Onlosmakelijke verbetering van erfpacht

Bij het huren van gebouwen, vooral als het op lange termijn is, investeren entiteiten die de ruimte gebruiken vaak in deze vaste activa. Dit wordt gedaan om het object in een staat te brengen waarin het het meest volledig overeenkomt met de specifieke kenmerken van economische activiteit en de behoeften van de persoon. Vaak treden in dergelijke situaties onafscheidelijke verbeteringen op. Leasing, als juridische relatie, is eigen aan kenmerken. In het bijzonder behoort het object waarin de persoon investeert hem niet toe aan het eigendomsrecht. Ondertussen gaan de onafscheidelijke verbeteringen van de huurder over in zijn juridisch bezit. Bij overeenkomst tussen de partijen kan echter een andere voorwaarde worden vastgesteld. Laten we in meer detail bekijken wat onafscheidelijke verbeteringen van een gehuurd object kunnen zijn.

Algemene informatie

Onlosmakelijke verbeteringen zijn kwalitatieve veranderingen die waarde toevoegen aan een actief. Ze kunnen gericht zijn op:

• verbetering;
• verbetering van eigenschappen en technische kenmerken;
• uitbreiding van het scala aan functionaliteit, etc.

Houd er rekening mee dat het object tijdens de reparatie geen nieuwe eigenschappen verwerft. De technische kenmerken verbeteren ook niet. In dit verband kunnen reparatiewerkzaamheden niet worden beschouwd als onafscheidelijke verbeteringen van het gehuurde. Ze kunnen acties herkennen zoals:

• extra uitrusting;
• oplevering;
• wederopbouw;
• modernisering;
• technische re-apparatuur.

Onlosmakelijke verbeteringen zijn die veranderingen die niet kunnen worden verwijderd of gedemonteerd zonder het onroerend goed te beschadigen.

Kosten herstel

Onlosmakelijke verbeteringen aan het gehuurde worden uitgevoerd op kosten van de entiteit die het gebruikt onder de voorwaarden van de overeenkomst met de eigenaar. Na de beëindiging van zijn actie heeft een persoon het recht zich op onkostenvergoeding te beroepen. De wet voorziet echter in een aantal voorwaarden voor schadevergoeding. De verhuurder vergoedt de kosten van onafscheidelijke verbeteringen dus alleen als de wijzigingen met zijn toestemming zijn aangebracht. Een andere voorwaarde kan wettelijk zijn voorgeschreven. Onlosmakelijk met elkaar verbonden vastgoedverbeteringen afschrijvingskosten van hem handelen als eigendom van de wettelijke eigenaar van het object.

Mogelijke moeilijkheden

Voordat u een onafscheidelijke verbetering aanbrengt, moet u de voorwaarden van de overeenkomst bestuderen. Het document bepaalt mogelijk niet de procedure voor de implementatie ervan of kan de noodzaak vaststellen om de schriftelijke toestemming van de eigenaar te verkrijgen. Dienovereenkomstig moet de proefpersoon contact opnemen met de juridische eigenaar van de faciliteit voordat hij onafscheidelijke verbeteringen aanbrengt (een model van een aanvullende overeenkomst wordt in het artikel gepresenteerd). Er zijn echter situaties waarin schriftelijke toestemming niet mogelijk is. Dit probleem treedt op wanneer federale eigendommen worden verhuurd. Daarnaast moet de gebruiker bepaalde wijzigingen in het object aanbrengen voor een normale werking. Afhankelijk van het feit of de kosten worden vergoed en of de toestemming van de eigenaar wordt verkregen, kiest de inlenende onderneming de optie om de kosten te verwerken. Overweeg verschillende situaties.

