מה קובע את שכרו של יו"ר ה- HOA? מה האחריות? אנו נענה על שאלות אלה במאמר. אנו מקווים שאחרי הקריאה תשנה את דעתך לגבי חוסר התוחלת של המקצוע. בנוסף, אנו נעזור לכם להבין כמה מניואנסים של שכר.
האם ליו"ר יש זכות שכר?
על מנת לקבל שכר ברוסיה, יש צורך לסכם חוזה עבודה. מאמר זה מאשר את יחסי העבודה בין המעביד לעובד. אבל במקרה של יו"ר הוועדה, לא כל כך קל לבדוק מי הוא.
על היו"ר לפעול לטובת דיירי הבית ולהגן על זכויותיהם, מה שאומר שהוא עובד. אך מצד שני, יש לו את הזכות לתת פקודות בעצמו ולחלק משכורות לעובדים אחרים.
בהתבסס על כך, נשאלת השאלה: עם מי לסכם הסכם, אם אין ישות משפטית, וליו"ר, בינתיים, יש סמכות של מנהל?
במשך זמן רב לא הייתה תשובה לשאלה זו. אגודות בעלי בתים מינו את המשכורות לעצמם, מכיוון שהחוק לא הסדיר תחום זה.
מה השתנה עכשיו?
איך משלמים ליו"ר
בשנת 2011 אומצו מספר תיקונים לחוק הדיור. מסיבה זו התחיל הבלבול בקביעת סמכויותיו של היו"ר. לדוגמא, החוק קובע כי חבר מועצת השותפות אינו יכול לעבוד כיו"ר הוועדה. אך למעשה, מסתבר כי היו"ר נבחר מבין החברים.
כלומר, מתברר כי היו"ר אינו יכול לעבוד במסגרת חוזה עבודה. מה לעשות במקרה זה?
נושא זה היה רלוונטי מאוד במשך שנים רבות. זה הגיע לנקודה שאנשים מושכים מועמדים, מכיוון שאיש אינו מעוניין לעבוד בחינם.
בעבר, סעיף 147 לחוק הדיור התפרש כפשוטו. לכן התברר כי היו"ר לא יכול היה לעבוד ולקבל שכר. אבל עכשיו אנשים הבינו שהפרשנות של המאמר יכולה להיות שונה לגמרי. ראש ה- HOA אינו מקבל שכר, אך ניתן לו פרס על כל עבודה. זה כולל תיקון מעליות וצביעה בכניסה.
חשוב להבין ששכר כה מיוחד של יו"ר הוועדה לא יכול לעלות על 30% מעלות העבודה שנעשתה. כלומר, אם הציור יעלה 30,000, אז ליו"ר ישולם תגמול של 9,000 רובל.
דמי ביטוח
אם מדברים על כך שיו"ר הוועדה מקבלת שכר או שכר, אז יש להזכיר דמי ביטוח. עליהם להיות משולמים על ידי כל אחד מחברי השותפות.
התרומות מכסות את הוצאותיו של היו"ר. אלה כוללים זמן, נסיעה, אור ותקופת חוסר פעילות. אכן, אם לא מתבצעת עבודה, הרי שהיו"ר אינו מקבל את שכרו.
ככלל, התרומות כלולות בהצעת החוק לתיקון ותחזוקה של דיור. הם אינם עולים על 5% מהסכום הכולל, מה שמעיד על שכר נמוך של היו"ר.
איך להתמזמז
אנו יודעים כבר כי יו"ר ה- HOA מקבל שכר, או ליתר דיוק, תגמול, מכל עבודה שנעשתה. אולי מישהו ירצה למנות פרס לאהובתו בכוחות עצמם, אך החוק אינו מאפשר זאת. מסיבה זו, חשוב מאוד להבין כיצד מתרחשת קביעת שכרו של היו"ר.
משכורתו של יו"ר ה- HOA נערכת בדרך מיוחדת. כפי שכבר אמרנו, למי שממלא תפקיד זה אין זכות למנות לעצמו שכר. מסיבה זו, מתקיימת אסיפה כללית של תושבים אחת לחודש, בה משולם יו"ר התפקיד עבור העבודות שבוצעו תחת הנהגתו.
כל אחד מהנוכחים מקבל הזמנה לפגישה. האחרון מפרט את זמן, מקום ומספר האירועים. כדי שהפגישה תתקיים ויו"ר הוועדה לקבל שכר, יותר ממחצית התושבים צריכים להיות נוכחים בו. אם לא נצפתה כמות כזו של משתתפים, לא נשקל נושא מינוי השכר ליו"ר.
