Gesloten vastgoedbeleggingsfonds

Grote beleggers handelen vaak onafhankelijk op het niveau van persoonlijke contacten met degenen die financiële injecties nodig hebben. Maar niet iedereen heeft voldoende geld voor zelfstandige activiteiten. Als je nog steeds wilt investeren, dan zijn mensen verenigd in speciale structuren. We zullen het hebben over een van hen, namelijk een gesloten beleggingsfonds.

Algemene informatie

Laten we in eerste instantie uitzoeken wat een closed-end vastgoedbeleggingsfonds (ZPIF) is. Dit is de naam van het vastgoedcomplex, dat is opgericht zonder de oprichting van een juridische entiteit. Het wordt gevormd uit de activa van verschillende beleggers die hun fondsen overdragen aan het fonds. Daarna worden ze eigenaar van zijn aandelen. Het eigendom van het fonds heeft de juridische status van gemeenschappelijk eigendom. Daarom wordt het resultaat van zijn activiteiten onder de deelnemers verdeeld naar rato van de bijdragen. Trouwens, wanneer een gesloten vastgoedbeleggingstrust wordt gevormd, kunnen niet alleen contanten, maar ook rechten op objecten zoals gebouwen en land worden overgedragen. Wanneer de structuur is gemaakt, wordt deze beheerd door de beheermaatschappij volgens de goedgekeurde verklaring. De activiteiten van deze structuren zijn strikt gereguleerd door de wet en een aantal regelgevingshandelingen van de Federale Dienst voor Financiële Markten van de Russische Federatie. De FFMS moet de vertrouwensregels voor elk beleggingsfonds registreren.

Wat is hun verschil?

Waarom moest je zo'n extra type structuren maken als CUIF? Dit komt door de noodzaak om een aantal bewerkingen te vergemakkelijken. Als we het hebben over closed-end fondsen, dan is er in dit geval een voordeel zoals de mogelijkheid om beslissingen te nemen door deelnemers over activiteiten op de algemene vergadering. Het belangrijkste verschil van het closed-end beleggingsfonds is de overweging van rechten op onroerend goed als een actief. Dat wil zeggen dat de hoofdoperaties worden uitgevoerd met residentiële en commerciële gebouwen, grond en dergelijke. In dit geval worden twee typen conventioneel onderscheiden. De eerste die wordt genoemd, is een closed-end beleggingsfonds voor wederzijdse investeringen. Ze zijn gespecialiseerd in de financiering van de bouw van verschillende onroerend goed. Een ander type is een gesloten verhuureenheid (investerings) fonds. Hij is gespecialiseerd in het huren van onroerend goed. Vaak degene die hij bouwde. Dat wil zeggen, de functie is een toegankelijk breed scala aan activiteiten, de verschuiving van verschillende soorten activiteiten, en vele andere dingen worden uitgevoerd op de onroerendgoedmarkt (kopen / verkopen van residentiële en commerciële gebouwen, grond, enz.).

Over de financiën van de bouwwereld

Meer recent werd de creatie van maximaal tachtig procent van al het onroerend goed verzorgd door de eindconsument, dat wil zeggen mensen die van plan waren in nieuwe appartementen en gebouwen te gaan wonen en werken. Daarom waren er vaak situaties waarin ze begonnen te bouwen, met slechts 10-20% van de benodigde middelen. Dit was genoeg voor het hek en het begin van landwerk. Tegelijkertijd was er een berekening voor leningen of de verkoop van onroerend goed aan particulieren of rechtspersonen. In zekere zin was het een woningcoöperatie. Het werkingsprincipe was als volgt: we verkopen verschillende appartementen, we bouwen de eerste verdieping. Dan wachten we tot iemand anders koopt. In dit geval namen de eerste kopers een groot risico - ze konden immers lang wachten tot het gebouw was voltooid.

