De Russische wet voorziet in verschillende opties voor burgers om het recht op gemeenschappelijk eigendom uit te oefenen - gezamenlijk eigendom van onroerend goed, evenals gedeeld eigendom. Wat is de specificiteit van elk van hen? Welke bronnen van normen bepalen de relevante juridische relaties van burgers? Is de specificiteit van eigendom dat in gemeenschappelijk eigendom is van belang?
Wat is gemeenschappelijk eigendom?
Volgens artikel 244 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie is gemeenschappelijk eigendom een eigendom dat eigendom is van twee of meer personen. Het doel ervan kan onroerend goed zijn. Er is een gemeenschappelijk gedeeld eigendom en gewricht. In het eerste geval verdelen de eigenaren het onroerend goed in vaste aandelen. In de tweede is het object van gemeenschappelijk eigendom onverdeeld.
In sommige gevallen worden gemeenschappelijk eigendom en gezamenlijk eigendom bepaald op basis van de wettelijke bepalingen. Het eigendom van echtgenoten of deelnemers aan een boerenboerderij wordt bijvoorbeeld bij wet bepaald als gezamenlijk. Bovendien kunnen de eigenaren onderling overeenkomen hoe het onroerend goed te verdelen en deze beslissing, indien mogelijk, op de door de wet voorgeschreven wijze te nemen.
Deel eigendom
Laten we de bijzonderheden van een dergelijke categorie als gemeenschappelijk gedeeld eigendom nader bekijken. Dit type onroerend goed impliceert met name niet alleen de verdeling van rechten op eigen vermogen in vaste aandelen, maar ook de mogelijkheid om een evenredige opbrengst te halen uit het commerciële gebruik van onroerend goed.
Tegelijkertijd zijn mensen die eigendom bezitten onder het recht van gedeeld eigendom verplicht om, in verhouding tot hun aandeel, verantwoordelijkheid te dragen voor het onderhoud van de activa.
Het totale gedeelde eigendom wordt uitgedrukt in fracties of procent. Wat betreft de bepaling van de overeenkomstige cijfers, zegt artikel 245 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie dat het overeenkomstige aandeel gelijk wordt erkend, tenzij anders bepaald door de wet, het contract of de praktijk van relaties tussen eigenaren.
De waarde van aandelen kan worden aangepast vanwege de opkomst van nieuwe eigenaren, evenals de modernisering van onroerend goed, waarvan de hoofdrol bij een bepaalde eigenaar hoort, en dit kan worden bewezen. Bovendien, als de overeenkomstige verbetering van onroerend goed op de een of andere manier kan worden gescheiden, kan de persoon die het heeft verstrekt, er juridisch eigenaar van worden, zonder het aandeel in het belangrijkste actief te vergroten.
Het recht van gemeenschappelijk gedeeld eigendom wordt uitgeoefend door elk van de eigenaren van het onroerend goed op grond van de toestemming van alle andere eigenaren. Als het overeenkomstige type consensus niet kan worden vastgesteld, moeten de geschillen voor de rechtbank worden beslecht. Volgens advocaten kan de rechtbank in sommige gevallen ook de beslechting van geschillen op het gebied van de overdracht van gezamenlijk eigendom vergemakkelijken.
De verkoop van gemeenschappelijk eigendom heeft een aantal functies. Dus, bijvoorbeeld, als een van de eigenaren besluit zijn aandeel te verkopen, dan hebben de andere eigenaren het recht om het in de preventieve volgorde te verwerven. Dit zijn de bepalingen van het 250ste artikel van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Maar alleen als het niet gaat om verkopen via openbare biedingen. Als een van de eigenaren deze regel overtreedt, kunnen andere eigenaren via de rechtbank in beroep gaan tegen de resultaten van de transactie.
We hebben hierboven opgemerkt dat elk van de eigenaren die het onroerend goed in aandelen bezitten, het recht heeft om te vertrouwen op inkomsten uit het commerciële gebruik van activa. Laten we dit aspect nader bekijken.
Verdeling van inkomsten uit gemeenschappelijke goederen
De eigenaar heeft dus, in overeenstemming met de bepalingen van artikel 248 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, recht op een evenredige verdeling van alle inkomsten uit het gebruik van onroerend goed dat gezamenlijk eigendom is, tenzij de mede-eigenaren anders overeenkomen. Bovendien, als een persoon het juiste type inkomen ontvangt, is hij ook verplicht om belasting te betalen in vergelijkbare verhoudingen, de kosten dragen die verband houden met het onderhoud van het onroerend goed en het waarborgen van de functionaliteit ervan.
