Ved gjennomføring av fremmedgjøring av en eiendom bruker partene ganske ofte et forskudd som en foreløpig ordning. Du bør imidlertid ta hensyn til visse nyanser ved å tegne en forhåndsavtale når du kjøper en leilighet og gjør det riktig. Dette er hva som vil bli diskutert nedenfor.
Behovet for en forhåndsavtale
Mange har et spørsmål: "Er det virkelig behov for en forhåndsavtale når du kjøper en leilighet?" Svaret er enkelt: det er nødvendig, og det er flere grunner til dette: med sin hjelp er kjøperens intensjon om å anskaffe denne spesielle eiendommen løst, og selgerens intensjon om ikke lenger å søke etter potensielle fremtidige eiere. Etter en foreløpig avtale og forskuddsbetaling kan partene starte forberedelsene til hovedtransaksjonen. Dermed bekrefter forskuddet alvoret i intensjonen fra begge parter.
Forhåndsoverføring er spesielt relevant i tilfeller der det er umulig å gjennomføre en transaksjon i løpet av få dager fra øyeblikket når en enighet om erverv av en bestemt eiendom. Det kan være ganske mange grunner for en slik forsinkelse, for eksempel fraværet på det nåværende tidspunkt av nødvendig beløp, dokumenter osv. Andre, mer banale grunner, for eksempel mangelen på notarius publicus, kan også spille en rolle.
For at partene i transaksjonen skal være roligere og ikke trenger å bekymre seg i løpet av den tildelte tiden for å forberede seg på transaksjonen, overfører kjøperen forskuddet til selgeren, og sistnevnte slutter på sin side videre visning av leiligheten. En forhåndsavtale når du kjøper en leilighet er først og fremst viktig for kjøperen.
Forhåndsfunksjoner
Sivilrettslige forhold gir ikke en tydelig definert definisjon av begrepet "forhånd". Sivilrett og andre koder som styrer prosessen med fremmedgjøring av eiendommer dekker ikke dette begrepet. Et fremskritt kan forstås og defineres først etter å ha studert essensen av dette fenomenet fra et økonomisk synspunkt. Først etter det vil det være mulig å trygt reflektere over mekanismene for lovlig regulering av dette fenomenet.
Forskudd - hvor mye?
Et forskudd kan kalles å foreta en delvis forskuddsbetaling, det vil si hvor mye penger som er overført til selgeren før signering av avtalen. Oftest er forskuddets beløp 10 prosent av den totale verdien av objektet. Resten av beløpet betales etter inngåelse av salgskontrakten, med mindre det krever annet.
Et eksempel på en forskuddskontrakt for kjøp av en leilighet er presentert nedenfor.
Forskudd og innskudd
Når det gjelder salg av eiendommer, er forskudd funnet i artikkel 380 i Civil Code, som beskriver noe slikt som et depositum. Artikkelen sier at hvis det er tvil om å vurdere delvis deponerte midler som et innskudd, spesielt uten å observere den skriftlige formen for avtalen, så blir dette beløpet automatisk et forskudd. Som et resultat blir i dette tilfellet passende sanksjoner anvendt hvis vilkårene i den signerte kontrakten ikke er oppfylt.
Det skal bemerkes at det er betydelige forskjeller mellom et forskudd og et innskudd. De utfører forskjellige funksjoner, til tross for at de brukes i identiske situasjoner. Konsekvensene av brudd på vilkårene i forskuddavtalen når du kjøper en leilighet og et depositum vil være forskjellige.
Konsekvenser av manglende overholdelse av vilkårene i avtalen
Så som nevnt over, mellom innskudd og forskudd er det visse forskjeller.Det viktigste er at innskuddet sikrer gjennomføring av betingelsene som er fastlagt i kontrakten. Hvis en av partene bryter sine forpliktelser, vil innskuddet fungere som et ansvarlig tiltak. Ved avslag på transaksjonen vil ikke kjøperen motta depositumet, og hvis selgeren ombestemmer seg om salg av leiligheten, vil han måtte returnere mottatte midler i dobbelt volum. Blant annet kan skadelidte prøve å gjenopprette tap som er påført som følge av transaksjonens svikt.
Det kreves en forhåndsavtale ved kjøp av leilighet i pantelån.
Konsekvensene
Ved forskudd vil kansellering av transaksjonen ha litt andre konsekvenser. Hvis kjøperen setter i gang kanselleringen, vil han bære konsekvensene i henhold til Civil Code. I dette tilfellet har selgeren rett til å kreve erstatning for tapte tap. Hvis kanselleringen av transaksjonen skjedde på grunn av selgers feil, har kjøperen rett til å returnere forskuddet. Det er også situasjoner der selgeren forsinker prosessen med å returnere forskuddet. Under slike omstendigheter er bøter underlagt låneforskriften.
