Utvikling er en type virksomhet med mål om å generere inntekter fra konvertering, utvikling av eiendommer: opprettelse, gjenoppbygging eller modifisering av en bygning eller et land.
Utviklingskonsept
"Utvikling" i oversettelse fra engelsk - "å utvikle", "å utvikle." Sentrale funksjoner er den kvalitative transformasjonen og økningen i prisen på byggeprosjekter. Utvikling brukes som et system for å styre prosessen med å skape og utvikle eiendommer. På grunn av dette er det en endring i dens egenskaper på det fysiske, økonomiske og juridiske nivå.
Den fysiske prosessen med begrepet utvikling - nye forbrukeregenskaper til eiendommen, tilsvarende samfunnets behov:
- dramatiske endringer - transformasjon av landet til en utstyrt hytteby;
- mindre prosesser - å endre formålet med landet.
Økonomiske nivåer - økning av byggekostnadene på grunn av fysiske endringer. Økningen i pris på objektet er gitt av forespørsler som tilfredsstiller kravene til markedet og dets forbrukere.
Juridisk prosess - juridisk registrering av alle endringer som er gjort.
Oppgaver for eiendomsutvikling
For å forstå hva utvikling er, er det nødvendig å fordype seg i hovedoppgavene.
- Organisering av prosessen. Diskusjon og koordinering av det fremtidige prosjektet med statlige organer. Dette innebærer en profesjonell presentasjon av planen og opprettholdelse av dens parametere, noe som bidrar til å redusere gjennomføringstiden og øke prisen på prosjektet.
- Arbeid med en entreprenør. Attraksjon av pålitelige investorer med minimering av priser og betingelser for gjennomføring av planen ved kontraktbudgivning. Redusert byggetid på grunn av bruk økonomisk innflytelse å påvirke entreprenører.
- Organisering av finansiering av planen - dannelse av et optimalt prosjekt for prisen. Den kombinerer ulike finansieringskilder: egne og lånte midler fra utbygger, investeringer utenfra, økning i kapitalen i verdipapirer.
- Effektiv salgs- eller leiepolitikk. Tiltrekker meglerfirmaer, øker kapasiteten til salgsavdelinger: via Internett og sosiale nettverk, feltutsalg.
Utviklingsprinsipper
Utvikling er etableringen av et profesjonelt team av konsulenter som jobber på forskjellige stadier i et prosjekt. Å tiltrekke seg spesialister er et av prinsippene i konseptet.
Utviklingsstadiet av planen inkluderer følgende punkter:
- innledende nivå - markedsundersøkelser, valg av plasseringen av objektet;
- analyse av byggekostnader;
- analyse av mulige risikoer, metoder for reduksjon av disse;
- prosjektfinansieringsordninger;
- oppretting og godkjenning av arkitektplanen.
Fasen med utforming av eiendom inkluderer å opprettholde kontakter med offentlige etater relatert til bygging, og fastsette et budsjett med en feil på opptil 15%.
Utviklingstyper
Hovedtyper av utvikling skilles - gebyrutvikling (ren) og spekulativ utvikling (spekulativ).
Ren utvikling: definisjonen av konseptet inkluderer noen av typene byggeaktiviteter i selskapet av ikke-eier av det fremtidige anlegget. Det vil si at selskapet fører en policy for ren utvikling uten funksjonene til å investere og opprettholde den konstruerte strukturen i balansen.
I dette tilfellet bærer organisasjonen mindre risiko i byggingen av eiendommen.Selskapet utfører design, koordinering med statlige organer, bygging, utleie / salg av bygningen med kundens penger og mottar bare et gebyr fra det.
Spekulativ utvikling - dette selskapet bygger eiendommer, er fullt ansvarlig for organiseringen av prosjektet. Bidrar med egne midler til planen - kjernen i den fremtidige økonomiske ordningen.
Konseptet varierer i forretningsstrategi:
- orientering mot inntekt - å få mest mulig fortjeneste fra anlegget, i første omgang er lønnsomheten til strukturen under driften;
- orientering mot kostnaden - maksimal pris for objektet; formålet med konstruksjonen er obligatorisk gjennomføring av konstruksjonen.
Utvikling etter type plangjennomføring
Hva er utvikling etter type prosjektlikviditet - fire stadier av utvikling av planfasen:
- tre nivåer - prosjektutvikling, signering av kontrakten og gjennomføring av den;
- tre stadier med delfaser - konseptet med planen og tilleggene, kontrakten, gjennomføringen og forskjellige punkter;
- fire nivåer - prosjektkonsept, planlegging, implementering og fullføring;
- fire trinn med tillegg - foreløpig etappe, designaktivitet, konstruksjon, igangkjøring.
Eiendomsutvikling
Utviklingstyper skilles, avhengig av type eiendom.
- Boligfond. Stor oppmerksomhet rettes mot byggeplassen, distriktsplass i prestisjevurdering, plassering av infrastrukturanlegg og transportknutepunkt. Markedsføring er rettet mot enkeltpersoner med et visst inntektsnivå.
- Kommersiell utvikling er en prioritet når du velger en byggeplass: et sentrum eller kvartaler i forretningsdelen av byen. Miljøfaktoren får mindre oppmerksomhet. Viktig: i umiddelbar nærhet er de viktigste gjennomfartsveiene og parkeringsplassene. Markedsføring er fokusert på juridiske personer.
- Landeiendommer. Nøkkelfaktoren er nærheten til veier, togstasjoner, t-banestasjoner. Stor viktighet tillegges praktiske adkomstveier til bygninger.
Utviklingsbegrepet - tjene på salg eller utleie av eiendommer. Vellykkede utviklingsselskaper er ansvarlige for eventuelle utelatelser og feil: organisasjonen dobbeltsjekker og tydeliggjør detaljer. I tilfelle en feil, enten på egen hånd eller gjennom feilen fra en annen deltaker i konstruksjonen, må utbyggerselskapet forhindre konsekvensene.