במהלך הישיבה מדווח היושב ראש על העבודות ומציין את ערכן. כבר אמרנו שהשכר הממוצע של יו"ר הוועדה צריך להיות לפחות 30% מעלות העבודה שבוצעה. אך משתתפי הישיבות יכולים להעלות אחוז זה אם הם מרוצים מאוד מאיך שהיו"ר ממלא את תפקידו.
ההחלטה על התגמול מתקבלת בהצבעה חשאית או גלויה. על סמך התוצאות, נבחר שכר השכר ליו"ר.
בתום הישיבה נערך פרוטוקול שמציין את תהליך ההצבעה, התוצאה הסופית והאפשרויות המוצעות.
לאחר קיום כל הרשמיות, יכול היו"ר לקבל את שכרו. לשם כך הוא צריך להגיש בקשה למס לקבלת קידום לעבודה ולמשוך כסף מהחשבון.
תשלום מרצון של דמי ביטוח
האם הדיירים עצמם יכולים להעביר דמי ביטוח ליושב ראש? כמובן שכן. הבעיה היא שמשתתפי HOA כמעט ולא מוכנים להוציא כסף נוסף. אך היו"ר יכול לשקול ולדון בהזדמנות כזו לפני הישיבה, אך הוא מחויב להדגיש שמדובר בסיוע מרצון. חבר בשותפות רשאי לתרום בעצמו, או להעביר אותה לחשבון היו"ר. ואז האחרון מעביר באופן עצמאי את הכסף לקרן הפנסיה.
מס הכנסה
כולנו יודעים שכל הכנסה ממוסה. שכר היו"ר אינו יוצא מן הכלל. האחראי על התפקיד מדווח על הוצאות במס ומספק מידע על התגמול שם.
13% מכלל התמריץ נלקח, והם משולמים למס. רק לאחר ניכוי מס יש ליו"ר שכרו בידיו.
עבודה מעוברת
מה אם יו"ר הוועדה ללא משכורת? איך לסדר את זה? אנו מבינים יותר. זה קורה שחברי השותפות אינם רואים צורך לשלם עבור עבודתו של היו"ר. אנשים חושבים שהוא לא עושה כלום, מה שאומר שהוא לא באמת צריך לשלם יותר מדי.
איך להיות במצב הזה? אם ישיבה לא התקיימה שישים יום והדיירים אפילו לא מדברים על תשלום שכר, אז יש ליו"ר הזכות לבקש את עזיבת פיקוח הדיור. הם יסבירו כיצד להמשיך הלאה, ובמידת הצורך הם יסייעו בהכנת תביעה.
לרוב, תיק מטופל בבית משפט מחוזי, כך שלא יהיו קשיים בהגשת בקשה. היו"ר יצור קשר עם מקום הרישום וישלם את אגרת המדינה. לבקשה טופס ברור, עליה להכיל מידע על היו"ר, הנאשם והשותפות עצמה.
המסמך אמור לשקף את התאריך ממנו הפסיק היו"ר לשלם, כמו גם את היתרונות של האחרון לחברי הוועדה. בנוסף, יש לציין את הסיבות לכך שהדיירים מסרבים לשלם אפילו את המשכורת הממוצעת ליו"ר ה- HOA.
על ההצהרה להיות חתום על ידי היו"ר עצמו, והוא מחויב לשים עליה את חותם השותפות.
בנוסף, לא תיחשב בכתב התביעה אם אין מסמכים המאשרים את דברי היו"ר. לכן, יש צורך בהוכחה, למשל, הפרוטוקול לבחירת היו"ר או דיווחים על העבודות שבוצעו.
המסמך חייב להיות מודפס על מחשב או כתוב בעט כדורי שחור או כחול. אם ההצהרה בכתב, כתב היד צריך להיות קריא.
לרוע המזל, מצבים כאלה מתעוררים לעיתים קרובות יותר, ובית המשפט, ככלל, לוקח את הצד של היו"ר. כאשר אישור ביצועם המצפוני של חובותיו של האחרון, מוקצה התגמול מקרן השיפוץ.אם הקרן ריקה, סכום התגמול נכלל בחשבון השיפוץ של כל דייר.
שתיים באחת
האם ניתן לשלב את שכרו של היו"ר והרואה החשבון של ההנהלה? בשנת 2011 התקבלה הצעת חוק בה נאמר כי ראש אינו יכול לשלב בין אחריות ליבה עם אחרים באותו זמן עבודה. כלומר, מסתבר כי ליו"ר הזכות לנהל חשבונאות, אולם פעילות זו לא תשולם. אבל לא הכל כל כך עצוב. בישיבה רשאים חברי השותפות להסכים להגדיל את שכרו של היו"ר. יתכן שהאחרון יקבל תשלומים נוספים אם היו"ר יבצע עבודות שאינן אופייניות.
