Rachat de terres agricoles. Titre foncier

Depuis les temps les plus reculés, les terres agricoles donnaient à l'homme tout ce qui était considéré comme le plus nécessaire. C'est pourquoi, à l'heure actuelle, le législateur le place en première place parmi toutes les autres catégories. Ensuite, nous considérons une chose telle que le rachat de terres par l’État.

Informations générales

Le but principal des terres de cette catégorie est la production de produits agricoles. En d’autres termes, ce territoire n’est pas seulement la base de la mise en œuvre des activités. Les terres agricoles sont principalement les principaux moyens de production. À cet égard, pour caractériser un tel territoire, la principale propriété et la plus importante est la fertilité. Le régime juridique régissant les relations dans le secteur agricole a ses propres caractéristiques. En relation avec la valeur de ces territoires pour la population, le gouvernement établit certaines garanties qui prévoient la priorité d'utilisation.

Concepts de base

Le but de la terre est l'ordre, la limite, ainsi que les conditions d'utilisation du territoire établies par la législation en vigueur pour une activité donnée conformément aux catégories. Leur mode d'utilisation est déterminé par la totalité des règles de fonctionnement, d'inclusion dans la circulation civile, de protection, de comptabilité et de suivi. Les concepts ci-dessus sont reflétés dans la documentation d'urbanisme et de gestion des sols. Les régimes d'utilisation et la destination des terres ne sont pas considérés comme des catégories constantes. Ils sont systématiquement examinés par les gouvernements locaux et des États. Les catégories de terres sont reflétées dans les décrets et décisions pertinents sur la question de la fourniture de parcelles ou de la détermination d’un régime spécial pour leur utilisation. Ces documents sont acceptés par l'exécutif et les autorités locales.

Les catégories sont reflétées dans les contrats, certificats et autres documents certifiant la propriété des terres. Ils figurent dans des documents concernant l’enregistrement des parcelles, l’immobilier et la documentation cadastrale par l’Etat. Pour chaque type de terrain un organisme autorisé est fourni, qui a le droit de transférer un site d'une catégorie à une autre. La violation de la juridiction établie par la loi peut également servir de base pour déclarer des transactions et des actes nuls et pour refuser l'enregistrement d'un État.

Rachat de terres agricoles: informations générales

Les accords correspondants sont généralement conclus en fonction des résultats des appels d'offres et des enchères. Ces activités sont exercées de la manière prescrite par les dispositions des codes foncier et civil. Les offres et les enchères sont organisées par les autorités administratives locales conformément à la loi.

Exigences de base

L'achat d'un terrain dans la propriété est régi par l'art. 8, paragraphe 1 de la loi fédérale, prévoyant la procédure de renouvellement des sections considérées. Conformément à la réglementation, la Fédération de Russie ou les autorités locales disposent de la possibilité d’acquisition préventive (au prix auquel ces objets sont proposés). Une exception est la valeur des terres vendues aux enchères publiques.

But

Il est conclu dans la réglementation des relations, dans le cadre desquelles sont effectués le rachat des terres municipales et la préservation des territoires agricoles appartenant aux entités constitutives de la Fédération de Russie. La réglementation ci-dessus de l'une des options pour le renouvellement des parcelles est assez répandue dans la pratique mondiale.

Cette procédure, conformément à laquelle le rachat de terres agricoles est effectué, vise à empêcher diverses actions spéculatives sur le marché agricole. Il contribue à la formation des conditions les plus optimales pour la répartition la plus efficace des sites entre les participants aux relations liées au turnover des territoires. La procédure établie prévoit le contrôle de l’État sur le marché concerné et l’empêchement de la concentration de terres agricoles entre les mains d’un individu. les visages.

Conditions

La propriété des terres est garantie par un accord approprié. La loi prévoit un certain nombre de conditions dans les contrats précédemment reconnus invalides. Ceux-ci comprennent notamment:

• Limiter la mise au rebut ultérieure du site par la mise en œuvre de tout type de transaction.
• Etablir le droit de rachat des terres par le vendeur de sa propre initiative.
• Limiter la responsabilité du propriétaire initial, si des tiers revendiquent les parcelles.

