Restwaarde. Methoden voor het berekenen van de restwaarde

In de Russische markt van vandaag wordt wederverkoopwaarde steeds belangrijker. Meestal wordt het gebruikt om te werken met failliete ondernemingen of objecten voor de lange termijn constructie van het federale fonds. Het proces van het beoordelen van onroerend goed is vooral belangrijk in een crisissituatie in het land.

Kostentypes

Elk product wordt gekenmerkt door waarde. In standaardomstandigheden is er een markt, die wordt beschouwd als de basis voor het beoordelen van een object. Wanneer wordt afgeweken van zijn karakteristieke kenmerken, ontstaan ​​er andere soorten waarde.

Markt - dit is de prijs van het object, dat als de meest waarschijnlijke wordt beschouwd. Het onderwerp evaluatie wordt verkocht in een competitieve markt. De partijen worden op de hoogte gebracht van de nodige gegevens over het object. De prijs wordt niet beïnvloed door noodsituaties, waaronder:

1. Er zijn geen verplichtingen opgelegd aan de partijen bij de transactie: de ene moet verkopen, de andere moet aflossen.
2. Het object wordt ter openbare veiling aangeboden.
3. De prijs van de goederen wordt uitgedrukt in geld.
4. Het bedrag van de transactie lijkt voldoende, er is geen dwang op de verkoop.
5. Beide partijen bij de transactie beschikken over informatie over het onderwerp en handelen in hun eigen belang.

Het niet voldoen aan een van de beschreven criteria van marktwaarde leidt tot het verschijnen van andere typen. Dit feit vereist een duidelijke definitie van de meest geschikte vorm in een bepaalde situatie. Investeringswaarde ontstaat bij de verwerving van onroerend goed met duidelijke doelstellingen. Dit is een puur commercieel verlangen naar winst in de toekomst, en niet-economische redenen, bijvoorbeeld om plezier te hebben met een oud beeld. Berging is vereist wanneer buitengewone omstandigheden zich voordoen en de prijs van het onroerend goed wordt onderschat.

De kosten van liquidatie - wat is het?

Het begrip restwaarde verwijst naar de geldhoeveelheid die kan worden verkregen door de liquidatie van activa. Deze omvatten eigendommen die toebehoren aan een natuurlijke of rechtspersoon. Dienovereenkomstig is dit het werkelijke bedrag dat de eigenaar verwacht wanneer het object in korte tijd wordt verkocht. De Russische markt heeft nog geen voldoende statistische basis voor de verkoop van dergelijke objecten, daarom wordt het markttype van de waardering gebruikt.

Tegelijkertijd wordt de restwaarde van het object berekend. Het vertegenwoordigt een waarde gelijk aan de economisch reële waarde, rekening houdend met de waardevermindering van onroerend goed. Om het juiste resultaat te verkrijgen, moet de gecumuleerde afschrijving van de initiële prijs worden afgetrokken. Met dergelijke gegevens wordt rekening gehouden bij de berekening van de liquidatiewaarde van te veilen onroerend goed in gedwongen omstandigheden.

Wanneer komt het voor?

Een onderneming wordt beoordeeld met behulp van de liquidatiewaardemethode wanneer het nodig wordt om bestaande schulden met crediteuren af ​​te lossen. De verkoop van gefabriceerde goederen is niet in staat om schulden te dekken en dwingt de eigenaar om activa te verkopen om ze terug te betalen. De tijdsfactor wordt cruciaal. Hoe sneller de activa zijn uitverkocht, hoe sneller de schulden worden terugbetaald.

De voorwaarden van de transactie worden voor elk geval afzonderlijk aanvaard. De vereffening van een rechtspersoon gebeurt zowel in gedwongen als in vrijwillige vorm. In het geval van een vrijwillige verkoop van onroerend goed, wordt het mogelijk om een ​​acceptabel verkoopschema op te stellen, uw acties te plannen op basis van specifieke details. Faillissementsgoederen (eigendom van de schuldenaar) worden tijdig geveild.De restwaarde is een garantie voor crediteuren dat de schuld wordt terugbetaald. Eigendom verandert in een belofte. Het is belangrijk voor de kredietgever om te weten wanneer de berekening zal worden gemaakt, tegen welke prijs de verkoop zal plaatsvinden. Soms wordt de doorverkoopwaarde onderpand genoemd.

