Bouw van bedrijvencentra: businessplan, project, schatting, papierwerk. Bouwvergunning

Het project is de constructie van een object (vermoedelijk een winkel- en entertainmentcentrum). De faciliteit bevindt zich in de stad Mytishchi, regio Moskou, op het adres: st. Letnaya, 26. De geschatte datum voor inbedrijfstelling van de faciliteit is 2019.

Objectdekkingsgebieden

Bij het ontwikkelen van het concept van het bouwen van een businesscentrum is het noodzakelijk om de grenzen van het servicegebied rond de site te bepalen.

Gewoonlijk kan het gebied rond het object in drie zones worden verdeeld (afhankelijk van de nabijheid van de locatie):

• 1e omringende ring: beperkt door Yubileynaya, Mira-straten, Yauza-rivier.
• 2e omringende ring: bestrijkt het grootste deel van de stad, met uitzondering van afgelegen gebieden - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Oost-Perlovka en Druzhba.
• 3e ring van milieu: beslaat de hele stad Mytishchi, inclusief de gebieden Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Oost-Perlovka en Druzhba.

Interne en externe factoren van projectsucces

Externe factoren vallen buiten de controle van de investeerder, maar hun invloed op de daaropvolgende ontwikkeling van het project is van fundamenteel belang bij de uitvoering van het bouwproject van het zakencentrum.

Een vergelijking van externe en interne ontwikkelingsfactoren wordt weergegeven in de onderstaande tabel.

Op basis van de analyse kunnen we concluderen dat bij het nemen van een beslissing over de bouw van een zakencentrum rekening moet worden gehouden met verschillende parameters:

• Vooruitzichten voor de economische, sociale en demografische ontwikkeling van de regio.
• Het niveau van concurrentie op het gebied van de faciliteit.
• Sociaal-demografische kenmerken van de bevolking die in het gebied woont.
• Kenmerken van het object zelf.
• Investeringsprestaties van het project.

Opgemerkt moet worden dat de gemiddelde kosten voor het bouwen van zakencentra in St. Petersburg 450 miljoen roebel zijn met een oppervlakte van 40.000 vierkante meter. m. Deze indicator verschilt echter enigszins van dezelfde in Moskou.

Opgemerkt moet worden dat de kosten van het bouwen van zakencentra in Moskou ongeveer 600 miljoen roebel zijn, met een kwadratuur van meer dan 40.000 vierkante meter. m.

SWOT-analyse van het object

Hieronder vindt u de definitieve tabel van de SWOT-analyse van de voorgestelde constructie.

Na analyse van de sterke en zwakke punten van het object, de ontwikkeling en bedreigingen, kunnen we de mogelijkheid overwegen om twee verschillende opties voor het gebruik van ruimte te implementeren:

• Winkelcentrum.
• Winkel- en entertainmentcentrum.

Winkelcentrum

In dit geval kunt u zich concentreren op de winkelgalerij. De grote omvang van het winkelgebied zal de verscheidenheid aan aangeboden goederen vergroten. Huurprijzen voor winkelpanden zijn veel hoger dan voor uitgaansgebieden. In dit geval is het dekkingsgebied van het winkelcentrum slechts de eerste ring van de omgeving.

Dit businessplan voor de bouw van een zakencentrum is het meest optimale onderwerp van de bouw van een faciliteit met twee verdiepingen.

Winkel- en entertainmentcentrum

In het tweede geval kunt u zich concentreren op de entertainmentcomponent. Het belangrijkste voordeel van dit voorstel is het feit dat er op de stadsmarkt een groot tekort is aan plaatsen voor recreatieve activiteiten voor kinderen. De aanwezigheid van een entertainmentzone verhoogt de tijd die klanten doorbrengen op het terrein. In nieuwe winkelcentra is de verhouding tussen winkel- en amusementsgebieden 50% tot 50%.

Op de begane grond wordt voorgesteld om een ​​supermarkt te plaatsen.