Sectie en hoogtepunt
Overweeg de mechanismen die de beëindiging van het gemeenschappelijk aandelenbezit weerspiegelen. Er zijn er twee in de Russische praktijk - sectie en divisie.
Als dit een sectie is, houdt het gemeenschappelijk eigendom op met betrekking tot alle eigenaren van het onroerend goed. Op zijn beurt betekent de scheiding van het gemeenschappelijke eigendom dat slechts één persoon het pand verlaat. De wet biedt verschillende redenen voor de implementatie van beide procedures. Een verdeling van een gemeenschappelijk gedeeld eigendom of volkstoewijzing kan bijvoorbeeld worden uitgevoerd op basis van wederzijdse instemming van alle eigenaren. Een andere optie - op grond van een rechterlijke beslissing. Ook is een scheiding mogelijk op de vordering van de schuldeisers bij de invordering.
Artikel 252 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie zegt dat een sectie of scheiding in natura moet worden uitgevoerd, als dit mogelijk is en niet in strijd is met de normen van de wet. Als de overeenkomstige procedure echter niet kan worden geïmplementeerd, heeft de eigenaar, die zijn deel van het onroerend goed moet ontvangen als gevolg van de splitsing of toewijzing, het recht om zich op monetaire compensatie te beroepen. In sommige gevallen wordt dit mechanisme uitgevoerd op basis van een rechterlijke beslissing. Na een schadevergoeding te hebben ontvangen, houdt een persoon op deel te nemen aan gezamenlijk eigendom van onroerend goed.
Gezamenlijk eigendom
Na bestudering van wat gedeeld eigendom is, overweeg dan de bijzonderheden van gezamenlijk eigendom. Het onderscheidende kenmerk is dat de eigenaren gezamenlijk beheer van het onroerend goed uitvoeren, er zijn geen aandelen. De eigenaren hebben echter het recht om een aantal verschillen in het gebruik van onroerend goed overeen te komen. Op de een of andere manier kan een van de eigenaren over het onroerend goed beschikken en hun bedoelingen afstemmen met andere eigenaren. Tegelijkertijd kan elke eigenaar transacties afsluiten die tot doel hebben de verkoop van relevante activa. Als hij zijn acties echter niet coördineert met andere eigenaren, kan het contract voor de rechtbank ongeldig worden verklaard.
Sectie en hoogtepunt
In principe zijn de regels voor de verdeling en de toewijzing bij het omgaan met gezamenlijk eigendom vergelijkbaar met die met het recht op gedeeld eigendom. Direct voordat de relevante procedures worden uitgevoerd, moeten de eigenaren echter gezamenlijk de verhouding voor elke procedure bepalen. Als ze dit niet via een overeenkomst doen, wordt de zaak voor de rechtbank beslist.
Mede-eigendom van echtgenoten
Het gezamenlijke eigendom van gehuwde burgers heeft zijn eigen bijzonderheden. Het wordt weerspiegeld in artikel 256 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Het zegt dat gezamenlijk eigendom wordt erkend dat door de echtgenoten wordt verworven na de registratie van het huwelijk, maar in het geval dat andere voorwaarden niet zijn gespecificeerd in het huwelijkscontract. Dat wil zeggen dat het juiste type contract eruit kan zien als een contract van gedeeld eigendom, dat de verdeling van eigendom weerspiegelt, bijvoorbeeld een appartement, in dergelijke verhoudingen.
Het is ook mogelijk dat het eigendom van het overeenkomstige type wordt bepaald als gevolg van een significante toename van de waarde van het individuele eigendom van de echtgenoot of echtgenote tijdens het huwelijk. Op hun beurt, als de echtgenoten in een burgerlijk huwelijk leefden, dat wil zeggen, zonder juiste registratie, dan wordt hun eigendom over het algemeen als afzonderlijk bepaald.
Gezamenlijk eigendom van boeren
De gezamenlijke eigendom van deelnemers aan boerderijen en boerderijen heeft ook bepaalde details.De relevante bepalingen zijn vastgelegd in artikel 257 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Volgens de wet is het eigendom van boeren gemeenschappelijk, tenzij anders bepaald in overeenkomsten tussen hen of op grond van bepalingen van relevante rechtshandelingen. Deelnemers aan een boer of boerderij hebben het recht om het onroerend goed te gebruiken, onderling overeen te komen. In dit geval kunnen transacties waarvan het onderwerp het gezamenlijke eigendom van landbouwers is, alleen worden gesloten door gemachtigde vertegenwoordigers of landbouwbedrijven.