In geval van gedwongen liquidatie worden de voorwaarden sterk verlaagd. In dit geval wordt de restwaarde van het onroerend goed beoordeeld op basis van de wetgeving van de Russische Federatie. Goederen worden binnen twee maanden na hun inbeslagname verkocht. Zowel vrijwillige als gedwongen liquidatie leiden tot een daling van de waarde van het object, de prijs wordt minder dan de markt. Voor de verkoper wordt dit een onrendabele gebeurtenis en voor de koper winstgevend.

Beoordeling factoren

Van de verplichting om het onroerend goed te veilen hangt af van de liquidatiewaarde van het taxatieobject. Dit is de belangrijkste factor die de omvang beïnvloedt, bij afwezigheid van marktafspraken. Voor de exacte berekening van de restwaarde worden ook andere redenen in aanmerking genomen:

1. De expositietermijn is de tijd die is toegewezen voor de verkoop van een object. Hoe korter de inschrijvingsperiode, hoe lager de prijs van het onroerend goed.
2. De economische situatie in het land ten tijde van de veiling. De objectieve toestand van de markt kan een negatieve invloed hebben op de waardering van het object.
3. De aantrekkelijkheid van een onroerend goed op de onroerendgoedmarkt is afhankelijk van de individuele kenmerken en de marktvraag naar een bepaald type expositie.

Op een aparte plaats staat de restwaarde preferente aandelen. Hun eigenaren ontvangen bij beëindiging van de organisatie in de eerste plaats een vergoeding voor verliezen. Ze genieten ook het voorkeursrecht om het bedrag te betalen dat overeenkomt met een solide monetaire dimensie of als een percentage van de nominale waarde van het aandeel.

Evaluatiemethoden

Op de Russische onroerendgoedmarkt worden bij de beoordeling van een object bijzondere methoden gebruikt om de liquidatiewaarde te berekenen.

Om een ​​directe methode voor de waardering van onroerend goed uit te voeren, is het noodzakelijk om een ​​vergelijkende analyse van de verkoop van vergelijkbare objecten in deze marktsector te gebruiken. Dit is vereist om recente verkooptransacties op een specifieke plaats in vergelijkbare onderwerpen te bestuderen. Vervolgens wordt een directe afhankelijkheid van de liquidatiewaarde van het object van de belangrijkste factoren vastgesteld.

Een indirecte methode voor de waardering van onroerend goed is gebaseerd op de werkelijke marktwaarde van onroerend goed in een specifieke periode. De prijs wordt aangepast voor de coëfficiënt (correctie) van de invloed van de belangrijkste factoren waardoor het onroerend goed moet worden geveild. Deze methode is niet afhankelijk van subjectieve meningen, zoals berekend door de formule.

Berekeningsformule

Om intuïtieve prijzen van de woning te voorkomen, is het het beste om de wiskundige methode te gebruiken. De formule geeft onweerlegbare nauwkeurigheid in de vraag hoe de restwaarde te vinden.

Dus de formule voor de exacte berekening: de liquidatiewaarde is de marktwaarde vermenigvuldigd met de correctiefactor. We verduidelijken het laatste concept. Correctiefactor is een indicator voor gedwongen biedingen. Het bereik van deze waarde varieert van één tot nul. Er zijn geen wiskundige indicatoren om het te berekenen. De taxateur wijst op basis van persoonlijke ervaring, kennis en intuïtie een correctiefactor toe (geforceerde correctie). De Russische realiteit legt het bloot in de waarde van een tiende tot drie tienden. Dit varieert respectievelijk van tien tot dertig procent van de marktwaarde van het onroerend goed. Dergelijke indicatoren verschijnen als gevolg van mislukte handel. Moderne realiteiten op de onroerendgoedmarkt impliceren een correctiefactor van vijf tienden en meer.Deze waarde verscheen als resultaat van de studie van de factoren van liquidatie-dwang: verkoopmethoden en kosten daarvoor, blootstellingsperiode, beleggingsrisico's. Van de componenten van de formule is de meest accurate de marktwaarde.

