Veel Russische ondernemingen hebben ervaring met het sluiten van onderhuurovereenkomsten voor onroerend goed. Wat zijn de kenmerken van het overeenkomstige type transacties? Welke rechtsbronnen bepalen de procedures voor hun conclusie? Hoe nemen eigenaren van onroerend goed deel aan dergelijke overeenkomsten?
Wat is onderverhuur?
Onderverhuring is een soort rechtsverhouding waarin het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie voorziet, waarbij de tegenpartij van de eigenaar van het onroerend goed, die een contract met hem heeft gesloten voor de huur van een pand, een nieuwe huurovereenkomst met een derde ondertekent. Bovendien verbiedt de wet bijvoorbeeld niet uitdrukkelijk een verhoging van de huurprijzen onder een nieuw contract. Daarom is onderhuur van kantoor, werkplaats, magazijn, garage en andere gebouwen een veel voorkomend verschijnsel in het bedrijfsleven.
Onderverhuring in het bedrijfsleven: wetgevend aspect
Het concept van onderverhuur, zoals we hierboven hebben opgemerkt, is verankerd in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Verschillende artikelen van de Code voorzien in een vergelijkbaar soort rechtsverhouding. Ze zijn daarom vooral relevant voor de praktijk van relaties tussen bedrijfsentiteiten: ondernemingen, die "primaire" huurovereenkomsten voor gebouwen sluiten, en deze vervolgens aan duurdere tegenpartijen verhuren. De onderwerpen van transacties zijn in dit geval vaak commercieel onroerend goed. Dat wil zeggen, onderhuur van niet-residentiële gebouwen is een fenomeen dat vooral kenmerkend is voor de sfeer van ondernemerschap.
Alle noodzakelijke bepalingen zijn vastgelegd in de wetgeving van de Russische Federatie, volgens welke ondernemingen die onroerend goed in onderhuur hebben genomen, zelf kunnen optreden als volgende lessors. En hun tegenpartijen, die het onroerend goed tot hun beschikking hebben, hebben ook het recht om het over te dragen - de keten van juridische relaties, zoals sommige advocaten geloven, kan in theorie erg lang zijn.
Ondergeschikte voorwaarden
Tegelijkertijd besteden veel advocaten aandacht aan de bepalingen van artikel 615 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Het zegt met name dat voor de onderverhuur van onroerend goed de toestemming van de oorspronkelijke eigenaar nodig is. Wat betekent dit in de praktijk? Als het bedrijf daarom een onderhuurovereenkomst met de tegenpartij heeft gesloten zonder de toestemming van de eigenaar van het onroerend goed, zou dit soort transacties volgens advocaten als ongeldig moeten worden beschouwd.
Tegelijkertijd zegt artikel 615 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie niet expliciet hoe de eigenaar van het onroerend goed toestemming moet geven voor daaropvolgende operaties met onroerend goed in de vorm van onderverhuur (en indien nodig verder langs de keten), zoals veel deskundigen opmerken. Daarom raden advocaten aan om de juiste voorwaarde in de "eerste niveau" huurovereenkomst rechtstreeks met de eigenaar voor te schrijven. Het blijkt een leaseovereenkomst met onderverhuur als een van de punten. Minder wenselijk, maar volgens deskundigen is het in sommige gevallen toegestaan om aanvullende overeenkomsten bij het hoofdcontract op te stellen. In overeenstemming met dit document kan de eigenaar de wederpartij het recht verlenen om, indien nodig, een onderhuurovereenkomst met een derde te sluiten.
Contractafhankelijkheid
Stel dat de eigenaar van het onroerend goed de tegenpartij toestemming heeft gegeven om sublease-overeenkomsten te sluiten. Maar hoe zit het met een ondernemer, als het "eerste niveau" -contract om welke reden dan ook is beëindigd - de looptijd is afgelopen, heeft de eigenaar van het pand juridische redenen gevonden om de relatie te beëindigen?
Advocaten merken op dat onderverhuur van niet-residentiële gebouwen wordt beschouwd als een derivatencontract, afhankelijk van de "primaire". Dus als het hoofdcontract wordt beëindigd, wordt het contract dat de huurder met zijn tegenpartij heeft gesloten, onmiddellijk geannuleerd.Opgemerkt kan worden dat de relevante bepalingen zijn vastgelegd in artikel 618 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Onderverhuur van niet-residentiële gebouwen is dus alleen mogelijk binnen de geldigheid van het hoofdcontract van de huurder met de eigenaar van onroerend goed.