L’un des éléments essentiels des contrats utilisés dans ce domaine devrait être considéré comme les conditions établissant:

• Le sujet d'utilisation.
• But de l'utilisation (production agricole, création de plantations restrictives, activités d'éducation, de recherche et autres liées aux activités agricoles).
• Valeur foncière.
• Caractéristiques des biens immobiliers fermement associés au site.

Objet du contrat

Le rachat des terres agricoles s'effectue en présence d'un document spécialement préparé et dûment signé. C'est un plan de site. En outre, l’objet du contrat est caractérisé par des numéros techniques et cadastraux, ainsi que par d’autres informations vous permettant de distinguer sans ambiguïté l’allotissement des autres biens immobiliers. En l’absence de plan du site, il est effectué par le propriétaire initial - à ses frais ou aux frais du futur propriétaire (après entente entre eux). Si les données ci-dessus ne figurent pas dans le contrat, il sera considéré comme non conclu. En conséquence, le rachat de terres agricoles dans ce cas est considéré comme un échec. Cette position est inscrite dans le code civil de la Fédération de Russie.

Formulaire de contrat

La loi le définit clairement. Le rachat de terrain est fixé dans un contrat écrit. Le non-respect de cette exigence entraîne la nullité de la transaction. L’absence de contrat écrit a notamment pour conséquence que l’acheteur ne peut pas compter sur la réception d’un certificat d’enregistrement officiel dans ce cas. L'absence de ce document, à son tour, prive le propriétaire de la possibilité de protéger et de prouver ses intérêts. Le contrat contient notamment des informations sur la période durant laquelle le transfert du terrain au nouveau propriétaire doit être effectué. Si une date spécifique n'est pas établie, cette procédure doit être effectuée dans un "délai raisonnable". Sa valeur, conformément à l'art. 314 du Code civil, est déterminé en tenant compte des circonstances dans lesquelles les obligations contractées ont été remplies.

Prix ​​du terrain

Son établissement est une condition préalable à la préparation du contrat. Le rachat de terres agricoles doit être effectué à un prix fixe. En l'absence de cette condition, le contrat sera déclaré invalide. Le prix du terrain est fixé conformément à l'accord des parties. Dans le cas d'une transaction avec l'administration locale, et parfois entre citoyens, les participants à la relation sont guidés par la valeur normative de la terre. L’acquéreur du site est tenu de payer ses frais immédiatement après ou avant le transfert, sauf stipulation contraire du contrat ou de la législation.

Si l'accord ne fait pas référence à des acomptes provisionnels, l'acheteur doit payer le montant total de l'allocation.Si l'acquéreur du site ne le paie pas à temps, le vendeur peut exiger le respect de ses obligations ou le paiement d'intérêts. Cette disposition est prévue à l'art. 486 GK. Le rachat préférentiel de terrains est régi par la procédure en vigueur jusqu'au 1 er juillet 2012. Dans ce cas, certaines conditions doivent être remplies.

En particulier, l'attribution doit appartenir à la personne sur la base d'un contrat de location conclu entre le 29 octobre 2001 et le 1er juillet 2012. De plus, au moment du début du document spécifié, le propriétaire doit posséder le terrain dans l’ordre d’utilisation illimitée (permanente). La loi établit une disposition en vertu de laquelle il existe un bail de terre avec droit d'achat. Cela signifie qu'une personne peut acquérir un site qu'elle utilise indéfiniment, quel que soit le moment où un tel accord a été conclu - après ou avant l'adoption de la LC.