Als er een groot aantal entertainmentaanbieders is, kan het winkel- en entertainmentcentrum bezoekers trekken naar de eerste en gedeeltelijk tweede ringen van de omgeving van de stad, omdat er niet genoeg uitgaansgelegenheden in de stad zijn. Er moet aan worden herinnerd dat de huurprijzen voor dit type diensten lager zijn dan voor winkelruimte, wat uiteindelijk zal leiden tot een toename van de terugverdientijd van het project.

Buitenlandse ervaring suggereert dat de meest optimale implementatie van het project de oprichting van een winkel- en entertainmentcomplex zal zijn, omdat deze optie commerciële risico's vermindert.

Het geplande zakencentrum behoort tot klasse A. Het is het hoogste onder degenen die kunnen worden toegewezen. Klasse A beoordeling geeft het prestige van alle gebouwen van het gebouw, de beschikbaarheid van moderne levensondersteunende systemen en het werk van het centrum zelf.

De kosten voor het bouwen van een Klasse A business center met behulp van een specifiek voorbeeld worden hieronder weergegeven. We moeten niet vergeten dat de bouw van een winkelcentrum in een andere stad volledig verschillende financiële investeringen in volume kan hebben.

Samenstelling van projectcashflows

Vermoedelijk zal het winkelcentrum de volgende parameters hebben bij het verkrijgen van een bouwvergunning:

• De totale oppervlakte van het winkelcentrum is 9672 vierkante meter. m.
• Inclusief de 1e verdieping - 4847 m² M. m.
• Inclusief de 2e verdieping - 4825 vierkante meter. m.
• De bezettingsgraad in het 1e jaar is 70%.
• De bezettingsgraad in de daaropvolgende jaren is 95%.
• Het risico van niet-betalingen is 0%.
• Omzetgroei per jaar - 5%.

Aangezien de leaseovereenkomst het bedrag van de boete voor te late betalingen van meer dan 30 dagen vaststelt, zijn de risico's van niet-betalingen tijdens de bouw van het zakencentrum gelijk aan nul. De jaarlijkse stijging van de huurprijzen zal 5% bedragen.

De onderstaande tabel illustreert dit duidelijker.

Investeringen in de bouw van de bouw van een business center (RUB)

Het belangrijkste punt is de studie van financieringsproblemen met kapitaalinvesteringen. Voor dit doel kunnen zowel eigen als geleende middelen van de onderneming worden gebruikt. Hieronder vindt u meer informatie over de financiering van het bouwproject.

Projectfinanciering:

• Totale investeringen - 13439642 dollar.
• Inclusief het 1e jaar - 10939642 dollar.
• Inclusief het 2e jaar - $ 2.500.000
• Totaal geleend kapitaal - $ 13.439.642, inclusief 1e jaar: $ 10.939.642, 2e jaar: $ 2.500.000
• Lening terugbetalingstermijn - 10 jaar.
• De rente op de lening is 18%.

Bij het bestuderen van de financiële resultaten van het project is een belangrijk punt de studie van het bedrag en het bedrag van de belastingdruk in de onderneming volgens het businessplan.

De resultaten van de geplande belastingaftrek voor het project worden hieronder weergegeven.

Belastingen betaald tijdens de uitvoering van het project:

• Voor onroerend goed - 2,2%.
• Winst - 20%.
• BTW - 18%.

Om de kasstroom op te bouwen, moeten we het geschatte bedrag aan inkomsten uit de verhuur van het pand bepalen, waarvoor we een zonering van het winkelcentrum moeten uitvoeren. Bestemmingselementen worden weergegeven in de onderstaande tabel.

zonering

De berekening van de inkomsten uit de verhuur van gebouwen voor het geplande zakencentrum is een centraal punt, omdat dit verband houdt met de effectiviteit ervan. Er zijn verschillende voorspellingsopties voor het verkrijgen van dergelijke inkomsten: optimistisch, gemiddeld en pessimistisch. In de onderstaande tabel worden de kenmerken van elke optie duidelijker weergegeven.

De eerste tabel geeft de pessimistische voorspelling weer voor de optie om inkomsten te genereren.

