Er zijn veel manieren om een appartement te huren. Twee hoofdprincipes zijn verankerd in de Russische wetgeving - door het sluiten van commerciële huurovereenkomsten en door het ondertekenen van een sociaal huurcontract. Hoe verschillen ze? Welke wetgevende bronnen bepalen de relevante contracten?
Verschillende soorten aanwervingen
Wat is het verschil tussen commerciële huur en andere soorten onroerendgoedtransacties? Opgemerkt kan worden dat de bijzonderheden van het overeenkomstige type rechtsverhouding worden geregeld door de burgerlijke en woningwetgeving van de Russische Federatie. Volgens de bepalingen van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie houdt een huurcontract in dat een van haar partijen (de eigenaar of een andere geautoriseerde persoon) een ander pand aanbiedt voor een vergoeding in juridisch bezit, vergezeld van het recht om te verblijven. Aangezien relaties in het kader van dit soort transacties monetaire afwikkelingen met zich meebrengen, betekent dit dat commerciële panden worden ingehuurd.
Een variant is mogelijk waarbij de eigenaar van het pand een overheidsinstantie of de gemeente is. In dit geval zal de discussie hoogstwaarschijnlijk gaan over sociaal huren, waarbij er geen huur als zodanig is, dat wil zeggen dat een persoon een bepaald bedrag aan de autoriteiten overdraagt in overeenstemming met het vastgestelde tarief.
De relatie tussen een burger en de relevante autoriteit houdt echter vaak een vorm van monetaire regeling in. En daarom zijn verschillende juridische bronnen verankerd, zij het een niet-officiële, maar nog steeds regelmatig gebruikte term die dergelijke relaties kenmerkt - sociale commerciële huur.
Sociale en commerciële soorten werkgelegenheid
Op de een of andere manier zijn sociale en commerciële aanwervingen vanuit het oogpunt van de burgerlijke wetgeving van de Russische Federatie volledig verschillende juridische categorieën. En dit ondanks het feit dat de overeenkomsten die de relevante relaties formaliseren een aantal gemeenschappelijke kenmerken hebben - zoals bijvoorbeeld consensualiteit, vergelding (hoewel sommige advocaten deze term niet helemaal van toepassing vinden op sociale werving), evenals wederkerigheid.
Het maakt dus uit wie de eigenaar van het pand is. Sommige advocaten merken echter op dat de staat of gemeente nog steeds eigenaar kan zijn van onroerend goed op grond van een contract van commerciële, niet van sociale aard, aanwerving. En daarom zijn experts van mening dat het niet zozeer de status van de eigenaar is, maar de inhoud van het contract.
Sommige advocaten zijn van mening dat het ook van fundamenteel belang is wie de werkgever is. Commerciële huur is alleen van toepassing als de persoon het onroerend goed huurt. Het onderwerp van de relevante rechtsverhoudingen die vallen onder de regulering van soortgelijke artikelen van het burgerlijk recht, een juridische entiteit, zoals opgemerkt door advocaten, kan dat niet zijn. Er zijn echter opties waarin organisaties optreden als tussenpersoon tussen de eigenaar en de persoon die het appartement huurt.
Op de een of andere manier voorziet de burgerlijke wetgeving van de Russische Federatie in twee hoofdtypen huurovereenkomsten, die betrekking hebben op residentieel onroerend goed. Ten eerste is dit het daadwerkelijke contract voor de commerciële verhuur van woningen, waarbij de verhuurder een rechtspersoon of een individu kan zijn, en alleen een burger een huurder kan zijn. Ten tweede is het een sociaal georiënteerd contract. De verhuurder daarin is de staat of gemeente, de huurder is een individu.
Een van de fundamentele criteria die onderscheid maken tussen sociale en commerciële huurders is privatisering. Het is alleen mogelijk als de staat in de juiste voorkeursvolgorde voorziet. In commerciële relaties is privatisering mogelijk, als alleen de huurder woningen van de eigenaar koopt.
Overweeg de details van elk van de contracten.
Sociaal personeel: contractspecificaties
De sociale huur van woningen wordt gereguleerd door het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, evenals door relevante rechtsbronnen op het gebied van woningwetgeving, waarnaar de Code kan verwijzen. De sfeer waarin dergelijke rechtsbetrekkingen worden uitgevoerd, volgens de bepalingen van de Code, is voldoende beperkt - alleen de staats- of gemeentelijke woningvoorraad kan het voorwerp uitmaken van de relevante overeenkomsten. De juridische status van huurders van appartementen is ook van belang.
Een verhuurder onder een sociaal huurcontract is een overheidsinstantie die de eigenaar is van een gebouw in een woningfonds van een bepaald niveau - staat of gemeente.