Als we het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie onderzoeken op eventuele concessies voor de onderhuurder, kunnen we ook aandacht besteden aan een van de bepalingen van artikel 618.
Het recht op een nieuw contract
Hierin staat met name dat bij beëindiging van het "primaire contract" de tegenpartij van de huurder het recht heeft om contact op te nemen met de eigenaar van het onroerend goed om op zijn beurt een nieuw contract te sluiten. Toegegeven, dit is alleen mogelijk binnen de in het eerste contract vermelde termijnen. Zoals advocaten hebben opgemerkt, gebeurt het in de praktijk echter vaak dat de initiële looptijd van het "primaire" contract voldoende is vanuit het oogpunt van de behoeften van de onderhuurder.
De wet voorziet dus in een mechanisme waarmee onderverhuur van niet-residentiële gebouwen kan worden omgezet in een volwaardige huur. Hiervoor moeten de primaire huurder en de eigenaar van het onroerend goed het "primaire" contract beëindigen. Daarna heeft de onderhuurder het recht om "van plaats te wisselen" met de oorspronkelijke huurder van het onroerend goed. De vraag rijst: "Hoe kan een dergelijk onderhuurrecht in de praktijk worden geïmplementeerd?" Overweeg het relevante aspect.
Hoe de huurder een 'boost' krijgt
We hebben dus vastgesteld dat een tegenpartij-huurder van een onderneming die een 'primair contract' heeft gesloten met een eigenaar van een onroerend goed om een object te huren, wettelijk een fulltime lease van niet-residentiële gebouwen kan afgeven. De eerste stap die een bedrijf moet nemen om het juiste recht uit te oefenen, is contact opnemen met de eigenaar van het onroerend goed met een aanbieding. Het moet de intentie van de juridische entiteit om het pand te huren, evenals de basisvoorwaarden van de daaropvolgende huurovereenkomst uitdrukken.
De eigenaar van het onroerend goed is op zijn beurt wettelijk verplicht dit aanbod te accepteren. Als hij dat niet doet, dan kan, volgens artikel 445 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, een onderhuurder die zonder het terrein kan worden achtergelaten dat hij zo nodig heeft naar de rechter stappen. Het onderwerp van de claim is de verplichting van de eigenaar om een passend contract te sluiten. Zoals veel advocaten hebben opgemerkt, getuigt de gerechtelijke praktijk in haar geheel van de neiging van rechtbanken om de kant van de onderhuurders te kiezen.
Beschouw een voorbeeld ter illustratie van het bovenstaande mechanisme.
Onderhuurder en eigenaar van onroerend goed: interactie
Laten we zeggen dat Propeller LLC een werkplaats voor kabelproductie heeft. IP Ivanov A. B. huurde deze workshop voor een periode van 3 jaar. Het doel van de relevante transactie van de ondernemer is om er zijn eigen kabelproductielijn onder zijn eigen merk op te openen. Er was echter een ineenstorting van de nationale Russische valuta en IE Ivanov A. B. was van mening dat het niet rendabel was om de productie te openen vanwege de prijsstijging van grondstoffen die nodig zijn voor de productie van kabels. Hij wendde zich echter tot Ivanov staat onderneming "Gidrokabelmontazh", in de magazijnen waarvan voldoende grondstoffen zijn verzameld, maar die dringend een werkplaats nodig hadden voor de productie van kabel. Ivanov vond dat hij een goede gelegenheid had om geld te verdienen door het pand te verhuren tegen hogere tarieven dan in het contract met LLC Propeller. Staatsbedrijven overeengekomen. Propeller LLC heeft ingestemd.
Als gevolg hiervan kregen de volgende onderwerpen van rechtsbetrekkingen vorm. Ten eerste is het LLC Propeller, de eigenaar van de werkplaats. Ten tweede is dit de "primaire" huurder - IP Ivanov AB Ten derde is het zijn tegenpartij en tegelijkertijd de onderhuurder - het staatsbedrijf Gidrokabelmontazh.