Wijzigingen met toestemming van de eigenaar met compensatie

Volgens paragraaf 1 van art. 256 Belastingwetgeving, kwalitatieve wijzigingen die zijn aangebracht met toestemming van de juridische eigenaar van het object met daaropvolgende vergoeding voor de kosten ervan, worden beschouwd als afgeschreven vaste activa. De verantwoording van onafscheidelijke verbeteringen wordt in dit geval uitgevoerd in overeenstemming met paragraaf 1 van art. 258 Belastingcode. Kapitaalinvesteringen, waarvan de kosten door de eigenaar worden gecompenseerd, worden door deze laatste afgeschreven. In overeenstemming met paragraaf 4 van Art.623 Burgerlijk Wetboek, heeft de huurder geen enkel recht op deze verbeteringen. Volgens het ministerie van Financiën verschijnen de kosten van de gebruiker in verband met de kwalitatieve wijzigingen van de faciliteit, wanneer deze door de eigenaar worden vergoed, als kosten die tijdens de werkzaamheden voor de rechtmatige eigenaar zijn gemaakt. Als onafscheidelijke verbetering wordt uitgevoerd met toestemming van de tweede partij, moet dit worden gedocumenteerd. In het bijzonder wordt deze voorwaarde voorgeschreven in de oorspronkelijke overeenkomst of in de bijlage daarbij. Tegelijkertijd, als de eigenaar de door de gebruiker gemaakte kosten vergoedt, kunnen de huurder bij de berekening van de inkomstenbelasting rekening houden met de kosten die voortvloeien uit het werk voor de rechtmatige eigenaar. Bovendien moeten de kosten voldoen aan de vereisten van paragraaf 1 van art. 252 Belastingcode.

Belangrijk punt

In de rapportage zal de tijd aanzienlijk zijn wanneer de overgang / overdracht van onafscheidelijke verbeteringen plaatsvindt. Verklaringen worden gegeven in de volgorde van het ministerie van Financiën nr. 91n van 13 oktober 2003. In paragraaf 35 van dit document wordt aangegeven dat indien in overeenstemming met de overeenkomst kapitaalinvesteringen de gebruiker wordt overgedragen aan de eigenaar, de kosten van het voltooide werk, onder voorbehoud van terugbetaling, moeten worden afgetrokken van de rekening voor investeringen in vaste activa. In dit geval wordt het schikkingsartikel gedebiteerd. Maar als het contract van onafscheidelijke verbeteringen voorziet in hun overdracht aan de eigenaar van het object met compensatie voor de restwaarde voor de gebruiker die ze heeft gemaakt, worden de kapitaalinvesteringen toegeschreven aan het besturingssysteem van de wettelijke eigenaar tot het einde van de overeenkomst.

Wijzigingen in het pand met toestemming zonder compensatie

Kapitaalinvesteringen in huurfaciliteiten in de vorm van onafscheidelijke verbeteringen die met toestemming van de eigenaar zijn aangebracht, worden als afschrijfbaar beschouwd. Deze positie is vastgelegd in paragraaf 1 van art. 256 Belastingcode. In lid 1 van art. 258 van de Code bepaalt dat kapitaalinvesteringen gedaan met toestemming van de eigenaar, waarvan de waarde niet door hem wordt gecompenseerd, worden afgeschreven door de entiteit die een onafscheidelijke verbetering heeft aangebracht. Dit gebeurt voor de duur van de overeenkomst. Afschrijvingsbedragen bepaald op basis van de gebruiksduur worden in aanmerking genomen. Het is geïnstalleerd voor het besturingssysteem of kapitaalinvesteringen daarin door classificatie van vaste activa goedgekeurd door de overheid. Afschrijvingen worden in rekening gebracht op de eerste dag van de maand volgend op de periode waarin de onafscheidelijke verbetering in werking wordt gesteld.

nuances

Volgens alinea 5 PBU 6/01 omvatten vaste activa kapitaalinvesteringen in geleasde vaste activa. De methodologische instructies in alinea 35 zeggen dat als ze volgens de overeenkomst als eigendom van de wettelijke eigenaar van het object fungeren, de kosten van voltooide werkzaamheden van de leningsrekening worden afgeschreven voor investeringen in vaste activa. Tegelijkertijd wordt de boekhoudkundige post voor het OS gedebiteerd. Voor het bedrag van de kosten opent de gebruiker een afzonderlijke inventariskaart voor elk object.