De waardering van immateriële activa levert enige moeilijkheden op. De wiskundige formule is niet geschikt, voor elk geval is een individuele berekening vereist. Dit komt door moeilijkheden bij het bepalen van de kwantitatieve resultaten van het gebruik van het object om inkomsten te genereren. De exacte methode kost. Het is gebaseerd op het berekenen van de kosten voor het ontwikkelen en creëren van de juridische basis van immateriële activa. De methode wordt gebruikt om de resultaten van ontwerpwerk en wetenschappelijk onderzoek te evalueren. Bij de toepassing van de kostenmethode wordt rekening gehouden met het feit dat verschillende stappen worden ondernomen om de resultaten van onderzoek om te zetten in een omzetgenererende implementatie. Eerst moet u het ontwikkelingswerk voltooien. Ontwerp het product op basis van de resultaten, maak een proefversie. Als er aanwijzingen zijn voor massaproductie, wordt dit door consumenten geclaimd, dan wordt een onderneming gebouwd voor de productie ervan. Pas nadat ze de productiecapaciteiten onder de knie hebben, beginnen ze met het produceren en verkopen van nieuwe items. Om het product te promoten, moet u een marktveroveringsbeleid voeren. Elke fase voorziet in materiaalkosten en, belangrijker, heeft een tijdsbestek.

Gevallen van vorming van wederverkoopwaarde

Voorbeelden van het omzetten van marktwaarde in liquidatie zijn onderverdeeld in drie typische types:

1. Annulering van een organisatie is meestal het gevolg van een faillissement.
2. Verkoop van onderpand.
3. Gedwongen verkoop van ander onroerend goed.

Liquidatie van een organisatie of onderneming leidt tot de vorming van een schema voor de verkoop van onroerend goed om bestaande schulden af ​​te lossen. Er zijn gevallen waarin het totale bedrag aan inkomsten uit de verkoop van onroerend goed niet alle schulden kan dekken. De timing van pre-sale maatregelen en het bieden zelf is beperkt. Van de aanwezigheid van een tijdelijke factor hangt af van de restwaarde van het waarderingsobject. Dit, met de gelijkheid van alle andere voorwaarden, speelt een beslissende rol.

In elk geval wordt de duur van de liquidatieperiode individueel bepaald. Het is belangrijk om te overwegen dat een dergelijke beslissing vrijwillig kan worden genomen. Dan zijn er meer opties om het probleem op te lossen, er is tijd om een ​​effectief plan voor de liquidatie van de onderneming te ontwikkelen en te implementeren. Gedwongen verkoop van onroerend goed voor schikking met crediteuren vindt plaats na een beslissing over faillissementsprocedures op basis van de resultaten van extern management. De gecreëerde concurrentiebasis moet op een open veiling worden verkocht. De timing van een dergelijk evenement is uiterst beperkt. Eigenaren kunnen overwegen om het op vrijwillige basis uit te voeren alvorens gedwongen te worden geliquideerd.

De verkoop van een verpand pand lijkt op isolatie van de realiteit. In dit geval is de geschatte restwaarde vereist om de ondergrens van de lening te bepalen, waarvoor het gehypothekeerde onroerend goed moet worden gerealiseerd. Dit voorziet niet in de daadwerkelijke verkoop van het onroerend goed. Maar de geldschieter moet weten tegen welke prijs het mogelijk is om een ​​verpand object binnen een beperkte periode te verkopen als het bedrag niet wordt geretourneerd. Beperkte tijd en gedwongen verkoop stellen ons in staat deze waarde liquidatiewaarde te noemen. Hoewel het in sommige bronnen onderpand wordt genoemd en in een afzonderlijke categorie wordt toegewezen.

De gedwongen verkoop van onroerend goed, ook vanwege de beperking van de blootstellingstijd, vereist de berekening van de liquidatiewaarde. Onroerend goed kan worden verkocht op eigen initiatief (vrijwillige verkoop) en door wettige handhaving (gedwongen verkoop).In het tweede geval duurt de blootstellingsperiode van goederen die in een gerechtelijke procedure zijn gearresteerd, niet meer dan twee maanden vanaf het moment van inbeslagneming.

De impact van de crisis op de beoordeling van de faciliteit

De instabiliteit van de economische markt beïnvloedt de liquidatiewaarde van onroerend goed, en vaker negatief. De crisis verergert deze niet-negatieve impact. De wederzijdse invloed is te wijten aan een aantal redenen:

• er komen onvoldoende financiële middelen op de economische markt;
• er is veel vraag naar klein eigendom van secundaire woningen;
• een faillissement in de bancaire kredietverlening vermindert de vraag naar groot onroerend goed.