מי מגדיל את התגמול
אם לא סוכם על שכרו של יו"ר הוועדה לבעלי הבית, אז מתעוררות בעיות. אך לאותם בעלים יש את הזכות להגדיל את גודל המבצע. אחרי הכל, רק העצה הכללית של השותפות יכולה להסדיר את גובה התגמול.
על HOA לפעול על פי האמנה, הוא זה המסמך הראשי. הפניה לעיתון זה אם אתה צריך לפתור בעיות או לקבוע את הכללים. כלומר, אם האמנה מגדירה סעיף המדבר על האפשרות לקבוע את שכרם של חברי השותפות, אז גובה התגמול יכול להיות כל שהוא.
אם האמנה מציינת את גובה התגמול המקסימלי, אז איזה שכר נצבר ראש ההנהלה תלוי רק בכך, מכיוון שאי אפשר לעלות מעל רף זה.
בנייני דירות
סעיף 161 לחוק הדיור קובע כי בעלי בתים רשאים לבחור באחת מהדרכים הבאות לניהול הבית:
- חברת ניהול.
- HBC או HOA.
- שליטה ישירה. אפשרות זו זמינה רק אם הבית נחשב לגודל קטן (פחות משלושים דירות).
אם אין HOA בבית, בעלי בתים מנהלים זאת באופן עצמאי. המשמעות היא שהם מחויבים לבחור עצות בבית. מהמשתתפים במועצה נבחר יו"ר, המוטל על עצמו את התפקידים הקבועים בחלק השישי של סעיף 161.
על פי קוד הדיור המועצה הכללית נדרשת לשלם שכר ליו"ר. כלומר, לשאלה "האם יש ליו"ר הוועדה הזכות לקבל משכורת?" בטוח לענות שכן. רק זה ייקרא לא משכורת, אלא תגמול. זה צריך לבוא לידי ביטוי בפסק הדין של הישיבה.
מי יכול להיות היו"ר
מכיוון ששכרו של ראש הוועדה לאחר השינויים במתחם הדיור החל לכנות שכר, חלה ירידה בולטת במספר המבקשים לתפקיד זה. עם זאת, אתה צריך להבין באילו קריטריונים מועמד לתפקיד צריך לעמוד.
יו"ר הוועדה יכולה להיות אדם שהגיע לגיל הרוב. זה לא מפורש בחוק הדיור, אך הוא מצוין בנורמות הכלליות של הקוד האזרחי.
כמו כן, רק אדם בעל יכולת מלאה יכול להיות יו"ר השותפות. אם לאדם יש מגבלות על יכולת משפטית או שהוא אינו מסוגל לחלוטין, אין סיכוי. זה נובע מהעובדה שהתפקיד כולל כריתת חוזים וביצוע פעולות.
כדי להיות יו"ר, אתה צריך למנות את עצמך בישיבת דירקטוריון. המועצה, בתורו, מורכבת מחברי השותפות. כלומר, נושא ההרכב של המועצה מוכרע גם בישיבה.
ניתן להסיק כי רק מי שנמצא בשותפות יכול להיות יו"ר השותפות. אך מעגל הפונים אינו מוגבל לכך. מועמד רשאי:
- הפקיד במפעל עמו חוזה HOA.
- אדם שהתקשר עם שותפות בחוזה ניהול דירות.
- אדם העובד במסגרת חוזה עבודה בשותפות.
- חבר ועדת הביקורת.
לאחר בחירת היו"ר, עולה השאלה האם יו"ר הוועדה מקבלת משכורת. כבר על בסיס זה, אדם יחליט אם הוא זקוק לתפקיד זה או לא.אבל אם יש צורך להיות יו"ר, אתה צריך לדעת לעשות את זה.
איך לנקוט עמדה
מה יו"ר ההנהלה מקבלת: שכר או תגמול, גילינו, אך עדיין לא ברור כיצד לנקוט בתפקיד.
כדי להיות יו"ר, אתה צריך להיות דיור בבית מסוים. נקודה זו מובאת בסעיף 143 לחוק הדיור. אם אדם שוכר דירה או גר בדירה ששכרה מישהו אחר, הוא לא יכול לבקש משרה.
באותו מאמר נכתב כי לצורך הצטרפות לשותפות די בהגשת בקשה ליו"ר או למי שממלא את תפקידו.
כשאתה מצטרף לשותפות אתה צריך לעשות את הצעד הבא. כלומר: להיכנס ללוח. הדירקטוריון נבחר באסיפה הכללית של בניין הדירות. תקופת כהונתו המקסימאלית של הדירקטוריון היא שנתיים, שלאחריה מתקיימות בחירות שוב.
סעיף 149 לחוק הדיור קובע כי ניתן לבחור את היו"ר רק לתקופה המפורטת באמנה. לרוב, הן הדירקטוריון והן היו"ר נבחרים לאותה קדנציה.
