Een appartement kopen is een belangrijk moment in het leven van elke persoon. Deze investering is niet alleen groot, maar ook blootgesteld aan een bepaald risico. "Het appartement is minder dan 3 jaar oud" - dergelijke advertentiekoppen komen tegenwoordig veel voor. De meeste mensen begrijpen niet waarom de verkoper dergelijke details in een advertentie aangeeft. Hoe fouten te voorkomen en zonder risico een appartement te kopen? Om dit te doen, moet u zich vertrouwd maken met alle formaliteiten en voorwaarden voor aankoop en verkoop.
Veiligheidsregels bij het kopen van een woning
De risico's verbonden aan het verwerven van een appartement zijn tegenwoordig zeer hoog. Hoe niet te vallen voor het bedrog van een makelaar en verkoper? Hoe kun je jezelf beschermen tijdens de aan- en verkoop van woningen? Een potentiële koper moet, om niet te worden misleid, aandacht besteden aan details als de geschiedenis van een woning, documenten voor een appartement, aanvragers van huisvesting, de conformiteit van huisvesting met documenten.
Voordat de aankoopdocumenten worden verwerkt, is het noodzakelijk om de geschiedenis van de woning in detail te bestuderen. U moet de antwoorden op een aantal vragen weten:
- Wie is de eigenaar van het appartement;
- wie was eerder de eigenaar;
- wie is geregistreerd in dit appartement;
- hoeveel niet-geregistreerde bewoners wonen.
Wat papieren betreft, is het voor registratie noodzakelijk om de documenten voor de lokalen zorgvuldig te bestuderen. Heel vaak gebruiken oplichters nepdocumenten.
Bovendien moet de koper er zeker van zijn dat hij het appartement legaal verwerft en moet de behuizing voldoen aan de documenten. Hier zijn bijvoorbeeld enkele verduidelijkende vragen die aan de eigenaar moeten worden gesteld als het appartement werd gereconstrueerd: "Was de herontwikkeling van het appartement legaal?", "Services beheren overeengekomen om communicatie over te dragen?".
Benodigde documenten voor het appartement
Het kopen van een appartement is een serieuze transactie, daarom is het belangrijk om bij het opstellen van een overeenkomst op de hoogte te zijn van het benodigde pakket documenten. De meeste kopers denken dat alle vragen over de verkoop kunnen worden overgedragen aan een makelaar. Er zij aan herinnerd dat hij niet financieel en juridisch verantwoordelijk is voor het ondertekenen van de transactie. Een makelaar biedt alleen informatiediensten.
Appartementen kunnen meestal primair of secundair zijn. Tijdens de aankoop in een nieuw gebouw kan de klant al in het gehuurde woningen kopen of deelnemen aan gedeelde bouw. De procedures voor het kopen van een huis in een reeds in gebruik genomen nieuw huis en de procedures voor het verwerven van woningen op de secundaire markt zijn hetzelfde.
Als de klant deelneemt aan een gedeelde constructie, sluiten ze eerst een overeenkomst voor gedeelde participatie (DDU) met hem en na de bouw van het gebouw trekt de koper het eigendomsrecht op. Om een DDU te registreren, moet een klant:
- aanvraag (aanvraagformulier kan ter plaatse worden verkregen);
- overeenkomst DU;
- cheque bij betaling van staatsbelasting ten bedrage van 100 roebel plus een kopie van de cheque.
Valkuilen bij het kopen van een woning
Tijdens de verkoop is het belangrijkste doel van de verkoper om zoveel mogelijk te verdienen aan de transactie. Om geen woningen te kopen die niet overeenkomen met de prijs, moet u oppassen voor alledaagse fouten. Veelgemaakte fouten tijdens de aankoop:
- Haastig een appartement kopen. U hoeft zich niet te haasten over dit probleem en er moeten ten minste tien opties worden overwogen voordat u het papierwerk voltooit.
- De aankoop van woningen in de zomer. Om kamerfouten te identificeren, moet u opties in de herfst of winter overwegen.Dan kunt u begrijpen hoe goed de kamer wordt verwarmd, of het dak lekt, controleer de muren op schimmel.