De onderhuurder bracht apparatuur naar de werkplaats en begon met de productie. Maar toen ontstond er onenigheid tussen FE Ivanov A. B. en het management van Propeller LLC over de juistheid van het sluiten van een huurovereenkomst. Als gevolg hiervan heeft de bedrijfseigenaar van de werkplaats een rechtszaak aangespannen tegen de zakenman, die de kant van de eiser koos. Het contract is geannuleerd.
De advocaten van Gidrokabelmontazh besloten gebruik te maken van het wettelijke recht om een leasecontract rechtstreeks met LLC Propeller te sluiten, dankzij de bepalingen van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Ze deden een aanbod, waarbij ze aanboden om hetzelfde bedrag aan Propeller LLC te betalen als dat ze tegen de verplichtingen van de onderhuurovereenkomst jegens SP Ivanov B hadden ingediend. De bedrijfseigenaar van de werkplaats was enerzijds verplicht het aanbod te accepteren - volgens het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, een andere, ze deed het met plezier, omdat het mogelijk werd om meer inkomsten te ontvangen uit de verhuur van de workshop. Bovendien is het heel goed mogelijk aan te nemen dat Propeller LLC suggereerde dat Gidrokabelmontazh een nieuw, langer contract sloot.
Hoe een onderpartij van een tegenpartij zijn?
Er is nog een interessante nuance met betrekking tot het type juridische relatie dat wordt overwogen. Zoals we hierboven hebben opgemerkt, kan de verhuur van niet-residentiële gebouwen een opeenvolgende keten van transacties vormen. Bij de bovenste stap staat de overeenkomst van de huurder met de eigenaar. Het volgende is de onderhuur. Volgens dit contract tekent de 'primaire' huurder het relevante contract met zijn tegenpartij. Daarna kan een secundaire onderhuur worden gemaakt, enz. Dat wil zeggen, een scenario is mogelijk waarin Gidrokabelmontazh de workshop zal geven aan een andere fabrikant, bijvoorbeeld Connectmetallist LLC, na toestemming van IE Ivanov A. B., tenzij, natuurlijk, tegen die tijd was hij nog niet binnengekomen, zoals volgt in ons hierboven beschreven scenario, in onenigheid met LLC Propeller.
We onderzochten de nuance waarin de tegenpartij legaal de plaats van de 'primaire' huurder kan innemen. Bestaat er echter een dergelijk recht voor een onderneming die optreedt als een "secundaire" onderhuurder, die relatief gezien een link verder van de eigenaar van het onroerend goed is?
Advocaten zeggen dat de Russische wet niet expliciet in een dergelijk mechanisme voorziet. Het blijkt dat de rechten van de 'secundaire' onderhuurder niet zo sterk worden beschermd als in het geval van de tegenpartij die een overeenkomst heeft gesloten met de 'primaire' huurder. En dit ondanks het feit dat de 'secundaire' onderhuur een procedure is die niet bij wet is verboden.
Dubbele onderverhuur: bijzonderheden
Sommige advocaten letten echter op de formulering van artikel 6 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Het zegt dat in situaties waarin civiele relaties niet direct kunnen worden opgelost door het ontbreken van relevante wetgeving en de praktijk van het bedrijfsleven nog niet is gevormd, de normen worden toegepast in het kader van de analogie van de wet. En in dit geval kan de 'secundaire' onderhuurder in principe proberen de 'primaire' huurder een verzoek te doen om het contract opnieuw te onderhandelen om het onroerend goed te blijven gebruiken.
Maar in de praktijk, zoals advocaten opmerken, is dit alleen mogelijk wanneer de onderhuurder onmiddellijk om de ondertekening van een "direct" contract met de eigenaar vraagt. Als de tegenpartij van de "primaire" huurder inactief was, zijn alle "ondergeschikte overeenkomsten" in het algemeen niet meer geldig. Daarom moet Connectmetallist LLC voorzichtig zijn bij het sluiten van contracten waarbij de echte eigenaar van het onroerend goed meerdere niveaus hoger is dan de werkelijke verhuurder.
Tegelijkertijd zeggen sommige advocaten dat het mogelijk is om de voorwaarden van onderverhuur te interpreteren als een mechanisme waarbij "downstream" -partijen nog steeds kunnen rekenen op een nieuw contract met de eigenaar van het onroerend goed - juist vanwege de mogelijkheid om de regels toe te passen als onderdeel van de analogie van de wet.