Het gedeelte boerderijbezit heeft ook zijn eigen bijzonderheden. In het bijzonder als de toewijzing van een van de deelnemers aan de boerderij wordt geïmpliceerd, kan hij, zoals sommige advocaten opmerken, in veel gevallen zijn aandeel in het land niet nemen. Hij heeft echter wel recht op een geldelijke vergoeding, waarvan de opbouwprocedure gezamenlijk met andere landbouwers of de rechtbank wordt bepaald.
Na de bijzonderheden van gezamenlijk eigendom te hebben bestudeerd, kunnen we een aspect onderzoeken dat de praktijk weerspiegelt van het afstoten van eigendom in gedeeld eigendom. Wat voor soort nuances zijn kenmerkend voor de bijbehorende procedures? In de eerste plaats kan worden opgemerkt dat, ondanks het feit dat de wet voldoende gedetailleerde regels heeft met betrekking tot de verdeling van delen in eigendom van onroerend goed, in de praktijk de uitoefening van het recht om in aandelen te vervreemden moeilijk kan zijn. Neem het voorbeeld van onroerend goed.
Share Management Practices: Verkoopprocedure
Als een groep personen een gemeenschappelijk gedeeld eigendom van een appartement vestigt, hoe kan elk van hen het pand dan in de praktijk beheren? Neem een van de meest voorkomende scenario's - de verkoop van woningen.
Als we het hebben over het volledig verkopen van het appartement, is de toestemming van alle eigenaren nodig. Hetzelfde is vereist als een persoon bijvoorbeeld onroerend goed als onderpand wil overdragen. Het maakt niet uit hoeveel mensen het ermee eens zijn - zelfs als men ertegen is, kan de transactie niet worden uitgevoerd.
Tegelijkertijd is volgens advocaten zelfs de rechtbank niet gerechtigd om een persoon te dwingen in te stemmen met de verkoop van de woning waarin hij een aandeel heeft. Tegelijkertijd impliceert gemeenschappelijk gedeeld eigendom van een appartement dat een persoon het recht heeft om zijn deel in het eigendom te vervreemden zoals hij wil. Toegegeven, in dit geval kunnen zich moeilijkheden voordoen bij het bepalen van het werkelijke natuurlijke aandeel. Wat kunnen de scenario's hier zijn?
Als gedeeld eigendom wordt vastgesteld met betrekking tot een eenkamerappartement, is de toewijzing van het overeenkomstige deel, zoals opgemerkt door advocaten, in de praktijk moeilijk uit te voeren. Als er echter een gemeenschappelijk gedeeld eigendom is van een huis waarin meerdere appartementen zijn, is de bijbehorende procedure op zijn beurt vrij reëel. Vooral als bijvoorbeeld het aantal kamers erin evenredig is met het aantal eigenaren. Daarom moet onroerend goed, vanuit het oogpunt van de praktische uitvoering van de procedure voor de verkoop van aandelen, deelbaar zijn.
In sommige gevallen is het bij het toewijzen van een deel van het onroerend goed toegestaan om competente specialisten aan te trekken die klaar zijn om de juiste verdeling van woningen uit te voeren. Een ander mechanisme gaat naar de rechtbank. In de regel ontvangt de eigenaar als gevolg van dergelijke hoorzittingen een bepaalde hoeveelheid vierkante meters in die delen van het appartement die, vanuit operationeel oogpunt, het volledige comfort van het leven erin weerspiegelen. In sommige gevallen kan de rechtbank de persoon bijvoorbeeld een hele kamer geven en hem tegelijkertijd het recht geven om samen de badkamer, keuken of gang te gebruiken.
Zoals we hierboven hebben opgemerkt, hebben andere appartementeigenaren een voorkeursrecht om een volkstuin te kopen. Tegelijkertijd moet de deelnemer aan het gemeenschappelijke aandelenbezit waarschuwen voor zijn voornemen om het aandeel van andere eigenaars schriftelijk te verkopen en vervolgens een maand wachten op hun beslissing. In dit geval moet de prijs van de daadwerkelijke verkoop dezelfde zijn als aangekondigd op het moment dat de mede-eigenaars het relevante document kregen.Als een persoon zijn aandeel in een appartement goedkoper wil verkopen, moet hij opnieuw andere eigenaren aanbieden om het terug te kopen.
Als een persoon zijn aandeel in het appartement aan derden verkoopt zonder het aan de mede-eigenaars aan te bieden, kan de betreffende transactie voor de rechtbank worden aangevochten. Als gevolg hiervan is de eigenaar verplicht het geld aan de koper terug te geven, nadat hij het recht heeft teruggekregen om zijn aandeel te bezitten.