- Windows en bekijken van hen. Je moet opletten of er een bouwplaats is of een lawaaierige snelweg onder de ramen.
- Herinrichting van de kamer. Om problemen met de wet te voorkomen, moet het appartementplan voldoen aan het BTI-paspoort.
- Stroomvoorziening gebouwen. Volgens de wetten van de Russische Federatie moet de eigenaar, om de stopcontacten over te dragen, een project hebben voor de stroomvoorziening van een woonvoorziening.
- Inspectie van woningen in de avond. Experts adviseren overdag de huisvesting te inspecteren om alle fouten in de kamer te zien.
- Weigering van de hulp van een advocaat. Bij het kopen van een woning moet u gebruik maken van de diensten van een advocaat. Dit helpt problemen in de toekomst te voorkomen.
Mogelijke fraudemethoden tijdens de aankoop en verkoop van accommodatie
Hoe jezelf te beschermen en niet in een oplichter te geraken? Tegenwoordig werken flat-oplichters volgens dergelijke schema's:
- Meerdere huizenverkopen. Tijdens een dergelijke transactie geven fraudeurs valse documenten en eisen volledige betaling na registratie door een notaris.
- Het appartement van iemand anders verkopen. De boeven bereiden een onwaar pakket documenten voor een gehuurd appartement voor en proberen het te verkopen.
- Vooruitbetaling. De zwendelaar eist een voorschot van de koper, waarna de zwendelaar snel verdwijnt.
Om niet voor bedrog te vallen, moet u enkele aanbevelingen volgen:
- U moet een verkoopcontract afsluiten in aanwezigheid van een advocaat.
- Het is noodzakelijk om alle exemplaren van de ondertekende documenten van de eigenaar van het appartement te vragen.
- Voordat u het contract ondertekent, moet u zoveel mogelijk leren over de eigenaar.
- De koper heeft ten tijde van het sluiten van het contract het recht om wijzigingen aan te brengen. Als de verkoper de introductie van wijzigingen verbiedt, moet van een dergelijk contract worden afgezien.
- Op het moment van de transactie moeten twee personen aanwezig zijn. Ze kunnen in de rechtszaal getuigen zijn als er zich problemen voordoen.
Een huis kopen dat nog geen 3 jaar in bezit is
De verkoop van een appartement voor minder dan 3 jaar in het pand is te wijten aan de voorwaarden en procedures die zijn voorgeschreven in artikel 220 van het belastingwetboek van de Russische Federatie. Als de kosten van huisvesting meer dan een miljoen roebel zijn, vereist de wet dat de verkoper inkomstenbelasting betaalt over de verkoop van woningen. Als het appartement te koop minder dan 3 jaar in bezit is, is de belasting dertien procent van de totale kosten van huisvesting.
Veel verkopers proberen de wet te slim af te zijn en de verschuldigde belasting niet te betalen. Ze bieden de koper aan om een overeenkomst van minder dan een miljoen roebel te ondertekenen en het ontbrekende deel informeel te betalen. Zulke deals moeten niet worden geaccepteerd, omdat je dan in grote problemen kunt komen. De verkoper kan bijvoorbeeld het verkoopcontract beëindigen en tijdens de rechtszitting krijgt de verkoper het appartement teruggestuurd en ontvangt de koper het geld dat in het contract is gespecificeerd. Als het appartement minder dan 3 jaar in het pand is verkocht, moet de belasting wettelijk worden betaald. Anders zal het resulteren in een wettelijke straf.
Typische risico's
Het kopen van een appartement minder dan 3 jaar in het pand kan tot grote risico's leiden. Er zijn verschillende redenen tot bezorgdheid:
- Een geschonken appartement van minder dan 3 jaar in het pand mag teruggaan naar de eigenaar als er niet meer dan drie jaar zijn verstreken vanaf het moment van donatie.
- Het contract kan worden geannuleerd als minderjarigen of wettelijk ongeschikte personen in het appartement zijn geregistreerd.
- Het is niet mogelijk om een belastingaftrek te ontvangen van een woning als het appartement minder dan 3 jaar in bezit is.