אנו שואבים אלגוריתם של פעולות:
- דיור משלו, שנמצא בבית בו פועלת השותפות.
- כתוב הצהרה המופנית ליושב ראש או למי שמשחק. זה הכרחי כדי להתקשר בשותפות.
- המתן עד שתוקף כהונתו של היו"ר והדירקטוריון.
- מופיעים באסיפה הכללית. שם מוכרע נושא הבחירות מחדש.
- להגיע לרשימת המועמדים לתפקיד בישיבה.
- עשו את הרושם החיובי ביותר שאפשר כך שיותר משתתפים יצביעו.
הכל נראה פשוט, אך כדי להיכנס לרשימת המועמדים צריך להיות בעל הידע והאיכויות הבאות:
- ידע מעמיק בחקיקה של ארצנו.
- להבין את החוזים, להבין את השפה המשפטית של הצגת. ללא ידיעה זו אי אפשר לעבוד בתפקידים.
- מיומנות בתקשורת עסקית. התפקיד כרוך בתקשורת עם שכבות חברתיות שונות, מה שאומר שהיו"ר צריך להיות מסוגל לתקשר עם כל עם.
אם כל הכישורים הללו זמינים, רק מעמדו החברתי או גילו של הפונה יכולים להוות מכשול בקבלת משרה. למרות שזה לא אסור על פי חוק, הם מנסים לבחור אנשים עם ניסיון עשיר כיושב ראש. הם אוריינטציה טובה יותר במצבים והם מסוגלים לנהל אנשים ביעילות, בניגוד לצעירים.
ככל שאדם מצליח יותר, כך הוא צפוי להיות יו"ר. הכנסה גבוהה ומאפיין טוב ממקום העבודה תורמים אף הם לחיבה של דירקטוריון השותפות.
תיאור התפקיד
לכל פוסט יש כללים משלו שיש למלא אחריהם. זה לא משנה לחלוטין מה מקבל יו"ר הוועדה - שכר או תגמול, עליו למלא את כל החובות המוטלות עליו ולדעת את זכויותיו.
- אדם יכול להיות בתפקיד יו"ר במשך שנתיים. לאחר מכן הבחירות מתקיימות שוב.
- על היו"ר לעמוד בחוקי המדינה הנמצאים בתוקף בעת הפעלת הסמכות.
- לאדם המחזיק בתפקיד אין זכות להזניח את חובותיו שלו, להציב רווח אישי גבוה יותר מאשר אינטרס השותפות.
- היו"ר רשאי לתת הוראות לפקודים. חשוב לזכור כי הוראות אינן צריכות לסתור את התקנות והחוקים המקומיים של ארצנו.
- על יו"ר השותפות לשלוט בפעילות הדירקטוריון והמועצה הכללית.
- היו"ר רשאי לקחת יוזמה, שמטרתה לשפר את עבודות הוועדה למצב הבריאות ומצב הבית.
- מי שמחזיק בתפקיד עשוי לייצג את האינטרסים של השותפות, ואילו אין צורך בייפוי כוח.
בדיקת יו"ר
לעיתים קרובות, התושבים שואלים כיצד לבדוק את חוקיות השכר ליו"ר הוועדה. לעתים קרובות במיוחד התושבים הפגינו חוסר אמון לפני שעשו שינויים בחוק הדיור.ברגע שאומצו התיקונים לא היו שאלות לגבי שקיפות התגמול. הסיבה לכך היא שקידום היו"ר תלוי לחלוטין במשתתפים בשותפות. הם מחליטים איזה אחוז יקבל היו"ר מהעבודה שבוצעה.
שינויים בחוק שוללים לחלוטין את האפשרות להונאה בשכר, מכיוון שהראש מדווח על העבודות שבוצעו לא רק למועצת השותפות, אלא גם לשירות המס. מסיבה זו אינך יכול לדאוג לכספך, מכיוון שמערכת התגמולים שקופה לחלוטין.
מסקנה
דיברנו על שכרו של יו"ר ה- HOA ועל מצבים שנוי במחלוקת. כמובן שמשכורתו של היו"ר חשובה, אך מי שבדרך כלל רוצה לנקות את השותפות בדרך כלל ניגש לתפקיד זה. הרי לשם כך נבחר יו"ר, ולכן עליו לעמוד בציפיות התושבים.
הרבה תלוי במקצועיות של אדם זה. היו"ר מתקשר עם כוח המדינה והעם הפשוט, הוא מתווך. לעיתים קרובות האחריות לתפקיד היא מורכבת מאוד, ולא כולם מסוגלים לעמוד בעומס כזה. זה רק אומר שהדעה לגבי חוסר זהירות של השירות שגויה, למעשה העבודה קשה ואחראית.