Forkjøpsretten til kjøp. Art. 250 Civil Code of the Russian Federation with comments

Ofte har en eiendom flere eiere. De har en del eller et eget rom i dette objektet. Hvis en av eierne bestemmer seg for å selge eiendommen sin, må han først tilby sin andel til andre sameiere. Dette skyldes det faktum at de har en forkjøpsrettslig kjøpsrett. De blir tilbudt et objekt til en viss pris, hvor det i tilfelle av avslag er nødvendig å tilby et rom eller en andel til andre kjøpere. Hvis prisen synker, må du igjen kontakte sameierne om tilbudet om å kjøpe deler av leiligheten.

Begrepet preemptiv lov

Det er representert av rettigheten til eieren av rommet eller andelen i leiligheten til å erverve en annen del solgt av sameieren. Bare ved formalisering av et formelt avslag kan denne eiendommen tilbys videre til uvedkommende.

Prosessen med å bruke den forkjøpsretten til kjøp reguleres av artikkel 250 i Civil Code. Derfor må eieren av objektet før han selger det til andre, sørge for at alle hans naboer i den felles leiligheten eller medeiere av det privatiserte objektet blir varslet om det planlagte salget, og heller ikke ønsker å bruke sin lovlige rett. Det anbefales å avvise skriftlig. I tillegg må selgeren ha bevis for at han virkelig ga medeierne varsel om salg av sin del.

Nye problemer

Personer med bare en del av en eiendom opplever nesten alltid visse vanskeligheter med å selge eiendom. Dette skyldes det faktum at andre sameiere har en forkjøpsret til å kjøpe en andel. De mest populære vanskene og problemene inkluderer:

• Hindringer for salget av rommet skapes av andre leietakere av eiendommen. For eksempel erklærer de direkte overfor potensielle kjøpere at de vil ødelegge livet, og samtidig ønsker de ikke å innløse en andel på egenhånd.
• Sameiere nekter å godta en spesiell melding om salg av eiendommer, så du må sende et dokument med rekommandert brev med kvittering for levering for å ha bevis for at kravene i loven overholdes.
• Opprinnelig nekter aksjeeiere å innløse en aksje, men så går de til retten for å utfordre den allerede avsluttede transaksjonen med tredjeparter. Men hvis selgeren har bevis for innkalling fra borgere, vil ikke retten tilfredsstille kravene.
• Flere aksjonærer på en gang kan uttrykke et ønske om å kjøpe en del av leiligheten, og i en slik situasjon kan selgeren uavhengig velge hvem transaksjonen skal avsluttes med.
• Du kan ikke varsle andre medeiere om salget av delen, hvis det er en avtale med bare en leietaker om at han vil kjøpe andelen.

Forkjøpsretten til å kjøpe en andel i en leilighet med mindreårig innebærer at det ikke bare er nødvendig å motta avslag på å innløse en andel fra sine offisielle representanter, men også for å få tillatelse til å selge eiendommer fra vergemyndighetene. Samtidig er det ikke tillatt at rettighetene til barnet krenkes på noen måte gjennom denne transaksjonen.

Hvordan forhindre risiko?

Hver person som bare eier en viss del av fast eiendom, skal være godt kjent med hva som er fortrinnsretten til å kjøpe en andel. I dette tilfellet er det mulig å unngå situasjonen når transaksjonen for salg av eiendom vil bli utfordret. Følgende punkter tas for å forhindre forskjellige risikoer:

• andre huseiere blir riktig og raskt varslet om det planlagte salget av deler av eiendommen;
• hvis en innbygger har gode forhold til andre sameiere, blir det bedt om et skriftlig avslag;
• Hvis huseierne ikke ønsker å skrive et avslag, vil det bli sendt en melding til dem med rekommandert brev med kvittering for levering.

Bare hvis det er bevis for at selgeren ikke har krenket rettighetene til andre leietakere, kan det garanteres at transaksjonen ikke blir utfordret i retten.

