Le facteur «terre», tout comme le «capital», est séparable de l'identité d'un propriétaire particulier. Ainsi, une personne peut être propriétaire de la terre, alors que des personnes complètement différentes sont engagées dans son exploitation. En d'autres termes, le propriétaire du terrain a le droit de prévoir une redevance la possibilité d'exploiter le terrain pour le locataire engagé dans des produits agricoles, ainsi que du produit de sa vente paie déjà le propriétaire. Un paiement similaire pour ce que l'on appelle le facteur de production est la rente foncière, et c'est sur cette base que repose le marché foncier.
Types de location
La rente foncière est divisée en deux catégories principales:
- absolu;
- différentiel.
Toutes les parcelles que possède le marché foncier sont situées dans différentes zones climatiques et présentent également des conditions de fonctionnement différentes. De même, ils diffèrent les uns des autres par leur emplacement, c’est-à-dire que certains sont situés à proximité de grandes villes ou de grands axes de transport, tandis que d’autres sont situés dans des régions éloignées.
Dans le même temps, il ne faut pas oublier que le fonds foncier de chaque pays est limité, c'est-à-dire qu'il existe en principe toujours une quantité de terres limitée, ainsi que de certaines parcelles d'une certaine qualité.
Différentiel
Les fermes qui se trouvent sur de meilleures terres ou pour lesquelles le marché foncier est aussi proche que possible sont dans une meilleure position que celles situées dans des parcelles éloignées ou de qualité inférieure, dans la mesure où les coûts sont beaucoup plus bas. Grâce à cela, le propriétaire peut extraire un revenu supplémentaire, appelé loyer différentiel.
Absolu
La rente foncière absolue est une conséquence d'une offre foncière totalement inélastique dans des conditions où il existe une certaine propriété privée. D'une part, dans ce cas, la possibilité d'une libre circulation des capitaux vers l'agriculture est totalement exclue, mais le nombre de terres propices à une utilisation agricole est limité.
Dans ce cas, les propriétaires fonciers exigent un loyer pour chaque terrain, tandis que les locataires fixent un coût plus élevé pour les produits agricoles de manière à pouvoir payer le loyer.
Le marché foncier représente la rente foncière absolue en tant que mécanisme économique unique par lequel une attitude prudente à l'égard de la terre est assurée.
Types de rente
En outre, le marché des terres et des loyers est réparti entre les entités de production en fonction du type.
Le premier type de rente différentielle prévoit une situation dans laquelle les droits sur un terrain particulier appartiennent entièrement à un propriétaire donné, étant donné qu'il est tenu de louer à un niveau qui tienne compte de la qualité du terrain proposé.
Dans le même temps, le marché différentiel de terrains et de loyers du deuxième type représente les efforts du locataire, qui leur sont entièrement attribués.
Le loyer absolu est attribué par le propriétaire foncier sous forme de loyer pour la possibilité d'utiliser un certain ressource limitée.
Frais
Le loyer est une redevance versée au propriétaire pour l’utilisation d’un terrain ou des bâtiments qui y sont situés, y compris tous types d’inventaire et d’équipement.Le paiement de toutes ces composantes est déjà considéré comme un intérêt, car dans ce cas, le capital est transféré pour être utilisé, pas la terre.
Dans ces conditions, le loyer constitue le prix du marché auquel les droits d'utilisation des terres sont transférés à une autre personne, de sorte qu'il a l'effet le plus significatif sur le volume de l'offre et de la demande sur le marché foncier.
Prix
Les opérations de crédit-bail, ainsi que l'achat et la vente de diverses parcelles de terrain - c'est ce qui inclut le marché foncier. Le prix du terrain est déterminé par deux facteurs principaux.
Tout d’abord, la valeur du terrain est directement proportionnelle à ce qu’elle apporte à son propriétaire le loyer. Dans le même temps, il est inversement proportionnel aux normes de revenu régulier des prêts sur une longue période. Une personne qui dispose d’une certaine somme d’argent peut mettre cette somme en dépôt, après quoi elle perçoit un revenu sous la forme d’un certain pourcentage, mais elle peut en même temps dépenser cet argent pour l’achat d’un terrain. Ainsi, l'analyse du marché foncier montre que le prix du terrain est la valeur actuelle, calculée de manière similaire à la réception d'un capital physique, rapportant un revenu à son propriétaire.