Wijzigingen zonder toestemming van de eigenaar

De wetgeving verbiedt niet expliciet onlosmakelijke verbeteringen zonder de toestemming van de verhuurder. Ondertussen moet de gebruiker begrijpen dat in het geval van de implementatie van kwalitatieve wijzigingen het onwaarschijnlijk is dat de eigenaar de kosten vergoedt. Bovendien, in overeenstemming met de bepalingen van artikel 622 van het Burgerlijk Wetboek, in geval van beëindiging van de overeenkomst, is de persoon verplicht om het object aan de rechtmatige eigenaar terug te geven zoals hij het heeft ontvangen, rekening houdend met de normale mate van slijtage of in de door de partijen overeengekomen staat. Hieruit volgt dat de eigenaar het recht heeft om te eisen dat de persoon het pand in zijn oorspronkelijke vorm brengt. Dit brengt bepaalde kosten met zich mee. Als het bedrijf tegelijkertijd de gespecificeerde kosten wil accepteren bij de berekening van de inkomstenbelasting, kunnen er ernstige fiscale risico's ontstaan. Ze zijn te wijten aan de bepalingen van paragraaf 1 van art. 256 Belastingcode. Volgens de norm kunnen alleen die investeringen in geleasde vaste activa die met toestemming van de eigenaar worden gedaan, als afschrijfbaar onroerend goed fungeren.Hieruit volgt dat de betalers van gebruikers, die ze hebben geproduceerd zonder toestemming van de rechtmatige eigenaar, geen reden hebben om kosten te erkennen voor winstbelasting.

Btw-risico's

Ze vloeien ook voort uit de bepalingen van paragraaf 1 van art. 256 Belastingcode. Als bij de berekening van de belasting geen rekening wordt gehouden met de kosten van onafscheidelijke verbetering, zal het zeer problematisch zijn om aan te tonen dat ze zijn uitgevoerd om handelingen uit te voeren die als btw-objecten zijn erkend. Ondanks het feit dat deze inhoudingen geen direct juridisch verband met elkaar hebben, houden controleorganen nauwlettend toezicht op de naleving van de procedure voor hun berekening. Daarom is in de bovenstaande situatie, met een hoge waarschijnlijkheid, de btw niet aftrekbaar. Zelfs als de betaler klaar is om zijn positie voor de rechtbank te verdedigen, is er geen garantie dat zijn aanvragen zullen worden ingewilligd - de autoriteiten kiezen in de regel de zijde van de controleorganen.

Mogelijke uitweg

Gezien het bovenstaande kan de volgende aanpak als het minst riskant worden beschouwd:

1. De kosten van onafscheidelijke verbeteringen voor inkomstenbelastingdoeleinden worden niet in aanmerking genomen.
2. Btw aftrekbaar wordt niet geaccepteerd.

In dit geval moet aan die sub worden herinnerd. 1 blz. 1 artikel 146 van het belastingwetboek, als een belastingobject op ext. de kostprijs is de overdracht op het grondgebied van Rusland van producten (uitvoering van werkzaamheden, levering van diensten) voor eigen behoeften, waarvan de kosten niet worden opgenomen in de berekening (inclusief door afschrijvingen) bij de bepaling van de inkomstenbelasting. Met andere woorden, als onroerendgoedverbeteringen alleen worden doorgevoerd en de kosten niet in aanmerking worden genomen, dan berekent en betaalt de betaler btw over de kosten van het door hem verrichte werk. Dienovereenkomstig is de belasting op ext. de waarde kan aftrekbaar worden geacht. Als gevolg hiervan zal het bedrag aan inhoudingen op de begroting worden verlaagd.

Belangrijke voorwaarden

Aangezien PBU 6/01 geen beperkingen oplegt, zijn kwalitatieve wijzigingen in het gehuurde in het besturingssysteem opgenomen als:

1. Het object zal worden gebruikt bij de productie van goederen, het uitvoeren van werkzaamheden of het leveren van diensten, voor het ter beschikking stellen van de onderneming voor tijdelijk gebruik / eigendom voor een vergoeding of managementbehoeften.
2. Verdere doorverkoop van deze eigenschapswaarden wordt niet verwacht.
3. Een object kan in de toekomst economische voordelen voor de onderneming opleveren.

