Kapitaliseringsraten er av stor betydning når du planlegger finansiell eller investeringsaktivitet. Samtidig, i Russland, kan ikke kapitaliseringsrenten alltid bestemmes med pålitelig nøyaktighet. Dette skyldes at informasjon fra forskjellige markeder kommer ufullstendig. I tillegg er det ofte ikke helt sant. Hva er en aktiveringsgrad?
Hva er en aktiveringsgrad?
Denne indikatoren er forholdet mellom verdien av eiendommen og inntekten den kan gi i løpet av året. Kapitaliseringsgraden gjør det mulig for investoren å vurdere utsiktene til å investere penger i en bestemt eiendel. Det er flere typer denne indikatoren. Ved å analysere hver av dem, kan du bedre forstå de karakteristiske egenskapene til kapitaliseringsrater.
Karakteristisk indikator
For eksempel gir en risikofri kapitaliseringsrate retning for investeringer i de eiendelene som det i det minste er garantert avkastning på investeringen. Så langt vi vet eksisterer ikke investeringer uten risiko praktisk talt. I dette tilfellet mener vi investeringer slik at sannsynligheten for ubehagelige ulykker reduseres til null.
Et eksempel på en slik investering er investering, hvis garantist er staten eller en pålitelig bank fra Sveits. Samtidig er markedsrisiko uløselig knyttet til finansielle instrumenter som aksjer, obligasjoner og andre verdipapirer. Inntektene fra slike investeringer avhenger direkte av suksessen til det utstedende selskapet.
Investorer var de første som følte den lave lønnsomheten til en virksomhet for å investere egne midler i verdipapirer. Men ikke bare denne typen finansiering er ledsaget av risikoer. For eksempel er eiendommer tradisjonelle og en av de mest pålitelige måtene å investere på. Likevel er denne eiendelen også utsatt for risikoer som lav likviditet, avskrivninger under drift, samt endringer i lovgivning, inkludert skatt.
Metoder for beregning av aktiveringsgrad
Hva er beregningsmetodene for kapitaliseringsraten? Det er flere av dem:
- kumulativ konstruksjon;
- relaterte investeringer;
- presse metoden;
- Inwoods metode og andre.
I praksis er det vanligste den kumulative konstruksjonsmetoden. Hva er komponentene i kapitaliseringsraten? Denne metoden bruker prinsippet om å summere en risikofri renteindikator, en markedsrisikopremie og en risikopremie knyttet til investering i en bestemt eiendel. Hva betyr dette? Med andre ord, for å forutsi det sannsynlige overskuddet, er det nødvendig å ta hensyn til indikatorer som risikofri rente, det totale nivået av markedsrisiko og graden av risiko i forhold til en bestemt eiendel.
Eiendomskapitaliseringsrate
I prosessen med å analysere den sannsynlige lønnsomheten ved å investere i eiendommer, beregner investorene overskuddet de kan få under driften. Denne metoden lar deg forutsi effekten av investeringen og sammenligne kjøpesummen for objektet med inntektene.
Kapitaliseringsraten for eiendommer beregnes ved å bruke en formel som er avledet fra følgende ligning:
V = I / R, hvor:
- V er verdien av eiendommen;
- Jeg er den estimerte avkastningen fra driften av anlegget
- R er kapitaliseringsgraden for eiendommer.
Følgelig er aktiveringsgraden: R = I / V
Det skal bemerkes at inntektskapitaliseringsraten noen ganger også kalles kapitaliseringsgrad, kapitaliseringsrate eller netto husleie multiplikator. Disse begrepene er synonymer. Beregningen av denne indikatoren er ganske effektiv og objektiv. Dette skyldes de faste kostnadene for eiendommer, som setter markedet og som kan finnes fra åpne kilder. I tillegg reguleres leieprisen på eiendommer av markedet, noe som forenkler oppgaven.
Prinsippene for beregning av kapitaliseringsgraden for eiendommer
Det må understrekes at når man beregner en objekts lønnsomhet, skal de nødvendige utgiftene trekkes fra den totale inntekten. Disse inkluderer:
- betaling for strøm;
- betaling for objektsikkerhet;
- lønn til forskjellige ansatte;
- andre kostnader forbundet med prosessen med drift av eiendommer.
I tillegg er det fra parameter I nødvendig å trekke fra den tapte fortjenesten på grunn av leie av ikke alle 100% av bygningen. I tillegg inkluderer utgifter som reduserer den samlede lønnsomheten skatter, renter på lån og andre faste kostnader. Og først etter å ha trukket fra alle kostnadene, får vi en netto driftsinntekt, som brukes i formelen for å beregne kapitaliseringsraten på eiendommer.