Share management praktijk: huur
Een ander scenario dat zich in de praktijk kan voordoen, is het beschikbaar stellen van een aandeel in een appartement te huur. Volgens de wet kan een soortgelijke procedure worden uitgevoerd met toestemming van alle mede-eigenaars. In de praktijk wordt dit soort transacties echter vaak alleen gesloten met de persoon die een geschikte huurder heeft gevonden. Is dit rechtmatig? Volgens veel advocaten, nee.
Als op deze manier mensen met wie een van de eigenaren een huurovereenkomst heeft gesloten zich in het appartement hebben gevestigd, dan hebben de andere eigenaren het recht om hen uit te zetten door contact op te nemen met de politie. Tegelijkertijd wordt dit volgens advocaten in de praktijk zelden gedaan, omdat de verhuurder de politie kan overtuigen dat relatief verre familieleden uit Oostenrijk hem zijn komen bezoeken. Volgens de wet kan niemand verbieden hen te inspireren in de volgorde van tijdelijk verblijf.
Natuurlijk kunnen ontevreden mede-eigenaren ook naar de rechter stappen. Maar zelfs als ze de zaak winnen, zal de overeenkomstige beslissing, zoals sommige advocaten opmerken, alleen handelen met betrekking tot een specifieke groep mensen die het pand betraden via een afzonderlijke huurovereenkomst. Als een van de eigenaren van het appartement een nieuwe huurovereenkomst aangaat, dan is het noodzakelijk om opnieuw naar de rechtbank te stappen om degenen die het recht hebben gekregen om op een andere manier in het appartement te verblijven uit te zetten. Daarom heeft een dergelijke maatregel, zoals veel advocaten hebben opgemerkt, vaak geen praktische betekenis.
Gemeenschappelijk grondbezit
We onderzochten aspecten met betrekking tot hoe gemeenschappelijk gedeeld en gedeeld eigendom van woningen wordt bepaald. De relevante juridische relatie kan echter specifiek zijn, als hun onderwerp land is. In sommige nuances wordt het recht op gemeenschappelijk eigendom van grond gereguleerd op basis van principes die verschillen van die welke kenmerkend zijn, met name voor onroerend goed. Laten we dit aspect nader bekijken.
Volgens de wet kunnen Russen land zowel individueel als onder het recht van gemeenschappelijk eigendom bezitten - als er twee of meer eigenaren zijn. De wettelijke regeling van het relevante eigendom is over het algemeen vergelijkbaar met andere categorieën van onroerend goed. Dus er is bijvoorbeeld een gemeenschappelijk gedeeld eigendom van het land en er is een joint.
Net als de algemene regels die zijn vastgelegd in de Russische wet, zal de grond in gedeeld eigendom zijn, tenzij de wet voorziet in mechanismen volgens welke gezamenlijk eigendom wordt vastgesteld. Als u zich ook aan de bepalingen van artikel 244 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie houdt, ontstaat gemeenschappelijk eigendom als het object ondeelbaar is, dat wil zeggen niet onderworpen aan verspreiding in natura zonder de functionele specificiteit of op grond van de wet te wijzigen. Zoals sommige advocaten hebben opgemerkt, is alleen de tweede regel van toepassing op rechtsverhoudingen op het gebied van het landrecht. Dat wil zeggen dat een perceel in gemeenschappelijk gedeeld eigendom - tenzij anders gespecificeerd in de wet - onderworpen is aan correcte distributie in natura.
Een voorbeeld van een geval waarin gezamenlijk eigendom rechtstreeks wordt voorgeschreven in rechtshandelingen - het scenario met boerderijen die wij hierboven hebben overwogen. Volgens artikel 257 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie behoort het gemeenschappelijk eigendom van boeren, inclusief land, toe aan alle leden van de vereniging op basis van gezamenlijk eigendom. Dit wordt echter gedaan als de boeren zelf niet zijn overeengekomen om het land onder andere overeenkomsten te verdelen.
Deze wettelijke norm behoort daarom tot de categorie dispositief. Zoals sommige advocaten echter hebben opgemerkt, Wet "Boerenboerderij" er was een bepaling volgens welke het gemeenschappelijk eigendom van landbouwers wordt gedeeld, tenzij er een unaniem besluit van de leden van de vereniging is om het in gezamenlijk eigendom over te dragen. Dat wil zeggen, we zijn getuige van enige evolutie van wetgeving op dit gebied.