Ondergeschikte overeenkomststructuur
Hoe moet een onderhuurovereenkomst eruit zien? In principe is de structuur als geheel erg vergelijkbaar met de overeenkomstige contracten die zorgen voor directe interactie tussen de huurder van het onroerend goed en zijn eigenaar. Overweeg de bijzonderheden van de relevante overeenkomsten, waaronder een onderhuurovereenkomst wordt opgesteld, een voorbeeld van de structuur van deze contracten.
Net als bij de meeste andere civiele transacties bevat het type contract in kwestie algemene bepalingen. Daarin bevelen advocaten het gebruik van de term 'onderverhuur' aan - het is, zoals we hierboven hebben gedefinieerd, behoorlijk officieel, het zit in het conceptuele apparaat van relevante wetgeving. De algemene bepalingen voor het type transactie in kwestie zijn in wezen dezelfde als voor standaard huurovereenkomsten - de eigenaar wijst het recht om het onroerend goed te gebruiken volledig toe aan de huurder, zorgt ervoor dat het onroerend goed niet wordt verpand, etc. Het contract is geldig voor de duur van de overeenkomst.
De volgende paragraaf van de overeenkomst zijn de verplichtingen van de partijen. Alles is hier bijna hetzelfde als wanneer een reguliere huurovereenkomst werd afgesloten. De termijnen voor de overdracht van onroerend goed aan de huurder zijn voorgeschreven, indien vereist - het gebruik van het object voor dat doel, de verplichtingen van de tegenpartij tegenover de eigenaar om het pand in orde te houden, enz.
Verder zijn de betalingsvoorwaarden meestal opgenomen in het contract, evenals de afwikkelingsprocedure. In de regel wordt de door de onderhuurder van de betreffende betalingen aangegeven termijn aangegeven - meestal vóór de 5e dag van elke maand wordt het recht van de huurder om de schuld te innen bepaald. Inbegrepen zijn bepalingen over de betaling van nutsvoorzieningen, enz. Over het algemeen is alles hetzelfde als bij de "primaire" huur van niet-residentiële gebouwen.
De volgende paragraaf van het contract valt onder de verantwoordelijkheid van de partijen. De formulering hier is ook redelijk standaard. Dit is de verplichting van onderdanen van rechtsverhoudingen om boetes, boetes, etc. te betalen
De onderhuurovereenkomst schrijft ook de voorwaarden voor wijziging, beëindiging of beëindiging van het betreffende contract voor. Meestal worden ze geassocieerd met de regelmatigheid van het doen van betalingen, evenals, zoals we aan het begin van het artikel hebben opgemerkt, de levering van onroerend goed voor latere lease ten gunste van derden zonder de toestemming van de verhuurder.
Onderhuurovereenkomsten, zoals veel andere soorten contracten, kunnen speciale voorwaarden hebben. Ze kunnen bijvoorbeeld het feit weerspiegelen dat mogelijk is onafscheidelijke verbeteringen het eigendom wordt het eigendom van de verhuurder. Meestal wordt ook een bepaling vastgelegd waarbij de onderhuurder het recht heeft om het eigendom te blijven gebruiken, zelfs als het eigendom ervan aan derden overgaat.
Onder andere voorwaarden van het contract, die meestal ook worden voorgeschreven - die welke bijvoorbeeld, naast de vorige formulering, opties regelen voor het doorvoeren van verbeteringen in de structuur van het object. Zoals bijvoorbeeld revisie.
Staatsregistratie van een onderhuurovereenkomst is over het algemeen niet vereist. Tegelijkertijd, zoals we hierboven hebben opgemerkt, moet de huidige huurder de schriftelijke toestemming van de eigenaar van het onroerend goed hebben voor volgende transacties, waarvan het voorwerp het overeenkomstige object verhuurt. Het soort activiteiten van bedrijven die dergelijke transacties aangaan, kan elk zijn. Als de partijen een overeenkomst ondertekenen waarmee het pand wordt onderverhuurd, doen de OKVED van het bedrijf en andere kenmerken die het profiel van de organisatie vanuit het oogpunt van het bedrijfsleven kenmerken er niet toe.