Er det mulig å omgå den fortrinnsrett til kjøp?

Det er visse triks som gjør det mulig å ikke motta avslag fra andre borgere og ikke å sende dem et varsel om salg av en del av eiendommen. De viktigste slike metoder inkluderer:

• Å lage en gaveavtale, ikke et salg på grunnlag av en avtale om salg. Forkjøpsretten gjelder kun for salg av en andel, ikke en gave. Hver person har rett til å disponere sin eiendom fritt, slik at han kan donere en andel til enhver person uten vanskeligheter og muligheten for å bestride. Men hvis sameierne har bevis for at den refunderbare transaksjonen blir gjemt, blir den anerkjent i retten som avsides på grunnlag av art. 170 GK.
• Øke verdien av en del av eiendommen Salgskontrakten kan indikere en høy pris, men faktisk blir objektet overført til en annen pris. Slike transaksjoner er uredelige, så hvis nyansene deres blir offentliggjort, blir de anerkjent som ugyldige.
• Gjør en avtale med pant. For eksempel trekker selgeren av rommet et lån fra kjøperen, som det er utarbeidet et offisielt dokument for. I henhold til denne avtalen stilles deler av eiendommen som sikkerhet. Videre skrives erstatningen, som et resultat av at kreditor nekter pengene, og selgeren overfører eiendommen sin til ham for dette. Men når du bruker en slik ordning, må du registrere offisielt både panteavtalen og kompensasjonskontrakten.

Slike triks blir vanligvis brukt hvis det virkelig er et dårlig forhold mellom beboerne i den samme eiendommen, så innbyggerne prøver å bruke sin fortrinnsrett til å irritere sameieren av eiendommen.

Regler for å varsle innbyggere

Hvis eieren av en andel i ett objekt bestemmer seg for å selge sin eiendom, utfører han følgende handlinger:

• på grunnlag av artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, har alle andre sameiere en forkjøpsrett til å kjøpe, derfor tilbys de først en andel til en viss pris;
• Videre blir en skriftlig varsling samlet med informasjon om planlagt salg av eiendommer;
• dokumentet indikerer prisen som transaksjonen er planlagt til;
• avbetalingsplaner eller andre opsjoner kan tilbys i henhold til dette dokumentet, slik at andre huseiere kan innløse en andel;
• Basert på dette varselet avslår de resterende eierne av eiendommen eller inngår en transaksjon.

Hvis innbyggerne ganske enkelt nekter å godta varselet, sendes det til dem på mail, og i tillegg vil de måtte betale en leveringsvarsel slik at selgeren har bevis på at lovens krav overholdes. Under slike forhold er varselet juridisk bindende selv om adressaten nekter å motta brevet.

30 dager etter at du har sendt varsler, kan du begynne å selge andelen til uvedkommende hvis sameierne ikke har uttrykt ønske om å kjøpe den på egen hånd.

Måter å sende varsler på

Det anbefales å gi dokumentet personlig for signatur. Men i praksis er det ofte situasjoner der det er for stor uenighet mellom eierne av den samme eiendommen. Men selv under slike forhold er det ikke tillatt å ignorere den fortrinnsrett til å kjøpe en andel i en leilighet. Et varsel kan sendes på forskjellige måter:

• telegram sending;
• sende et dokument ved hjelp av en notarius publicus;
• sende et verdifullt brev selv.

Uansett må du betale for varselet om levering av dokumentet. Husk å lagre betalingsdokumenter som bekrefter sending av dokumentet. Disse dokumentene er bevisene under rettsaken.

Hvilken informasjon er inne i varselet?

Forhåndsvarsel om transaksjonen garanterer overholdelse av lovkrav med hensyn til den fortrinnsrett til å kjøpe en andel i en leilighet. Et eksempel på en slik varsel finner du nedenfor.