De crisis past de activiteiten van taxateurs aan en vereist zorgvuldiger eigenaars. Om een ​​adequate prijs te verkrijgen, is het beter om beide methoden te gebruiken om de restwaarde van een object te bepalen. In bestaande omstandigheden moet men niet alleen vertrouwen op de ervaring van professionals. Kenmerken van het beoordelen van de liquidatiewaarde tijdens een crisis zijn dat elk van de methoden zijn eigen voordelen heeft. Met Direct kunt u de staat van de onroerendgoedmarkt en vergelijkbare verkooptransacties analyseren. De conclusie wordt de basis van de indirecte methode. Hij zal rekening houden met de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed, rekening houden met de kadastrale waardering en een aanpassingsfactor instellen die geschikt is voor de kracht.

Alleen een harmonieuze combinatie van twee benaderingen, rekening houdend met objectieve redenen en subjectieve factoren, zal het maximale effect bereiken.

Conclusie: de eigenaardigheden van de beoordeling van de liquidatiewaarde op de Russische markt zijn de imperfectie en de relevantie van de toepassing ervan. Empirische informatie en de intuïtieve perceptie van specialisten vormen de kern van waarderingsactiviteiten. Voor een nauwkeurig resultaat moet u alle beschikbare methoden gebruiken.

Methoden voor het berekenen van de waarde van vaste activa

In de praktijk is het nodig om de restwaarde van vaste activa te berekenen. Er zijn verschillende meningen over de uitleg van dit concept. De eerste is de prijs van nuttig afval dat zal worden ontvangen na de verkoop van de faciliteit, die is opgenomen in het totale bedrag. De tweede is het verschil tussen de waarde van het object na voltooiing van het gebruik en de kosten van de liquidatie. Er is een derde mening: wanneer de fondsen volledig worden afgeschreven en hun ongeschiktheid voor latere exploitatie wordt erkend, zal deze waarde gelijk zijn aan het verschil tussen de prijs van nuttig afval (brandhout, schroot, baksteen, enz.) En de kosten van het vernietigen van het item.

De restwaarde van vaste activa wordt dus berekend volgens een speciale formule. Stel dat een object oorspronkelijk werd geschat op een miljoen roebel, het is al tien jaar gebruikt. De marktwaarde van vergelijkbare apparatuur voor dezelfde gebruiksperiode daalde tot driehonderdduizend. De geschatte kosten van de annulering zijn ongeveer negentig duizend. Daarom is driehonderd min negentig tweehonderdtienduizend roebel. Dit bedrag is het inkomen van de organisatie uit de verkoop van nuttig afval na de annulering van vaste activa.

Het is belangrijk om te overwegen dat bij het beslissen over liquidatie aan het einde van de levensduur van een object, met enkele criteria rekening moet worden gehouden. Deze omvatten:

• de complexiteit van de ontmantelingswerkzaamheden;
• het bedrag van de kosten voor de vernietiging van vaste activa;
• afschrijving van residuen, zowel fysiek als moreel;
• prijsdynamiek voor bouwmaterialen, metaal, reserveonderdelen en meer;
• de mogelijkheid om saldi te gebruiken in hun eigen activiteiten of om ze te realiseren;
• een betrouwbare beoordeling van de verkochte residuen.

De beëindiging van het bestaan ​​van een onderneming als rechtspersoon leidt tot het opstellen van een boekhoudkundig boekhoudingsdocument. kosten van liquidatiesaldo karakteriseert de geldbronnen en hun waarde op het moment van sluiting van de organisatie. Voor de toegewezen periode voor annulering van een onderneming moeten verplichtingen aan banken en crediteuren worden terugbetaald. De afwikkelingsstatus van de organisatie na de liquidatieperiode toont de feitelijke financiële situatie.

Beoordeling moeilijkheden

De berekening van de restwaarde gaat met enkele problemen gepaard. De belangrijkste is de beperking van de tijd van verkoop van het onroerend goed. Het kost tijd en nauwgezette verificatie van documenten om een ​​eigendom te registreren. Het tweede probleem is een verkleining van de klantenkring.

Herwaardering van de winstgevendheid van de onderneming kan op drie manieren plaatsvinden.

1. De inkomstenmethode houdt rekening met de voordelen in de nabije en verre toekomst.
2. De vergelijkende methode is gebaseerd op de reële prijs van onroerend goed dat op de open markt wordt verkocht.
3. De kostenweergave impliceert de toegestane kosten die de eigenaar zal maken bij het verwerven en vervolgens opnieuw maken.

De relevantie van de methoden is van invloed op de vaststelling van de liquidatiewaarde van de onderneming. Door de beperkte periode kunnen potentiële kopers niet op de hoogte zijn van de voordelen van activa. Voor de definitieve goedkeuring van het tarief is het vereist om de resultaten van alle benaderingen van de schatting te analyseren.