De kosten van dit onroerend goed, evenals de eigen vaste activa, worden terugbetaald door afschrijving op alinea 17 van PBU 6/01. De looptijd kan worden vastgesteld in overeenstemming met de huurperiode. Het wordt gedefinieerd in paragraaf 20 van deze PBU's. Als aan het einde van de looptijd van de overeenkomst de onafscheidelijke verbetering wordt overgedragen aan de eigenaar zonder vergoeding van deze voor de kosten ervan, dan kan dit worden beschouwd als een gratis ontvangstbewijs.

Verduidelijkingen van het ministerie van Financiën

In de brief nr. 03-07-05 / 29 van 26 juli 2012 werd bepaald dat, krachtens lid 1 van artikel 146 van de belastingwet, operaties om werkzaamheden op het grondgebied van Rusland uit te voeren, inclusief gratis, werken als een btw-object. Indien eerder op onafscheidelijke verbeteringen toevoegen. de waarde voor aftrek werd niet geaccepteerd (bijvoorbeeld wanneer ze worden uitgevoerd zonder toestemming van de eigenaar), wanneer gecrediteerd door een gratis overdracht, kan deze in de berekening worden opgenomen en wordt het bedrag van de verschuldigde belasting verlaagd.

Inhoudingen op onroerend goed

Deze belasting wordt betaald door de entiteit die de onafscheidelijke verbetering heeft aangebracht wanneer deze als een actief in de balans is opgenomen. Toelichting hierover wordt gegeven in de brief van het ministerie van Financiën nr. 03-03-06 / 1/651 van 13 december 2012. Op grond van paragraaf 1 van art. 374 van het belastingwetboek, zijn de objecten van belastingheffing voor Russische ondernemingen onroerend goed en roerende goederen, inclusief die voor tijdelijk gebruik, vervreemding, bezit, trustbeheer, algemene activiteiten aangegaan of verkregen in overeenstemming met een concessieovereenkomst, die als vaste activa in de balans is opgenomen in overeenstemming met de procedure voor het bijhouden van de jaarrekening, tenzij anders bepaald in de artikelen 378 en 378.1 van de Belastingwet.

De regels waarmee OS-gegevens worden gegenereerd, zijn vastgelegd in PBU 6/01 en in de richtlijnen die gedeeltelijk van toepassing zijn en niet in tegenspraak zijn met PBU. Volgens paragraaf 5 van dit laatste omvatten vaste activa kapitaalinvesteringen in geleasde vaste activa. Volgens paragraaf29, de kosten van pensionering of niet in staat om winst te maken voor de entiteit moeten worden afgetrokken. In overeenstemming met de bepalingen van PBU 6/01 worden kapitaalinvesteringen in geleasde vaste activa in aanmerking genomen totdat deze worden afgestoten. Dit laatste moet onder meer worden begrepen als vergoeding door de eigenaar van de kosten van de verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht. De uitzondering is gevallen waarin de rechtmatige eigenaar de door de gebruiker gemaakte kosten vergoedt door het juiste bedrag van de onderhoudskosten vast te stellen.

post

Volgens het rekeningschema wordt informatie over objecten die het bedrijf vervolgens accepteert als besturingssysteem, inclusief kapitaalconstructiekosten, samengevat in c. 08. De initiële kosten van investeringen in geleasde vaste activa die in gebruik worden genomen en worden uitgevoerd volgens de vastgestelde procedure, worden van de rekening afgeschreven. 08. Ze wordt overgedragen aan DB SCH. 01. Aldus worden kapitaalinvesteringen in een geleasd object als kosten van de verbeteringen door de gebruiker aan vaste activa toegerekend totdat de objecten als onderdeel van de overeenkomst worden verwijderd en onderworpen zijn aan onroerende voorheffing. Er is een andere procedure voorzien voor het geval dat de eigenaar de kosten volledig vergoedt. In een dergelijke situatie zijn kapitaalinvesteringen door de gebruiker, die door de wettelijke eigenaar worden terugbetaald voordat ze in gebruik worden genomen, niet opgenomen in het besturingssysteem en worden ze niet belast.