Berekeningen van huurinkomsten. Huurprijzen - Pessimistische voorspelling

De gegevens in de tabel stellen ons in staat te concluderen dat als gevolg van de implementatie van het project de pessimistische omvang van de inkomsten uit de verhuur van ruimte in het winkelcentrum $ 3909468 zal bedragen.

De onderstaande tabel toont de gegevens over de berekening van huurinkomsten uit winkelcentrumruimte met de gemiddelde optie.

Berekeningen van huurinkomsten. Huurprijzen - Gemiddeld

De gegevens in de tabel stellen ons in staat om te concluderen dat als gevolg van de implementatie van het project de gemiddelde omvang van de ontvangen inkomsten uit de verhuur van ruimte in het winkelcentrum $ 4.429.399 zal zijn.

Het is ook noodzakelijk om een ​​optimistische voorspelling te voorspellen voor de mogelijke ontvangst van de inkomsten van het object uit de verhuur van ruimte, die wordt weergegeven in de onderstaande tabel.

Berekeningen van huurinkomsten. Huurprijzen - Optimistische voorspelling

Deze tabellen stellen ons in staat te concluderen dat als gevolg van de implementatie van het project de optimistische omvang van de inkomsten uit de verhuur van ruimte in het winkelcentrum $ 4776385 zal zijn.

We berekenen de kosten van geleende middelen en het terugbetalingsschema in de onderstaande tabel.

Opmerking: in de 3e maand omvat de maandelijkse betaling een uitstel van betaling met twee jaar en een kapitalisatie van rente gelijk aan $ 5143445.

De gegevens in de tabel geven aan dat de maandelijkse betaling voor het project 3214579 dollar per maand zal zijn.

Overige kosten

Overweeg en bereken alle soorten bedrijfskosten tijdens de bouw van een zakencentrum:

• De eerste twee jaar zal het werk van de bewaker de helft van het constante volume beslaan.
• De berekening van schoonmaakdiensten omvat het reinigen van alle gebieden en gebieden.
• De volledige betaling van het loon wordt in aanmerking genomen, rekening houdend met alle belastingen en btw.
• Een jaarlijkse salarisverhoging van 5% per jaar.
• Alle bedrijfskosten worden overgedragen aan huurders (behalve voor het 1e jaar en de helft van de kosten van het 2e jaar).

Om de cashflow samen te stellen, hebben we de volgende gegevens berekend:

• Geschatte gemiddelde huurinkomsten voor 10 jaar projectimplementatie, op voorwaarde dat in het eerste jaar het gehuurde gebied 70% is en in de volgende 95%.
• De afschrijving op onroerend goed bedraagt ​​3,33% per jaar.

Schikkingen in het kader van financiële activiteiten omvatten overmatige rente volgens de belastingwetgeving, omdat het formaat voor en na de financiering niet wordt opgesteld.

Omdat de constructie wordt geaccepteerd "volgens de stadia van het werk" en de cashflow wordt gevormd vanaf het eerste jaar, dat begint vanaf het moment dat het project de eerste roebel inkomsten genereert, verliest het bedrijf het recht op btw-terugbetaling in het eerste jaar na voltooiing van de bouw.

Aangezien het projectsaldo een positief bedrag is wanneer de faciliteit 100% capaciteit bereikt, zijn andere en buitengewone kosten niet in de berekeningen meegenomen.

Op basis van de beschikbare gegevens lijkt het mogelijk om de geplande kasstromen weer te geven die door het project zijn gecreëerd.

De onderstaande tabel toont de operationele kosten van het project.

Bedrijfskosten

De onderstaande tabel laat zien dat het bedrag van de bedrijfskosten in het eerste jaar $ 271,707 zal zijn, daarna zal het stijgen met het jaar en in het 10e jaar $ 740157 bereiken.

In een daaropvolgende analyse van de projecteffectiviteit zal de dynamiek van projectinkomsten gedurende de eerste 10 jaar in de onderstaande tabel worden bekeken.