Dergelijke risico's zijn mogelijk, maar niet in alle gevallen. Tegenwoordig brengt een appartement dat minder dan 3 jaar oud is in de regel geen problemen en zorgen met zich mee voor de koper. Hoewel er natuurlijk altijd uitzonderingen zijn. U kunt oplichters, woningen met schulden of als onderpand krijgen.
Risico's bij aankoop van woningen bij volmacht
Bij de aankoop van een appartement bij volmacht zijn er risico's. Drie hoofdbedreigingen:
- De aankoop van een appartement door nepvolmacht.
- Vervreemding van eigendom door vervallen of ingetrokken volmacht.
- De dood van de eigenaar, van wie de volmacht handelt. In dit geval is het beter om de eigenaar te ontmoeten en af te spreken dat de koper zich zonder tussenkomst van de registratie zal bezighouden.
Als er meerdere eigenaren van het onroerend goed zijn, is het noodzakelijk om van elke eigenaar een schriftelijke verklaring van afstand te verkrijgen.
Waar een echte volmacht uit moet bestaan
Om de authenticiteit van de volmacht te verifiëren, moet deze op geldigheid worden gecontroleerd. Een echt document moet vermelden:
- Paspoortgegevens van de opdrachtgever (naam, geboortedatum, plaats van registratie, serie en paspoortnummer);
- gegevens over de gemachtigde;
- adres van de vervreemde woning;
- de handtekening van de persoon die deze volmacht heeft afgegeven;
- certificering inscriptie en notariële zegel.
Risico's bij de aankoop van onroerend goed verkregen door erfenis
De verkoper kan een persoon zijn die een appartement van een andere persoon heeft geërfd. Je moet de nuances van zo'n erfenis kennen:
- erfenis kan gepaard gaan met schulden;
- de erfenis kan worden overgedragen aan de erfgenaam, in pand. in een dergelijke situatie heeft hij niet het recht om over de erfenis te beschikken;
Enkele problemen die zich kunnen voordoen:
- een rechtszaak aanspannen om de erfenistransactie te verbreken;
- bezwaring van het appartement, bijvoorbeeld als een langjarige huurovereenkomst werd ondertekend, dan blijft een dergelijke overeenkomst legaal, zelfs als de eigenaar verandert.
Controleer op netheid van het appartement vanaf de juridische kant
Om uzelf te beschermen en niet te worden bedrogen door een fraudeur, moet u het appartement controleren op juridische netheid. De nieuwe eigenaar heeft nodig:
- leren over de timing van de invoering van het erfrecht;
- neem contact op met de notaris die de erfenis heeft uitgevoerd om het verschijnen van andere opvolgers te voorkomen.
Een transactie uitdagen
Er zijn gevallen waarin de koper de beëindiging van het verkoopcontract initieert. In overeenstemming met de wet (artikel 450 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland) kan een transactie wettelijk worden geannuleerd:
- als de verkoper het ondertekende contract ernstig heeft overtreden;
- in het geval dat de voorwaarden van de transactie in strijd zijn met regelgevende rechtshandelingen;
- in geval van inbreuk op de rechten van een derde (erfgenaam);
Dit probleem kan op twee manieren worden opgelost: in onderling overleg tussen de partijen of in de rechtbank, als een van de partijen het contract niet wil verbreken.
Uitwisseling van een appartement dat minder dan 3 jaar oud is
Woningruil is vandaag relevant geworden. Veel mensen hebben vragen:
- Een appartement dat nog geen 3 jaar oud is, is inwisselbaar?
- Moeten eigenaren belasting betalen op het moment van ruilen?
Als het onroerend goed minder dan 3 jaar in het bezit is geweest, dan is de eigenaar vrijgesteld van belasting tijdens de woningruil en claimt hij een belastingaftrek. Deze aftrek is gelijk aan dertien procent van de totale woning.
Maar als de ambtstermijn ten minste één maand overschrijdt, moet de eigenaar de staatsbelasting betalen om de transactie als geldig en geregistreerd te kunnen beschouwen.
Alle wetten van de Russische Federatie inzake de uitwisseling van appartementen zijn voorgeschreven in het burgerlijk wetboek (artikel 567) en in artikel 217 van het belastingwetboek wordt het te betalen belastingbedrag vermeld.