Op zijn beurt kan alleen een burger van Rusland een huurder zijn - huisvesting wordt niet verstrekt aan buitenlanders in het kader van de relevante overeenkomsten, tenzij anders bepaald in de wetgeving.
Een persoon heeft het recht om te rekenen op het sluiten van een sociaal huurcontract met de staat of gemeente als hij wordt erkend als arm op de manier voorgeschreven door de wet, en die ook huisvesting nodig heeft.
Merk op dat er verschillende werkgevers kunnen zijn - in de regel zijn dit leden van dezelfde familie. Tegelijkertijd kunnen het verre familieleden zijn - als bewezen is dat ze een gemeenschappelijk huishouden bij de werkgever hebben. Het is mogelijk dat een persoon wordt geïdentificeerd als een familielid van een burger die een huis voor de rechtbank huurt.
Iedereen die volgens een sociaal arbeidscontract in een appartement kan wonen, heeft dezelfde rechten en plichten. Verplichtingen die voortvloeien uit de voorwaarden van het contract, zijn onderworpen aan nakoming onder de voorwaarde van gezamenlijke aansprakelijkheid van allen die in een appartement wonen dat van de staat of de gemeente is gehuurd.
Het is heel goed mogelijk, zoals we hierboven hebben opgemerkt, ook commerciële huur van woningen van de staat. In de praktijk zijn dergelijke contracten echter, hoewel niet officieel, vaak sociaal. Bovendien, zoals sommige advocaten opmerken, moet de term "sociaal" vooral worden beschouwd in de context van het verstrekken van preferentiële voorwaarden van het contract - in het bijzonder wat betreft het bedrag van de huur.
Hoe moet het contract voor de huur van woningen van de staat of gemeente eruit zien? Overweeg de structuur.
Structuur van sociale aannemerscontracten
Allereerst worden de partijen vermeld in het relevante type contract. De ene is een burger of zijn gezin, de andere is een staat of gemeente.
Het volgende onderdeel van de overeenkomst is het object. Het kan een woning zijn, die op het juiste niveau deel uitmaakt van het fonds - staat of gemeente.
Het volgende item zijn de betalingsvoorwaarden. In de regel bestaat het uit drie delen - de huur zelf (er kan worden opgemerkt dat deze in het kader van een sociaal huurcontract vaker de huur voor het pand wordt genoemd), compensatie voor nutsvoorzieningen, evenals bijdragen voor de reparatie en het onderhoud van woningen. Als de staat desalniettemin een vergoeding neemt voor sociaal huren - meestal gebeurt dit, dan wordt het in de regel berekend op basis van de oppervlakte van het appartement tegen de tarieven die zijn vastgesteld in de relevante rechtshandelingen.
De huur van sociale woningen impliceert ook bepaalde rechten en verplichtingen van de partijen in overeenstemming met een overeenkomst van het overeenkomstige type. Wat betreft de verhuurder, die de staat of de gemeente is, zijn zijn verplichtingen meestal gerelateerd aan de noodzaak om de huurder een kamer te bieden die vrij is van alle lasten, het uitvoeren van tijdige reparaties, zorgen voor een stabiele voorziening van openbare voorzieningen, enz.
Op zijn beurt heeft de verhuurder op sociaal inhuren ook rechten. Ze zijn ook voorgeschreven in het contract en weerspiegelen in de regel het recht om huurbetalingen en nutsvoorzieningen op tijd te eisen, en zijn ook van toepassing op de rechtbank in geval van overtredingen.
De verplichtingen van de huurder volgens het contract zijn als volgt: om het appartement te gebruiken voor het beoogde doel, om de veiligheid te waarborgen, om indien nodig reparaties uit te voeren, om huur en nutsvoorzieningen op tijd te betalen.
De rechten van de werkgever, vastgelegd in sociale huurovereenkomsten, zijn als volgt: om andere personen in het appartement te brengen, als dit niet in strijd is met de bepalingen van de relevante wetten en geen ongemak voor de buren inhoudt. De burger heeft ook het recht om van de eigenaar tijdige revisie te eisen.
Beëindiging van een sociaal arbeidscontract
Het contract voor de commerciële huur van panden bevat een clausule over de beëindiging van het betreffende contract. De situatie is vergelijkbaar met een overeenkomst van het sociale type. Beëindiging van het contract is te allen tijde mogelijk met wederzijdse instemming van de partijen. Hiervoor volstaat het dat de werkgever de verhuurder schriftelijk op de hoogte brengt.
De staat of gemeente - de onderwerpen van onroerend goed - hebben het recht om de sociale arbeidsovereenkomst uitsluitend voor de rechtbank te beëindigen en alleen als er juridische gronden zijn.