Revenu du propriétaire foncier
Comme vous le savez, la propriété d'un terrain présente certains coûts et avantages. Par comparaison, il est possible de déterminer s'il est conseillé de préserver cette propriété ou si son aliénation sera plus pertinente. Ayant à sa disposition des terres, le propriétaire n’applique aucune autre option pour générer des revenus. En d'autres termes, par exemple, il ne pouvait pas investir dans des terres, mais mettre de l'argent disponible dans une banque afin de recevoir des intérêts dans le futur.
Ainsi, le revenu du propriétaire est le rapport entre le loyer perçu et un certain taux d’intérêt du marché sur les prêts.
Le coût des terrains vous permet de déterminer le montant d'argent que vous pouvez placer à la banque de sorte que vous puissiez obtenir, au taux d'intérêt du marché actuel, un revenu égal à un loyer foncier.
Caractéristiques de tarification
Le volume de la rente foncière est formé dans le processus l'interaction de l'offre et de la demande, qui caractérise le marché foncier. En Russie, la spécificité du marché réside dans le fait que, dans les limites de l'économie nationale, la fourniture de terres, ainsi que de diverses ressources naturelles, est totalement inélastique. Une situation similaire s'est produite parce que la quantité de ressources est une valeur fixe.
La demande sur le marché foncier montre combien de personnes sont disposées à louer des terres à différents niveaux de paiement disponibles pour leur utilisation. En conséquence, dans des conditions de loyers élevés, la superficie des terres louées sera inférieure de peu à un ordre de grandeur.
Revenu marginal la terre dépend directement de la productivité de la ressource naturelle qu’elle contient. Si l'offre sur le marché foncier prévoit un paiement de loyer suffisamment élevé, dans ce cas, seules des terres suffisamment productives sont louées, car le paiement de loyers élevés si les bénéfices des locataires sont disponibles n'est possible qu'en cas de revenu marginal élevé. Si le loyer foncier diminue, alors avec le temps, même l'intérêt pour des terres moins productives commencera à montrer de l'intérêt.
Caractéristiques du marché foncier en tant que tel
Contrairement à la grande majorité des marchés, les études du marché foncier ont montré qu'il est moins organisé et différent du marché concurrentiel. Pour estimer le coût d'un terrain, il faudra prendre en compte de nombreuses caractéristiques du marché foncier:
- Sur le marché foncier, la normalisation, le tri et l’achat d’objets en fonction d’échantillons sont relativement compliqués, chaque parcelle ayant son emplacement et ses caractéristiques physiques. Entre autres choses, la valeur de chaque site individuel dépend directement de son environnement.
- La demande et l'offre sont déséquilibrées, alors que les possibilités de les équilibrer sont extrêmement limitées.
- En tant que marchandise sur ce marché, il existe un droit à un objet, tandis que les parcelles de terrain elles-mêmes ont un emplacement fixe. La réalisation d'opérations avec des terres est associée à un grand nombre de formalités légales, dans le cadre desquelles il est nécessaire de garantir l'enregistrement d'un document, ainsi que d'un enregistrement obligatoire de l'État. C’est pour cette raison que le marché foncier engendre des coûts importants lorsqu’il s’agit de procéder aux opérations nécessaires pour vérifier l’enregistrement et les droits de propriété.
- Il y a loin de la plus grande ouverture d'informations sur ce marché, qui ne peut être comparée aux marchés des biens de consommation ou des valeurs mobilières, car bien souvent toutes sortes de transactions immobilières sont effectuées de manière confidentielle et les risques des investisseurs à cet égard augmentent considérablement.
- Les transactions foncières impliquent des investissements importants, de sorte que le développement du marché foncier dépend directement des possibilités de financement emprunté, y compris le coût de l’attribution de prêts nécessaires au développement foncier.
- Ce marché est très fortement réglementé par les autorités de l’État, ainsi que par diverses normes législatives. Bien entendu, une gouvernance locale efficace contribue à accroître de manière significative l'attractivité des investissements des territoires, grâce à laquelle elle est activement utilisée dans les grandes villes.
Caractéristiques du marché en Russie
Le marché russe se distingue des autres marchés par la liquidité relativement faible de divers objets d’achat / de vente par rapport à divers pays développés. Cela est dû en particulier aux particularités du processus de formation de la gestion des terres et, tout d’abord, à la séparation de la propriété des terres par l’État et au manque de développement de nombreux segments du marché, ce qui contribue à freiner le développement du marché et limite également la mise en œuvre du principe principal - la gestion la plus efficace des biens.