Projectopbrengsten

De gegevens in de tabel stellen ons in staat om te concluderen dat het bedrag aan projectinkomsten in het eerste jaar $ 2.717.987 zal bedragen, dan zullen de inkomsten toenemen, tegen het 10e jaar zullen ze $ 3.970.2947 bedragen.

Bij het onderzoeken van een project is de berekening van de afschrijvingen, die in de onderstaande tabel wordt weergegeven, belangrijk.

Projectafschrijving

Zoals te zien is in de tabel, zal het afschrijvingsbedrag in het derde jaar $ 262,153 zijn en in het laatste, 10e jaar - $ 227.582. Het totale afschrijvingsbedrag voor alle jaren van het project zal $ 1.956.147 zijn.

De onderstaande tabel toont de cashflow voor het project.

Cashflow

De tabel laat zien dat de totale cashflow voor het project $ 1.300.415 zal bedragen.

Disconteringsvoet schatting

Het wordt gebruikt om toekomstige inkomstenstromen op dit moment opnieuw te berekenen tot een enkele waarde. De disconteringsvoet (r) wordt cumulatief berekend met de formule:

r = α + MRR * RI,

waarin

α is het gemiddelde inflatiepercentage over de periode.

MRR (Minimum Return Return) - de minimale reële risicosnelheid in verband met de werking van het project.

RI (investeringsrisico) - het niveau van de gemiddelde vereiste winstgevendheid (risico) door projectdeelnemers.

Het minimale reële MRR-risicotarief voor dit geval zal gelijk zijn aan de kosten van geleende fondsen, namelijk 18%, dat wil zeggen de rente op een banklening.

Overeenkomstig de investeringsovereenkomst wordt het gemiddelde vereiste RI-rendement van de projectdeelnemers vastgesteld op 2%.

Het kortingspercentage is dus gelijk aan:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

bevindingen

Bij het opstellen van een businessplan voor de bouw van een business center is rekening gehouden met het project en zijn optimistische conclusies getrokken.

In de komende drie jaar zal een gematigde economische groei worden waargenomen in het district Mytishchi, maar de vertraging van de gemiddelde indicatoren voor het district ten opzichte van de gemiddelde indicatoren voor de regio Moskou wordt uitgedrukt. De toonaangevende industrieën blijven de industrie voor engineering, instrumentenbouw en bouw.

Tegen het einde van 2018 is het de bedoeling om de groei van de detailhandel met 40% te verhogen en het jaarlijkse volume van huishoudelijke diensten met 35% te verhogen. De groei van de handel zal worden verzekerd door de groei van de middenklasse en zijn inkomsten.

Gebieden die voldoen aan internationale normen hebben een acuut tekort, de vraag naar kwaliteitsvolle winkelruimte overtreft het aanbod. Dit zal leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de oprichting en het beheer van het winkelcentrum.

De belangrijkste bronnen van vandaag zijn kledingwinkels. Ze zijn goed voor ongeveer 50% van het gebied in winkelcentra. Het niveau van vrije ruimte in 2018 zal 10-15% zijn. De verwachte toename van winkelvastgoed zal ongeveer 75.000 m² bedragen. m. Momenteel is de gemiddelde huurprijs voor commerciële gebouwen in de stad ongeveer $ 405 / m². m. per jaar (inclusief btw en bedrijfskosten).

In de zone van de eerste ring van het milieu zijn er een groot aantal objecten die zowel in de voedingssector als in de sector industriële goederen concurreren.

Bij de berekening van de kasstromen is rekening gehouden met de gemiddelde huurprijs, de beschikbaarheid van panden met een niveau van 5%, evenals met alle operationele kosten en leningbetalingen. De cashflow voor het project bleek positief, maar nog steeds niet groot genoeg.

De disconteringsvoet, inclusief de gemiddelde inflatie, het door het project gegenereerde risico en het gemiddelde vereiste rendement, was 30%.

Het ingediende project kan dus worden aanvaard, omdat de berekeningen de winstgevendheid en effectiviteit ervan aantonen.