Sørg for å ta med følgende data i dette dokumentet:

• leilighet adresse;
• informasjon om størrelsen på den eksisterende aksjen;
• verdien som eiendommen selges til;
• direkte tilbud om å bruke din rett og innløse en del av objektet;
• det indikeres at hvis dette forslaget ikke blir akseptert, vil andelen bli solgt til tredjepart;
• en forespørsel er skrevet nedenfor for å utarbeide et avslag eller samtykke skriftlig;
• dato for varselet og signaturen til søkeren er satt.

Hovedbetingelsen er behovet for å selge eiendommen utelukkende til den prisen som er angitt i varselet. Hvis alle sameiere nekter å kjøpe, kan du fortsette å selge til denne prisen. Hvis selgeren ikke kan finne kjøpere, kan han ikke bare senke prisen. For å gjøre dette, utarbeider de igjen varslinger, som indikerer en lavere kostnad. Hvis en av sameierne samtykker i å innløse andelen, trekkes en avtale med ham. Den fortrinnsrett til å kjøpe en leilighet lar deg øke andelen av eksisterende eiendomseiere.

Ansvar for brudd på rettigheter

Ofte ignorerer borgere som eier en andel i eiendom, forkjøpsretten til å kjøpe et rom i en leilighet som andre sameiere har. Dette fører til brudd på borgernes rettigheter.

Den viktigste negative konsekvensen av et slikt brudd er muligheten til å utfordre transaksjonen. Siden selgeren ikke vil ha bevis for rettidig avlevering av en varsling fra en annen sameier, strides transaksjonen. Innbyggeren må returnere beløpet som er mottatt fra kjøperen, og deretter utføre prosedyren på grunnlag av lovkrav.

Er det obligatorisk å kreve avslag?

Hvis det er et godt forhold mellom sameierne, er det lurt å be om å skrive avslag, hvis innbyggerne ikke ønsker å innløse deler av eiendommen.

Avslag er ikke nødvendig hvis en melding sendes med posten, ettersom avsenderen uansett har bevis på at lovens krav er oppfylt. Det er nødvendig å vente på svar innen 30 dager. Hvis det er fraværende, kan du fortsatt håndtere salg av aksjer til tredjepart.

Andre nyanser

Forkjøpsretten til å kjøpe et rom i en felles leilighet eller privatisert eiendom brukes ofte, men den finnes i andre områder. Disse inkluderer:

• Ved leie. Hvis noen gjenstander er leid, har folket som bor i denne leiligheten, etter at auksjonen er lagt ut på auksjon, prioritet som kjøpere. Dette skyldes det faktum at boligkvarterene allerede er bebodd av disse innbyggerne.
• For et kommunalt anlegg. Hvis kommunen legger ut for salg bygningen som innbyggerne bor i på grunnlag av en sosial låneavtale, får folk de samme boligene på samme grunnlag eller den fortrinnsrett til å kjøpe eiendommen. Derfor har leietakere rett til å delta i auksjonen med andre personer, og kan også benytte seg av andre deltakere. Derfor, hvis de samtykker til tilbakekjøp, holdes auksjonen rett og slett ikke, siden en avtale er direkte inngått med dem.
• For beslaglagt eiendom. Hvis noe objekt blir beslaglagt og konfiskert for gjeld, blir det solgt på auksjon. En skyldner kan delta i auksjonen, som i tillegg har rett til å innløse den direkte uten å by.

Hovedformålet med denne rettigheten er muligheten for personer som allerede bruker eiendommen til å bli dens fulle eiere.

konklusjon

Ulike borgere har forkjøpsrett på forskjellige felt i forhold til alle slags eiendommer. Det implementeres på forskjellige måter, og hovedformålet er muligheten for innbyggerne å kjøpe ut bolig som de faktisk bruker.

Hvis disse rettighetene krenkes, blir transaksjonen lett bestridt i retten.