Bij het sluiten van een contract is het noodzakelijk om te controleren wat de vereisten zijn voor de formele kant van de transactie. Het is belangrijk om vast te stellen of het van toepassing is op die overeenkomsten die noodzakelijkerwijs notarisering vereisen. Het feit is dat er in 2017 enkele innovaties op dit gebied waren (bijvoorbeeld de wet op de kenmerken van onroerendgoedregistratie van kracht werd). Er moet ook worden opgemerkt dat notarisering van de transactie niet alleen wettelijk is aangegeven, maar ook door de voorwaarde die in het contract is gespecificeerd.
In welke gevallen is het vereist? Dit wordt besproken in dit artikel.
Typen transacties met verplichte notarisatie
Notarisering van transacties is verplicht als er de volgende gevallen zijn:
- Een volmacht om transacties uit te voeren waarvoor een notariële vorm vereist is, om de in staatsregisters geregistreerde rechten te vervreemden, om aanvragen voor staatsregistratie van transacties en rechten in te dienen, moet worden gecertificeerd, behalve in de door de wet voorziene gevallen. Een volmacht afgegeven als trust moet ook notarieel worden vastgelegd. De regel betreffende de notarisering van die volmachten die worden afgegeven als een geruststelling door particulieren, is niet van toepassing op volmachten die worden gegeven als geruststelling door juridische entiteiten, evenals door de hoofden van hun vertegenwoordigende kantoren en bijkantoren.
- Notariële pandovereenkomst. Het kan worden gesloten in de gebruikelijke schriftelijke vorm, die bijvoorbeeld wordt voorzien in artikel 22, lid 2 van Wet nr. 14 "Op naamloze vennootschappen". Hier wordt aangegeven dat het pandrecht op een aandeel of zijn aandeel in het maatschappelijk kapitaal van een onderneming moet worden gecertificeerd. Een pandovereenkomst om te voldoen aan verplichtingen uit hoofde van een notariële overeenkomst is onderworpen aan een notariële certificering.
- De toewijzing van de vordering, die is gebaseerd op de certificering van de transactie in notariële of eenvoudige schriftelijke vorm, moet geschieden in de juiste schriftelijke vorm.
- Overdracht van schulden, waarop formeel gezien de op wetgevingsniveau vastgestelde regels worden toegepast.
- Een lijfrentecontract moet notarieel worden vastgelegd, een overeenkomst over de vervreemding van onroerend goed voor lijfrentebetalingen moet ook een staatsregistratie ontvangen.
- Een testament moet schriftelijk en door een notaris worden gewaarmerkt. Het compileren in de gebruikelijke schriftelijke vorm kan alleen worden toegestaan in zeldzame uitzonderlijke gevallen waarin de wet voorziet.
- Toestemming van de echtgenoot. Om een van de echtgenoten in staat te stellen een deal te sluiten om over dergelijke goederen te beschikken waarvoor een registratie van rechten door de staat is vereist, een transactie met een wettelijk notarieel certificaat of een transactie die onderworpen is aan de registratie van de staat, moet een notaris de toestemming van de tweede echtgenoot verkrijgen.
- Een huwelijkse voorwaarden moeten schriftelijk worden gesloten en notarieel worden vastgelegd.
- De alimentatieovereenkomst is ook schriftelijk en moet notarieel worden vastgelegd.
- Transacties die aandelen vervreemden van het recht op gezamenlijk eigendom van onroerend goed, inclusief de vervreemding door alle deelnemers van hun eigen aandelen in één transactie, moeten notarieel zijn, met uitzondering van transacties die betrekking hebben op onroerend goed dat deel uitmaakt van het beleggingsfonds of is verworven voor opname daarin, transacties bij de vervreemding van aandelen grond voor de verwerving en vervreemding van aandelen in mede-eigendom bij het sluiten van een overeenkomst die voorziet in de overdracht van eigendomsrechten op een woongebouw zoals vereist door wetgevend niveau.
- Transacties in verband met de verkoop van onroerend goed onder curatele en transacties ter vervreemding, indien het onroerend goed toebehoort aan een minderjarige of aan iemand met een erkende juridische capaciteit, moeten ook notarieel worden vastgelegd.
- Een transactie met de nadruk op de vervreemding van een aandeel of een deel ervan in het toegestane openbare kapitaal valt ook onder de notarisatie door een document samen te stellen, dat door de partijen wordt ondertekend.
- Een investeringspartnerschapsovereenkomst, die een algemeen activiteitenbeleid (investeringsverklaring) omvat, en alle daarin aangebrachte wijzigingen, bijlagen, aanvullende overeenkomsten, overeenkomsten over gedeeltelijke of volledige overdracht door partners van hun eigen plichten en rechten uit hoofde van deze overeenkomst, voorlopige overeenkomsten hierover moeten ook notaris op de verblijfplaats van de bevoegde manager van dit partnerschap.
- De partnerschapsbeheerovereenkomst, evenals alle aangebrachte wijzigingen, moeten notarieel worden vastgelegd en moeten worden opgeslagen op de verblijfplaats van het partnerschap met een notaris, in werking treden voor degenen die deelnemen aan de overeenkomst en derden vanaf het moment dat het certificaat wordt ontvangen . De partnerschapsbeheerovereenkomst, evenals alle wijzigingen die daarin worden aangebracht, moeten ook worden geregistreerd bij de staat, en informatie hierover en de daarin opgenomen bepalingen vallen niet in het uniforme staatsregister van juridische entiteiten.