Na te hebben overwogen hoe het contract wordt opgesteld waarin de verhuurder de staat is, bestuderen we de bijzonderheden van de overeenkomsten die niet tot de categorie sociaal behoren. Wat is commercieel inhuren precies?
De bijzonderheden van particuliere contracten
Volgens artikel 671 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie kunnen overeenkomsten voor de overdracht van te huur staande woonruimte worden gesloten tussen burgers, alsmede personen en rechtspersonen, indien deze eigenaren van onroerend goed zijn. Een commerciële lease-overeenkomst vereist geen administratieve goedkeuringen en is niet onderworpen aan verplichte registratie bij overheidsinstanties.
Het voorwerp van de relevante overeenkomst kan huisvesting zijn die voldoet aan de criteria die zijn vastgesteld op het niveau van constructie, brand, sanitair en andere normen die belangrijk zijn vanuit het oogpunt van de exploitatie van de gebouwen. Het is belangrijk dat het appartement de officiële status van het pand heeft, vastgelegd in documenten van de BTI.
Een contract van commerciële werkgelegenheid dat niet als sociaal is geclassificeerd, is dringend. Het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie voorziet in twee soorten overeenkomsten, afhankelijk van de voorwaarden: maximaal 1 jaar en maximaal 5 jaar. Als de partijen de termijn niet in de voorwaarden van het contract hebben aangegeven, wordt deze geacht voor 5 jaar te zijn ondertekend.
In tegenstelling tot een sociale huurovereenkomst, waarin alleen de huurder en zijn familieleden in een appartement kunnen wonen dat wordt gehuurd van een staat of gemeente, houdt commercieel inhuren in de regel geen beperkingen in voor het verblijf van mensen. De verantwoordelijkheid voor het gebruik van woningen ligt op zijn beurt bij de huurder.
Tegelijkertijd is een variant mogelijk waarbij de commerciële verhuur van een woning wordt gemaakt met de medewerking van meerdere huurders. En in dit geval zijn verplichtingen uit hoofde van het contract van toepassing op iedereen die het onderwerp van rechtsverhoudingen zal zijn. Hun verantwoordelijkheid wordt gezamenlijk, ook in het aspect van betaling voor huisvesting. De waarde ervan, in tegenstelling tot een contract van het sociale type, wordt privé bepaald en is niet gebaseerd op normen die bijvoorbeeld afhankelijk zijn van de oppervlakte van het appartement.
Bovendien, zodra het bedrag van de huur in het contract is vastgelegd, kan dit niet worden gewijzigd tijdens de looptijd van de overeenkomst. Met betrekking tot de frequentie van betaling - deze wordt privé bepaald. Maar als de partijen deze clausule niet in het contract hebben vastgelegd, moeten de betalingen volgens artikel 682 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie maandelijks worden gedaan.
Als een contract wordt ondertekend voor de commerciële huur van woningen van de staat, dan voldoet dit document over het algemeen aan de hierboven besproken criteria.
Laten we nu de structuur van dergelijke contracten onderzoeken.
Structuur van het arbeidscontract
Dit type document moet het volgende weergeven:
- onderwerp van het contract;
- type onroerend goed, het adres;
- rechten en plichten van de verhuurder en huurder;
- duur van de overeenkomst;
- manieren waarop de werkgever aan zijn verplichtingen voldoet;
- informatie over documenten die het eigendom van woningen bevestigen;
- paspoortgegevens van de verhuurder en huurder of andere identificatie-informatie;
- bedrag van de huurbetaling, regelmaat van betaling;
- lijst van onroerend goed in het appartement;
- betalingsvoorwaarden voor nutsbedrijven.
In sommige gevallen zijn andere elementen in het contract opgenomen. Er is bijvoorbeeld een commerciële lease van woningen met het recht om te kopen. Toegegeven, in de Russische praktijk zijn dergelijke juridische relaties zeldzaam. Ze worden echter vaak in westerse landen beoefend. De overeenkomstige term is niet uitdrukkelijk in de wet vastgelegd, zeggen advocaten.
Volgens deskundigen bevatten de bestaande rechtshandelingen bepalingen die kunnen worden gebruikt in het kader van de regulering van rechtsverhoudingen, hetgeen inhoudt dat een appartement moet worden verhuurd met het recht om het in te wisselen.