Er was één minpunt in deze regeling - er was geen controle over gerichte financiering.En dit veranderde vaak in harde schandalen waarin bedrogen aandeelhouders het slachtoffer werden. De goedkeuring van federale wet nr. 214-FZ stelde ons in staat om het proces van het verdringen van consumentenkapitaal in een laat stadium te beginnen. Tegelijkertijd is er een begrip dat het moet worden vervangen door iets. Anders is de vermindering van bouwvolumes en stijgende huizenprijzen - net om de hoek. Volgens deze wet (nr. 214-FZ) worden krediet- (bankstructuren) en investeringsfondsen (CIF) toegewezen voor de bouw.

Hoewel er enkele nuances zijn. De staat kon dus zorgen voor de bescherming van burgers, hoewel het banken uit dit marktsegment duwde. Waarom? Het feit is dat de wetgeving van de Russische Federatie de norm van gezamenlijke aansprakelijkheid van een financiële instelling met een ontwikkelaar introduceerde. Dit werd gedaan met het doel institutionele beleggers om te zetten in een garantie voor voltooiing.

Functiespecificaties

Dus we hebben overwogen, hoewel niet verplicht, maar nog steeds belangrijk voor het begrijpen van informatie. Laten we eens kijken hoe deze structuren in de praktijk werken om niet in theorie te treden. Laten we als voorbeeld een Holy Land closed-end beleggingsfonds nemen. Dus, om deel te nemen aan het proces van het creëren van nieuwe woningen (of ander onroerend goed), verwerft ZPIFN eigendomsrechten van ontwikkelaars. Een aandelenovereenkomst (of investering) wordt gebruikt als documentaire basis.

Vervolgens draagt de beheermaatschappij de beschikbare middelen over aan de ontwikkelaar en verkrijgt het recht nadat de bouw is voltooid om bepaalde objecten (bijvoorbeeld appartementen) met bepaalde parameters (bijvoorbeeld beeldmateriaal of hoogte) in hun activa te ontvangen. Maar wat te doen met de ontvangen eigenschap? Dit wordt besloten door de beheermaatschappij van het closed-end beleggingsfonds.

Opgemerkt moet worden dat het pas kan beginnen met het financieren van de ontwikkelaar nadat alle benodigde vergunningen zijn verstrekt op de door de wet voorgeschreven wijze. Dit wordt gedaan om de deelname van closed-end beleggingsfondsen in de meest gevaarlijke fase van de bouw te beperken. Maar dit is niet kritisch, want niet meer dan vijftien procent van de totale kosten valt op het ontwerp van alle documentatie en het maken van projecten. Door een verbinding met een closed-end investeringsfonds kan de ontwikkelaar grootschalige en regelmatige financiële investeringen ontvangen die nodig zijn voor bouw- en installatiewerkzaamheden, het creëren van technische communicatie en vooruitgang. Een soortgelijk beleid wordt waargenomen in het gesloten investeringsfonds Metronome.

De nuances van werk

Maar dat is niet alles. Een hele reeks nuances die interessant zijn voor de ontwikkelaar moet worden benadrukt:

Gegarandeerde stabiele financiering. Dit is erg belangrijk, maar het is moeilijk waar te nemen bij het gebruik van onvoorspelbare verkopen. In tegenstelling tot een banklening hoeft u ook geen rente te betalen. Het neemt tenslotte geld uit omloop. Bovendien kunt u vooruitbetalingen doen voor bulkaankopen van bouwmaterialen, waarmee u kortingen kunt ontvangen en de kosten kunt vastleggen.
Stabilisatie en regelmaat van het implementatieproces. Het feit is dat een deel van het onroerend goed in natura wordt toegewezen - dit kan niet worden gedaan. Waarom? De essentie van deze situatie is dat het closed-end fonds voor wederzijdse investeringen een hulpmiddel is voor beleggers, niet voor consumenten. Om de aandelen te betalen, moet u daarom onroerend goed verkopen. En als u voor het ontwerp kiest, is dit een extra bureaucratische last. Daarom is ZPIF geïnteresseerd in het verkopen van onroerend goed voor het einde van de bouw. Dit kan natuurlijk ook op de secundaire markt, maar in dit geval zal het nodig zijn om via de Staatscommissie te gaan, een wet te ondertekenen over de uitvoering van het investeringscontract en het eigendomsrecht op te stellen. Dit alles, vanwege bepaalde materiaalkosten en een lange tijd, vermindert de efficiëntie van investeringen.