- Een transactie gericht op vervreemding van een aandeel in een gezamenlijk partnerkapitaal, inclusief ook een verplichting om een transactie te voltooien die gericht is op vervreemding van een aandeel daarin wanneer zich verplichtingen voordoen of wanneer een tweede partij een tegenverplichting vervult, moet worden uitgevoerd in een notariële vorm. Over het algemeen moet een transactie bij vervreemding van een aandeel een notarieel certificaat hebben zoals vereist.
Waarom heeft een overeenkomstsluitende partij dit certificaat nodig?
Notarisering van een overeenkomst door een notaris kan niet alleen vereist worden door de staatswet, maar ook door partijen bij de overeenkomst die het recht hebben om een dergelijke voorwaarde te stellen. De mogelijkheid om een dergelijke vereiste in de tekst op te nemen, waarmee de transactie wordt gelegaliseerd, is verplicht en wordt niet bepaald door het feit of het document daarna moet worden geregistreerd.
Wanneer de partijen een notariële vorm van overeenkomst kiezen, krijgen ze enkele voordelen. In dit geval zal de notaris de voorwaarden van de overeenkomst aan de partijen beschrijven, evenals hun plichten en rechten. In de aanwezigheid van een onevenwichtige belangen in hem zal hij dit zeker aangeven. Bovendien kunt u met de notarisering van de overeenkomst een extra garantie krijgen tegen een mogelijk geschil. Na bevestiging door een notaris is het niet langer nodig om het tijdens de zitting te bewijzen.
Wanneer kan een rechtbank geen rekening houden met een document van een notaris?
Een uitzondering zijn situaties waarin de authenticiteit van een dergelijk feit of document op de vastgestelde manier wordt weerlegd. Een notaris, wiens praktijk privé is, draagt absolute eigendomsaansprakelijkheid in geval van overtreding van de wet tijdens de uitvoering van zijn acties en hierdoor schade aan eigendommen aanricht.
Lichte nuance
Bij het kiezen van een notariële vorm van overeenkomst is er echter ook een negatieve kant. In dit geval zijn de extra kosten van zowel financiële middelen als tijd vereist. Het feit is dat, voordat de certificering wordt uitgevoerd, de plicht van een specialist is om de juridische capaciteit van twee partijen bij een transactie te controleren onder voorbehoud van notarisering en de autoriteit van hun vertegenwoordigers. De deelnemers zelf of vertegenwoordigers moeten het notariskantoor persoonlijk bezoeken.
Wat kunnen de gevolgen zijn van een schending van de verplichte notarisatie?
Als op wetgevingsniveau of volgens afspraak notarisering van de transactie verplicht is, is het in dit geval onmogelijk om de vastgestelde vorm te schenden. In geval van niet-naleving vervalt het contract. Als een van de partijen de notarisering van de transactie ontwijkt, heeft de tweede het recht om voor de rechtbank de erkenning van een dergelijke geldige overeenkomst te verkrijgen. In dit geval moet de partij, onredelijk de notarisering van de overeenkomst vermijden, de verliezen aan zijn tegenpartij compenseren die zijn ontstaan door de vertraging in de verwerking van hun transactie. Als de tegenpartij de naleving van de voorgeschreven vorm van het sluiten van de overeenkomst ontwijkt en de tweede partij een rechtszaak wil aanspannen, moet men aandacht besteden aan het statuut van beperkingen voor dit type geschil.
In welke gevallen is notarisering vereist?
U moet ook dergelijke situaties kennen waarin notarisering niet vereist is. Deze omvatten het volgende:
- verkoop van een appartement dat eigendom is van een man en een vrouw;
- een appartement verkopen als het maar één eigenaar heeft.
Wat kun je nog meer niet certificeren?
Naast de hierboven genoemde gevallen, zijn van de lijst die onder het verplichte notariële certificaat valt, die transacties die verband houden met de eigendom van het beleggingsfonds of wat door dit beleggingsfonds is verkregen uitgesloten. Op wetgevend niveau wordt bepaald dat deze eigenschap een gezamenlijke eigendom is van alle vertegenwoordigers van het beleggingsfonds, terwijl ze worden beheerd door de Centrale Bank en daarom geen aanvullende certificering behoeven. Het werd geannuleerd, omdat de eens bestaande norm inherent overbodig was.
De kosten van notariële diensten
Notarisdiensten hebben kosten die uit twee componenten bestaan:
- staatsverplichting voor acties die door een notaris worden uitgevoerd;
- vergoedingen voor technische en juridische activiteiten die op gecentraliseerde wijze door de notariskamer van een regio worden vastgesteld.
Tot slot
Notariële certificering van de transactie geeft grote garanties van bescherming van de rechten van de partijen in vergelijking met een eenvoudige schriftelijke vorm. Notarisering is een levenslange garantie van de rechten van de eigenaar op juridisch, huishoudelijk en financieel gebied.