Experts raden aan dat burgers die een commerciële huurovereenkomst registreren, ook bij de verhuurder een akte van acceptatie en overdracht van woningen ondertekenen, die bij de hoofdhuurovereenkomst hoort. Het moet de toestand van muren, vloeren, ramen, sanitair en andere elementen van het gebouw weerspiegelen die aanzienlijk zijn in termen van uiterlijk en doel.
onderverhuren
De belangrijkste rechtsbron die de categorie van commerciële huur regelt - het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie - bevat bepalingen over onderverhuur, dat wil zeggen, over de mogelijkheid van een huurder die, op grond van een overeenkomst met de eigenaar van het appartement, het recht heeft om over het onroerend goed te beschikken en aanvullende huurovereenkomsten met andere personen te sluiten.
Het juridische karakter van onderhuurovereenkomsten is voldoende vergelijkbaar met de bijzonderheden van de overeenkomsten tussen de huurder van het appartement en de huiseigenaar. De respectieve contracten hebben echter enkele beperkingen. Dergelijke contracten kunnen bijvoorbeeld niet worden ondertekend voor een periode die langer is dan de periode die is vastgelegd in het contract tussen de eigenaar en de eerste huurder. Als het eerste contract eerder dan gepland wordt beëindigd, wordt de onderhuur beëindigd.
De specificiteit van de onderhuurovereenkomst ligt ook in het feit dat de tweede huurder, zoals opgemerkt door sommige advocaten, niet het volledige recht krijgt om huisvesting te gebruiken, in het bijzonder kan hij er niet over beschikken. Bovendien is de hoofdhuurder verantwoordelijk voor de acties van zijn "tegenpartij" ten opzichte van de eigenaar van het appartement.
Om de hoofdhuurder in staat te stellen het appartement te onderverhuren, moet het appartement volgens de bepalingen van artikel 685 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie een voldoende oppervlakte hebben: 12 m². m. per persoon. Deze norm bevat op zijn beurt weer een andere belangrijke wet die de commerciële huur van een woning regelt, de RF LC. Dat wil zeggen, als de norm lager is dan degene die is gespecificeerd in de Wooncode tijdens de voorgestelde introductie van de tweede huurder, dan kan de onderhuurovereenkomst niet worden gesloten.
Voorkeursrecht om het contract te verlengen
Bestuderend wat de commerciële huur van woningen is, is het nuttig om aandacht te schenken aan een aspect als het voorkeursrecht om de huurovereenkomst te verlengen. Volgens artikel 684 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie moet de eigenaar van een appartement drie maanden vóór de deadline voor het verstrijken van het contract de huurder nieuwe contractvoorwaarden aanbieden of de huidige bevestigen. Als de verhuurder het appartement na het contract niet meer wil huren, is hij verplicht de huurder hiervan op de hoogte te stellen. Als hij dat niet doet, wordt het contract verlengd voor dezelfde periode waarvoor het oorspronkelijk werd gesloten.
Nog interessanter zijn de bepalingen van artikel 684 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie met betrekking tot de latere verwijdering door de verhuurder van zijn eigendom wanneer het vorige contract is voltooid en niet is verlengd. Dus, in het Burgerlijk Wetboek, wordt in het bijzonder gezegd dat de eigenaar van het onroerend goed niet het recht heeft om een overeenkomst te sluiten met iemand om een appartement te huren gedurende het jaar, als hij de vorige huurder meedeelde dat hij geen woningen gaat verhuren.
Dat is de specificiteit van de wetten die van toepassing zijn op de commerciële verhuur van woonruimten. Justitiële praktijken in verband met de uitoefening door burgers van hun respectieve rechten, zoals sommige deskundigen opmerken, zijn dubbelzinnig. Feit is dat de werkgever lang niet altijd in de praktijk weet te bewijzen dat hij niet de juiste waarschuwing heeft ontvangen.
Beëindiging van een commercieel contract
We onderzochten de belangrijkste aspecten van een dergelijke juridische categorie als commerciële huur. Wat is het, nu weet je het. Het zal ook nuttig zijn om de nuance te overwegen die de beëindiging van het relevante type contract weerspiegelt. Volgens artikel 687 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie kunnen zowel de verhuurder als de huurder juridische relaties beëindigen op basis van een commerciële huurovereenkomst.
Toegegeven, de tweede in deze zin heeft veel meer mogelijkheden. Om de huurovereenkomst te beëindigen, kan de huurder drie maanden vóór het verstrijken van het huidige contract zonder opgaaf van redenen zijn wens om de rechtsverhouding te beëindigen, melden. De wet geeft de verhuurder het recht om het contract voor de rechtbank te beëindigen.
In dit geval moet de verhuurder een goede reden hebben om het contract te beëindigen. Bijvoorbeeld systematische vertragingen bij het doen van betalingen door de huurder of het niet naleven door de huurder van de verplichting om het appartement in goede staat te houden.