Dermed er selgeren å foretrekke fremfor betingelsene for forskuddet, snarere enn innskuddet, siden i tilfelle dårlige omstendigheter vil han bare måtte returnere mottatte penger, og ikke betale dobbelt så mye som med innskuddet.
Tenk på et eksempel på en forskuddskontrakt når du kjøper en leilighet mer detaljert.
avtalen
Registrering av en forhåndsavtale må skje skriftlig. Før partene signerer det, må partene bli enige om følgende punkter:
1. Beløpet på forskuddet. Siden forskuddet er en forskudd, er beregningen basert på verdien av gjenstanden for kontrakten. Det vil si, først må partene bestemme de endelige kostnadene for salgskontrakten, og deretter bestemme beløpet som skal betales på forhånd. Lovgivning på forhånd er ikke regulert på noen måte og bestemmes etter partenes skjønn. Det viktigste her er å komme til et kompromiss som tilfredsstiller interessene til alle parter. Det er ikke alltid mulig å gjøre dette raskt, siden kjøperen ønsker å sette inn mindre penger, og selgeren tvert imot er interessert i å motta et større beløp.
2. Metoden for overføring av forskuddet. I dette tilfellet bør følgende bestemmes:
- Penger vil bli overført kontant eller ved bankoverføring.
- Frist for mottak av penger.
- Skrive en tilleggskvittering om mottak av penger fra selgeren.
- Alle slike nyanser bør skrives ut i avtalen om å betale forskuddsbetaling ved kjøp av leilighet, slik at i tilfelle en konflikt kunne det fremvises et betalingsbevis.
3. Formålet med salgskontrakten. Dette avsnittet angir ikke bare den faktiske adressen til eiendommen, men også en detaljert beskrivelse av tilstanden på tidspunktet for inngåelsen av avtalen om betaling av forskuddet. Det er også nødvendig å angi personer som er registrert på denne adressen, tilstedeværelse av mindreårige barn, heftelse av eiendomsrett osv. Alle disse nyansene blir vanligvis avklart under en standard leilighetskontroll.
4. Partenes ansvar for manglende oppfyllelse av avtalevilkårene. Her er det nødvendig å sørge for maksimalt antall opsjoner som kan føre til kansellering av transaksjonen, og beskrive nøye ansvaret til hver av partene.
Forskuddsavtalen angir også datoen for kjøps- og salgstransaksjonen og passdataene fra partene i avtalen blir registrert. I noen tilfeller kan visse endringer gjøres i kontrakten, som må avtales av begge parter. Etter dette blir forhåndsavtalen sertifisert av underskriftene fra deltakerne.
Hvis transaksjonen gjennomføres av en tredjepart representert av en eiendomsmegler, tilbyr han en standard forskuddskontrakt for kjøp av en leilighet, som tar hensyn til kravene og interessene til begge parter.
nyanser
Ved å signere salgskontrakten, blir nøye oppmerksomhet rettet mot den lovlige rensligheten av leiligheten.Dette innebærer å sjekke nøyaktigheten av dataene som er gitt om eiendommen, ektheten av dokumentene, tilgjengeligheten av ombygging og lovligheten av dem, identiteten til selgeren, leilighetenes heftelse og mange andre faktorer.
Å signere en forhåndsavtale når du kjøper en leilighet (en mal kan lages på forhånd) innebærer ikke overføring av leiligheten, men i dette tilfellet er det verdt å sjekke alle ovennevnte punkter. Tross alt er forskuddets størrelse, selv om ikke alle kostnadene for eiendom, fortsatt ganske stort, og det er neppe sannsynlig at kjøperen vil miste det.
Grundig sjekk
Av denne grunn, selv i stadium av forskuddet, bør en grundig og grundig verifisering av den ervervede eiendommen utføres. Dette kan også gjøres gjennom en eiendomsmegler. Dermed kan du få en liste over alle tidligere eiere av leiligheten, samt forskjellige faktorer som kan føre til at transaksjonen blir ugyldig. Hvis det er mistanke om at selgeren kan erklæres inhabil på transaksjonstidspunktet, bør den forlates selv i forskuddstadiet.
Det er også nødvendig å sjekke om selgeren er lovlig gift uten merke i passet. Ektefellenes samtykke anses som en forutsetning for transaksjoner med eiendom. Ellers kan ektefellen utfordre transaksjonen og anerkjenne den som ugyldig, noe som vil føre til ubehagelige konsekvenser for kjøperen.