Etter å ha mottatt alle nødvendige data, kan vi beregne den nødvendige indikatoren i henhold til formelen ovenfor. Tenk på et eksempel. Anta at du investerer i en type eiendom som lagringsplass. Kostnaden for anlegget er 50 millioner rubler. Etter å ha trukket fra alle kostnadene, bestemmer investoren at netto driftsinntekt vil være 13 millioner rubler per år. For å bestemme kapitaliseringsrenten for eiendommer, må du bruke formelen: 13 millioner / 50 millioner = 0,26. Denne verdien viser at investoren hvert år vil motta 26% av investeringene sine fra utleie av lagringsanlegg.
Valg av eiendom med høyest kapitalverdien
Når du velger en fast eiendom for å investere penger, bør de som har den høyeste kapitaliseringsgraden, foretrekkes. I tillegg skal det bemerkes at uten å ta hensyn til en slik koeffisient, er det umulig å forutsi effektiviteten av investeringer og vurdere objektet før det er anskaffet. Det krever også markedsanalyse og sporing av viktige økonomiske indikatorer basert på tilgjengelige data om eiendomsinvesteringer.
I prosessen med full overvåking bør den mottatte informasjonen generaliseres. Samtidig er det nødvendig å evaluere ulike segmenter av eiendomsmarkedet. Deretter vil denne informasjonen fungere som en veiledning og gi mulighet for en korrekt vurdering av anlegget. I tillegg gjør det det mulig å gjennomføre en kvalitativ komparativ analyse av tilgjengelige beregnede indikatorer og gjennomsnittstall for markedet.
Koblet investeringsmetode
Ofte blir mengden egenkapital og lånt kapital brukt til å kjøpe eiendommer. For riktig beregning av kapitaliseringsrenten er det derfor nødvendig å vurdere begge investeringskildene. Hvordan beregne indikatoren? I dette tilfellet brukes den direkte investeringsmetoden, eller som det også kalles teknikken til investeringsgruppen, for å bestemme kapitaliseringsgraden. Videre er kapitaliseringsrentenes formel for kredittfond som følger:
Rm = DO / IR, hvor:
- Rm - kapitaliseringsgrad på lånte midler, eller pantekonstant;
- DO - årlige utbetalinger på lånte midler;
- IR er hovedbeløpet på et pantelån.
I dette tilfellet beregnes kapitaliseringsgraden for egenkapitalen ved å bruke formelen som følger:
Re = DP / K, hvor:
- Re er avkastningen på egenkapitalen;
- DP - kontantstrøm for året før betaling av alle skatter;
- K er mengden egenkapital.
Den totale kapitaliseringsgraden ved bruk av direkteinvesteringsmetoden bestemmes ved å beregne det veide gjennomsnittet av de to første indikatorene: P = M x Pm + (1 - M) x Re, hvor M er den delen av de utlånte midlene i den totale kostnaden for objektet.
Market Squeeze Method
Denne metoden innebærer bruk ved beregning av kapitaliseringsgraden til indikatoren for netto driftsinntekter fra aktivitetene til et lignende selskap eller fra dets eiendommer, samt fra salgsverdien av eiendelene. For å bestemme kapitaliseringsgraden ved bruk av markedsklemmetoden, er det nødvendig å dele netto driftsinntekt med kostnadene til et lignende objekt eller selskap.
Hvordan forstå dette? Med andre ord, for å bestemme kapitaliseringsraten til det ønskede selskapet, brukes indikatorer for den grunnleggende formelen for kapitaliseringsgraden, men for et annet lignende selskap som okkuperer det samme markedssegmentet og er sammenlignbart i størrelse. Et karakteristisk trekk ved denne beregningsmetoden er mangelen på regnskap for avkastning på investering og avkastning på investering.
Denne teknikken har både fordeler og åpenbare ulemper. De positive egenskapene inkluderer den relative enkelheten ved å bestemme kapitaliseringsgraden. Et veddemål beregnet på denne måten har sine ulemper. For eksempel inkluderer ulempene mangelen på nødvendige data angående netto driftsinntekt og salgsverdi til selskapet, som er lagt til grunn for analysen. Derfor er det ikke alltid mulig å velge riktige og passende eksempler.
Inwood-metoden
Denne metoden brukes i tilfeller hvor avkastningen på investeringene, i henhold til prognosen, under hele investeringssyklusen vil være lik. Samtidig representerer en del av inntekten avkastningen, og den andre er avkastningen på investert kapital. Mengden kapitalutvinning blir reinvestert. Dette tar hensyn til avkastningen på investeringen. Det er mulig å bestemme kapitaliseringsrenten på betingelse av å oppnå like inntekter ved å oppnå summen av avkastningen på investeringer og avkastningsfondfaktoren for samme prosentandel.