Les passifs

La législation accorde une attention particulière aux conditions dans lesquelles le transfert de la terre au nouveau propriétaire est effectué. L'achat d'un terrain implique l'établissement de certaines obligations pour les deux parties à la transaction. Le vendeur doit donc transférer l’allotissement dans des conditions propices à l’exploitation. Par exemple, une ferme paysanne pour le travail agricole ne peut pas être vendue une parcelle infectée avec des violations dans la couche de sol, si la restauration et la remise en état est impossible.

Le vendeur doit informer le futur propriétaire de toutes les lacunes du territoire avant la conclusion du contrat. Si cela n'a pas été fait et si l'acheteur a identifié des défauts, il peut demander une réduction des coûts, une correction gratuite des déficiences ou le remboursement de ses propres coûts pour leur élimination.

Si les défauts sont trop importants et ne peuvent pas être corrigés, le nouveau propriétaire peut exiger le remboursement du montant versé et refuser le site ou exiger son remplacement. Ces exigences peuvent être présentées si l'acheteur a découvert des défauts dans un délai raisonnable (article 477 du Code civil), dans un délai de 2 ans à compter de la date du transfert ou dans un délai plus long si cette condition est établie dans le contrat ou dans la loi. Il convient de noter ici que les termes spécifiques ne sont pas indiqués dans les textes réglementaires. À cet égard, la condition définie par le contrat et le code civil demeure.

Conditions spéciales

Conformément à la règle établie par le Code foncier, une transaction d’achat et de vente peut être conclue en l’absence de litiges et autres motifs prévus par la loi qui pourraient l’empêcher. Dans le cadre de cette obligation, le vendeur doit céder le terrain gratuitement des revendications de tiers. L'exception est lorsque l'acheteur accepte d'accepter la parcelle encombrée. Conformément à la loi fédérale sur le chiffre d'affaires des territoires agricoles, les personnes morales apatrides et les étrangers, ainsi que les personnes morales, dont la part du capital autorisé (autorisé) est supérieure à 50%, ne sont pas autorisés à participer aux transactions considérées.

Retrait

La législation autorise le rachat forcé de terres agricoles. Cette position est établie à l'art. 79 ZK. En règle générale, ces terres sont destinées aux besoins des autorités étatiques ou locales. Une nuance doit être clarifiée dans ce cas. Le retrait de territoires agricoles pour leur possession pour d’autres activités n’est autorisé que dans des situations exceptionnelles. Ils peuvent être associés au respect des obligations internationales, à la construction d'installations historiques et culturelles, au développement de gisements pour l'extraction de matières premières minérales précieuses (minéraux), à la construction d'installations médicales et éducatives, au pipeline principal, aux jonctions routières, aux lignes électriques et de communication, ainsi qu'à d'autres structures linéaires l'absence d'autres options pour la localisation de ces objets.

Dans ce cas, un décret approprié sur le rachat de terres est adopté. Le retrait n'est pas gratuit, mais payant. Le prix comprend la valeur marchande du terrain et des biens immobiliers qui s'y trouvent. Ce montant comprend également toutes les dépenses engagées par le propriétaire à la suite de la saisie de son affectation, y compris les pertes subies par ce dernier en raison de la résiliation anticipée de ses obligations, qu'il a assumées vis-à-vis de tiers, y compris le manque à gagner. Cette règle est prévue à l'art. 281, paragraphe 2 du Code civil. Une condition essentielle spéciale est la nécessité de déterminer les dommages causés à la production agricole. La législation réglemente cette question d'une certaine manière. En particulier, il est stipulé que lors de la vente de terres agricoles, les pertes de production doivent être ajoutées au prix total de la parcelle. Cette exigence est contenue à l'art. 58, page 3. Le montant des dommages peut être immédiatement convenu lors de l’établissement de la valeur totale de l’allotissement ou déterminé approximativement. Dans ce dernier cas, la spécification du montant des pertes est effectuée après analyse de la documentation pertinente et finalisation de tous les calculs requis. Lors de la vente aux enchères de terres agricoles, la procédure générale (motifs) pour la conclusion des accords pertinents est appliquée. C'est semblable à la vente d'utilisation illimitée de la terre.