Deelname opties

Laten we nu eens kijken naar de regelingen volgens welke de eigenaren van beleggingsaandelen van een gesloten beleggingsfonds kunnen deelnemen aan de bouw van bepaalde objecten. Om een bepaalde eigenschap te selecteren, moeten ze eerst samenkomen en een passende beslissing nemen. Dit is een algemene stap voor alle schema's. En dan beginnen de verschillen. Maar laten we het nu even hebben met de namen:

Projectfinanciering.
Aantrekken van investeringsmiddelen.
Beheer van commercieel onroerend goed.
Huisvestingsprogramma's.
Integratie van gesloten industriële investeringsfondsen in het managementsysteem voor bouwprojecten.

Elk van deze schema's heeft zijn eigen kenmerken bij de uitvoering. En er zijn er zoveel dat het raadzaam is om een apart gedeelte aan het artikel te wijden.

Financiering van onroerend goed en bouwprojecten

In dit geval wordt overwogen dat beleggers en oprichters fondsen (evenals eigendomsrechten en effecten) aan het fonds overdragen tijdens de oprichting of bij het betreden van een aandeel op de secundaire markt. Nadat de creatie is voltooid en het closed-end beleggingsfonds wordt erkend als gecreëerd, belegt de beheermaatschappij activa in onroerend goed. Aandeelhouders van het fonds ontvangen hun inkomsten uit het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijzen van eigendomsrechten of afgewerkte objecten. Het wordt gevormd tijdens het bouwproces, evenals door een stijging van de marktprijzen voor afgewerkte objecten.

In dit geval is de beheermaatschappij een klassieke trustee, die de fondsen van klanten beheert. Alleen gebeurt dit niet op de aandelenmarkt, maar met onroerend goed. De regels voor het beheer van vertrouwen van een gesloten beleggingsfonds voor onroerend goed bieden in de regel het maximale rendement op het werken met een klant. Een bepaald percentage komt immers als beloning. En als de beheermaatschappij geen stelletje oplichters is, is deze direct geïnteresseerd in het behalen van het maximale voordeel. De hoeveelheid inkomsten is afhankelijk van het geselecteerde segment, evenals de vereisten voor potentiële projecten. Tegelijkertijd kunnen aandeelhouders dankzij de deelname van veel beleggers meer voordelen krijgen dan wanneer ze het zelf doen.

Een ander belangrijk pluspunt is dat ZPIFN geen inkomstenbelasting hoeft te betalen. Hierdoor kunnen beleggers het vertragingseffect gebruiken.

Mobilisatie van middelen

Sommige ontwikkelaars gebruiken closed-end beleggingsfondsen om fondsen te verkrijgen om faciliteiten te bouwen. In dit geval richt de beheermaatschappij een gesloten beleggingsfonds op voor een specifiek eigendom van de klant. Eigendomsrechten worden door de eigenaren geïntroduceerd als betaling voor aandelen tijdens de oprichting van het fonds. Vervolgens trekken de beheermaatschappij en de oprichters investeerders aan om een bepaald object te financieren. Hiervoor wordt een secundaire markt gebruikt (bijvoorbeeld een beurs). Dit is hoe geld wordt verkregen om de bouw te financieren. Een belegger die aandeelhouder is geworden, krijgt het recht op een bepaald deel van de inkomsten die worden ontvangen wanneer het object wordt verkocht. Het kan zowel verkoop als lease zijn. De tweede benadering maakt vaak gebruik van een gesloten beleggingsfonds. Een dergelijk schema is populair vanwege:

De eenvoud van het creëren van een structuur, het doen van investeringen, boekhouding en rapportage.
Transparantie van tools voor externe bijdragers.
Mogelijkheden om aandelen als onderpand te gebruiken.

