כל יום של עיכוב;
- בחישוב משתמשים 1/300 משיעור המימון המחודש של הבנק המרכזי;
- התעריף נלקח ביום בו לא מתקיימים ההתחייבויות;
- עבור אזרח הפדרציה הרוסית שהוא בעל מניות, הסכום המחושב מוכפל ב -2.
לדוגמה, DDU נערך עם חברת בנייה, שעל בסיסה נרכשת דירה על ידי אזרח הפדרציה הרוסית. עלותו היא 1.4 מיליון רובל. בתוך פרק הזמן שנקבע, הדירה לא הועברה לקונה. שיעור המימון מחדש הוא 9%, כך מחושב סכום העונש:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 רובל. בעיכוב של יום אחד.
החישוב מתבצע עבור כל יום עיכוב מרגע התרחשותו, ולא מהיום בו העברת היישום.
חישוב מחדש מתבצע עדיין על ידי היזם או בית המשפט. אם היזם מסרב לפתור את הבעיה בדרך שלווה, הוא יצטרך להגיש תביעה כדי לשחזר קנס תחת DDU. אם בתוכו סכום התביעות עולה על מיליון רובל, הרי שכפוף לאמנות. על קוד המס 333.36 יהיה על התובע לשלם אגרה נפרדת.
גביית כספים מרצון
לפני ההליכה לבית המשפט, בעלי המניות נדרשים לנסות ולפתור את הבעיה בדרך שלווה. לשם כך תצטרך להגיש תביעה להחלמת העונש במסגרת ה- DDU. להלן מסמך תביעה לדוגמא.
המסמך מועבר ישירות לעובד חברת הבנייה. יש לערוך שתי טענות, שכן עותק אחד נותר אצל המבקש, וגם עליו נציג היזם צריך לשים חותם בקבלה.
בפועל, לעתים נדירות חברות מסכימות לשלם עונש מרצון, ולכן אזרחים צריכים לפנות לבית משפט.
כללי תביעה
ההחלטה שקיבל היזם בנוגע לנאותות העברת העונש תלויה לרוב בנכונות היווצרותו של מסמך זה. לפיכך, מבלי להיכשל, המידע נכלל במסמך:
- שם וכתובת חוקית של חברת הבנייה, ומידע זה ניתן לקחת מ- DDU;
- כתובת הבית שלא הושכר במועד על ידי הבנאי;
- מידע מדויק אודות הדירה, אותו צריך לקבל בעל המניות על בסיס החוזה, וזה כולל את שטחה, מספר הקומות וגורמים אחרים;
- העתק של ה- DDU ומסמכים המוכיחים כי האזרח ששילם עבור הנכס מצורף לבקשה, ואלה כוללים מסמכי תשלום שונים, למשל, המחאה של קופאית או תעודת קבלת כספים;
- הדרישה נכתבת לשלם לאזרח קנס בסכום ספציפי, ובנוסף ניתן חישוב נכון של סכום זה.
אם אתה בוחן לראשונה את יישום המדגם לשחזור של חילוט תחת DDU, לא יהיו קשיים בהיווצרותו של מסמך זה. רצוי בסוף לציין כי אם הדרישות לא יתקיימו, המבקש יצטרך להגיע לבית המשפט.
אתה יכול להעביר תביעה כזו לפני משפט בדרכים שונות:
- העברה אישית של המסמך לעובד חברת הבנייה בחתימה;
- שליחה בדואר רשום בדואר, ובנוסף יש צורך לשמור הודעה על המסירה;
- שימוש בשירותי שליחויות, אך במקרה זה יש צורך גם בסימן קבלה.
אם תוך חודש אין תשובה או העברת כספים, אז אתה יכול ללכת בבטחה לבית המשפט.
כללים לביצוע תביעה
אם הכספים לא מועברים מרצונם על ידי הקבלן, על בעלי האינטרס להחזיר את העונש מכוח ה- DDU באמצעות בית המשפט לבוררות. זה מצריך כתיבת כתב תביעה במיומנות. להלן דגימה של התביעה להשבת העונש מכוח ה- DDU.
בעת הכנת המסמך נלקחים בחשבון הדקויות:
- אתה יכול להגיש תביעה במקום מגוריו של האזרח או במקום המתקן שבונה;
- אם תביעות מוגשות על ידי מספר בעלי עניין, הם עשויים להתאגד ולהגיש תביעה אחת;
- המסמך מציין את כל הנסיבות שעל בסיסן נדרש לחייב את העונש, למשל, העיכוב, תנאי ההסכם ונתונים אחרים;
- ניתן חישוב נכון של העונש;
- מציין את הצורך לשחזר כספים מהיזם.
אם אתה לומד את מודל התביעה להחלמת העונש במסגרת ה- DDU, אינך צריך לפנות לעורכי הדין לצורך הכנתה.
אילו מסמכים מצורפים לתביעה?
המסמכים הבאים מצורפים לתביעה:
- עותק של DDU;
- מסמכי תשלום המאשרים את העברת הכספים לדירה;
- העתק של טענת קדם המשפט המאשרת כי בעל האינטרס ניסה לפתור את הבעיה בשלווה;
- תיעוד המאשר כי המבקש ספג הפסדים נוספים בגלל חוסר היכולת להשתמש בדירתו.
ניתן לצרף מסמכים אחרים במידת הצורך. השבת קנס תחת DDU ללא תשלום מראש אינה אפשרית, שכן החישוב לוקח בחשבון את הסכום בפועל של הכספים שהועבר ליזם על ידי בעל הריבית. אם רק חלק מהכספים שולמו, הרי זה המשמש במהלך ההתנחלויות.
מה לעשות לאחר החלטת בית משפט?
לרוב, שופטים מעניקים עונש תחת ה- DDU. החלטת בית המשפט מכילה מידע על כמה יש להעביר לבעלי מניות.
אם החברה מסרבת לשלם את הכספים מרצונם, אז ההוצאה לפועל מתחילה לגבות אותם. לעתים קרובות זה מוביל לפשיטת רגל של חברות.
מסקנה
לעתים קרובות, מפתחים שמושכים בעלי עניין ב- DDU, אינם יכולים להעביר את הבית במועד. במקרה זה, הקונים עשויים לדרוש קנס.
אתה יכול להשיג סכום כסף זה על בסיס תביעה לפני משפט או תביעה שהוגשה לבית המשפט. חשוב לדעת לחבר מסמכים אלה כראוי כך שלא יכילו שגיאות או נתונים שגויים.