Onlosmakelijke verbeteringen in de verkoop van appartementen

Momenteel merken de meeste experts een actieve overgang van banken naar een speciaal schema voor het werken met klanten. Er is met name een systeem waarbij het bedrag van een aankoop- en verkooptransactie wordt teruggebracht tot 1 miljoen p. Deze situatie wordt veroorzaakt door toenemende concurrentie op de woningmarkt. Banken verstrekken hypotheken tot 1 miljoen roebel en het resterende deel van de benodigde middelen wordt verstrekt als consumentenlening. De voorwaarden voor het verstrekken van beide leningen zijn echter hetzelfde. Sommige financiële organisaties, die zich realiseren dat dergelijke leningen bepaalde risico's met zich meebrengen, verhogen de rente op leningen met 1-1,5 punten. Het volume van een hypotheektransactie kan echter niet in alle gevallen worden teruggebracht tot 1 miljoen roebel. Dit is bijvoorbeeld niet mogelijk met het vrij wijdverspreide leensysteem van vandaag met behulp van subsidies van de staat.

In dit geval rijst de vraag van betaling door de verkoper van inkomstenbelasting. Er zijn verschillende manieren om uit deze situatie te geraken. Dus leggen experts bijvoorbeeld uit dat als de overnemende partij geïnteresseerd is in het aangeven van de volledige marktwaarde van het object, er een optie mogelijk is waarbij hij de verkoper de inkomstenbelasting vergoedt. In de praktijk zijn er ook gevallen geweest waarin de partijen bij de transactie met elkaar overeenkomen om de kosten van het betalen van inhoudingen onderling te delen. Maar zoals experts zeggen, wordt een dergelijk schema zelden gebruikt. Voorheen werd het gebruikt bij stagnatie, terwijl er niet zoveel kopers waren en verkopers loyaler waren. Tijdens de periode van marktherstel wordt de belastingcompensatie door de belanghebbende uitgevoerd. Als het voordelig is voor de koper dat de werkelijke waarde van het object wordt aangegeven, maar niet voor de verkoper, vindt de terugbetaling eerst plaats. In sommige gevallen is de eigenaar geïnteresseerd in het aangeven van de volledige prijs. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer hij naar het buitenland gaat en hij winst moet legaliseren. Notariële kosten voor papierwerk bij het aangeven van de volledige marktwaarde van een onroerende zaakstijging. Als de acquirer niets te veel wil betalen, kan de verkoper deze kosten op zich nemen. In de regel stelt de eigenaar twee ontvangsten op. In het eerste geeft hij de kosten aan in overeenstemming met de overnemende partij. Een ander ontvangstbewijs toont de resterende prijs van het onroerend goed. Tegelijkertijd ontvangt hij bijvoorbeeld het bedrag voor 'preventief recht om te kopen' of 'onafscheidelijke woningverbeteringen'. Ondertussen vestigt een aantal experts de aandacht op een belangrijk feit.

Het bedrag dat de niet-belastbare limiet van 1 miljoen roebel overschrijdt, dat de eigenaar in de regel wil ontvangen voor "reparatie", "onafscheidelijke verbetering", bepaling van "recht om te kopen" enzovoort, fungeert ook als inkomen. Volgens sommige experts maakt het niet uit waar het onderwerp vandaan komt - bij het verkopen van een woning of meubels. Dit zijn in ieder geval inkomsten. Volgens de wet is het ook noodzakelijk om verplichte inhoudingen in de vorm van inkomstenbelasting te doen. Het verschil zit alleen in de grootte van de belastingvrije basis. In dit geval zal het 250 duizend roebel bedragen. Toch is deze optie niet geschikt voor belastingontduiking. Bovendien nemen de rechtbanken in dergelijke gevallen meestal het standpunt van de toezichthoudende instantie in, en niet het onderwerp.