Commercieel vastgoedbeheer

Deze optie wordt gebruikt door gemeenschappelijke beleggingsfondsen voor verhuur. De essentie van deze regeling is om activa in commercieel onroerend goed te plaatsen en inkomsten te ontvangen uit de verhuur ervan. Beleggers gebruiken deze optie om een stabiel inkomen te krijgen. Voor eigenaren is deze optie aantrekkelijk om de volgende redenen:

Niet-kernactiva veranderen in een bron van middelen voor de kernactiviteit.
Verkrijgen van voorkeuren voor de betaling van inkomstenbelasting en onroerend goed.
Het aantrekken van financiële middelen uit de verkoop van aandelen met behoud van hun voorkeursrechten op commercieel onroerend goed.

Het fonds wordt verworven met ingebrachte middelen of wordt onmiddellijk gevormd uit geschikt onroerend goed. Het beheer van closed-end beleggingsfondsen voorziet bovendien in de sluiting van een overeenkomst met een werkmaatschappij. Ze moet al het werk op zich nemen om de faciliteiten te waarborgen en te onderhouden en de volledige netto stroom van huurbetalingen naar het closed-end investeringsfonds sturen. De waarde van de activa van aandeelhouders groeit door het overgedragen geld en een toename van de marktwaarde van het object. In overleg met de oprichter worden de inkomsten als volgt beheerd:

Geïnvesteerd in de reconstructie en modernisering van een object om de waarde en / of huurprijzen ervoor te verhogen.
Periodiek betaald aan aandeelhouders.
Investeer in de bouw / aankoop van ander onroerend goed (residentieel of commercieel).
Investeer in de aandelenmarkt, plaats op een bankdeposito.

Huisvestingsprogramma's

Dit is een andere optie voor het gebruik van fondsen, waarbij gemeentelijke of bedrijfshuisvestingsprogramma's worden betrokken. In dit geval fungeert het CIFF als een hulpmiddel dat fondsen verzamelt en zorgt voor de bouw van woningen voor een bepaald publiek, dat wordt bepaald door de oprichter van het huisvestingsprogramma. In dit geval wordt een bepaald stuk grond aangelegd. Het kan door de gemeente of corporatie worden gekozen uit de landen die op zijn grondgebied zijn opgenomen. Vervolgens wordt de hypotheek overgedragen aan het gesloten beleggingsfonds, dat begint met de bouw van onroerend goed. De organisatie van constructie en controle wordt uitgevoerd door de beheermaatschappij.

Integratie van closed-end investeringsinvesteringsfondsen in het bouwprojectbeheersysteem

Deze optie wordt gebruikt door grote marktspelers. Ze integreren closed-end investeringsfondsen in hun bedrijfsprocessen om de efficiëntie van het beheer van bouwprojecten en de verdeling van fondsen die nodig zijn om verschillende faciliteiten te financieren te verhogen. De plaats van deze structuren in de keten is afhankelijk van de rol, organisatie, behoeften en nagestreefde doelstellingen.

Overweeg een klein voorbeeld. Het moederbedrijf richt een closed-end beleggingsfonds op en ontvangt 100% van de aandelen. Volumes en gebruiksrichtingen van het gevormde fonds worden bepaald door de beleggingsverklaring. Bovendien kan het bedrag in de toekomst worden verhoogd. Vervolgens worden afzonderlijke bedrijven gecreëerd of overgenomen. Ze zijn bezig met het opstellen van projectdocumentatie, ontvangen alle benodigde vergunningen voor de bouw, evenals het recht om te landen.

Het meest geschikt voor deze doeleinden zijn bedrijven met de vorm van eigendom van LLC of CJSC. Nadat alle voorbereidende werkzaamheden zijn voltooid, sluit ZPIFN een overeenkomst (investering of eigen vermogen) met deze structuur en voorziet de constructie van financiën. Als dit tijdelijk niet nodig is, kunnen de fondsen worden gericht op het actief, dat is voorzien in de investeringsverklaring. Nadat de constructie is voltooid, worden de objecten gerealiseerd. Winsten uit de verkoop van objecten van closed-end beleggingsfondsen worden niet belast.